GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢ TẠO NHẰM TRỐN THUẾ THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Giao dịch dân sự về BĐS giả tạo là giao dịch mà ý chí thực sự của các bên không phù hợp với hình thức pháp lý được thể hiện. Mục đích chính thường là che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là trốn thuế. Đặc điểm của giao dịch này là sự không trung thực, thiếu minh bạch và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho các bên tham gia. Theo Điều 124 Bộ Luật Dân sự, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác.

Các hình thức giả tạo trong giao dịch BĐS rất đa dạng, bao gồm giả tạo về giá cả, giả tạo về nội dung hợp đồng, hoặc giả tạo về chủ thể giao dịch. Ví dụ, các bên có thể thỏa thuận ghi giá bán BĐS thấp hơn giá thực tế để giảm số thuế phải nộp. Hoặc, họ có thể lập hợp đồng mua bán BĐS nhưng thực chất là để che giấu một giao dịch vay tiền có bảo đảm bằng BĐS. Một hình thức khác là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người thân quen để tránh kê biên tài sản thi hành án.

Các hành vi trốn thuế BĐS rất tinh vi và đa dạng. Một số hình thức phổ biến bao gồm: kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế, lập hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng mua bán, sử dụng pháp nhân để trốn thuế thu nhập doanh nghiệp, hoặc chuyển nhượng BĐS cho người thân quen với giá ưu đãi để tránh thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng BĐS, cá nhân phải nộp thuế thu nhập bằng 2% giá trị chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập.

Một số kẽ hở pháp luật tạo điều kiện cho trốn thuế BĐS bao gồm: khung giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thiếu cơ chế kiểm soát giao dịch qua ngân hàng, quy định về chứng minh thu nhập còn lỏng lẻo, và chế tài xử phạt chưa đủ sức răn đe. Bảng giá đất Nhà nước quy định hiện còn thấp, chưa sát thực tế, được coi là “lỗ hổng” về pháp lý.

Việc thu thập chứng cứ về giá giao dịch thực tế là yếu tố then chốt để chứng minh giao dịch BĐS giả tạo. Các nguồn chứng cứ có thể bao gồm: lời khai của các bên liên quan, hóa đơn, chứng từ thanh toán, thông tin từ các sàn giao dịch BĐS, và kết quả thẩm định giá của các tổ chức chuyên môn. Thực tế, nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận đã được cố tình “vận dụng” trong nhiều trường hợp liên quan đến hợp đồng, giao dịch, nhất là vấn đề về thỏa thuận giá cả trong giao dịch chuyển nhượng BĐS để trốn thuế.

Mối quan hệ giữa các bên giao dịch có thể là một dấu hiệu quan trọng để nhận biết giao dịch BĐS giả tạo. Nếu các bên là người thân quen, có quan hệ huyết thống, hoặc có mối liên hệ kinh tế mật thiết, thì khả năng giao dịch giả tạo nhằm trốn thuế sẽ cao hơn. Do đó, việc phân tích kỹ lưỡng mối quan hệ giữa các bên là cần thiết.

Việc sử dụng án lệ và kết quả giám định có vai trò quan trọng trong việc chứng minh giao dịch BĐS giả tạo. Án lệ cung cấp các tiền lệ pháp lý có giá trị tham khảo, giúp cơ quan chức năng có cơ sở để đánh giá và kết luận về tính chất giả tạo của giao dịch. Kết quả giám định giúp xác định giá trị thực tế của BĐS, từ đó làm rõ sự chênh lệch so với giá kê khai trong hợp đồng.

Biện pháp đầu tiên và quan trọng nhất là hủy bỏ giao dịch giả tạo và khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Điều này có nghĩa là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận từ giao dịch giả tạo. Ví dụ, nếu một hợp đồng mua bán BĐS bị xác định là giả tạo, thì người mua phải trả lại BĐS cho người bán, và người bán phải trả lại tiền cho người mua.

Bên cạnh việc hủy bỏ giao dịch giả tạo, cơ quan chức năng cần truy thu số thuế trốn tránh và xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các đối tượng vi phạm. Mức xử phạt phải đủ sức răn đe để ngăn chặn các hành vi trốn thuế trong tương lai. Quan trọng hơn cả, Nhà nước cần ban hành bảng khung giá đất sát với giá thị trường, bởi giá đất Nhà nước quy định hiện còn thấp, chưa sát thực tế, được coi là “lỗ hổng” về pháp lý.

Trong quá trình xử lý giao dịch BĐS giả tạo, cần đặc biệt chú ý đến việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Người thứ ba ngay tình là người không biết và không thể biết về tính chất giả tạo của giao dịch. Nếu người thứ ba ngay tình bị thiệt hại do giao dịch giả tạo gây ra, thì các bên tham gia giao dịch giả tạo phải bồi thường thiệt hại cho họ.

Khung giá đất do Nhà nước quy định cần được sửa đổi để phù hợp hơn với giá thị trường. Điều này sẽ giúp hạn chế tình trạng kê khai giá thấp hơn giá thực tế để trốn thuế. Cơ quan nhà nước chỉ có công văn chỉ đạo và đề nghị các địa phương chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ các giao dịch BĐS qua ngân hàng. Điều này sẽ giúp ngăn chặn tình trạng sử dụng tiền mặt để thanh toán, gây khó khăn cho việc kiểm soát nguồn gốc tiền và giá trị giao dịch. Đó là chỉ cho phép mua bán sản phẩm BĐS đã hình thành, quy định các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch và việc thanh toán thực hiện chuyển khoản qua ngân hàng kèm theo tất cả chứng từ trong hồ sơ giao dịch.

Chế tài xử phạt đối với hành vi trốn thuế BĐS cần được nâng cao để đủ sức răn đe. Các hình thức xử phạt có thể bao gồm phạt tiền, tịch thu tài sản và truy cứu trách nhiệm hình sự. Cùng với đó là phạt nặng gấp nhiều lần so với số tiền trốn thuế.

Cần tiếp tục nghiên cứu và phân tích các loại hình giao dịch giả tạo mới phát sinh trong thực tiễn. Điều này giúp cơ quan chức năng chủ động phát hiện và ngăn chặn các hành vi trốn thuế một cách hiệu quả.

Cần đánh giá một cách khách quan và khoa học hiệu quả của các biện pháp phòng chống trốn thuế hiện hành. Kết quả đánh giá sẽ là cơ sở để điều chỉnh và hoàn thiện các biện pháp này, đảm bảo chúng thực sự hiệu quả trong việc ngăn chặn hành vi trốn thuế.