ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là tài nguyên vô cùng qúy giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng. Xã hội ngày càng phát triển thì đất đai ngày càng có vị trí quan trọng, bất kỳ một ngành sản xuất nào thì đất đai luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được.
Đối với nước ta, một nước nông nghiệp thì vị trí của đất đai lại càng quan trọng và có ý nghĩa hơn. Dù đã có nhiều cố gắng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhưng những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, những vụ tranh chấp, khiếu kiện vẫn xảy ra. Đây là vấn đề nhức nhối làm đau đầu nhiều nhà chức trách trong bộ máy quản lý đất đai. Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, đặc biệt là có sự góp mặt của thị trường bất động sản thì đổi mới về chính sách về đất đai cùng với đổi mới về công cụ quản lý để phù hợp với tinh hình hiện tại là rất cần thiết, đặc biệt là trong công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993.
Sau đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại Phần năm - Chương V (từ điều 727 đến điều 737). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử h 2 dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Xuất phát từ thực tiễn đó, với những kiến thức đã học, trong thời gian thực tập tốt nghiệp em mong muốn được tìm hiểu về công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên-trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo Nguyễn Đình Thi, em tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018, nhằm đánh giá những kết quả đạt được và những tồn tại yếu kém trong công tác thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó. Cụ thể : - Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên - Đánh giá được thực trạng việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 - Đánh giá được thực trạng việc xóa thế chấp QSD đất của địa phương từ đó đưa ra các giải pháp phục vụ công tác cthế chấp QSD đất - Đánh giá được sử hiểu biết của người dân về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng - Tìm ra những tồn tại khó khăn trong việc thế chấp và xóa thế chấp và giải pháp khắc phục.
Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. h 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cở sở khoa học của đề tà 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc thế chấp QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSD đất trong đó thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bản chất của thế chấp QSD đất là chuyển đổi quyền sử dụng đất chuyển quyền một cách nửa vời.Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSD đất Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSD đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm 3 hình thức chuyển quyền là cho tặng QSD đất, góp vốn và bảo h 5 lãnh bằng giá trị QSD đất và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề khác liên quan liên quan. Sau 10 năm luật đất đai 2003 được ban hành đã có nhiều bất cập, không theo kịp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội.
Gây một số khó khăn cho người dân và một số tổ chức kinh doanh. Ngày 01 tháng7 năm 2014 luật đất đai 2013 có hiệu lực. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động.
Trong nền kinh tế thị trường ngày nay việc huy động để đầu tư vào hoạt động kinh là ra quan trọng, trong khi đó không phải lúc nào nguồn vốn là có sẵn. Nên những nhà kinh doanh thường nghĩ ngay đến việc thế chấp tài sản mình có và đất đai thường là việc người ta nghĩ đến. Ngoài việc kinh doanh ngày cả trong cuộc sống hằng ngày nhiều lúc khi cần một khoản tiền lớn để phục vụ cuộc sống hay gia đình có việc gấp thì người ta cùng thường xuyên nghĩ đến việc thế chấp giá trị bằng quyền sử dụng đất. Vì vậy, nhu cầu thế chấp bằng giá trị QSD đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2013 ra đời, tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về thế chấp QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt. Cơ sở pháp lý của đề tài Bộ Luật Dân sự 2005 Hiến pháp 1992. Luật Đất đai năm 2003 h 6 Luật Đất đai năm 2013 Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Quyết định số 93/2007/QĐ - TTg ngày 22 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ quan hành chính Nhà nước tại địa phương. Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định vê giá đất.