CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CẤP TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Cấp tín dụng bất động sản 1. Khái niệm cấp tín dụng bất động sản Khái niệm bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn kể cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội không đồng nhất ở các quốc gia khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% tổng lượng của cải vật chất (Tạ Thanh Huyền, 2019).
Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ (Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng, 2008). Theo điều 107 của bộ Luật Dân Sự Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam (2015), bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại là: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt (Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng, 2008).
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà đất, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ , BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,. Trong đó, BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố chủ quan, khách quan. Nhóm BĐS này có tác động 12 rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,. Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Khái niệm cấp tín dụng bất động sản Theo khoản 14, điều 4, Luật các TCTD (2010), “cấp tín dụng” là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác.
Theo đó, cho vay BĐS là việc các NHTM cho vay khách hàng với mục đích sử dụng vốn liên quan đến BĐS như: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng văn phòng, nhà xưởng, mua nhà để ở, xây dựng sửa chữa nhà để ở,. Hoạt động cấp tín dụng BĐS hiện nay của các TCTD chủ yếu hỗ trợ vốn, góp phần phát triển thị trường BĐS, nhằm 3 mục tiêu chính sau: Thứ nhất, cho vay mục đích kinh doanh BĐS, mục tiêu này chủ yếu tài trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ để bán, xây dựng các trung tâm thương mại,. Thứ hai, cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho các doanh nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng cơ sở làm 13 việc, nhà xưởng nhằm ổn định sản xuất thay vì tốn chi phí đi thuê. Thứ ba, cho vay mục đích phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở cho người dân.
Đây chính là mục tiêu chính hiện nay mà các ngân hàng đang hướng tới. Mục tiêu này đáp ứng nhu cầu xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua đất để ở đối với các cá nhân, hộ gia đình. Các nhu cầu này là thiết yếu của người dân để ổn định cuộc sống, an cư lạc nghiệp. Mỗi TCTD sẽ có cách tiếp cận khác nhau trong hoạt động cấp tín dụng BĐS, tùy vào định hướng và chiến lược phát triển, khả năng cạnh tranh và sự sáng tạo trong khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay BĐS của mình.
Phân loại cho vay BĐS Đối tượng cho vay bất động sản rất đa dạng, từ cá nhân, hộ gia đình đến các công ty đầu tư kinh doanh bất động sản. Các đối tượng khác nhau sẽ có những mục đích sử dụng vốn vay bất động sản khác nhau. Có nhiều cách để phân loại cho vay bất động sản. Tuy nhiên, dựa vào mục đích vay vốn, có thể phân thành 3 loại như sau: Một là, cho vay BĐS tiêu dùng: bao gồm cho vay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà, căn hộ nhằm mục đích để ở hoặc cho vay xây dựng, sửa chữa nhà ở.
Đối tượng chủ yếu của loại hình cho vay này thường là cá nhân, hộ gia đình vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để ở, thời gian vay vốn thường là trung dài hạn. Hai là, cho vay đầu cơ, kinh doanh BĐS bao gồm: Cho vay để mua bán, kinh doanh BĐS phục vụ mục đích đầu cơ, hưởng chênh lệch giá BĐS hoặc cho thuê BĐS. Đặc điểm của loại hình cho vay này là khách hàng thường có nhu cầu vay ngắn hạn, thường dưới 12 tháng, tài sản đảm bảo là tài sản hình thành từ vốn vay, nguồn thu dùng để trả nợ đến từ việc mua đi bán lại chính tài sản vay vốn hoặc cho thuê BĐS. Đây là loại hình cho vay mà các ngân hàng rất hạn chế đầu tư vì có nhiều rủi ro nhất.
Hiệu quả của phương án chịu tác động bởi sự biến động của thị trường bất động sản. Do đó, khi thẩm định khoản vay với mục đích này, ngân hàng thường áp dụng lãi suất cao hơn để bù đắp rủi ro, và lựa chọn khách hàng uy tín. Loại hình cho vay này rất dễ bị nhầm lẫn với mục đích vay BĐS tiêu dùng. Cho vay tài trợ dự án BĐS: mục đích vay vốn của loại này là để phục vụ cho 14 hoạt động đầu tư dự án xây dựng căn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, nhà dự án của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Thời gian vay vốn của dự án này thường kéo dài trên 5 năm. Doanh nghiệp vay vốn được ân hạn trả nợ cho đến khi có dòng tiền về từ việc bán sản phẩm. Tài sản bảo đảm thông thường là chính dự án, giải ngân theo tiến độ hoàn thành của dự án. Ngân hàng sẽ thẩm định rất kỹ về năng lực, uy tín của chủ đầu tư, hiệu quả của phương án, dự án.
Ba là, cho vay đầu tư tài sản cố định: mục đích nhằm tài trợ vốn để các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng nhà xưởng, trụ sở làm việc để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối tượng chủ yếu của loại cho vay này là các doanh nghiệp. Thời hạn cho vay thường là trung dài hạn. Đặc điểm cơ bản trong cấp tín dụng BĐS Bất động sản chịu tác động bởi nhiều yếu tố kinh tế - xã hội khác nhau.
Chính vì thế, cấp tín dụng bất động sản tại các NHTM cũng mang các đặc điểm riêng như sau: Cho vay BĐS mang tính kinh tế - xã hội: việc cho vay bất động sản không chỉ mang lại lợi nhuận cho các ngân hàng mà còn góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở cho người dân, đẩy mạnh quá trình đô thị hóa, tạo mỹ quan đô thị. Thời gian cho vay BĐS thường là trung dài hạn do đối tượng đầu tư BĐS mang tính lâu dài (Thân Ngọc Minh, 2018). Do vậy, hầu hết các ngân hàng sẽ xây dựng chính sách lãi suất cho vay cố định từ 1 đến 3 năm đầu, sau đó, lãi suất cho vay sẽ được thả nổi theo biến động của thị trường bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ. Chính sách này nhằm hạn chế rủi ro trong trường hợp lãi suất thị trường có biến động mạnh.
Dư nợ cho vay BĐS thường có số dư lớn do tổng chi phí đầu tư vào dự án BĐS cao (Thân Ngọc Minh, 2018). Chính vì vậy, các ngân hàng yêu cầu vốn tự có tối thiểu cao hơn so với phương án vay vốn lưu động ngắn hạn. Để đảm bảo cho khoản vay BĐS, ngân hàng thường nhận TSBĐ là BĐS hình thành từ vốn vay hoặc BĐS khác của khách hàng vay vốn/bên thứ ba (Lê Phúc Minh Chuyên, 2020). BĐS có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu rõ ràng và chủ thể sở hữu được xác định.
Mọi giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, 15 thế chấp đều được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó, ngân hàng có cơ sở kiểm tra thông tin, làm cơ sở để nhận thế chấp và xử lý tài sản trong trường hợp khách hàng không có khả năng thanh toán nợ đúng hạn. Cho vay BĐS mang tính rủi ro cao: nguyên nhân là do thị trường bất động sản khá nhạy cảm, chịu nhiều tác động từ các chính sách của nhà nước đến các yếu tố tâm lý người dân, xu hướng đầu cơ, hay những biến động về kinh tế. Quy trình cho vay có thể có sự tham gia của các cơ quan khác trong việc thẩm định giá, xác minh các vấn đề liên quan đến tài sản/mục đích vay vốn.
Cho vay BĐS luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ của các ngân hàng và là sản phẩm cho vay truyền thống, do các nhu cầu liên quan đến thị trường bất động sản phát sinh thường xuyên và rất đa dạng. Ngoài ra, BĐS là nhu cầu thiết yếu của hầu hết các thành phần kinh tế trong xã hội và là kênh đầu tư sinh lợi cao của một số đối tượng trong xã hội hiện nay.