CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀQUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN THỔ CƯ 1. Môi giới bất động sản thổ cƣ 1. Khái niệm bất động sản, giao dịch bất động sản a) Khái niệm bất động sản Bất động sản là một thuật ngữ trong pháp luật, bao gồm đất đai và những gì liên quan chặt chẽ không thể tách rời với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó là nhà cửa, kiến trúc bên trên hoặc những gì bên dưới mặt đất như dầu khí, mỏ khoáng chất.
Ngược lại, còn những thứ có thể dỡ bỏ ra khỏi mảnh đất thì không được xem là bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. b) Giao dịch bất động sản Về khái niệm, giao dịch bất động sản là các hoạt động diễn ra trên thị trường BĐS giữa các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng BĐS để phục vụ các mục đích khác nhau, đảm bảo các nguyên tắc của thị trường dưới sự quản lý của pháp luật, Nhà nước. Các loại hình giao dịch BĐS bao gồm mua - bán, thuê - cho thuê, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà - đất, tặng cho, trao đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn,… Các bên tham gia vào hoạt động giao dịch BĐS gồm có: Một là, bên cung: Các chủ thể (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình…) đang là chủ sở hữu BĐS cần đưa vào giao dịch, cụ thể là những người đang có nhu cầu cần bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng,… BĐS, với mong muốn được mang lại giá trị lợi ích về mặt tài chính cho mình.
Hai là, bên cầu: Ngược lại với phía cung, bên cầu là những chủ thể có nguyện vọng sử dụng BĐS sao cho phù hợp với mục đích của bản thân, khả năng tài chính, 6 các khía cạnh pháp lý, thông qua việc tham gia vào giao dịch cùng với bên cung cấp BĐS, cụ thể là các hoạt động như mua, thuê, thuê mua, nhận chuyển nhượng… BĐS từ phía cung. Ba là, các tổ chức trung gian: Là cáccá nhân, đơn vị công ty hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS có trách nhiệm đại diện về mặt lợi ích hợp pháp của hai bên cung và cầu; Các tổ chức có liên quan đến vấn đề tài chính(các ngân hàng, tổ chức cho vay…); Các tổ chức đại diện cho tính pháp lý của giao dịch (các văn phòng công chứng, các cấp có thẩm quyền như Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp quận/huyện nơi mà BĐS đó tọa lạc,…). Các tổ chức trung gian này có vai trò đảm bảo cho các giao dịch BĐS được diễn ra trong điều kiện thuận lợi, ít gặp rủi ro nhất có thể, đảm bảo các công việc được tiến hành trong giao dịch một cách suôn sẻ cũng như các thủ tục, giấy tờ có liên quan đến giao dịch BĐS được đầy đủ. Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản 1.
Khái niệm về môi giới bất động sản Môi giới là hoạt động cầu nối trung gian giữa hai đối tượng cung và cầu, được bên cung hoặc bên cầu ủy thác tiến hành các công việc liên quan đến cung – cầu sản phẩm để giải quyết các vấn đề giữa họ, bằng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm liên quan đến lĩnh vực đó mà người môi giới sẽ đưa ra những lời khuyên, những giải pháp, thay mặt hai đối tượng này giải quyết một số vấn đề nếu được ủy quyền. Môi giới là chủ thể (cá nhân, một nhóm, tổ chức,…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo được mối quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh.Khi tiến hành nghiệp vụ thì người môi giới không được đứng tên của chính mình mà đứng tên của người ủy thác, không chiếm hữu hàng hóa và không chịu trách nhiệm cá nhân trước người ủy thác về việc khách hàng không chịu thực hiện hợp đồng. Người môi giới không tham gia trực tiếp vào việc thực hiện hợp đồng trừ trường hợp được ủy quyền. Quan hệ giữa người ủy thác và người môi giới dựa trên sự ủy thác từng lần, không dựa vào hợp đồng dài hạn.
Đối với lĩnh vực BĐS, đó là những người tư vấn cung cấp cho hai bên cung, 7 cầu những thông tin cần thiết trong giao dịch BĐS. Nhờ có người môi giới mà hoạt động của thị trường BĐS được trôi chảy và đang được Nhà nước khuyến khích hoạt động chuyên nghiệp. Còn trong Luật Kinh doanh BĐS ở Việt Nam và các văn bản pháp luật liên quan, khái niệm về môi giới BĐS được hiểu: “Môi giới BĐS là hoạt động mà theo đó bên môi giới làm trung gian cho các bên kinh doanh BĐS và bên mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS trong việc đàm phán giao dịch, ký kết hợp dồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản Với tư cách là bộ phận trung gian cho hai bên thực hiện các giao dịch liên quan đến BĐS thì nhìn chung, người môi giới BĐS có vai trò vô cùng quan trọng trong các giao dịch BĐS; Giúp cho người mua/người thuê chọn được căn nhà phù hợp với tài chính và nhu cầu cuộc sống, giúp cho người bán/cho thuê thanh khoản được BĐS của họ với mức giá tốt nhất, góp phần làm cho các giao dịch BĐS trở nên thuận lợi và nhanh chóng hơn.
Thu thập và cung cấp thông tin về BĐS và các thông tin khác có liên quan đến BĐS Thông tin về BĐS hay những thông tin liên quan đến BĐS đang cần giao dịch là cơ sở quan trọng giải quyết nhu cầu của khách hàng đang quan tâm. Trong đó quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS được đảm bảo. Việc đầu tiên một môi giới BĐS cần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác mọi thông tin liên quan đến BĐS cần giao dịch. Đối với môi giới BĐS, nhiệm vụ của họ chính là công khai toàn bộ thông tin đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác để tạo niềm tin cho khách hàng, cũng như là tiền đề để dẫn tới sự thành công của một giao dịch BĐS.
Bởi vì thông tin về BĐS được người môi giới cung cấp có chính xác, thì khách hàng mới tiếp nhận được chuẩn xác và đầy đủ, từ đó khách hàng mới đánh giá được sự phù hợp của BĐS đó với nhu cầu của mình, đây cũng là yếu tố vô cùng quan trọng dẫn đến quyết định cuối cùng của khách hàng. Nếu thông tin môi giới cung cấp không chính xác hay có biểu hiện lừa đảo thì sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. 8 Tư vấn cho khách hàng Đối với số đông người dân Việt Nam thì sự hiểu biết của họ về BĐS, thị trường BĐS là khá hạn chế. Thậm chí, khi muốn thực hiện giao dịch mua – bán một BĐS nào đó, có người không biết cần phải có những giấy tờ, thủ tục gì.
Mặt khác, BĐS lại là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị rất lớn. Chính vì vậy, nhà môi giới BĐS phải có sự tư vấn cho cả hai bên, bên cung và bên cầu BĐS. Đối với người môi giới BĐS chuyên nghiệp thì cả người cung và người cầu đều được gọi là khách hàng của môi giới. Qua việc tìm hiểu các tiêu chí đặt ra của bên cầu BĐS và đối chiếu với bên cung, người môi giới sau khi cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản tiềm năng, sẽ tư vấn về lợi ích mang lại tốt nhất cho khách hàng khi giao dịch BĐS đó.
Những vấn đề môi giới cần tư vấn cho khách hàng gồm có giá cả, vị trí, phân tích tiềm năng phát triển của BĐS trong tương lai, kiến trúc và kết cấu BĐS., sao cho phù hợp với yêu cầu mà khách hàng mong muốn. Làm cầu nối giữa cung và cầu BĐS Nhà môi giới BĐS thu thập được những thông tin BĐS từ bên cung và nắm bắt được những nhu cầu từ phía cầu hàng hóa BĐS. Nhưng công việc của một nhà môi giới BĐS không đơn giản chỉ là việc đưa bên cầu đến gặp bên cung, mà quan trọng hơn cả đó chính là phải giúp đỡ cho cả hai bên thực hiện được giao dịch thành công với BĐS đó. Người môi giới BĐS luôn giữ vai trò vô cùng quan trọng trong giao dịch BĐS, bởi họ luôn đứng giữa làm cầu nối, là “sợi dây liên kết” thông tin giữa cung và cầu, hay nói cách khác là giữa chủ BĐS và khách hàng.
Một người chủ sở hữu một BĐS bất kỳ, chắc chắn sẽ không thể tự mình tìm kiếm khách hàng có nhu cầu sử dụng BĐS đó của mình một cách hiệu quả bằng việc toàn bộ nhân viên môi giới của một công ty cùng tìm kiếm khách hàng, bởi những đặc điểm của BĐS mà họ đang sở hữu không thể đáp ứng được nhu cầu của tất cả các khách hàng trên thị trường BĐS. Ngược lại cũng như vậy, một người khách hàng đang có nhu cầu cần tìm một BĐS sao cho phù hợp với các tiêu chí mà họ đặt ra,công cuộc tự tìm kiếm sẽ gặp nhiều khó khăn hơn so với thông qua kênh trung gian là các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp. 9 Khi mối quan hệ giữa các bên liên quan đến BĐS cần giao dịch xuất hiện, mà một hoặc các bên trong đó không có đủ thông tin, trình độ, không thể tự giải quyết mối quan hệ của họ một cách tốt nhất, có hiệu quả nhất. Trong khi đó, bên thứ ba – người môi giới có đầy đủ thông tin, trình độ lẫn năng lực, điều kiện,… để giải quyết vấn đề đó, giúp cho các bên đến gần với nhau hơn, thúc đẩy quá trình giao dịch BĐS diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn.
Làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường Xuất phát từ chức năng của dịch vụ môi giới BĐS cho thấy nhà môi giới BĐS là cầu nối cho cung và cầu BĐS gặp được nhau bằng những thông tin thu thập và cung cấp cho khách hàng, tư vấn cho họ để sớm đưa ra quyết định và nhằm bảo vệ lợi ích cho họ. Do đó, nhờ có các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp, đã giúp thị trường BĐS dễ dàng thanh khoản hơn, giúp cho người cung và người cầu gặp nhau nhanh hơn, ngày càng làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường.