Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP VÀ GIÃI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐÒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7. Khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với tư cách là một quyền năng của quyền sở hừu đất đai: quyền sử dụng đất được hiểu là quyền tác động trực tiếp vào đất để khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức của đất. Trong pháp luật một số nước, có sự phân biệt giữa “quyền bề mặt - surface rights” và quyền khai thác tài nguyên, khoáng sản trong lòng đất, quyền đối với khoảng không.
Theo đó, quyền bề mặt được hiểu là toàn bộ quyền của chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu trao quyền đối với bề mặt đất, quyền này không bao gồm các quyền khai thác các tài nguyên trong lòng đất và khoảng không. Theo định nghĩa của Tố chức lương thực và nông nghiệp Liên Hợp Quốc, “sử dụng đất” được hiểu là sự tác động của con người vào đất đai nhằm khai thác, sản xuất, duy trì, cải tạo nó. Việc “sử dụng đất” thế hiện hai nội dung: Một là, các hoạt động của con người tác động vào bề mặt đất; Hai là, sự biến đổi trạng thái, tình trạng bề mặt đất, nhàm mục đích sản xuất hoặc duy trì và cải tạo giá trị của đất đối với môi trường. Hay nói cách khác, khái niệm “đất bị sử dụng” được hiểu là đất đó đã có sự tác động khai thác, cải tạo của con người.
Còn khái niệm “chiếm giữ bề mặt đất”, theo System of Economic and Environmental Accounts (SEEA) (Hệ thống tính toán môi trường và kinh tế của Liên Hợp quốc), được hiểu là sự tồn tại của các thực thể hữu hình trên bề mặt đất. Các thực thể này có thể được tạo ra bởi con người hoặc tự nhiên. Tuy nhiên, cách phân chia trên chỉ mang tính tương đối, vi trong một số trường hợp thì việc “chiếm giữ bề mặt đất” đã bao hàm cả việc “sử dụng đất”. Việc sử dụng đất có thể được thể hiện dưới các dạng “chiếm giữ bề mặt đất” khác nhau.
9 Xét vê công dụng, QSDĐ được hiêu là “quyên khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triền kinh tế - xã hội cùa đất nước”’ quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Quyền sở hữu đất đai là quyền nguyên sinh, còn QSDĐ là quyền phái sinh, sau khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, hoặc công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất. QSDĐ là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1987, sau đó đến Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và nay là Luật đất đai năm 2013. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế. Còn QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ.
và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Vì vậy, QSDĐ của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng, vv. ; Nếu như QSDĐ của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, QSDĐ của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thể. Tuy không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng người sử dụng đất có QSDĐ do đại diện chủ sở hữu là nhà nước trao đế có thế tiến hành việc khai thác, sử dụng đất.
Ớ mức độ riêng và đối với những chủ thề sử dụng đất được quyền giao dịch QSDĐ, nghĩa là được phép đưa QSDĐ vào lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, QSDĐ được xem là quyền tài sản hay tài sản của người sử dụng đất. Tùy vào chủ thế sử dụng đất và tùy vào điều kiện pháp luật quy định, người sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sản là QSDĐ của minh. Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử đất được thực hiện các quyền chuyển đổi QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thừa kế QSDĐ, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSD đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ.
Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức cơ bản của chuyển QSDĐ. Giáo trình Luật đất đai đưa ra khái niệm chuyển nhượng QSDĐ bàng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng, theo đó, chuyển nhượng QSDĐ là việc người sử 10 dụng đât (gọi là bên chuyên QSDĐ) thỏa thuận việc chuyên giao QSDĐ cho người được chuyến nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) và người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ [55, tr. Theo Luật đất đai năm 2013 thì hoạt động chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bàng QSDĐ. Người chuyển nhượng ỌSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ.
Mục tiêu cùa quan hệ chuyển nhượng ỌSDĐ là người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua đó mà tim cho đất đai những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh. Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với tài sản có giá trị. Mặt khác, theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 (và nay được quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự 2015) việc chuyển QSDĐ được thực hiện thông qua hợp đồng trừ trường hợp về thừa kế QSDĐ.
Hay nói cách khác hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực hiện quan hệ chuyển ỌSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng. So với Bộ luật dân sự 2005 thì Bộ luật dân sự 2015 quy định tại Điều 500 này đã bao quát được các hợp đồng về QSDĐ. Nó đã khắc phục được những nội dung trùng lặp, dài dòng và không hiệu quả trong thực tiễn áp dụng, đây cũng là một quy định mới về hợp đồng chuyền QSDĐ [12, tr. Như vậy, hiểu theo cách chung nhất: Chuyên nhượng QSDĐ có thể hiểu là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đỏ, người sử dụng đất tự nguyên chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyên giao nỏ cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ người nhận QSDĐ tương ứng với giả trị QSDĐ.
Việc chuyên nhượng phải diễn ra theo quy định của pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ. Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là một trong các quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Điều này đã được ghi nhận trong Hiến pháp và các văn bản pháp 11 luật khác, đó chính là những cơ sở pháp lý quan trọng đê các chủ thê thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Xét về lịch sử thì họp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ luôn gắn liền với sự hình thành và phát triển của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Do đó, khái niệm họp đồng chuyển nhượng QSDĐ xuất hiện khi Nhà nước thừa nhận “Đẩt đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại • • • • diện chủ sở hữu các tô chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chú thê sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Theo từ điển Luật học “Họp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc giữa những người có đầy đủ năng lực hành vi nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấm dứt quyền, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên” [59]. Nhưng xét về mặt pháp lý thì khái niệm trên chưa thật sự đầy đủ.
Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thề này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức của chuyển QSDĐ nói chung. Họp đồng chuyển nhượng QSDĐ rất dễ bị nhầm lẫn với họp đồng chuyển đổi QSDĐ. Chuyển nhượng và chuyển đổi đều là hình thức chuyển QSDĐ, theo đó Nhà nước chấm dứt QSDĐ của bên này để thiết lập QSDĐ cho bên kia.
Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyền nhượng ỌSDĐ, đối tượng của quan hệ là “đổi QSDĐ lấy tiền” thì trong quan hệ chuyển đổi QSDĐ, đối tượng của quan hệ lại là “đổi QSDĐ lấy QSDĐ”. Trong quan hệ chuyển đổi QSDĐ này, các bên có thể thoa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giừa hai thửa đất, những mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm là các bên đổi QSDĐ cho nhau. Nhằm đáp ứng với những thay đổi về hợp đồng trong tình hình mới, Quốc hội đã ban hành BLDS 2015 với những quy định mới, theo đó khái niệm “họp đồng 12 dân sự” được thay băng khái niệm “hợp đông" nhăm mở rộng phạm vi đôi tượng áp dụng, khái niệm “hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ" không được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 mà được quy định chung trong khái niệm “hợp đồng về QSDĐ". Xuất phát từ đặc thù đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên đất đai không được giao dịch như những loại tài sản khác mà chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có nhiều sự khác biệt so với các loại hợp đồng mua bán tài sản khác, cũng xuất phát từ đặc điểm của đất đai là loại tài sản đặc biệt có ý nghĩa quan trọng trong tất cả các lĩnh vực đời sống, xã hội như kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh quốc phòng. Do đó, việc chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo cả về hình thức và nội dung, về chủ thể.