MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Không nằm ngoài quy luật chung: “Càng phát triển, con người càng phải tăng cường khai thác, tận dụng triệt để các nguồn lực”, dân tộc Việt Nam cũng đang phải giải quyết những mâu thuẫn gay gắt giữa yêu cầu phát triển và đòi hỏi phát triển bền vững. Nguồn lực quan trọng được ưu tiên hàng đầu là nguồn nhân lực.
Con người với khả năng sáng tạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố còn lại để vận hành có hiệu quả. Nguồn lực trọng yếu tiếp theo là đất đai. Vấn đề đặt ra đối với đất đai khá phức tạp và khó giải quyết. Tất cả các hoạt động của con người đều gắn liền với đất đai, từ sản xuất tới sinh hoạt.
Nhưng đất đai là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định hoặc nếu có thay đổi cũng là rất ít. Vì thế đất đai là tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, giá trị của đất đai thường có thể chiếm tới 50% tổng giá trị tài sản của một quốc gia. Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng đồng thời là nguồn nội lực cơ bản của đất nước. Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng nhanh, sản xuất mở rộng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn; tất cả đều gây áp lực lớn lên đất đai.
Và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai, làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với người có nhu cầu sử dụng đất thật sự. Bên cạnh đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gây nên những bất cập như: làm nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy đất,… dẫn đến đất đai n 2 tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả. Họ muốn thu lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác.
Chính những thực trạng trên tạo nên khó khăn cho việc quản lý Nhà nước về đất đai. Huyện Văn Lãng nằm liền kề với khu vực phía Bắc và gần một một số cửa khẩu giáp biên giới như Hữu Nghị, Tân Thanh. Với vị trí địa lý trên, huyện Văn Lãng có nhiều cơ hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, tiếp cận với các tiến bộ khoa học kỹ thuật tiên tiến. Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 56.
Toàn huyện có 19 xã và 01 thị trấn. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của PGS.Lương văn Hinh tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện. Mục đích nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lãng. - Xác định những vướng mắt bất cập trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tìm hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong công tác quản lý nói chung và công tác giải quyết chuyển nhượng quyền sử dụng nói riêng.
- Hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Đề xuất giải pháp. Yêu cầu nghiên cứu của đề tài - Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và khách quan. n 3 - Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận lợi và những khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời đánh giá một cách xác thực và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học: Nghiên cứu lý luận về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, và thủ tục, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các khó khăn và thuận lợi khi thực hiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSD đất để đề ra các giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích an toàn cho xã hội, đảm bảo cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Qua việc nghiên cứu đánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn chúng ta tìm ra những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện được công tác tổ chức cũng như việc thực hiện quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng QSD đất của các cơ quan ban nghành. Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chính ngày một tốt hơn.
n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến đổi do chuyển quyền sử dụng đất.
Mặc dù, trong Luật đất đai 1987 nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của nhà nước. Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền rất rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73, Luật đất đai 1993 [9].
Tuy vậy, Luật đất đai 1993 đã soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời đại Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật đất đai năm 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. n 5 Đến luật đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSSĐ về thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng đất; - Đất đang có tranh chấp. Giống như mua bán các loại tài sản dân sự khác, chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc chuyển nhượng QSDĐ thì cần phải đánh giá.