CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÔNG TÁC QUẢN LÝ KẾ HOẠCH XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Khái niệm Khu đô thị mới Trên thế giới, theo Từ điển The American Heritage Dictionary of the English Language (Fourth Edition, 2009) và Raquel Insa-Ciriza (2012) “Đô thị mới (a new town), khu dân cư quy hoạch (planned community) hoặc thành phố quy hoạch (planned city) là những thành phố, thị trấn, hoặc khu dân cư có quy hoạch và sự phát triển của nó tuân thủ theo những gì đề xuất trong quy hoạch”. Tại Việt Nam, “khu ĐTM” là khái niệm được dùng chính thức trong quy hoạch và XDĐT ở Việt Nam, có thể được áp dụng cho những khu vực đô thị đã, đang và sẽ được kiến tạo, nâng cấp hoặc đươc xây dựng hoàn toàn mới, đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn của một KĐTM theo quy định của pháp luật Việt Nam, cũng là xu hướng chung của thế giới.
Nhìn chung, khái niệm "khu ĐTM" ở Việt Nam cũng thống nhất với khái niệm "new town" hay "planned community" trên thế giới ở tính chất và nội hàm cơ bản là: một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ, được quy hoạch và phát triển tuân thủ theo những gì đề xuất trong quy hoạch, với chức năng chính là cung cấp môi trường ở cho cư dân đô thị [1]. Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới * Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới: Là dự án đầu tư xây dựng các công trình của khu ĐTM (bao gồm: nhà ở, HTKT, HTXH, công trình công cộng.) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. * Quản lý kế hoạch xây dựng dự án: Là tổng hợp của các công việc: Lập kế hoạch xây dựng dự án; Thực hiện kế hoạch xây dựng dự án; Kiểm soát kế hoạch thực hiện xây dựng dự án; Điều chỉnh kế hoạch xây dựng dự án. 9 * Quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới: Là tổng hợp của các công việc: Lập kế hoạch xây dựng; Thực hiện kế hoạch xây dựng; Kiểm soát kế hoạch thực hiện xây dựng; Điều chỉnh kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM.
LẬP KHXD DỰ ÁN KHU ĐTM THỰC HIỆN KHXD DỰ ÁN KHU ĐTM QUẢN LÝ KHXD DỰ ÁN KHU ĐTM KIỂM SOÁT THỰC HIỆN KHXD DỰ ÁN KHU ĐTM ĐIỀU CHỈNH KHXD DỰ ÁN KHU ĐTM Hình 1.1: Sơ đồ quản lý kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới a. Lập kế hoạch xây dựng dự án khu đô thị mới * Lập kế hoạch xây dựng dự án: Là việc xác định các công trình cần xây dựng, sắp xếp trình tự xây dựng các công trình hợp lý, xác định nguồn lực xây dựng và thời gian xây dựng các công trình nhằm hoàn thành mục tiêu xác định của dự án [24] [26]. Như vậy, lập kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM: Là việc xác định các công trình của dự án khu ĐTM cần xây dựng, sắp xếp trình tự xây dựng các công trình hợp lý, xác định nguồn lực xây dựng và thời gian xây dựng các công trình nhằm hoàn thành mục tiêu xác định của dự án khu ĐTM. * Tiến độ xây dựng: Là một sơ đồ bố trí tiến trình thực hiện các hạng mục công trình của dự án.
Sơ đồ này biểu diễn mối quan hệ ràng buộc về các yếu tố thời gian, không gian cho các hoạt động công việc của dự án, mỗi công việc sẽ được thực hiện trong một khoảng thời gian xác định và có mối liên hệ ràng buộc với các công việc khác, giới hạn bằng thời gian bắt đầu và kết thúc của dự án. Đơn vị đo của tiến độ là thời gian. * Kế hoạch xây dựng khác tiến độ xây dựng ở các nội dung chủ yếu: - Việc sắp xếp trình tự xây dựng không có nhiều sự ràng buộc về mặt kỹ 10 thuật. Công tác này do Chủ đầu tư quyết định dựa trên những đánh giá về thị trường và nguồn vốn của Chủ đầu tư.
Công tác này có thể điều chỉnh khi cần thiết. Đối với tiến độ xây dựng, một công tác có thể chỉ được bắt đầu khi một công tác trước đó bắt đầu hoặc kết thúc, phụ thuộc vào các ràng buộc kỹ thuật và không thay đổi. - Kế hoạch xây dựng không chỉ thể hiện về mặt thời gian mà còn bao gồm nguồn lực, chi phí. - Tiến độ xây dựng là một phần của kế hoạch xây dựng.
Việc lập kế hoạch xây dựng dự án phụ thuộc rất nhiều vào mục tiêu của chủ dự án, kinh nghiệm của người lập nên thường có các phương pháp lập khác nhau. Tuy nhiên, đứng trên vai trò quản lý dự án, kế hoạch xây dựng dự án phải tiến hành các bước sau [24] [26]: (1) Xác định danh mục công việc. (2) Lập kế hoạch nguồn vốn đầu tư xây dựng. (3) Xác định trình tự xây dựng các công trình.
(4) Lập kế hoạch tiến độ xây dựng các công trình. XÁC ĐỊNH DANH MỤC CÔNG VIỆC XÁC ĐỊNH TRÌNH TỰ XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH LẬP KHXD DỰ ÁN KHU ĐTM LẬP KẾ HOẠCH NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ LẬP KẾ HOẠCH TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG Hình 1.2: Sơ đồ lập kế hoạch xây dựng dự án khu ĐTM * Xác định danh mục công việc Việc xác định danh mục công việc là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu để lập kế hoạch xây dựng xây dựng các công trình của dự án. Đây là việc làm 11 khá phức tạp, tuy nhiên mục tiêu cần đạt được phải là xây dựng được kế hoạch xây dựng dự án, dựa trên nhu cầu của chủ dự án chứ không phải là của người lập ra kế hoạch. Mức độ chi tiết của kế hoạch xây dựng khác nhau một cách đáng kể, tùy theo cấp độ quản lý, sử dụng và đối tượng.
Đối với cấp độ quản lý của chủ dự án, danh mục công việc được xác định một cách tổng thể và đầy đủ trên cơ sở xây dựng các công trình của dự án được coi là các công việc chính, các chi tiết nhỏ trong công tác thực hiện sản xuất được coi là không cần thiết và được lược bỏ trong kế hoạch xây dựng Để xác định quy mô cũng như số lượng và tên gọi công việc, chủ dự án thường sử dụng một trong các phương pháp hay công cụ sau đây: - Phương pháp phân tích cấu trúc phân chia công việc – Work Breakdown Structure (WBS): Phân chia dự án thành các công việc nhỏ để điều hành một cách dễ dàng. - Kế hoạch mẫu (Templates), bảng liệt kê các công việc của các dự án đã được thực hiện trước đó. - Lấy ý kiến chuyên gia để xác định quy mô công việc của dự án. Quy mô của công việc là căn cứ để xác định các nội dung công việc tiếp theo của quá trình lập kế hoạch xây dựng các công trình như: Xác định nguồn lực thực hiện, trình tự xây dựng các công trình.
Vì vậy khi lập danh mục công việc cần phải dựa vào những luận cứ rõ ràng và đáp ứng được những yêu cầu đặt ra, để tạo điều kiện thuận lợi cho việc kiểm soát và quản lý các mục tiêu một cách có hệ thống [24] [26]. * Lập kế hoạch nguồn vốn đầu tư xây dựng Lập kế hoạch nguồn vốn đầu tư xây dựng bao gồm 2 nội dung - Lập kế hoạch huy động nguồn vốn thực hiện xây dựng dự án; - Lập kế hoạch chi phí thực hiện xây dựng dự án. (1) Lập kế hoạch huy động nguồn vốn thực hiện xây dựng dự án Lập kế hoạch huy động nguồn vốn thực hiện xây dựng dự án là quá trình 12 xác định tổng vốn cần huy động, quy trình và các phương thức thực hiện để đạt được mục tiêu huy động vốn. (2) Lập kế hoạch chi phí thực hiện xây dựng dự án Lập kế hoạch chi phí thực hiện xây dựng dự án là quá trình xác định chi phí đầu tư xây dựng cho từng phần việc của dự án, quy trình và thời gian phân bổ nguồn vốn cho việc triển khai thực hiện phần việc đó.
* Xác định trình tự xây dựng các công trình Xác định trình tự xây dựng các công trình của dự án là việc làm khó khăn nhất của quá trình lập kế hoạch xây dựng. Việc xác định trình tự xây dựng các công trình cho đến nay vẫn chưa được nghiên cứu một cách cụ thể và thấu đáo. Hiện nay việc xác định trình tự xây dựng các công trình dựa trên ý chí của chủ đầu tư dự án hoặc sử dụng các phương pháp so sánh thủ công giữa các phương án phân kỳ đầu tư. Việc nghiên cứu một phương pháp luận có cơ sở khoa học và luận chứng cụ thể trong việc xác định trình tự xây dựng các công trình của dự án là một việc làm hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay, làm cơ sở để chủ đầu tư quản lý dự án đầu tư xây dựng một cách có hiệu quả [24] [26].
* Lập kế hoạch tiến độ xây dựng Thời gian xây dựng công trình phụ thuộc bởi rất nhiều yếu tố, bao gồm cả các nhân tố chủ quan và các nhân tố khách quan, trong đó có các nhân tố cơ bản sau [24] [26]: - Khối lượng công việc: Phương pháp phân tích cấu trúc phân chia công việc (WBS), bản vẽ kỹ thuật thi công chi tiết. - Số lượng tài nguyên (nguyên vật liệu, con người và máy móc thiết bị xây dựng): Mức độ có sẵn của tài nguyên, tính chất của tài nguyên. - Năng suất lao động, năng suất máy móc thiết bị. - Các hạn chế và rủi ro: Thời tiết, khí hậu, tài nguyên đến chậm, tài nguyên hư hỏng và lạc hậu, công nhân đình công, thay đổi thiết kế.
Thực hiện kế hoạch xây dựng các công trình Sau khi kế hoạch xây dựng các công trình của dự án được duyệt, tổ chức thực hiện các công việc theo kế hoạch là việc rất quan trọng trong công tác quản lý. Việc thực hiện kế hoạch xây dựng các công trình dựa trên các cơ sở sau: - Tính chất và nội dung công việc: Mức độ phức tạp, cơ cấu công việc, tính chất của từng công việc, yêu cầu chất lượng của công việc, mức độ lặp lại đối với công việc (cả sự gián đoạn công nghệ và sự ngừng chờ bắt buộc trong sản xuất), chi phí thực hiện công việc và các yêu cầu kiểm tra, kiểm soát. - Công nghệ thực hiện: Là việc áp dụng các thành quả khoa học kỹ thuật trong việc xử lý các công việc của kế hoạch xây dựng.