Đề tài hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam - ĐH Luật Hà Nội

Pháp luật kinh doanh nhà ở đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, ảnh hưởng sâu rộng đến đời… 274 trang · Trường Đại học Luật Hà Nội · 2019.

• Tác giả: Nguyễn Thị Dung
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Dung
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại
• Đề tài: Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Nghiên cứu khoa học cấp trường
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• 1. PHẦN I: BÁO CÁO TỔNG QUAN
• 1.1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 1.2. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.3. Tình hình nghiên cứu của đề tài
• 1.3.1. Tài liệu nghiên cứu trong nước
• 1.3.2. Tài liệu nghiên cứu ở nước ngoài
• 1.4. Mục đích của đề tài
• 2. PHẦN II: CÁC CHUYÊN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1. Chuyên đề 1: Tổng quan pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam
• 2.2. Chuyên đề 2: Quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam
• 2.3. Chuyên đề 3: Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở thương mại
• 2.4. Chuyên đề 4: Pháp luật về cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại
• 2.5. Chuyên đề 5: Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh Condotel ở Việt Nam
• 2.6. Chuyên đề 6: Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại
• 2.7. Chuyên đề 7: Xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại
• 2.8. Chuyên đề 8: Giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam

Pháp luật kinh doanh nhà ở đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế - xã hội. Nhà ở thương mại là hạt nhân của hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tại Việt Nam, pháp luật về lĩnh vực này đã được hình thành qua các văn bản như Luật Đất đai 1993, Luật Nhà ở 2005, và Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt là vấn đề cung cấp thông tin quy hoạch và giá cả, gây khó khăn cho nhà đầu tư.

1.1. Khung pháp lý hiện hành

Khung pháp lý về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam được xây dựng qua nhiều giai đoạn, từ Luật Đất đai 1993 đến Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Các văn bản này đã xác lập quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, nâng cao tính minh bạch và công khai thông tin. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc quản lý thị trường và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

1.2. Thách thức trong thực thi pháp luật

Một trong những thách thức lớn là sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật, dẫn đến tình trạng giao dịch ngầm và mất cân đối cung - cầu. Quy định pháp luật về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chưa được cập nhật kịp thời, gây khó khăn cho nhà đầu tư và người mua nhà.

II. Quản lý nhà nước đối với kinh doanh nhà ở thương mại

Quản lý nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại. Tuy nhiên, hiệu quả quản lý còn hạn chế do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng và sự chồng chéo trong quy định pháp luật. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường phát triển thiếu lành mạnh, gây bất ổn cho cả nhà đầu tư và người tiêu dùng.

2.1. Vai trò của cơ quan quản lý

Các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường giám sát và kiểm soát hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại, đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Pháp lý nhà ở cần được hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường.

2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý

Để nâng cao hiệu quả quản lý, cần xây dựng cơ chế phối hợp giữa các bộ, ngành liên quan, đồng thời cập nhật và hoàn thiện các quy định pháp luật. Hoàn thiện pháp luật là yếu tố then chốt để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

III. Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại

Hoàn thiện pháp luật là yêu cầu cấp thiết để giải quyết những hạn chế hiện tại. Cần tập trung vào việc xây dựng khung pháp lý đồng bộ, minh bạch, và phù hợp với thực tiễn thị trường. Điều này không chỉ đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

3.1. Đề xuất giải pháp pháp lý

Các giải pháp bao gồm việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là về quy hoạch và quản lý đất đai. Nghiên cứu khoa học cần được đẩy mạnh để đưa ra các đề xuất phù hợp với thực tiễn.

3.2. Ứng dụng thực tiễn

Việc áp dụng các giải pháp pháp lý vào thực tiễn cần được thực hiện đồng bộ và có sự giám sát chặt chẽ. Cấp trường cần đóng vai trò tích cực trong việc nghiên cứu và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật.

Nội dung chính

Báo Cáo Nghiên Cứu: Hoàn Thiện Pháp Luật Về Kinh Doanh Nhà Ở Thương Mại Tại Việt Nam

• Mã số đề tài: LH - 2018 - 17/ĐHL-HN
• Cơ quan chủ trì: Trường Đại học Luật Hà Nội – Bộ Tư pháp
• Chủ nhiệm đề tài: TS. Nguyễn Thị Dung
• Năm công bố: 2019

---

Tóm tắt nghiên cứu (200-250 từ)

Nghiên cứu "Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam" tập trung giải quyết câu hỏi trọng tâm: Đâu là những điểm nghẽn, khoảng trống pháp lý và xung đột quy phạm trong hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại hiện hành, và cần những giải pháp mang tính đột phá nào để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững?

Sử dụng phương pháp tiếp cận liên ngành kết hợp giữa phân tích quy phạm luật học thực định, đối chiếu pháp luật quốc tế và khảo sát thực tiễn điều hành, đề tài đã làm rõ toàn diện cơ cấu pháp lý điều chỉnh chuỗi hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại từ khâu tạo lập quỹ đất, thẩm định chủ đầu tư, huy động vốn, đến phân phối, quản trị vận hành và giải quyết tranh chấp.

Các phát hiện chính chỉ rõ sự thiếu đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013 và Luật Xây dựng 2014; tình trạng "chân không pháp lý" đối với các loại hình bất động sản lai như Condotel, Officetel; các kẽ hở trong huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai; và những tranh chấp gay gắt liên quan đến kinh phí bảo trì 2% tại các nhà chung cư.

Công trình cung cấp hệ thống luận cứ khoa học sắc bén cùng các kiến nghị lập pháp cụ thể, tạo tiền đề định hình khung pháp lý hoàn thiện cho công tác quản lý nhà nước và chiến lược đầu tư bền vững tại Việt Nam.

---

Bối cảnh và tầm quan trọng (300-350 từ)

Thực trạng tri thức và nhu cầu thị trường

Trong cấu trúc nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, bất động sản nói chung và nhà ở thương mại nói riêng giữ vai trò hạt nhân thúc đẩy các chuỗi giá trị liên kết từ xây dựng, vật liệu, tài chính đến dịch vụ việc làm. Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và quy mô dân số tiệm cận ngưỡng 100 triệu người, nhu cầu an cư và đầu tư nhà ở tại các khu vực đô thị tăng trưởng theo cấp số nhân.

Giai đoạn từ sau khi ban hành đồng loạt Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Xây dựng 2014 đã hình thành hành lang pháp lý tương đối tiến bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường.

Khoảng trống nghiên cứu được nhận diện

Mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu về quản lý kinh tế hoặc từng khía cạnh giao dịch dân sự đơn lẻ, phần lớn các nghiên cứu trước đây chưa thực hiện khảo sát toàn diện và mang tính hệ thống về chuỗi giá trị kinh doanh nhà ở thương mại dưới góc độ luật học chuyên sâu.

Còn thiếu các công trình mổ xẻ thấu đáo các vấn đề phát sinh từ thực tiễn thi hành mới như:

• Xung đột tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu;
• Địa vị pháp lý chưa rõ ràng của các sản phẩm lai (Condotel, Officetel);
• Sự chuyển dịch quyền sở hữu và rủi ro tài sản hình thành trong tương lai;
• Cơ chế quản trị tự chủ của cộng đồng cư dân thông qua Ban quản trị nhà chung cư.

Tính thời sự và tác động lan tỏa

Việc thị trường xuất hiện nhiều giao dịch biến tướng, dự án "treo", tình trạng bán "nhà trên giấy" gây rủi ro lớn cho người tiêu dùng và hệ thống tín dụng ngân hàng đã đặt ra yêu cầu cấp thiết phải chuẩn hóa khung khổ pháp trị.

Nghiên cứu mang ý nghĩa tiên phong trong việc tái cấu trúc các quy phạm nhằm bình ổn thị trường, bảo vệ quyền lợi người mua nhà và bảo toàn dòng vốn phát triển kinh tế vĩ mô.

---

Methodology và approach (350-400 từ)

Công trình được xây dựng trên nền tảng phương pháp luận khoa học vững chắc, kết hợp chặt chẽ giữa lý luận nhà nước và pháp luật với các công cụ phân tích thực tiễn chuyên sâu.

Thiết kế nghiên cứu (Research Design)

Nghiên cứu áp dụng mô hình phân tích chính sách công và pháp luật thực định đa chiều (Multi-dimensional Legal Analysis), chia nhỏ hệ thống pháp luật điều chỉnh thành 8 chuyên đề nhánh độc lập do các chuyên gia hàng đầu phụ trách, sau đó tổng hợp thành báo cáo tổng quan nhất thể hóa.

Nguồn dữ liệu và kỹ thuật thu thập

• Nguồn dữ liệu thứ cấp chuẩn tắc: Phân tích toàn diện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật bao gồm Luật Nhà ở 2005 & 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 & 2014, Luật Đất đai 2003 & 2013, Luật Đầu tư 2014, Bộ luật Dân sự 2015 cùng các nghị định hướng dẫn chi tiết (Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 100/2015/NĐ-CP...).
• Dữ liệu thực nghiệm ngành: Trích xuất báo cáo điều tra thị trường từ Bộ Xây dựng, báo cáo dư nợ tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, thông tin quy hoạch đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Hồ sơ tranh chấp thực tế: Khảo sát tập trung số liệu tranh chấp nhà chung cư tại 43 địa phương trên cả nước (với 215 dự án ghi nhận khiếu nại điển hình).

Kỹ thuật phân tích & Tính tin cậy

• Phương pháp phân tích – tổng hợp: Đánh giá logic nội tại của các quy phạm nhằm phát hiện sự mâu thuẫn giữa luật chung (Bộ luật Dân sự) và luật chuyên ngành (Luật KDBĐS, Luật Nhà ở).
• Phương pháp so sánh luật học (Comparative Law): Đối chiếu mô hình quản trị giao dịch bất động sản thương mại của Hoa Kỳ (Commercial Real Estate Transactions), Thái Lan (chế độ giao đất 30 năm), Singapore và Hồng Kông (chế độ thuê đất 99 năm đối với condotel) để đúc kết bài học lập pháp cho Việt Nam.
• Độ tin cậy: Đề tài được thẩm định nghiêm ngặt bởi Hội đồng khoa học Trường Đại học Luật Hà Nội, đảm bảo tính chuẩn xác về mặt học thuật và giá trị ứng dụng cao.

---

Phát hiện chính (400-450 từ)

Báo cáo nghiên cứu đã tổng hợp và chỉ ra 5 phát hiện cốt lõi mang tính bước ngoặt về thực trạng vận hành của pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam:

1. Sự lúng túng trong định danh và cấp quyền sở hữu cho căn hộ Condotel và Officetel

Thị trường ghi nhận sự phát triển bùng nổ của các loại hình bất động sản lai giữa nghỉ dưỡng/văn phòng và nhà ở. Tuy nhiên, Luật Du lịch 2017 chỉ dừng lại ở thuật ngữ "căn hộ du lịch" (phục vụ lưu trú ngắn hạn), trong khi các luật về đất đai và nhà ở chưa có quy chuẩn xác lập rõ ràng.

Thực tế phát sinh hiện tượng các địa phương cấp sổ đỏ "đất ở không hình thành đơn vị ở" lâu dài cho Condotel – một khái niệm chưa từng được quy định trong luật, tiềm ẩn nguy cơ gây thất thu ngân sách và rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư cá nhân.

2. Nghịch lý trong quy chuẩn diện tích tối thiểu căn hộ thương mại

Luật Nhà ở 2014 đã bãi bỏ quy định cứng về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư để chuyển giao cho các quy chuẩn kỹ thuật xây dựng điều chỉnh. Tuy nhiên, việc chậm trễ ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia khiến căn hộ thương mại trên lý thuyết không bị giới hạn sàn tối thiểu.

Điều này dẫn đến nghịch lý so với Nghị định 100/2015/NĐ-CP (quy định diện tích tối thiểu nhà ở xã hội là 25m²), tạo nguy cơ hình thành các khu "ổ chuột trên cao" nếu không kiểm soát tốt mật độ dân số khu vực nội đô.

3. Rủi ro trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai và bảo lãnh ngân hàng

Mặc dù Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã đặt ra điều kiện thi công xong phần móng và yêu cầu bảo lãnh tài chính, thực tiễn vẫn xuất hiện tình trạng chủ đầu tư lách luật bằng các hình thức "hợp đồng đặt cọc", "thỏa thuận góp vốn giữ chỗ".

Bên cạnh đó, quy định thế chấp quyền tài sản phát sinh từ nhà ở tương lai còn xung đột với thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm tại các tổ chức công chứng.

4. Điểm nóng tranh chấp Quỹ bảo trì 2% và phân định sở hữu chung – riêng

Thống kê thực nghiệm từ Bộ Xây dựng cho thấy tại 43 địa phương có tới 215 dự án phát sinh khiếu nại, trong đó 108 dự án tranh chấp gay gắt liên quan đến việc chủ đầu tư chiếm dụng, chây ì không bàn giao quỹ bảo trì 2% cho Ban quản trị.

Dù Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định về cưỡng chế bàn giao kinh phí, thực tế chưa ghi nhận trường hợp nào áp dụng hiệu quả chế tài này.

5. Sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm và rủi ro tín dụng

Dòng vốn tín dụng ngân hàng tập trung quá lớn vào phân khúc nhà ở cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, trong khi phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và bình dân bị bỏ ngỏ. Hiện tượng đảo nợ thông qua việc chuyển nhượng dự án giữa các chủ đầu tư cấp 1 và cấp 2 tạo ra các bong bóng tài sản tiềm ẩn.

---

Đóng góp khoa học (250-300 từ)

Trụ cột đóng góp	Nội dung chi tiết	Giá trị mang lại
Đóng góp lý luận (Theoretical)	Chuẩn hóa khái niệm nhà ở thương mại vận hành theo "cơ chế thị trường" thay cho "nhu cầu thị trường"; phân định bản chất pháp lý giữa sở hữu lưu trú và quyền tài sản nhà ở.	Tạo lập nền tảng lý luận vững chắc cho khoa học luật kinh tế và luật đất đai tại Việt Nam.
Đổi mới phương pháp (Methodological)	Tích hợp chuỗi phân tích đa tầng kết nối từ khâu tiếp cận đất đai, cấp phép dự án, huy động vốn, kinh doanh sản phẩm tương lai đến quản trị tòa nhà.	Cung cấp khung phương pháp nghiên cứu toàn diện cho các đề tài luật học ứng dụng.
Ứng dụng thực tiễn (Practical)	Xây dựng tiêu chí thẩm định pháp lý cho ngân hàng tài trợ vốn và mẫu hóa quy trình phòng ngừa rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai.	Hạn chế tranh chấp hợp đồng, chuẩn hóa quy trình phân phối của các sàn giao dịch.
Hàm ý chính sách (Policy)	Đề xuất giải pháp sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS: quy định thời hạn sở hữu đất Condotel, chế tài cưỡng chế quỹ bảo trì 2%.	Cung cấp luận cứ khoa học trực tiếp cho các cơ quan soạn thảo luật và cơ quan quản lý nhà nước.

---

Đối tượng quan tâm (200-250 từ)

• Cơ quan quản lý và hoạch định chính sách: Bộ Xây dựng (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản), Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân các cấp nhằm hoàn thiện dự thảo luật và nâng cao hiệu lực xét xử tranh chấp.
• Cộng đồng học thuật và nghiên cứu: Giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên cao học và sinh viên các trường đại học chuyên ngành Luật, Kinh tế, Bất động sản và Quản lý đô thị sử dụng làm tài liệu tham khảo chính thống.
• Doanh nghiệp phát triển bất động sản và Nhà thầu: Nắm bắt chính xác điều kiện làm chủ đầu tư, thủ tục chuyển nhượng dự án, quy trình huy động vốn hợp pháp và phòng ngừa rủi ro bị tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
• Các tổ chức tín dụng và Quỹ đầu tư: Tối ưu hóa mô hình thẩm định rủi ro khi cấp tín dụng dự án, giải pháp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và nhận thế chấp tài sản bảo đảm.
• Khách hàng và Cư dân đô thị: Trang bị kiến thức pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi ký kết hợp đồng mua bán, giám sát quỹ bảo trì và tham gia Ban quản trị nhà chung cư.

---

FAQ (250-300 từ)

1. Đâu là phát hiện quan trọng và cấp thiết nhất của đề tài?

Phát hiện về khoảng trống pháp lý đối với loại hình Condotel/Officetel và tranh chấp kinh phí bảo trì 2% nhà chung cư. Đề tài chỉ rõ việc địa phương cấp sổ đỏ "đất ở không hình thành đơn vị ở" là sai luật và cần sớm định danh Condotel là bất động sản dịch vụ lưu trú có thời hạn.

2. Phương pháp nghiên cứu của đề tài có điểm gì khác biệt?

Đề tài áp dụng phương pháp phân tích luật học kết hợp với khảo sát thực nghiệm xã hội học pháp luật trên 215 dự án tranh chấp thực tế, đồng thời so sánh sâu với hệ thống pháp luật của Mỹ, Thái Lan, Singapore để đưa ra các kiến nghị khả thi.

3. Kết quả nghiên cứu có thể tổng quát hóa (generalize) cho toàn bộ thị trường BĐS không?

Có. Các phân tích về cơ chế giao đất, lựa chọn chủ đầu tư qua đấu giá/đấu thầu, bảo lãnh ngân hàng và chuyển nhượng dự án mang tính phổ quát, áp dụng cho mọi phân khúc phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam.

4. Hướng nghiên cứu tiếp theo (Next Steps) của đề tài là gì?

Tập trung nghiên cứu sâu hơn về cơ chế vận hành của các định chế tài chính mới như Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), trái phiếu công trình và số hóa quản lý giao dịch bất động sản qua công nghệ chuỗi khối (Blockchain).

5. Đề tài mang lại giá trị ứng dụng thực tế gì cho người mua nhà?

Cung cấp bộ tiêu chí nhận diện 4 điều kiện an toàn khi ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai (giấy phép xây dựng, biên bản hoàn thành móng, văn bản đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng và chứng thư bảo lãnh ngân hàng).

---

Kết luận (150 từ)

Báo cáo nghiên cứu khoa học cấp cơ sở "Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam" do TS. Nguyễn Thị Dung chủ nhiệm là một công trình học thuật công phu, giải quyết trực diện những vấn đề gai góc nhất của thị trường bất động sản hiện đại.

Bằng việc kết hợp nhuần nhuyễn giữa lý luận pháp luật kinh tế và phân tích thực tiễn thực nghiệm, đề tài đã chỉ ra những nút thắt thể chế, đồng thời kiến tạo hệ thống giải pháp lập pháp toàn diện từ quy chuẩn kỹ thuật, điều kiện kinh doanh, định danh sản phẩm mới đến giải quyết khiếu nại tranh chấp.

Đây chính là nguồn tài liệu quý báu đóng góp thiết thực cho công cuộc cải cách thể chế pháp luật kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn phát triển và hội nhập quốc tế mới.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Trong nền kinh tế thị trường, pháp luật kinh doanh bat động sản mà hạt nhân là kinh doanh nhà ở đóng vai trò quan trọng, có tác động và ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ đời sông kinh tế - xã hội của đất nước, góp phan thúc đây sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản - một yêu tố khăng định sự tồn tại của nền kinh tế thị trường. Điều này càng trở nên có ý nghĩa với một quốc gia đông dân như Việt Nam, hoạt động kinh doanh nhà ở cần được khuyến khích phát triển phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của xã hội. Dưới góc đô quản lý, pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại là một trong những yếu tố đảm bảo cho sự tác động của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, đảm bảo quyên và lợi ích hợp pháp của công dân về nhà ở được pháp luật ghi nhận và bảo hộ. Bên cạnh việc giải quyết bài toán về nhà ở, pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại còn tạo cơ hội cho hoạt động này trở thành nguồn lực to lớn dé phục vụ cho công cuộc phát triên đât nước.

Với ý nghĩa đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành những chính sách, pháp luật, nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, tạo điều kiện thuận lợi cho loại hoạt động đầu tư kinh doanh này. Từ Luật Dat dai năm 1993, Luật Dat đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2006 đến Luật Dat đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư năm 2014.đã xác lập khung pháp lý bình dang về quyền và nghĩa vụ của mọi chủ thể trong quan hệ kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở 1 thương mại nói riêng: nâng cao tính công khai, minh bạch thông tin về thị trường bat động sản, chú trọng sự bình dang giữa các chủ thé trong hoạt động kinh doanh, đề cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong việc quản lý và điều tiết thị trường, hướng tới việc xác lập mô hình quản trị hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh nhà ở thương mại một cách hiệu quả, đảm bảo yêu cầu hội nhập quốc tế. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, qua thực tiễn thi hành cho thấy, hệ thống pháp luật này còn bộc lộ một số khiếm khuyết, hạn chế như: vẫn đề cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạnh sử dụng đất, chính sách đầu tư các dự án, thông tin về giá cả.dẫn đến những khó khăn , bất 6n cho các nhà đầu tư, cho hoạt động kinh doanh nhà ở gặp những khó khăn nhất định. Nhà ở chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả; phân khúc thị trường này còn phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn là bài toán khó giải.

Điều quan trong hơn nữa là lượng cung — cầu về nhà ở mat cân đối dẫn đến sự bất ôn trên thi trường. Bởi vậy, cần phải được đánh giá, nhìn nhận một cách toàn diện những thành tựu và những hạn chế; trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp tiếp tục hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này trong thời gian tỚI. Mặt khác, hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng nhà ở đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới khoa học kinh tế - xã hội, giới luật học, ở những cấp độ, quy mô khác nhau .