Điều 188 Luật đất dai năm 2013 còn quy định người sử dung đất phải có các điều kiện khác gồm: đất không có tranh chấp, QSDD không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải có thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc thế chấp QSDD phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực ké từ thời điểm đăng kí vào số địa chính Khác với các tổ chức sử dụng đất ở trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài, đối tượng được nhận thế chấp QSDD của hộ gia đình, cá nhân được quy định rộng hơn: không chi là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mà còn có các tô chức kinh tế hoặc các cá nhân. Từ đó cho thay Nhà nước đã thực sự cố gắng đảm bảo quyền và lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất, đặc biệt là hộ gia đình và cá nhân, tạo cho họ có nhiều cơ hội hơn trong việc khai thác các nguồn vốn từ những chủ thể khác nhau để đầu tư cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cũng giống như những quy định về các hệ chuyên QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, quyền được thế chấp bằng giá trị QSDĐ ghi nhận xu hướng tất yêu trong việc mở rộng quyên, trong việc đảm bảo sự chủ động sử dụng vốn vay từ thé chấp hóa cho hộ gia đình, cá nhân của Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 về việc đưa ra những quy định xuất phát từ chính những yêu cầu nội tại của thực tiễn cuộc sống chứ không đơn thuần là sự áp đặt ý chí của các nhà làm luật.
Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được đảm bảo bằng thế chấp, bằng QSDĐ mà bên thé chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thi QSDĐ dé thé chấp được xử lí như sau: + Theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp + Trường hợp không xử lí được theo thoả thuận dé ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyền nhượng QSDĐ 221 đã được thế chấp, có thâm quyền bán đấu giá QSDĐ hoặc khởi kiện tại toà án nhân dân theo quy định của pháp luật. Người nhận QSDD từ quan hệ xử lyi quyền sử dung dat đã thế chấp dé thu hồi nợ được cấp giấy chứng nhận QSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất; được sử dụng đất theo mục đích đã được xác định và có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở thì được sử dụng 6n định lâu dai. - Quyền góp vốn băng QSDD dé hợp tác sản xuất, kinh doanh Góp vốn băng QSDĐ được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên theo đó hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp, có quyền góp vốn bằng QSDD dé hop tac san xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoai. Đặc điểm của việc góp vốn.
+ Hộ gia đình, cá nhân phải có QSDD hợp pháp; + Giá trị góp vốn không chỉ bao gồm giá trị QSDĐ mà gồm cả giá trị tài sản có trên đất; + Việc góp vốn bang giá trị QSDĐ phải phù hợp với thời han được giao đất hoặc cho thuê đất; + Việc góp vôn được thực hiện đôi với tô chức, hộ gia đình, cá nhân ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đối tượng được góp vốn bằng OSDP là: + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức; + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyên sử De dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp. Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tô chức, hộ gia đình, cá nhân không phải là đất trong khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Như vậy, Luật đất đai năm 2013 đã có quy định đảm bảo về khả năng góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân để sản xuất kinh doanh, đặc biệt là sự cho phép chủ thể này được quyền góp vốn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân phát triển sản xuất, khuyến khích liên doanh liên kết và thu hút nguồn vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Cham ditt việc góp vốn bằng OSDP Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã đưa ra những cơ sở pháp li để xử lí QSDĐ khi cham dứt góp vốn QSDD do các nguyên nhân khác nhau: + Hết thời hạn góp vốn bằng QSDĐ; + Một bên hoặc các bên đề nghị theo thoả thuận trong hợp đồng góp vốn; + Bị thu hồi đất theo quy định của Luật dat dai; + Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết, bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cam hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải có cá nhân đó thực hiện; + Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng phải do pháp nhân đó thực hiện; 223 + Bên góp vốn bằng QSDD trong hợp đồng hop tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản. Việc xử lí chấm đứt việc góp vốn bằng QSDD được thực hiện như sau: + Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thoả thuận giữa các bên về việc cham đứt góp vén thì bên góp vốn được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Nếu thời han sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng QSDD không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu.
+ Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thâm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó. + Trường hợp bên nhận góp hoặc bên góp vốn bằng QSDD là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lí theo quyết định tuyên bố phá sản của tòa án nhân dân. Người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với dat. Trường hợp không có người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì nhà nước thu hồi đất và tài sản đó.
+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì QSDD đã góp vốn được dé thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự + Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự 224 + Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng QSDĐ là tô chức giải thé thì QSDD đã góp vốn được xử lí theo thoả thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Quyên và nghĩa vụ của hộ gia đình, nhân sử dụng đất thuê Nếu như hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được thực hiện các quyền về chuyên đổi, chuyên nhượng, cho thuê, thừa ké, tang cho, thé chap, gop von bang QSDD thi hộ gia đình, cá nhân sử dung đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được thực hiện các quyền đó đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Sự phân biệt này của pháp luật cho thấy QSDĐ của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm không phải là tài sản thuộc sở hữu của người thuê dat. Ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 168 và Điều 170 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sử dụng còn có các quyền sau: - Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gan liền với đất thuê: người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; - Đề thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gan lién voi dat thué; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; - Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gan lién voi dat thué theo quy định của pháp luật về dân su; - Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; 225 - Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gan liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tô chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người được nhận góp vốn băng tài sản được Nhà nước tiếp tục theo mục đích đã được xác định.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; nếu thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ như trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất (trừ quyền chuyên đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trần với hộ gia đình, cá nhân khác); trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
