CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Đất đai và đăng ký đất đai 1. Khái niệm về Đất đai Đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Vai trò của đất đai: Đất đai tham gia vào nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội.
Đất đai đóng vai trò là nền tảng cho các thị trấn, cộng đồng, ngành giao thông, thủy lợi và các dự án khác. Đất đai là nguồn cung cấp nguyên liệu cho các doanh nghiệp như gạch ngói, xi măng, đồ gốm,…. Về điều kiện vật chất, đất có vai trò quan trọng và duy nhất là điều kiện ban đầu của tất cả các quá trình công nghiệp. Sản xuất là nơi xuất hiện công cụ lao động, vật tư lao động và tồn tại của con người.
Vai trò của đất đai đối với từng ngành là khác nhau: - Trong các cơ sở kinh doanh phi nông nghiệp, đất là nguồn dự trữ trong lòng đất, là nền tảng không gian và vị trí để hoàn thành quá trình lao động (công nghiệp khai thác khoáng sản). Phương pháp sản xuất và sản phẩm thu được không bị ảnh hưởng bởi chất lượng đất, chất lượng thảm thực vật hoặc các đặc tính tự nhiên có sẵn trong đất. - Đất đai là nhân tố tích cực trong ngành nông, lâm nghiệp, đồng thời là điều kiện vật chất, cơ sở không gian, đối tượng lao động, công cụ, phương tiện lao động. Quá trình sản xuất nông lâm kết hợp luôn gắn bó chặt chẽ với các quá trình sinh học tự nhiên của đất.
- Với vai trò quan trọng của đất đai như vậy, con người cần phải điều tra quy mô, đặc điểm của đất đai, xác định hướng phát triển, phân bố quỹ đất hiện tại sao cho phù hợp với sự phát triển của các ngành trong nền kinh tế. Đăng ký đất đai 1. Khái niệm Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là hoạt động hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các chủ thể như doanh nghiệp, gia đình và người sử dụng đất. Theo khoản 15 Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). Đối tượng đăng ký đất đai Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc sau đây để quyết định ai phải đăng ký đất đai với tư cách là người sử dụng đất: - Là người đang sử dụng đất; - Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm: Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội,. là tấm gương của các tổ chức trong nước.
Luật dân sự thành lập các nhóm xã hội - nghề nghiệp, các tổ chức công phi lợi nhuận và các tổ chức khác (sau đây gọi chung là tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng người Việt Nam ở cùng thôn, làng, ấp, bản, phum, sóc, khu dân cư và những nơi ở tương tự có cùng phong tục, tập quán, cùng dòng họ được gọi là cộng đồng dân cư. Luan van 6 Chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh thất, niệm Phật đường, tu viện, cơ sở đào tạo tôn giáo, văn phòng tổ chức tôn giáo và doanh nghiệp tôn giáo khác là những ví dụ về cơ sở tôn giáo; Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam công nhận; cơ quan đại diện của tổ chức Liên hợp quốc, cơ quan, tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; và cơ quan đại diện của một tổ chức liên chính phủ. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư nước ngoài; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư nước ngoài. Các trường hợp đăng ký đất đai Luật Đất đai 2013 quy định: - Để phục vụ công tác quản lý, người sử dụng đất, người được giao đất phải đăng ký đất đai; việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đất đai, nhà cửa và tài sản khác gắn liền với đất phải được đăng ký, kể cả đăng ký lần đầu và đăng ký sửa đổi, bổ sung tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, dưới hình thức đăng ký, đăng ký giấy hoặc đăng ký điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai Người có trách nhiệm đăng ký đất đai là người mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước nhà nước về việc sử dụng đất của người sử dụng đất. Người có trách nhiệm đăng ký theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 bao gồm: - Người đứng đầu tổ chức nước ngoài, tổ chức có nhiệm vụ ngoại giao, công ty có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc tổ chức mình sử dụng đất. - Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân xã) để xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân Luan van 7 và các công trình công cộng phục vụ văn hóa, giáo dục (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân của xã).
Giáo dục, sức khỏe và hoạt động thể chất, cũng như thể thao, đều là những khía cạnh quan trọng trong cuộc sống của một người. sinh hoạt, vui chơi, họp chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác ở khu vực lân cận - Trưởng thôn, buôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư chỉ định sử dụng đất được giao hoặc được công nhận là đại diện của cộng đồng dân cư. cho khu dân cư - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo về việc sử dụng địa phận của cơ sở tôn giáo. - Chủ gia đình chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam cư trú ở nước ngoài sử dụng đất của mình - Cá nhân hoặc đại diện của nhóm cá nhân có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước 1.Tại CH Pháp Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012 đã đưa ra tham khảo về mô hình đăng ký đất đai, BĐS ở CH Pháp như sau: Tài sản ở Pháp chủ yếu do tư nhân nắm giữ, mặc dù nhà nước giám sát rất kỹ đất đai nói chung và bất động sản nói riêng, thông qua hệ thống địa chính. Ở Pháp, công tác địa chính rất phát triển, được tổ chức chặt chẽ và được kiểm soát chặt chẽ. Địa chính là một hệ thống cập nhật và có hệ thống ở Pháp để quản lý tài nguyên đất và dữ liệu lãnh thổ.
Thửa đất là bản mô tả chi tiết về vị trí địa lý, kích thước hình học, tài nguyên và lợi ích gắn liền với đơn vị địa chính cơ bản của đất đai. Hệ thống địa chính ở Pháp bao gồm một bộ bản đồ mô tả tình trạng hiện tại của các thửa đất và bất động sản (bản đồ địa chính), sổ địa chính và bản kê khai các quyền và tình trạng pháp lý của chủ sở hữu; một cơ cấu hành chính để theo dõi và lưu giữ thông tin đất đai; khi xác lập các quyền cụ thể, vị trí địa lý hoàn toàn xác định nền tảng pháp lý. Trong trường hợp có sự thay đổi về ranh giới thửa đất, hệ thống bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên bằng giấy tờ đo đạc đất đai, hàng năm được cập nhật thông qua bản vẽ để lưu giữ. Sau Cách mạng Tư sản Pháp, khung pháp lý cơ bản về đăng ký bất động sản đã được hình thành.
Các quy định chính của hệ thống pháp luật này đã được đưa vào Bộ Luan van 8 luật Dân sự năm 1804. Bộ luật này thiết lập nguyên tắc rằng việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên thứ ba là vô hiệu nếu giao dịch không được ủy quyền. Nói cách khác, nếu giao dịch không được công bố thông tin thì căn cứ duy nhất để xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch là chính giao dịch đó. Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895, là luật yêu cầu đăng ký tất cả các quyền bất động sản, bao gồm cả quyền không thế chấp và một số quyền tài sản cá nhân, một cách có hệ thống.
Một cơ chế để báo cáo công khai tất cả các hợp đồng và giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền bất động sản giữa các cá nhân đang sống cũng được bao gồm trong quy chế.