Luận án tiến sĩ thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại thành phố thái nguyên tỉnh thái

Luận án tiến sĩ phân tích thực trạng và giải pháp cải thiện kết quả công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu, xây dựng cơ sở lý luận, kiểm chứng thực nghiệm, đóng

• Tác giả: Nguyễn Thế Hoàn
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
• Trường học: Đại học Thái Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm
• Chuyên ngành: Quản lý tài nguyên và môi trường
• Đề tài: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. Mục tiêu của nghiên cứu
• 1.1.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.1.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.2. Ý nghĩa của nghiên cứu
• 1.2.1. Ý nghĩa lí luận của nghiên cứu
• 1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu
• 1.3. Những đóng góp mới của luận án
• 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 2.1. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• 2.2. Cơ sở lí luận của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• 2.3. Căn cứ pháp lí và các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• 2.4. Kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên thế giới
• 2.4.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc
• 2.4.2. Kinh nghiệm của Đài Loan
• 2.4.3. Kinh nghiệm của Singapore
• 2.4.4. Kinh nghiệm của Thái Lan
• 2.4.5. Kinh nghiệm của Hàn Quốc
• 2.4.6. Kinh nghiệm của Australia (Úc)
• 2.4.7. Kinh nghiệm của Pháp
• 2.4.8. Kinh nghiệm của Đức
• 2.4.9. Kinh nghiệm của Canada
• 2.4.10. Kinh nghiệm của Ấn Độ
• 2.4.11. Kinh nghiệm của các nền kinh tế chuyển đổi Đông Âu
• 2.4.12. Kinh nghiệm từ các tổ chức của Liên hợp quốc
• 2.5. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam
• 2.6. Đặc điểm và nội dung của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• 2.7. Phân tích mối quan hệ và tác động của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• 2.8. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam từ năm 1945 đến nay
• 2.9. Nhận xét về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam
• 2.10. Quy trình thu hồi đất ở Việt Nam
• 2.11. Những kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• 2.11.1. Những kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên thế giới
• 2.11.2. Những kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam
• 2.12. Những kết luận từ nghiên cứu tổng quan tài liệu và định hướng nghiên cứu
• 2.12.1. Những kết luận từ nghiên cứu tổng hợp tài liệu có liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
• 2.12.2. Định hướng nghiên cứu của đề tài sau khi nghiên cứu tổng quan tài liệu
• 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng, phạm vi, địa điểm nghiên cứu
• 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 3.1.3. Địa điểm nghiên cứu
• 3.2. Nội dung nghiên cứu
• 3.3. Phương pháp nghiên cứu
• 3.3.1. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp
• 3.3.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp
• 3.3.3. Phương pháp phân tích xác định các yếu tố, nhóm yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất
• 3.3.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, so sánh thông tin
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Thái nguyên giai đoạn 2013-2017
• 4.1.1. Giới thiệu khái quát về thành phố Thái Nguyên
• 4.1.2. Tổng hợp kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017
• 4.1.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 05 phường nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017
• 4.1.4. Nhận xét từ khái quát công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017
• 4.1.5. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017
• 4.1.5.1. Thực trạng công tác bồi thường tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017
• 4.1.5.2. Thực trạng công tác hỗ trợ tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017
• 4.1.5.3. Tổng số và tỉ lệ phân bổ sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017
• 4.1.5.4. Thực trạng công tác tái định cư tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017
• 4.1.5.5. Thực trạng khiếu nại và nhận xét về thái độ của người làm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017
• 4.1.6. Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017
• 4.1.7. Thực trạng đời sống người dân sau bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên
• 4.1.7.1. Thực trạng việc làm của người dân sau bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên
• 4.1.7.2. Thực trạng thu nhập của người dân sau bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu tại thành phố Thái Nguyên
• 4.1.7.3. Thực trạng điều kiện chỗ ở của người dân sau bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên
• 4.1.7.4. Ý kiến của người dân có đất thu hồi về việc thực hiện các dự án nghiên cứu ở thành phố Thái Nguyên
• 4.2. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất tại thành phố Thái Nguyên
• 4.2.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất tại thành phố Thái Nguyên
• 4.2.2. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất tại thành phố Thái Nguyên
• 4.3. Tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Thái Nguyên
• 4.3.1. Các tồn tại và nguyên nhân trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Thái Nguyên
• 4.3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Thái Nguyên
• 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giải pháp nâng cao hiệu quả bồi thường thu hồi đất

Nghiên cứu đã chỉ ra các giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường thu hồi đất tại Thái Nguyên. Cụ thể, việc cải thiện quy trình đền bù, đảm bảo giá bồi thường sát với giá thị trường, và tăng cường minh bạch trong quá trình thu hồi đất là những yếu tố then chốt. Nghiên cứu cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc rút ngắn thời gian chi trả tiền bồi thường để giảm thiểu bức xúc trong người dân.

1.1. Cải thiện quy trình đền bù

Quy trình đền bù hiện tại còn nhiều bất cập, dẫn đến sự chậm trễ và thiếu công bằng. Nghiên cứu đề xuất việc áp dụng các phương pháp định giá đất dựa trên thị trường, đồng thời tăng cường sự tham gia của người dân trong quá trình đánh giá và xác định giá trị đất. Điều này không chỉ nâng cao tính minh bạch mà còn giảm thiểu các khiếu nại liên quan đến bồi thường.

1.2. Đảm bảo giá bồi thường sát với thị trường

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khiếu nại là sự chênh lệch lớn giữa giá bồi thường và giá thị trường. Nghiên cứu đề xuất việc cập nhật thường xuyên giá đất theo thị trường và áp dụng các phương pháp định giá hiện đại để đảm bảo công bằng cho người dân.

II. Hỗ trợ tái định cư sau thu hồi đất

Công tác hỗ trợ tái định cư đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định đời sống người dân sau thu hồi đất. Nghiên cứu chỉ ra rằng, việc cung cấp các chương trình đào tạo nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm, và đảm bảo điều kiện sống tại khu tái định cư là những yếu tố then chốt để giảm thiểu tác động tiêu cực của thu hồi đất.

2.1. Đào tạo nghề và hỗ trợ việc làm

Nghiên cứu nhấn mạnh sự cần thiết của các chương trình đào tạo nghề để giúp người dân chuyển đổi từ nông nghiệp sang các ngành nghề khác. Đồng thời, việc hỗ trợ tìm kiếm việc làm và tạo cơ hội việc làm tại địa phương là những giải pháp quan trọng để ổn định thu nhập cho người dân.

2.2. Đảm bảo điều kiện sống tại khu tái định cư

Khu tái định cư cần được đầu tư đầy đủ về cơ sở hạ tầng, dịch vụ công và môi trường sống. Nghiên cứu đề xuất việc tăng cường đầu tư vào các khu tái định cư để đảm bảo người dân có điều kiện sống tốt hơn sau khi di dời.

III. Thực trạng thu hồi đất tại Thái Nguyên

Nghiên cứu đã phân tích thực trạng thu hồi đất tại Thái Nguyên giai đoạn 2013-2017, chỉ ra những tồn tại và thách thức trong công tác bồi thường và tái định cư. Các vấn đề như khiếu nại kéo dài, giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, và thiếu sự đồng thuận từ người dân là những điểm nổi bật cần được giải quyết.

3.1. Khiếu nại kéo dài

Khiếu nại liên quan đến thu hồi đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số khiếu nại tại Thái Nguyên. Nghiên cứu chỉ ra rằng, nguyên nhân chính là do sự chênh lệch lớn giữa giá bồi thường và giá thị trường, cũng như sự thiếu minh bạch trong quá trình thu hồi đất.

3.2. Giá bồi thường thấp hơn giá thị trường

Giá bồi thường hiện tại thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến sự bất mãn trong người dân. Nghiên cứu đề xuất việc cập nhật giá đất thường xuyên và áp dụng các phương pháp định giá hiện đại để đảm bảo công bằng.

IV. Quản lý đất đai và pháp lý thu hồi đất

Nghiên cứu đã phân tích các vấn đề liên quan đến quản lý đất đai và pháp lý thu hồi đất, chỉ ra sự cần thiết của việc hoàn thiện các quy định pháp luật để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình thu hồi đất. Đồng thời, nghiên cứu cũng đề xuất việc tăng cường giám sát và kiểm tra việc thực hiện các quy định này.

4.1. Hoàn thiện quy định pháp luật

Các quy định pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập, dẫn đến sự thiếu công bằng trong quá trình thu hồi đất. Nghiên cứu đề xuất việc sửa đổi, bổ sung các quy định để đảm bảo tính công bằng và minh bạch.

4.2. Tăng cường giám sát và kiểm tra

Việc tăng cường giám sát và kiểm tra quá trình thu hồi đất là cần thiết để đảm bảo các quy định pháp luật được thực hiện đúng và công bằng. Nghiên cứu đề xuất việc thành lập các cơ quan giám sát độc lập để đảm bảo tính khách quan.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1. Cơ sở lí luận của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1. Các khái niệm liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: - Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11).

- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12). - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14). - Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi được (Khoản 13). Tái định cư: Luật Đất đai không giải thích khái niệm tái định cư; tuy nhiên, nhiều văn bản vẫn quy định về tái định cư.

Có thể hiểu rằng, tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở. Hình thức tái định cư bao gồm: bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền (Phan Trung Hiền, 2017a). Giải phóng mặt bằng: Trong Luật Đất đai và Luật Xây dựng hiện hành không có định nghĩa về giải phóng mặt bằng (GPMB), mặc dù có sử dụng cụm từ này. Có thể nói, GPMB là một quá trình “làm sạch” mặt bằng thông qua việc thực hiện di dời các công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một diện tích đất nhất định nhằm thực hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựng công trình mới (Phan Trung Hiền, 2017a).

Vì vậy, có thể hiểu GPMB bao gồm các hoạt động chính là: thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. 5 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: - Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật” (Điều 158). - Quyền Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu (Điều 179).

- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 191). - Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản (Điều 192). Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và vấn đề thu hồi đất * Quyền sở hữu đất đai và vấn đề thu hồi đất Điều 19, Hiến pháp 1980, quy định gộp các hình thức sở hữu đất đai trước đây thành một hình thức - Đó là “Sở hữu toàn dân”.

Hiến pháp 1992 vẫn quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Điều 17 và Điều 18). Đến Hiến pháp 2013, tiếp tục quy định “Đất đai. thuộc sở hữu toàn dân”, nhưng đã quy định rõ hơn “do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53) và quy định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (Điều 54). Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu như ở nước ta thì Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai có những quyền sau: - Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước: Nhà nước nói chung và Chính quyền các cấp tự nắm giữ tổng tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ, hành chính của mình, sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn.

Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những diện tích đất cụ thể với thời gian cụ thể. Người sử dụng đất tuy có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định cho phép của chủ sở hữu là Nhà nước. 6 - Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước: Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất đối với “người sử dụng”; Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất đai một cách gián tiếp thông qua thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất. - Quyền của định đoạt đất đai của Nhà nước là tuyệt đối, thể hiện bằng các hoạt động cụ thể như sau: (i) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng; (ii) Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất đã giao, đã cho thuê; (iii) Lập hồ sơ quản lí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (iv) Quy định các quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất; (v) Quyết định mục đích, hạn mức, thời hạn sử dụng cho từng diện tích cụ thể; (vi) Quy định chính sách tài chính đất.

Trong các hoạt động thể hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước, có quyền lấy lại (thu hồi) các diện tích đất đã giao, đã cho thuê. Trong trường hợp này, pháp luật đất đai không dùng từ “trưng mua” do lập luận Nhà nước không mua lại những cái thuộc về sở hữu của mình mà là lấy lại, thu hồi lại (Tôn Gia Huyên, 2005). Do vậy, hiện nay ở Việt Nam chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất. * Quyền sử dụng đất đai và vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Theo Điều 5, Luật Đất đai 2013, người trực tiếp sử dụng đất gồm 8 chủ thể sau: cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Nhà nước là chủ sở hữu đại diện cho toàn dân, không trực tiếp sử dụng đất, mà trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể trên đây trực tiếp sử dụng theo hình thức giao đất hoặc cho thuê đất (Trần Quốc Toản, 1993). Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam. Quyền sử dụng đất được coi là quyền tài sản, người sử dụng đất thu được những lợi ích từ việc sử dụng đất. Chính vì vậy, khi nhà nước thu hồi đất, Nhà nước cần phải bồi thường những lợi ích của người sử dụng đất bị thiệt hại.

Do đó, tại Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”. Mối quan hệ giữa địa tô và xác định giá đất để bồi thường Các Mác (1967) kết luận, lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm 3 loại địa tô: (i) Địa tô chênh lệch 1 được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như độ phì tự nhiên, vị trí đất…; (ii) Địa tô chênh lệch 2 được hình thành do sự chênh lệch về mức độ đầu tư của con người giữa hai thửa đất cùng diện tích; (iii) Địa tô tuyệt đối hình thành do sự phân phối lại địa tô chênh lệch giữa người sở hữu và người sử dụng. Theo Nguyễn Đình Bồng và nnk (2012), với đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu như ở nước ta thì địa tô chênh lệch 1 và địa tô tuyệt đối sẽ được thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nước còn địa tô chênh lệch 2 là của người đầu tư vào đất. Giá đất và thuế đất phải được hình thành trên cơ sở phân tích, xác định đúng địa tô chênh lệch 1 thuộc nhà nước và địa tô chênh lệch 2 thuộc nhà đầu tư.

Đây là biện pháp hữu hiệu để tạo được nguồn thu cho ngân sách cũng như khuyến khích được người sử dụng đất đầu tư vào đất có hiệu quả. Theo Nguyễn Đình Kháng và Vũ Văn Phúc (2000), việc xác định giá đất của Nhà nước dựa vào xác định giá trị của các loại địa tô sẽ phản ánh đúng giá thị trường đích thực của đất đai. Nhà nước xác định giá đất để bồi thường khi thu hồi cũng cần căn cứ vào giá trị các loại địa tô thì mới đảm bảo ngang giá thị trường. Quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất thu hồi Giải quyết lợi ích kinh tế - xã hội không chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu về vật chất của mỗi chủ thể tham gia trong quan hệ đất đai mà còn đảm bảo công bằng giữa các chủ thể, tạo cơ sở vững chắc cho sự phát triển đúng hướng và cho sự phát triển của các lợi ích khác (Paul Samuelson và cs, 2002).

Một phần nguồn lực đất đai được sử dụng vẫn chưa có hiệu quả, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước mà nguyên nhân chủ yếu là chưa giải quyết được quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội trong các quan hệ đất đai giữa 3 bên là: Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi. Tình trạng chung hiện nay là các chủ thể đang ra sức khai thác, chuyển đổi nhiều diện tích đất nông nghiệp phì nhiêu sang các loại đất phi nông nghiệp, trong khi người nông dân bị mất tư liệu sản xuất, thiếu việc làm, chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp chưa được coi trọng. Quan hệ lợi ích giữa 3 bên hiện nay còn nhiều bất cập; người sử dụng đất bị thu hồi luôn mong muốn được bồi thường thỏa đáng; các nhà đầu tư luôn muốn tối đa hóa lợi nhuận bằng mọi cách (Chu Văn Thỉnh, 2000).