Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện phong thổ tỉnh lai châu giai đoạn 2015 2019

Luận văn thạc sĩ phân tích thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, nhà ở tại huyện Phong Thổ, Lai Châu giai đoạn 2015-2019.

• Tác giả: Lê Đức Thắng
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Thực Trạng Giao Dịch Bảo Đảm Bằng Quyền Sử Dụng Đất Tại Huyện Phong Thổ, Lai Châu Giai Đoạn 2015 - 2019
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH
• Tính cấp thiết của đề tài
• Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
• Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
• Ý nghĩa khoa học
• Ý nghĩa thực tiễn
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm
• 1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
• 1.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 1.1.3. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 1.1.4. Vai trò của giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
• 1.1.5. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm
• 1.2. Thực tiễn công tác giao dịch bảo đảm ở một số quốc gia trên thế giới và Việt Nam
• 1.2.1. Trên thế giới
• 1.2.2. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại tỉnh Lai Châu
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Nội dung nghiên cứu
• 2.2.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu
• 2.2.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và sản gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu
• 2.2.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015-2019 theo ý kiến của người dân và các cơ quan
• 2.2.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dich bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019
• 2.2.5. Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu
• 2.3. Phương pháp nghiên cứu
• 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
• 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt kết quả
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội
• 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất
• 3.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2019
• 3.2.2. Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
• 3.2.3. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
• 3.2.4. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
• 3.2.5. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• 3.2.6. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 3.2.7. Thống kê, kiểm kê đất đai
• 3.2.8. Quản lý tài chính về đất đai
• 3.2.9. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
• 3.3. Thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu
• 3.3.1. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 (theo giời gian)
• 3.3.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015- 2019 (theo không gian)
• 3.3.3. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 (theo loại tài sản)
• 3.3.4. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 (theo mục tiêu giao dịch)
• 3.4. Thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu theo ý kiến người dân và các cơ quan
• 3.4.1. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của người vay tiền
• 3.4.2. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
• 3.4.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của cán bộ tín dụng
• 3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 3.5.1. Yếu tố các hộ gia đình, cá nhân
• 3.5.2. Yếu tố khu vực (vị trí thửa đất)
• 3.5.3. Yếu tố loại tài sản (mục đích sử dụng đất)
• 3.5.4. Yếu tố mục tiêu giao dịch
• 3.6. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 3.6.1. Những khó khăn, tồn tại
• 3.6.2. Về giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Tóm tắt

I. Tổng quan về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

Giao dịch bảo đảm là một hình thức pháp lý quan trọng trong việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự, đặc biệt là trong lĩnh vực quyền sử dụng đất. Theo Bộ luật Dân sự 2015, các biện pháp bảo đảm bao gồm cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, và cầm giữ tài sản. Quyền sử dụng đất được xem là tài sản có giá trị cao, thường được sử dụng để bảo đảm các khoản vay hoặc nghĩa vụ tài chính. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia mà còn góp phần ổn định thị trường đất đai và giảm thiểu các tranh chấp pháp lý.

1.1. Khái niệm và vai trò của giao dịch bảo đảm

Giao dịch bảo đảm là thỏa thuận giữa các bên nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong bối cảnh quyền sử dụng đất, giao dịch bảo đảm thường được thực hiện thông qua thế chấp hoặc cầm cố. Vai trò của giao dịch bảo đảm là tạo niềm tin cho các bên tham gia, đặc biệt là bên cho vay, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của kinh tế địa phương thông qua việc huy động vốn từ tài sản đất đai.

1.2. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm

Cơ sở pháp lý cho giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015. Các quy định này cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan nhà nước là bắt buộc để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của các giao dịch.

II. Thực trạng giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ Lai Châu 2015 2019

Trong giai đoạn 2015-2019, huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Điều này phản ánh sự phát triển của thị trường đất đai và nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, thực trạng này cũng bộc lộ nhiều hạn chế, bao gồm việc đăng ký giao dịch chậm trễ, thủ tục phức tạp, và sự tồn tại của các giao dịch không chính thức. Những vấn đề này đã ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý nhà nước và gây ra các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

2.1. Tình hình giao dịch bảo đảm theo loại tài sản

Các giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ chủ yếu liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở. Trong đó, đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn do đặc thù kinh tế của địa phương. Tuy nhiên, việc sử dụng đất nông nghiệp làm tài sản bảo đảm cũng gặp nhiều rủi ro do giá trị biến động và khả năng thanh khoản thấp.

2.2. Đánh giá từ phía người dân và cơ quan quản lý

Theo ý kiến của người dân, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thường gặp khó khăn về thủ tục và thời gian giải quyết. Các cơ quan quản lý cũng nhận định rằng việc thiếu thông tin và sự phối hợp giữa các bên liên quan là nguyên nhân chính dẫn đến sự chậm trễ trong đăng ký giao dịch bảo đảm.

III. Giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch bảo đảm

Để nâng cao hiệu quả của các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Phong Thổ, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp. Trong đó, việc cải thiện hệ thống pháp lý, đơn giản hóa thủ tục hành chính, và tăng cường công tác tuyên truyền, hướng dẫn người dân là những yếu tố then chốt. Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cũng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và hiệu quả của các giao dịch bảo đảm.

3.1. Cải thiện hệ thống pháp lý và thủ tục hành chính

Cần rà soát và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Đồng thời, đơn giản hóa thủ tục đăng ký và tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý để giảm thiểu thời gian giải quyết hồ sơ.

3.2. Tăng cường công tác tuyên truyền và hướng dẫn

Việc tuyên truyền, hướng dẫn người dân về quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ giúp họ hiểu rõ hơn về các giao dịch bảo đảm. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu các tranh chấp mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai một cách bền vững.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2015 - 2019, toàn tỉnh Lai Châu đã tiếp nhận và xử lý 26.018 hồ sơ đăng ký thế chấp và xóa thế chấp bất động sản. Tại huyện miền núi biên giới Phong Thổ với tổng diện tích tự nhiên 102.930,67 ha gồm 18 đơn vị hành chính cấp xã, nhu cầu vốn phục vụ sản xuất kinh doanh và tiêu dùng ngày càng gia tăng mạnh mẽ. Hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữ vai trò then chốt trong việc khơi thông dòng vốn tín dụng, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế địa phương. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của các giao dịch dân sự cũng làm nảy sinh nguy cơ xuất hiện các giao dịch ngầm, tiềm ẩn rủi ro pháp lý và gây thất thu ngân sách nhà nước.

Nghiên cứu của tác giả Lê Đức Thắng dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Vũ Thị Thanh Thủy tại Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên tập trung giải quyết vấn đề quản lý nhà nước đối với công tác đăng ký giao dịch bảo đảm. Mục tiêu cụ thể của luận văn là đánh giá toàn diện thực trạng công tác giao dịch bảo đảm trên địa bàn huyện Phong Thổ giai đoạn 2015 - 2019 theo không gian, loại tài sản và mục đích vay vốn, đồng thời phân tích ý kiến phản hồi từ người dân, cán bộ địa chính và tổ chức tín dụng. Nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn to lớn khi đưa ra các giải pháp giảm thiểu thời gian thụ lý hồ sơ xuống dưới 1 ngày làm việc, nâng cao tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 52.328 giấy chứng nhận và hạn chế tranh chấp dân sự trên địa bàn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên lý thuyết quản lý nhà nước về đất đai và lý thuyết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Khung phân tích vận dụng các quy định trọng tâm của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

Hệ thống khái niệm cốt lõi bao gồm:

1. Giao dịch bảo đảm: Giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định nhằm thực hiện biện pháp bảo đảm nghĩa vụ theo Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015.
2. Thế chấp tài sản: Biện pháp bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015.
3. Đăng ký biện pháp bảo đảm: Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận thông tin giao dịch vào Sổ địa chính hoặc cơ sở dữ liệu số nhằm thiết lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015.
4. Tài sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất hợp pháp, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đủ điều kiện lưu thông dân sự.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp được thu thập trong khoảng thời gian từ tháng 8/2019 đến tháng 7/2020. Dữ liệu thứ cấp bao gồm báo cáo thống kê đất đai giai đoạn 2015 - 2019 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lai Châu, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phong Thổ và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phong Thổ.

Dữ liệu sơ cấp được điều tra thông qua phiếu hỏi ngẫu nhiên với cỡ mẫu được xác định theo công thức Slovin năm 1984 nhằm đảm bảo tính đại diện thống kê:

• Nhóm hộ gia đình, cá nhân: Chọn mẫu phân tầng gồm 80 hộ dân tại 4 địa bàn trọng điểm, bao gồm vùng trung tâm (thị trấn Phong Thổ 20 phiếu, xã Mường So 20 phiếu) và vùng biên giới vùng cao (xã Nậm Xe 20 phiếu, xã Dào San 20 phiếu).
• Nhóm viên chức quản lý: Khảo sát 10 cán bộ, viên chức (đạt 100% tổng số nhân sự) tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phong Thổ.
• Nhóm cán bộ ngân hàng: Khảo sát 14 cán bộ tín dụng trực tiếp thực hiện thẩm định tài sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank) 07 cán bộ và Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) Phòng giao dịch Phong Thổ 07 cán bộ.

Toàn bộ số liệu được tổng hợp, xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel thông qua các phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh tỷ lệ phần trăm và biểu đạt trực quan bằng hệ thống bảng biểu, đồ thị chuyên dụng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích dữ liệu giai đoạn 2015 - 2019 tại huyện Phong Thổ cho thấy những kết quả nổi bật:

1. Khối lượng giao dịch bảo đảm tăng trưởng mạnh qua từng năm: Tổng số lượng hồ sơ thế chấp và xóa thế chấp tăng liên tục qua các năm. Điển hình tại thị trấn Phong Thổ, số lượng hồ sơ từ 45 hồ sơ năm 2015 đã tăng lên 82 hồ sơ năm 2018 và đạt 79 hồ sơ năm 2019, tương ứng mức tăng trưởng 75,5% so với đầu kỳ. Tại xã Mường So, số hồ sơ tăng từ 41 hồ sơ năm 2015 lên 71 hồ sơ năm 2019, tương ứng mức tăng 73,1%.

2. Sự phân hóa rõ rệt theo không gian địa lý: Hoạt động giao dịch bảo đảm tập trung áp đảo tại khu vực trung tâm và các xã vùng thấp. Tổng số hồ sơ giai đoạn 2015 - 2019 tại thị trấn Phong Thổ đạt 349 hồ sơ, xã Mường So đạt 316 hồ sơ, xã Hoang Thèn đạt 231 hồ sơ và xã Khổng Lào đạt 210 hồ sơ. Ngược lại, các xã vùng cao biên giới ghi nhận số lượng giao dịch rất khiêm tốn như xã Ma Li Chải chỉ đạt 34 hồ sơ, xã Pa Vây Sử đạt 39 hồ sơ, xã Sin Suối Hồ đạt 54 hồ sơ và xã Mồ Sì San đạt 59 hồ sơ.

3. Cơ cấu tài sản thế chấp nghiêng mạnh về đất ở: Mặc dù đất nông nghiệp chiếm tới 66,02% (67.953,44 ha) diện tích tự nhiên toàn huyện năm 2019, nhưng các giao dịch bảo đảm chủ yếu sử dụng tài sản là đất ở nông thôn (ONT) với 859,39 ha và đất ở đô thị (ODT) với 36,60 ha kết hợp nhà ở kiên cố do giá trị thanh khoản cao và tính pháp lý rõ ràng.

4. Đa dạng hóa mục tiêu vay vốn: Nhu cầu vay thế chấp để sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và tiêu dùng tại thị trấn Phong Thổ chiếm tỷ trọng áp đảo trên 70%, trong khi tại các xã vùng ngoài như Dào San (126 hồ sơ) và Nậm Xe (139 hồ sơ), mục tiêu vay vốn tập trung chủ yếu vào phát triển chăn nuôi, trồng trọt và cây ăn quả ôn đới.

Thảo luận kết quả

Sự chênh lệch sâu sắc về số lượng giao dịch giữa vùng trung tâm và vùng biên giới bắt nguồn từ sự khác biệt về hạ tầng giao thông, trình độ phát triển kinh tế hàng hóa và giá trị thị trường của thửa đất. Tại thị trấn Phong Thổ và xã Mường So, hệ thống bản đồ địa chính đã được đo đạc chính quy từ năm 2008 - 2009, tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt mức cao trong tổng số 52.328 giấy chứng nhận lũy kế toàn huyện đến năm 2019, tạo điều kiện thuận lợi cho việc công chứng và thế chấp ngân hàng.

Khi đối chiếu với các địa phương khác như tỉnh Bắc Giang (tiếp nhận 127.951 hồ sơ giai đoạn 2014 - 2018) hay tỉnh Quảng Bình (giải quyết 26.844 đơn năm 2016), quy mô giao dịch của huyện Phong Thổ phản ánh đúng đặc thù của một huyện miền núi biên giới đang trong giai đoạn đầu chuyển đổi kinh tế. Dữ liệu nghiên cứu được biểu đạt trực quan qua Biểu đồ phân bố không gian và Bảng cơ cấu mục đích sử dụng đất, minh chứng rõ nét rằng quy trình thụ lý 1 ngày làm việc tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đã tạo bước đột phá về thủ tục hành chính, nhưng vẫn chịu áp lực lớn do biên chế mỏng khi 10 viên chức phải phụ trách địa bàn rộng lớn 102.930,67 ha.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý và đăng ký giao dịch bảo đảm tại huyện Phong Thổ giai đoạn 2021 - 2025, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Hiện đại hóa và số hóa 100% cơ sở dữ liệu địa chính: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai phối hợp cùng Phòng Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện tích hợp dữ liệu không gian của 18 xã, thị trấn lên hệ thống thông tin đất đai điện tử trong giai đoạn 2021 - 2023, rút ngắn thời gian tra cứu thông tin ngăn chặn xuống dưới 30 phút và đảm bảo tỷ lệ giải quyết hồ sơ đúng hạn đạt trên 99%.

2. Bổ sung nhân sự và chuẩn hóa quy trình chuyên môn: Ủy ban nhân dân huyện Phong Thổ kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường bổ sung 3 đến 5 chỉ tiêu biên chế chuyên trách cho Văn phòng đăng ký đất đai; tổ chức định kỳ 02 khóa tập huấn nghiệp vụ mỗi năm về Bộ luật Dân sự 2015 và các thông tư mới của Bộ Tư pháp cho 100% cán bộ địa chính cấp xã đến năm 2024.

3. Thiết lập cơ chế phối hợp liên ngành phòng ngừa rủi ro tín dụng: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, Tòa án nhân dân huyện và các tổ chức tín dụng như Agribank, BIDV xây dựng quy chế chia sẻ thông tin biến động tài sản hàng tháng, giảm thiểu triệt để tình trạng thế chấp trùng lặp và duy trì tỷ lệ nợ xấu liên quan đến bất động sản dưới mức 1,5% trong giai đoạn 2022 - 2025.

4. Đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật tại các xã vùng cao biên giới: Ủy ban nhân dân huyện chỉ đạo các ban ngành tổ chức tối thiểu 15 hội nghị tuyên truyền lưu động mỗi năm tại các xã vùng ngoài như Dào San, Pa Vây Sử, Sin Suối Hồ, nâng tỷ lệ người dân hiểu đúng quyền và thủ tục thế chấp hợp pháp từ mức ước tính dưới 40% lên trên 85% vào năm 2025, từng bước xóa bỏ hoàn toàn thị trường tín dụng đen.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và cơ sở dữ liệu của luận văn mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng:

1. Cán bộ quản lý nhà nước và viên chức đăng ký đất đai: Cung cấp khung đánh giá thực tiễn và mô hình quy trình xử lý hồ sơ thế chấp chuẩn mực 1 ngày làm việc, giúp các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại Lai Châu tối ưu hóa thủ tục hành chính công.

2. Cán bộ tín dụng và chuyên viên thẩm định ngân hàng: Giúp cán bộ tại các tổ chức tín dụng như Agribank, BIDV nắm vững đặc điểm pháp lý, mức độ biến động giá trị của 67.953,44 ha đất nông nghiệp và đất ở miền núi, từ đó xây dựng chính sách định giá tài sản an toàn.

3. Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý đất đai: Làm tài liệu tham khảo học thuật giá trị về phương pháp khảo sát chọn mẫu thực địa với 80 hộ dân, 10 viên chức và 14 cán bộ tín dụng trên địa bàn miền núi đặc thù.

4. Hộ kinh doanh, doanh nghiệp và hợp tác xã địa phương: Hướng dẫn chi tiết quy trình pháp lý minh bạch để sử dụng quyền sử dụng đất hợp pháp tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thuận lợi, hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp dân sự.

Câu hỏi thường gặp

Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Phong Thổ gồm những gì? Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Phong Thổ gồm: Đơn yêu cầu đăng ký theo mẫu chuẩn, hợp đồng thế chấp có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trong tổng số 52.328 giấy chứng nhận trên địa bàn huyện và bản sao giấy tờ tùy thân hợp lệ.

Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai là bao lâu? Theo quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và quy trình niêm yết công khai tại huyện Phong Thổ, thời gian giải quyết hồ sơ không quá 01 ngày làm việc kể từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Trường hợp nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận cấp xã vùng cao, thời gian luân chuyển hồ sơ được cộng thêm theo quy định nhưng không quá 03 ngày làm việc.

Tại sao số lượng giao dịch bảo đảm tại các xã vùng biên như Ma Li Chải và Pa Vây Sử lại thấp hơn thị trấn Phong Thổ? Giai đoạn 2015 - 2019, thị trấn Phong Thổ đạt 349 hồ sơ trong khi Ma Li Chải chỉ đạt 34 hồ sơ và Pa Vây Sử đạt 39 hồ sơ. Nguyên nhân do địa hình núi cao chia cắt hiểm trở, kinh tế mang tính tự cung tự cấp, nhu cầu vay vốn thương mại thấp và thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại vùng cao kém sôi động hơn khu vực đô thị.

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm mang lại quyền lợi pháp lý gì cho các ngân hàng Agribank và BIDV? Theo Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc đăng ký xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba, trao cho ngân hàng quyền ưu tiên thanh toán đầu tiên khi xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Khảo sát 14 cán bộ tín dụng tại Agribank và BIDV khẳng định việc đăng ký giúp loại trừ 100% rủi ro tranh chấp tài sản bị chuyển nhượng trái phép.

Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được thực hiện giao dịch bảo đảm không? Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thửa đất bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp mới đủ điều kiện tham gia thế chấp. Đối với diện tích đất chưa cấp giấy chứng nhận trong tổng số 102.930,67 ha tự nhiên của huyện, người dân phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu trước khi tiến hành ký hợp đồng thế chấp tại ngân hàng.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và hành lang pháp lý về giao dịch bảo đảm theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013.
• Phản ánh trung thực bức tranh thực tiễn tại 18 xã, thị trấn huyện Phong Thổ với sự dẫn đầu về hồ sơ thế chấp của thị trấn Phong Thổ (349 hồ sơ) và xã Mường So (316 hồ sơ).
• Thu thập và phân tích đa chiều dữ liệu khảo sát từ 80 hộ dân, 10 viên chức địa chính và 14 cán bộ tín dụng ngân hàng Agribank, BIDV.
• Chỉ rõ các hạn chế về cơ sở dữ liệu địa chính số và áp lực biên chế phụ trách địa bàn rộng lớn 102.930,67 ha.
• Kiến nghị đồng bộ 4 giải pháp khả thi nhằm chuẩn hóa quy trình giải quyết hồ sơ trong 1 ngày làm việc giai đoạn 2021 - 2025.

Đóng góp chính của công trình là cung cấp nguồn luận cứ khoa học và số liệu thực chứng đáng tin cậy phục vụ hoàn thiện chính sách quản lý đất đai và phát triển thị trường tín dụng an toàn tại vùng biên giới Lai Châu. Lộ trình triển khai các giải pháp số hóa và nâng cao năng lực quản trị cần được hoàn thành dứt điểm trước năm 2025. Các cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức tín dụng hãy chủ động liên kết, ứng dụng công nghệ để khơi thông tối đa nguồn lực tài chính từ tài nguyên đất đai.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm 1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015. Theo Điều 292 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản.

Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại 5 tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê. Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ.

Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ. Bảo lãnh Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Tín chấp được quy định tại Điều 344, Điều 345 Bộ luật Dân sự 2015: Điều 344 quy định Bảo đảm bằng tín chấp của tổ chức chính trị - xã hội: “Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định của pháp luật”. Điều 345 quy định Hình thức, nội dung tín chấp: “Việc cho vay có bảo đảm bằng tín chấp phải được lập thành văn bản có xác nhận của tổ chức chính trị - xã hội bảo đảm bằng tín chấp về điều kiện, hoàn cảnh của bên vay vốn.

Thỏa thuận bảo đảm bằng tín chấp phải cụ thể về số tiền, mục đích, thời hạn vay, lãi suất, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người vay, tổ chức tín dụng cho vay và tổ chức chính trị - xã hội bảo đảm bằng tín chấp”. Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp 6 đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật.

Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP- BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch 7 bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật. Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện qua hình 1.1 Trách nhiệm Trình tự công việc Danh mục hồ sơ 1. Đơn đăng ký yêu cầu giao dịch bảo đảm. Bộ phận tiếp nhận Tiếp nhận hồ sơ 3.

Hợp đồng giao dịch bảo và trả kết quả đảm. Các giấy tờ khác có liên quan. Thẩm định hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo Giám đốc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Ký duyệt Thu phí, lệ phí, trả kết quả Bộ phận tiếp nhận và lưu hồ sơ và trả kết quả Thời gian thực hiện không quá 1 ngày làm việc (Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Phong Thổ) Hình 1.

Quy trình giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vai trò của giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất Đất đai là sở hữu toàn dân Nhà nước trao quyền sử dụng, người dân được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển 8 nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… (Luật Đất đai, 2013) Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Phong Thổ và đề xuất một số giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu; góp phần hạn chế, những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục giao dịch bảo đảm (Chính phủ, 2010), đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, đó là: - Đối với bên nhận bảo đảm Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm.