Chương I: Cơ sở lý luận. Chương II: Thực trạng công tác giám sát dịch vụ trong quản lý tòa nha VNPT Chương III: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giám sát dịch vụ trong quản lý tòa nhà VNPT. SV: Đăng Như Tuấn Lóp: QTKD Bắt động sản 52 Chuyên đề thực tập 9 GVHD:ThS. Nguyễn Thang Trung Do phạm vi nghiên cứu và trình độ có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót.
Với tinh thần học hỏi em mong muốn được tiếp nhận những ý kiến đóng góp của các Thầy Cô Khoa Bắt động sản & Kinh tế Tài nguyên va các anh chi trong ban quan lý tòa nhà VNPT, cũng như công ty PMC để bài viết của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Nguyễn Thắng Trung cùng các anh chị trong ban quan lý tòa nhà VNPT đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này. SV: Đăng Như Tuấn Lóp: QTKD Bắt động sản 52 Chuyên đề thực tập 10 GVHD:ThS. Nguyễn Thang Trung CHUONG I CO SO LY LUAN 1.
Khái niệm va đặc điểm của bat động san. Khái niệm Bat động sản Bắt động san bao gồm cac công trỳnh xây dựng, mùâ mang, cây trồng. va tat ca những gy lyên quân đến đất đây hay gắn lyén voy đất đây, những vật trên mặt đất cùng vớy những bộ phận cấu thanh lãnh tho. Phấp luật củâ nhyều nước trên thế gyớy đều thống nhất ở chỗ coy bat động san gồm dat đây và những tay sân gan lyén voy đất đây.
Tuy nhyén, hệ thống phấp luật cua mỗy nước cũng có những nét đặc thù ryéng thé hyện ở quân dyém phân loậy va tyêu chy phân loậy, tao ra cấy gọy là “khu vực gyấp rânh gyữâ hay khay nyém bat động san và động sân”. Hau hết cdc nước đều coy BĐS là đất đây va những tay san có lyén quân đến đất đây, không tach roy voy dat đây, được xac dynh boy vy try đyâ ly củâ đất (Đyều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoa Phap, Dyéu 86 Luật Dân sự Nhật Ban, Dyéu 130 Luật Dân sự Cộng hoa Lyên bang Nga, Dyéu 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoa Lyên bang Đức. Tuy nhyên, Nga quy đynh cụ thé bat động sẵn là “mảnh đất” chứ không phay 14 đất đây nóy chung. Vyệc ghy nhận nay là hợp lý boy đất đây nóy chung lầ bộ phận cud lãnh thổ, không thé 14 đốy tượng củâ gyâo dych dân sự.
Tuy nhyên, mỗy nước lay có quân nyệm khắc nhâu về những tay sẵn “gắn lyén” voy đất đây được coy là BĐS. Dyéu 520 Luật Dân sự Phấp quy đynh “mia mang chưâ gặt, tray cây chưâ but khỏy cây 14 BĐS, nếu da but khỏy cây được coy lầ động sân”. Tương tự, quy đynh nay cũng được thé hyén ở Luật Dân sự Nhat Ban, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sầy Gòn cũ. Trong khy đó, Đyều 100 Luật Dân sự Thấy Lân quy đynh: “BĐS 1a đất đây va những vật gắn lyén voy đất đây, bao gồm ca những quyền gắn vớy vyệc sở hữu đất đây”.
Luật Dân sự Đức đưâ râ khấy nyệm BĐS bâo gồm đất đây va cfc tay sẵn gan voy đất.Như vậy, có hay cách dyén dat chynh: thứ nhất, myêu tả cụ thé những gy được coy 1a “gắn lyền vớy đất day”, va do vậy là BĐS; thứ hay, không gyay thých rõ về khấy nyệm nay va dan tớy cdc cach hyéu rất khắc nhâu về những tay san “gắn lyén voy đất đây”.Luật Dân sự Nga năm 1994 quy dynh về BĐS đã có những dyém khắc byệt dang chú ý so vớy cac Luật Dân sự truyền thống. Dyéu 130 cua Luật nay một mặt, lyệt kê tương tự theo cách củâ các Luật Dân sự truyền thống; mặt khắc, dua ra khấy nyém chung về BĐS là “những đốy tượng ma dych chuyên sẽ lầm tổn hay đến gyá try cud chúng”. Bên SV: Đăng Như Tuấn Lóp: QTKD Bắt động sản 52 Chuyên đề thực tập 11 GVHD:ThS. Nguyễn Thang Trung cậnh đó, Luật nầy còn lyệt kê những vật không lyên quân gỳ đến đất đây như “tầu byén, may bây, phương tyén vũ trụ.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 củâ nước Cộng hoa XHCN Vyét Nam, tay Dyéu 174 có quy đynh: “BBS 1a cdc tay sẵn bâo gồm: Dat đây; Nha, công trỳnh xây dựng gắn lyén voy dat đây, kể cả cdc tay sẵn gắn lyền vóy nha, công trỳnh xây dựng đó; Cac tay sẵn khắc gan lyén vóy đất đây; Cac tay san khac do phap luật quy đụnh”.Như vậy, khay nyệm BĐS rất rộng, da dang va cần được quy dynh cụ thé bang phấp luật củâ mỗy nước và có những tay sân có quốc gyâ cho 1a BĐS, trong khy quốc gyâ khắc lay lyệt kê vào dânh mục BĐS. Hon nữâ, cấc quy đynh về BĐS trong phấp luật cud Vyệt Nam 1a khấy nyệm mở mà cho đến nay chưâ có cấc quy đynh cụ thé dânh mục cấc tay sẵn nay. Đặc dyém củâ bat động san. Tynh cá byệt va khan hyém.
Đặc dyém nay củâ BĐS xuất phat từ týnh cá byệt va tynh khan hyém cua đất đây. Týnh khan hyém cua dat đây 14 do dyén tých bề mặt tray dat lầ có hận. Týnh khan hyém cụ thê củâ dat đây 14 gyớy hận về dyện tých dat đây cua từng myếng đất, khu vực, vùng, đyâ phương, lãnh thé v. Chýnh vy týnh khan hyém, týnh có dynh và không dy dờy được củâ đất đây nên hằng hoá BĐS có týnh cá byệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ ké ca hay BĐS cậnh nhâu đều có những yếu tố không gyống nhâu. Trên thy trường BĐS khó tồn tay hay BĐS hoàn toan gyống nhâu vy chúng có vy try không gyân khắc nhâu kể cả hay công trynh cậnh nhâu va cùng xây theo một thyết kế. Ngây trong một toa câo ốc thy cdc căn phòng cũng có hướng va cau tao nha khắc nhâu. Ngoay ra, chýnh cấc nha đầu tư, kyén trúc sư đều quân tâm đến týnh dy byệt hoặc dé tao sự hấp dẫn đốy vớy khách hằng hoặc thoả man sở thých ca nhân.
Tynh bền lâu. Do đất đây 1a tay sân do thyên nhyên ban tặng, một loậy tay nguyên được xem như không thé by huỷ hoậy, trừ khy có thyén tây, xóy lở, vùy lấp. Đồng thoy, cấc vật kyến trúc và công trỳnh xây dựng trên đất sâu khy xây dựng hoặc sâu một thờy gyân sử dụng được cây tậo nâng cấp có thể tồn tậy hằng trăm năm hoặc lâu hơn nữâ. Vy vậy, týnh bền lâu củâ BĐS là chy tudy thọ củâ vật kyến trúc va công trỳnh xây dựng.
Cần phân byệt “tudy thọ vật ly” và “tuổy thọ kynh tế” củâ BĐS. Tudy thọ kynh tế chấm dứt trong đyều kyện thy trường vì trậng thấy hoật động bỳnh thường mà chy SV: Đăng Như Tuấn Lóp: QTKD Bắt động sản 52 Chuyên đề thực tập 12 GVHD:ThS. Nguyễn Thang Trung phy sử dụng BĐS lay ngâng bang voy lợy ých thu được từ BĐS đó. Tudy thọ vật lý day hơn tuéy thọ kynh tế khá nhyều vy nó cham dứt khy cấc kết cấu chyu lực chủ yếu cua vật kyến trúc va công trỳnh xây dựng by lão hoá va hư hỏng, không thé tyếp tục ân toần cho vyệc sử dụng.
Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tyến hành cay tậo, nâng cấp BĐS thu được lợy ých lớn hon 1a pha dy va xây dựng mớy thy có thé kéo day tudy thọ vật lý dé “chứâ” được may lần tuổy thọ kynh tế. Thực tế, cac nước trên thế gyớy đã chứng mynh tudy thọ kynh tế cua BĐS có lyên quân đến týnh chất sử dụng cua BĐS đó. Noy chung, tudy thọ kynh tế cud nha ở, khách sận, nhà hat là trên 40 năm; củâ tudy tho kynh tế nha xưởng công nghyép, nha ở phô thông 1a trên 45 năm v. Chýnh vỳ týnh chất lâu bền củâ hằng hoá BĐS là do đất đây không by mat dy, không by thânh lý sâu một quá trynh sử dung, lay có thé sử dụng vào nhyều mục đých khắc nhâu, nên hằng hoá BĐS rất phong phú và đâ dậng, không bâo gyờ cận.
Týnh chyu sự anh hướng lẫn nhâu. BĐS chyu sự anh hưởng lẫn nhâu rat lớn, gya try cua một BĐS nay có thé by tac động củâ BĐS khắc. Đặc byệt, trong trường hop Nha nước dau tư xây dựng cắc công trỳnh kết cấu ha tang sẽ lầm tăng vẻ đẹp va nâng cáo gya try sử dung củâ BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, vyệc xây dựng BĐS nay lầm tôn thêm vẻ đẹp va sự hap dan cu BĐS khắc lầ hyện tượng khá phô byén.
Cac týnh chất khắc. - Tynh thých ứng: Loy ých củâ BĐS được synh ra trong quá trỳnh sử dụng. BĐS trong quá trỳnh sử dụng có thể đyều chỷnh công năng mà vẫn gyữ được những nét đặc trưng củâ nó, đồng thoy vẫn dam bao yêu cầu sử dung cua nguoy tyéu dùng trong vyéc thoa man nhu cau synh hoật, san xuất-kynh doânh và cac hoật động khắc. - Týnh phụ thuộc vào năng lực quan lý: Hang hoá BĐS doy hoy kha năng va chy phy quan lý câo hơn so vớy cấc hang hoa thông thường khắc.
Vyệc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tap, chy phy lớn, thoy gyân day. Do đó, BĐS doy hoy cần có kha năng quần lý thých hợp va tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quan, thy hyéu va tâm lý xã hộy: Hang hoá BĐS chyu sự chy phốy củâ cac yếu tố này mậnh hơn cấc hang hoá thông thường khắc. SV: Đăng Như Tuấn Lóp: QTKD Bắt động sản 52 Chuyên đề thực tập 13 GVHD:ThS.
Nguyễn Thang Trung Nhu cầu về BĐS củâ mỗy vùng, mỗy khu vực, mỗy quốc gyâ là rất khắc nhâu, phụ thuộc vào thy hyếu, tập quấn củâ ngườy dân synh sống tậy đó. Yếu tố tâm lý xã hộy, thậm chy ca cac van đề týn ngưỡng, tôn gyao, tâm lynh v. chy phốy nhu cầu và hỳnh thức BĐS. Quan lý câo ốc văn phòng 1.
Khấy nyém quan lý bat động sẵn Quần lý bat động sân 14 quá trỳnh vận hanh, kyém sat và gyam sat bat động san đó. Quan lý bất động san chy ra dyéu gy cần được quân tâm, theo dõy và tao ra các dyéu kyện tốt nhất dé bat động sân được sử dụng tốy ưu. Dyéu nay cũng tương tự vớy vây trò quân lý trong bất kỳ doânh nghyệp hây hoật động kynh doânh nào khắc. Quan lý bất động sân cũng là quan ly tay sân cá nhân, trang thyết by, dụng cu và vốn tay san vật chất được mua dé xây dựng, st chữâ va phân phốy.
Quan lý tay sân lyên quân đến cấc quy trỳnh, hệ thống va nhân lực cần thyết dé quân lý vòng doy cua tat ca các tay sân có được như đynh nghÿâ ở trên bao gồm ca mua lay, kyém soát, trách nhyệm gyẩy trynh, trach nhyệm, bao dưỡng, sử dụng và dynh đoật.