MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Trong nền kinh tế thị trường, pháp luật kinh doanh bat động sản mà hạt nhân là kinh doanh nhà ở đóng vai trò quan trọng, có tác động và ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ đời sông kinh tế - xã hội của đất nước, góp phan thúc đây sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản - một yêu tố khăng định sự tồn tại của nền kinh tế thị trường. Điều này càng trở nên có ý nghĩa với một quốc gia đông dân như Việt Nam, hoạt động kinh doanh nhà ở cần được khuyến khích phát triển phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của xã hội. Dưới góc đô quản lý, pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại là một trong những yếu tố đảm bảo cho sự tác động của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, đảm bảo quyên và lợi ích hợp pháp của công dân về nhà ở được pháp luật ghi nhận và bảo hộ. Bên cạnh việc giải quyết bài toán về nhà ở, pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại còn tạo cơ hội cho hoạt động này trở thành nguồn lực to lớn dé phục vụ cho công cuộc phát triên đât nước.
Với ý nghĩa đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành những chính sách, pháp luật, nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, tạo điều kiện thuận lợi cho loại hoạt động đầu tư kinh doanh này. Từ Luật Dat dai năm 1993, Luật Dat đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2006 đến Luật Dat đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư năm 2014.đã xác lập khung pháp lý bình dang về quyền và nghĩa vụ của mọi chủ thể trong quan hệ kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở 1 thương mại nói riêng: nâng cao tính công khai, minh bạch thông tin về thị trường bat động sản, chú trọng sự bình dang giữa các chủ thé trong hoạt động kinh doanh, đề cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong việc quản lý và điều tiết thị trường, hướng tới việc xác lập mô hình quản trị hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh nhà ở thương mại một cách hiệu quả, đảm bảo yêu cầu hội nhập quốc tế. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, qua thực tiễn thi hành cho thấy, hệ thống pháp luật này còn bộc lộ một số khiếm khuyết, hạn chế như: vẫn đề cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạnh sử dụng đất, chính sách đầu tư các dự án, thông tin về giá cả.dẫn đến những khó khăn , bất 6n cho các nhà đầu tư, cho hoạt động kinh doanh nhà ở gặp những khó khăn nhất định. Nhà ở chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả; phân khúc thị trường này còn phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn là bài toán khó giải.
Điều quan trong hơn nữa là lượng cung — cầu về nhà ở mat cân đối dẫn đến sự bất ôn trên thi trường. Bởi vậy, cần phải được đánh giá, nhìn nhận một cách toàn diện những thành tựu và những hạn chế; trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp tiếp tục hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này trong thời gian tỚI. Mặt khác, hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng nhà ở đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới khoa học kinh tế - xã hội, giới luật học, ở những cấp độ, quy mô khác nhau. Nội dung các công trình khoa học này chủ yếu đề cập đến hoạt động kinh doanh bất động sản, những nguyên lý vận động của thị trường, các giao dịch mua bán, cho thuê , cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Tuy nhiên, dường như chưa có nhiều công trình tìm hiểu một cách toàn diện, đầy đủ, có hệ thống các lĩnh vực kinh doanh nhà ở thương mại nhằm đánh giá những hạn chế, yếu kém dé đưa ra các giải pháp khắc phục góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước trong giai đoạn tới, tạo lập một môi trường kinh doanh có trật tự, an toàn. Day là một cơ sở lý giải sự cần thiết của việc nghiên cứu đề tài. Tình hình nghiên cứu của đề tài Kinh doanh nhà ở thương mại luôn là một phân khúc sôi động trong hoạt động kinh doanh bat động sản ở Việt Nam. Trong thời gian vừa qua, mỗi năm có tới hàng trăm ngàn căn hộ được giao dịch đã khang định xu thé tất yéu mang tính khách quan về giải quyết nhu cầu về nhà ở trong xã hội và sự vận hành, phát triển của thị trương bất động sản.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, vấn đề kinh doanh nhà ở thương mại cũng đối mặt với nhiều rủi ro, nhiều loại hình giao dịch trá hình được thực hiện đã và đang đặt ra những thách thức đôi với sự kiểm soát của Nhà nước, của xã hội nhằm dam bảo sự an toàn và các lợi ích hợp pháp của các chủ thê tham gia giao dịch. Do đó, đề tài thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà khoa học. Có thể kế đến các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước sau: 2. Tài liệu nghiên cứu trong nước O Việt Nam, đã có các công trình nghiên cứu dé cập trực tiêp hoặc gián tiép đến van dé kinh doanh nhà ở thương mại như: - “Chỉnh sách phát triển thị trường thị trường bất động sản ở Việt Nam” do TS Dinh văn An chủ biên (Nxb Chính trị Quốc gia).
Cuốn sách đã có những nghiên cứu sâu về thị trường bất động sản Việt Nam, đồng thời nghiên cứu chính sách phát triển thị trường bat động sản của nhiều quốc gia trên thế giới, qua đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác quản lý thị trường bất động sản Việt Nam. - Bộ Xây dựng đã có nhiều báo cáo với các nội dung điều tra nghiên cứu như: Chiến lược phát triển thị truong bat động san ở Ha Nội; Bao cáo triển khai các chương trình nhà ở trọng điểm và tình hình bất động sản năm 2012, dự Báo tình hình thị trương bat động sản năm 2013 cùng các giải pháp điều hành thị trường bat động sản, Báo cáo về thực trạng, các giải pháp tháo gỡ khó khăn thị trường bat động sản nhằm thúc đẩy sản xuất kinh doanh và đảm bảo anh sinh xã hội. - Các cơ quan Nhà nước khác trong phạm vi có liên quan cũng có các báo cáo điều tra như Báo cáo về tình hình tín dung đối với các lĩnh vực đẩu tư, kinh doanh bat động sản của Ngân hàng Nhà nước(2014), Báo cáo những nội dung đổi mới của Luật Dat dai năm 2013 liên quan đến thị trường bat động sản và chính sách nhà ở của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014). - Các bài báo: “Các giải pháp pháp ly đảm bao tính minh bach cua thị trường bat động sản ”— Thông tin khoa học pháp ly số 5 năm 2009 - Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (Bộ Tư Pháp); “Mội số van dé pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản “cia Nguyễn Thị Kiều Oanh, Tap chí Khoa học pháp lý ( 2014); “Một số bat cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư ”của Trương Thế Côn, Tap chí Nghề luật (2014); “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung đất trong điều kiện kinh té thị trường” của Lưu Quốc Thái, Tạp chí khoa học Pháp lý (2014), “Quyên sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo pháp luật Việt Nam hiện hành” của Tién si Nguyễn Hong Bac, Tap chí Luật học (2015), đã đưa ra cái nhìn toàn diện va hệ thống những quy định mới về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, phân tích, đánh giá và so sánh Luật nhà ở năm 2014.
Do BLDS 2015 và Luật nhà ở 2014 vẫn còn nhiều điều bất cập nên tác đã chỉ rõ những hạn chế và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật trọng lĩnh vực này. - “Những bat cập về thâm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản” của Phan Khắc Nghiêm, Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử (2012) - “Những bat cập về thâm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản” của TS. Đoàn Đức Lương (2012 ) đã phân tích những quy định của pháp luật về hợp đồng công chứng, chứng thực, trình tự, thủ tục công chứng, chứng thực, đồng thời đưa ra những bất cập trong quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực và phương hướng hoàn thiện pháp luật. - “ Condotel, Officetel: mòn mỏi chờ khai sinh” của PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Thời báo làng nghề Việt (2019).
Tác giả đã đánh giá những vẫn đề pháp lý chưa rõ ràng được cho là nút thắt lớn nhất hãm dòng vốn dau tư vào loại hình Codotel, Officetel. Do vậy, cả thị trường đang dồn sự chú ý và mong chờ Luật Dat đai 2013 sớm được sửa đôi, bô sung đê “cởi trói” cho các loại hình đâu tư mới này. Tuy nhiên, việc thông qua dự án sửa đôi Luật Đất đai 2013 đã bị tạm hoãn, rút khỏi Chương trình của năm 2019 dé tiếp tục nghiên cứu. Tiếp tục chờ luật, cơ hội nào cho Condotel, Officetel 2019? - Và những dé tài nghiên cứu chuyên sâu như Luận văn ThS Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản hiện nay ” của Lê Thùy Dương (2011); “Pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng bat động sản ở Việt Nam hiện nay- thực trạng và hướng hoàn thiện” của Hoàng thi thu Huyền (2012); “Pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành tại thành phố Thanh Hóa của Trịnh Diệp Ly ”(2017).
Tác giả luận văn đã đánh giá những thay đôi của Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 trong việc mở rộng đối tượng kinh doanh bất động sản, tạp ra sự bình đăng giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước, cho phép các tổ chức kinh tế trọng nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đồng thời đánh giá việc doanh nghiệp được chuyên nhượng một phan hoặc toàn bộ dự án nhà ở thương mai đã thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào kinh doanh bất động sản. Đây là con đường thuận lợi nhất để tham gia vào kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.