Luận văn thạc sĩ về định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam

Luận văn thạc sĩ kinh tế nghiên cứu định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng phát triển việt nam nghiên cứu chuyên sâu, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân,

• Trường học: Ngân hàng Phát triển Việt Nam
• Chuyên ngành: Quản lý bất động sản
• Đề tài: Định Giá và Quản Lý Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Phát Triển Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2007
• Địa điểm: Hưng Yên

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1.1. Bất động sản
• 1.1.2. Giá cả bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
• 1.1.3. Thế chấp bất động sản
• 1.1.4. Vai trò của thế chấp bất động sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng
• 1.1.5. Nguyên tắc thế chấp
• 1.1.6. Điều kiện thực hiện thế chấp
• 1.1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia thế chấp BĐS
• 1.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP
• 1.2.1. Các nguyên tắc định giá
• 1.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản áp dụng trong cho vay thế chấp
• 1.2.2.1. Phương pháp so sánh
• 1.2.2.2. Phương pháp chi phí giảm giá
• 1.2.2.3. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)
• 1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp
• 1.3. QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 1.3.1. Quản lý hồ sơ bất động sản thế chấp
• 1.3.2. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản thế chấp
• 1.3.3. Xử lý bất động sản thế chấp
• 1.3.3.1. Vai trò của xử lý bất động sản thế chấp
• 1.3.3.2. Đặc điểm của xử lý bất động sản thế chấp
• 1.3.3.3. Các nguyên tắc trong xử lý bất động sản thế chấp
• 1.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý bất động sản thế chấp
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN HƯNG YÊN)
• 2.1. GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
• 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
• 2.1.2. Tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ
• 2.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
• 2.2.1. Cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước
• 2.2.1.1. Chính sách cho vay vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước
• 2.2.1.2. Kết quả thực hiện cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước
• 2.2.2. Cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng xuất khẩu của Nhà nước
• 2.2.2.1. Chính sách cho vay vốn tín dụng ngắn hạn xuất khẩu
• 2.2.2.2. Kết quả cho vay thế chấp bất động sản vốn tín dụng ngắn hạn xuất khẩu của Nhà nước
• 2.3. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NHPT VIỆT NAM (NGHIÊN CỨU TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN HƯNG YÊN)
• 2.3.1. Các loại bất động sản được thế chấp theo quy định của Ngân hàng Phát triển Việt Nam
• 2.3.2. Quy trình và phương pháp thực hiện định giá
• 2.4. CÔNG TÁC QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN HƯNG YÊN)
• 2.4.1. Quản lý hồ sơ bất động sản thế chấp
• 2.4.2. Đăng ký giao dịch thế chấp bất động sản
• 2.4.3. Quản lý bất động sản thế chấp
• 2.5. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
• 2.5.1. Những kết quả đạt được
• 2.5.2. Những vấn đề cần giải quyết
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
• 3.1. ĐỊNH HƯỚNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 3.2.1. Ứng dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp linh hoạt
• 3.2.2. Đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực
• 3.2.3. Đổi mới quy trình thực hiện công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp
• 3.2.4. Hoàn thiện quy định liên quan đến việc xử lý bất động sản thế chấp
• 3.2.5. Hoàn thiện các quy định và hướng dẫn về thực hiện công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm
• 3.2.6. Xây dựng hệ thống lưu trữ và khai thác thông tin liên quan đến bất động sản thế chấp
• 3.2.7. Tăng cường công tác kiểm tra các bất động sản thế chấp, hoạt động định giá và quản lý bất động sản thế chấp
• 3.3. KIẾN NGHỊ ĐỂ THỰC HIỆN TỐT CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về định giá và quản lý bất động sản thế chấp

Định giá và quản lý bất động sản thế chấp là một lĩnh vực quan trọng trong hoạt động tài chính ngân hàng, đặc biệt là tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Việc xác định giá trị chính xác của bất động sản thế chấp không chỉ ảnh hưởng đến quyết định cho vay mà còn đảm bảo quyền lợi cho cả bên cho vay và bên đi vay. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ, việc nghiên cứu sâu về lĩnh vực này trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.

1.1. Khái niệm và vai trò của bất động sản thế chấp

Bất động sản thế chấp là tài sản được sử dụng làm bảo đảm cho khoản vay. Vai trò của nó trong hoạt động cho vay của ngân hàng là rất quan trọng, giúp giảm thiểu rủi ro cho bên cho vay và tạo điều kiện thuận lợi cho bên đi vay.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý, và các yếu tố kinh tế xã hội. Việc hiểu rõ các yếu tố này giúp nâng cao hiệu quả trong công tác định giá.

II. Thách thức trong định giá và quản lý bất động sản thế chấp

Mặc dù có nhiều tiến bộ trong công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức. Những vấn đề này có thể ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ và hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Việc thiếu hụt thông tin và sự không đồng nhất trong quy trình định giá là những vấn đề cần được giải quyết.

2.1. Thiếu hụt thông tin và dữ liệu

Việc thiếu hụt thông tin chính xác về bất động sản có thể dẫn đến việc định giá không chính xác, ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.

2.2. Sự không đồng nhất trong quy trình định giá

Các phương pháp định giá khác nhau có thể dẫn đến sự khác biệt lớn trong kết quả định giá, gây khó khăn cho ngân hàng trong việc đưa ra quyết định.

III. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp hiệu quả

Để nâng cao hiệu quả trong công tác định giá bất động sản thế chấp, ngân hàng cần áp dụng các phương pháp định giá hiện đại và phù hợp. Các phương pháp này không chỉ giúp xác định giá trị chính xác mà còn đảm bảo tính minh bạch trong quy trình.

3.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong định giá bất động sản. Nó dựa trên việc so sánh giá trị của bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự đã được giao dịch.

3.2. Phương pháp chi phí giảm giá

Phương pháp này tính toán giá trị của bất động sản dựa trên chi phí để xây dựng lại tài sản đó, trừ đi các khoản khấu hao. Đây là phương pháp hữu ích trong việc định giá bất động sản thương mại.

IV. Ứng dụng thực tiễn của định giá bất động sản thế chấp

Việc áp dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong thực tiễn đã mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng. Các kết quả định giá chính xác giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hợp lý và giảm thiểu rủi ro tín dụng.

4.1. Kết quả thực hiện cho vay thế chấp

Ngân hàng Phát triển Việt Nam đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong hoạt động cho vay thế chấp, nhờ vào việc áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả.

4.2. Tác động đến hiệu quả hoạt động của ngân hàng

Việc định giá chính xác không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao hiệu quả hoạt động và tăng cường niềm tin của khách hàng.

V. Kết luận và hướng phát triển tương lai

Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam cần được cải thiện và phát triển hơn nữa. Việc áp dụng công nghệ thông tin và các phương pháp định giá hiện đại sẽ giúp nâng cao hiệu quả công tác này trong tương lai.

5.1. Đề xuất cải tiến quy trình định giá

Cần xây dựng quy trình định giá rõ ràng và minh bạch, áp dụng công nghệ thông tin để thu thập và phân tích dữ liệu.

5.2. Đào tạo nguồn nhân lực

Đào tạo và bồi dưỡng nguồn nhân lực chuyên môn cao trong lĩnh vực định giá bất động sản là cần thiết để nâng cao chất lượng dịch vụ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản 1. Khái niệm Bất động sản là thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất đai và công trình xây dựng dùng cho các mục đích khác nhau.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, khi đi vào phân tích chi tiết thuật ngữ “đất đai” và “tài sản gắn liền với đất đai” thì ở mỗi quốc gia có những cách hiểu khác nhau. Pháp luật nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung và liệt kê cụ thể những tài sản không liên quan gì đến đất đai như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ. cũng là các BĐS; Luật Dân sự Pháp và Luật Dân sự Nhật Bản quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây là động sản”.

Trong khi đó, Luật Dân sự Thái Lan lại quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”; Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì “Bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó”. Tại Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 của Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các 6 tài sản khác do pháp luật quy định”. Trong khi đó, một số nhà khoa học lại định nghĩa về BĐS như sau: “Bất động sản ám chỉ đến đất đai và tất cả các công trình được xây dựng một cách vĩnh viễn trên khu đất, bao gồm cả hệ thống cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình cố định khác. Nói vắn tắt, BĐS bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó”.

Như vậy, có nhiều cách diễn đạt khác nhau về khái niệm BĐS và ở mỗi quốc gia khác nhau cũng có quy định khác nhau về BĐS. Trên cơ sở phân tích, nghiên cứu các quy định và định nghĩa về BĐS, tác giả đưa ra khái niệm về BĐS như sau: BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai mà nếu di chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính vốn có của nó. Đặc điểm Từ khái niệm về BĐS cho thấy, BĐS có những đặc điểm tương đối khác biệt so với các loại tài sản khác. Thứ nhất, tính cố định về vị trí: xét về mặt vật lý thì mỗi BĐS có một vị trí cố định, kể cả BĐS là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai.

Tính cố định về vị trí được thể hiện ở chỗ con người với những thiết bị hiện đại và khả năng siêu phàm cũng không thể di chuyển được và nếu di chuyển được thì BĐS đó cũng mất đi đặc tính vốn có của nó. Tuy nhiên, vị trí tương đối của BĐS thì hoàn toàn có thể bị thay đổi do sự phát triển kinh tế xã hội, quá trình đầu tư, cải tạo các BĐS xung quanh hoặc do sự thay đổi về chính sách của Nhà nước liên quan đến khu vực nơi có BĐS đó. Một BĐS là mảnh đất đang ở vị trí kém thuận lợi nhưng khi Nhà nước hoặc các tác nhân khác mở một tuyến đường đi qua mặt tiền của mảnh đất hoặc đầu tư cơ sở hạ tầng, dịch vụ xung quanh mảnh đất đó sẽ làm cho mảnh đất đó có vị trí thuận lợi hơn. Thứ hai, tính bền vững: do BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền 7 với đất đai nên nó có đặc điểm là rất bền vững và có tuổi thọ tương đối cao so với các loại tài sản khác.

Tính bền vững của BĐS được thể hiện ở chỗ nó được sử dụng thường xuyên, liên tục và trong thời gian dài vẫn giữ nguyên được giá trị sử dụng như thời điểm ban đầu. Thứ ba, tính khác biệt: Tính khác biệt của BĐS được thể hiện ở chỗ không bao giờ có hai BĐS giống nhau hoàn toàn cả về hình thức, giá trị sử dụng, vị trí. Mỗi bất động sản đều có một vị trí và công năng sử dụng nhất định và không thể hoàn toàn giống nhau. Hai ngôi nhà ở cạnh nhau có cùng một kiến trúc như nhau, cùng một người thiết kế, được khởi công xây dựng bởi cùng một đơn vị với nguồn nguyên vật liệu, thiết bị như nhau và hoàn thành vào cùng một thời điểm nhưng vẫn có sự khác nhau do vị trí của hai ngôi nhà đó là khác nhau.

Thứ tư, tính khan hiếm: Tính khan hiếm của BĐS chủ yếu do tính khan hiếm của đất đai quy định. Đất đai có vị trí cố định không di chuyển được, với một số lượng có hạn trền phạm vi toàn cầu và trên phạm vi mỗi quốc gia. Tính cố định không thể di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối. Đất đai không thể sản sinh thông qua sản xuất.

Con người hoàn toàn có thể làm tăng số lượng các BĐS thông qua việc phát triển các tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên việc phát triển các tài sản này cũng có một giới hạn nhất định do mỗi một BĐS đều cần có một mảnh đất. Như vậy, nguồn cung BĐS là có hạn trong khi nhu cầu về BĐS không ngừng tăng do sự gia tăng về dân số và sự phát triển kinh tế xã hội. Điều này đã tạo ra sự khan hiếm tài sản BĐS. Thứ năm, có giá trị lớn: thông thường để tạo ra được BĐS, còn người phải tốn rất nhiều công sức với những khoản chi phí tốn kém.

có nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến giá trị của BĐS trong đó có sự hao phí lao động xã hội cần thiết để tạo ra BĐS đó và các BĐS xung quanh. Để tạo ra được một 8 BĐS con người phải bỏ ra nhiều công sức. Thứ sau, tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường có sự ảnh hưởng lẫn nhau cả về mặt giá trị và giá trị sử dụng. Các BĐS có vị trí ở trong quần thể các BĐS đồng bộ khác, có hạ tầng tốt thì sẽ có giá trị cao hơn các BĐS có kích thước và hình thể tương tự nhưng lại có vị trí kém thuận lợi hơn.

Giá cả bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản a/ Giá cả bất động sản Bất động sản là một loại hàng hoá được mua bán, trao đổi trên thị trường. Do vậy, cũng giống như các hàng hoá khác, BĐS cũng có giá trị, giá trị sử dụng, giá cả, chi phí và thu nhập. Giá trị sử dụng, giá trị, giá cả, chi phí và thu nhập là các khái niệm khác nhau và giữa chúng có các mối liên hệ với nhau. Khi sử dụng các thuật ngữ này để phục vụ cho thẩm định giá trị tài sản nói chung và thẩm định giá trị BĐS nói riêng thì cần được hiểu theo các nghĩa sau: * Giá cả: Giá cả được biểu thị bằng một khoản tiền mà các bên tham gia giao dịch tài sản phải trả cho nhau khi thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản.

Tuỳ theo khả năng tài chính, các động cơ và mối quan tâm đặc biệt của một người mua và bán nhất định; giá cả được trả cho các hàng hoá và dịch vụ có thể có hoặc không có sự liên hệ bất kỳ nào với giá trị được quy cho các hàng hoá và dịch vụ bởi những người khác. Tuy nhiên, giá cả nói chung là một chỉ số của giá trị tương ứng được định ra trên các hàng hoá và dịch vụ bởi người mua và người bán nhất định trong những hoàn cảnh nhất định. Giá cả tiêu biểu cho sự ước tính bằng tiền của giá trị. Giá cả có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị.

Trong thực tế, có thể hiểu giá cả theo một số nghĩa sau: Giá cả là số lượng tiền thực tế người mua trả cho người bán để được quyển sở hữu sản phẩm hay dịch vụ; là số tiền thoả thuận giữa người 9 mua và người bán một sản phẩm hoặc dịch vụ. * Chi phí: Chi phí là khái niệm liên quan đến sản xuất, được định nghĩa là một số lượng tiền cần thiết để sản xuất, chế tạo ra sản phẩm, dịch vụ. Khi hàng hoá được chế tạo xong hay dịch vụ đã được cung ứng, chi phí đó trở thành một thực tế lịch sử. Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả, là cách gọi khác của giá cả được người mua sử dụng cho các yếu tố đầu vào của họ.

Chi phí của một tài sản là giá đã trả trong thời gian trước, nó có thể thấp hơn hoặc không có tác động đến giá trị hiện hành của tài sản. * Thu nhập: là một chỉ số quan trọng của giá trị, đồng thời có ảnh hưởng lớn đối với giá cả hàng hoá. Một tài sản được kỳ vọng sẽ mang lại các khoản thu nhập cao trong tương lai thì sẽ có giá cả cao tương ứng và ngược lại. Thu nhập then chốt cho các mục đích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu nhập sau khi đã trừ hết các chi phí hoạt động.

* Giá trị sử dụng và giá trị: Theo quan điểm của C.Mac thì mỗi hàng hoá đều có hai thuộc tính vốn có của nó là giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng là công dụng của sản phẩm có thể thoả mãn nhu cầu nào đó của con người. Giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Chất của giá trị là lao động, vì vậy sản phẩm nào không có lao động của người sản xuất chứa đựng trong đó, thì nó không có giá trị.

Sản phẩm nào lao động hao phí để sản xuất ra chúng càng nhiều thì giá trị càng cao. Như vậy, mỗi hàng hoá nói chung và hàng hoá BĐS nói riêng chỉ có một giá trị nhất định và được quy định bởi lượng và chất của lao động đã hao phí kết tinh trong hàng hoá đó.