Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên quốc gia đặc biệt, vừa là tư liệu sản xuất không thể thay thế của mọi ngành kinh tế, vừa là thành phần thiết yếu cấu thành không gian sinh sống và an ninh quốc phòng. Trong bối cảnh phát triển nền kinh tế thị trường nhiều thành phần và sự mở rộng của thị trường bất động sản tại Việt Nam, nhu cầu huy động vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như các nhu cầu dân sinh cấp thiết tăng trưởng nhanh chóng. Để tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, người sử dụng đất thường lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng tài sản, trong đó quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị thanh khoản và mức độ tin cậy pháp lý cao nhất.
Về mặt pháp lý, quyền thế chấp quyền sử dụng đất được ghi nhận chính thức từ Luật Đất đai năm 1993, sau đó được cụ thể hóa trong Bộ luật Dân sự năm 1995 (Phần thứ năm - Chương V, từ Điều 727 đến Điều 737) và tiếp tục được hoàn thiện qua Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. Khóa luận tiếp cận giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất dưới bản chất pháp lý là việc chuyển quyền "nửa vời" nhằm bảo đảm nghĩa vụ tài chính hoặc nhận hàng hóa trả chậm trong một thời hạn xác định theo thỏa thuận dân sự. Việc thực thi các giao dịch này tại cấp cơ sở đặt ra yêu cầu quản lý nhà nước chặt chẽ, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan và giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Mục tiêu chung của đề tài là đánh giá thực trạng công tác thế chấp và xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên; qua đó nhận diện những kết quả đạt được, phân tích các mặt hạn chế còn tồn tại và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn.
Các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể được tác giả xác định bao gồm:
- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ảnh hưởng đến công tác quản lý và sử dụng đất đai.
- Đánh giá thực trạng việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 theo thời gian, theo loại đất và theo đơn vị hành chính.
- Đánh giá thực trạng việc xóa thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn trong cùng kỳ hạn.
- Đánh giá mức độ hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Xác định những tồn tại, khó khăn nảy sinh trong quá trình đăng ký thế chấp, xóa thế chấp và đề xuất các giải pháp khắc phục khả thi.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động đăng ký thế chấp và xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại 32 đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn hành chính thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi thời gian nghiên cứu số liệu: Giai đoạn 3 năm, từ năm 2016 đến năm 2018.
- Thời gian và địa điểm thực hiện đề tài: Đề tài được triển khai thực tập và thu thập dữ liệu tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên từ ngày 15/4/2019 đến ngày 15/8/2019.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận và khung pháp lý áp dụng
Về cơ sở lý luận, đề tài dựa trên quan điểm quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc thù, hàng hóa đặc biệt được tham gia vào các giao dịch dân sự, thương mại theo quy định của pháp luật. Khóa luận tổng kết điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp gồm 4 điều kiện bắt buộc theo Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 728 Bộ luật Dân sự năm 2005: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và thửa đất đang trong thời hạn sử dụng.
Hệ thống văn bản pháp lý làm căn cứ trực tiếp cho đề tài gồm:
- Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001); Bộ luật Dân sự năm 2005;
- Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014);
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Điều 98, 99, 101 về thời điểm và điều kiện thực hiện các quyền);
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/9/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về phương pháp định giá đất;
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "Một cửa", "Một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương;
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT và Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT sửa đổi; Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Nghị quyết số 422/NQ-UBTVQH14 tháng 10/2017 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc điều chỉnh, mở rộng địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên;
- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019;
- Nghị quyết số 56/2016/NQ-HĐND ngày 08/12/2016 của Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu các khoản phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh.
Khóa luận trình bày chi tiết quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ theo cơ chế Một cửa tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cho 4 trường hợp đăng ký thế chấp (đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi nội dung; đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản; sửa chữa sai sót nội dung đăng ký) và quy trình 3 bước xử lý hồ sơ xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu số 03/XĐK với thời gian thực hiện tối đa 1 ngày làm việc tại bộ phận nghiệp vụ.
Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu
Tác giả sử dụng kết hợp 4 phương pháp nghiên cứu chuyên ngành quản lý đất đai:
- Phương pháp thu thập số liệu: Thu thập tài liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, báo cáo hiện trạng sử dụng đất, báo cáo thống kê định kỳ và số liệu sổ bộ nghiệp vụ của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018.
- Phương pháp so sánh: Phân tích, so sánh các chỉ tiêu số lượng hồ sơ, diện tích thế chấp và diện tích xóa thế chấp theo chuỗi thời gian (2016, 2017, 2018), đối chiếu giữa hai nhóm mục đích sử dụng đất (đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp), so sánh biến động giữa 32 đơn vị hành chính phường, xã.
- Phương pháp kế thừa và bổ sung: Tiếp thu có chọn lọc các kết quả nghiên cứu, báo cáo tổng kết giai đoạn trước của cơ quan quản lý đất đai địa phương và bổ sung các tài liệu, số liệu thống kê mới trong thời kỳ Luật Đất đai năm 2013 đi vào thực thi ổn định.
- Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu: Xử lý các bảng biểu thống kê, phân tích mối tương quan giữa tốc độ đô thị hóa, các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng với sự biến động về nhu cầu vay vốn thế chấp trên địa bàn.
Nguồn dữ liệu: Dữ liệu văn bản và số liệu sơ cấp/thứ cấp được trích xuất từ báo cáo nghiệm thu hàng năm (2016 - 2018) của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên, niên giám thống kê thành phố, các cổng thông tin điện tử thainguyencity.vn và thainguyen.gov.vn.
Nội dung chính theo từng phần của khóa luận
Phần 1: Đặt vấn đề
Phần này làm rõ tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế hàng hóa, tầm quan trọng của công cụ thế chấp trong việc khơi thông nguồn vốn tín dụng phục vụ sản xuất và đời sống, đồng thời xác lập mục tiêu nghiên cứu tổng quát, các nhiệm vụ cụ thể, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của khóa luận tốt nghiệp ngành Quản lý đất đai.
Phần 2: Tổng quan tài liệu
Phần 2 hệ thống hóa cơ sở khoa học, cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất qua các thời kỳ lập pháp (Luật Đất đai các năm 1993, 2003, 2013). Tác giả làm rõ các quyền năng của người sử dụng đất, quy định về điều kiện chuyển quyền, thời điểm thực hiện quyền, đồng thời mô tả quy trình tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính và trả kết quả theo cơ chế một cửa tại các cơ quan đăng ký đất đai cấp huyện, thị xã, thành phố.
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Nội dung phần 3 xác định đối tượng nghiên cứu là các giao dịch thế chấp, xóa thế chấp tại 32 xã, phường thuộc thành phố Thái Nguyên trong khung thời gian 2016 - 2018. Phần này xác định 5 nội dung đánh giá chính và quy định chi tiết 4 phương pháp nghiên cứu thực tiễn đã được tác giả vận dụng trong đợt thực tập tốt nghiệp từ tháng 4 đến tháng 8 năm 2019.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và bộ máy quản lý đất đai thành phố Thái Nguyên
- Về tự nhiên: Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I thuộc tỉnh, diện tích tự nhiên 222,93 km², địa hình chuyển tiếp trung du tương đối bằng phẳng (độ cao trung bình 200 - 300 m). Mạng lưới thủy văn gồm sông Cầu (chiều dài qua địa bàn với tổng lưu lượng hàng năm đạt 4,2 tỷ m³) và hồ Núi Cốc (diện tích mặt hồ 25 km², chiều sâu 35 m, dung tích trữ nước từ 160 triệu đến 200 triệu m³). Cơ cấu đất đai năm 2017: nhóm đất nông nghiệp chiếm 72,73%, nhóm đất phi nông nghiệp chiếm 26,34%, đất chưa sử dụng chiếm 0,93%.
- Về kinh tế - xã hội: Năm 2018, tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố đạt 16%; cơ cấu kinh tế dịch chuyển mạnh với khu vực công nghiệp - xây dựng chiếm 57,2%, dịch vụ và thuế sản phẩm chiếm 31,9%, nông lâm thủy sản chiếm 10,9%. Dân số thống kê ngày 01/4/2019 đạt 428.xxx người, mật độ dân số 1.627 người/km².
- Về bộ máy quản lý đất đai: Gồm Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố (năm 2018 có 8 chuyên viên/11 chỉ tiêu biên chế giao, cùng 4 lao động hợp đồng); Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố được thành lập ngày 01/4/2016 trực thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên (năm 2018 có 9 viên chức/11 chỉ tiêu biên chế, cùng 21 lao động hợp đồng); và đội ngũ cán bộ địa chính tại 32 xã, phường. Hệ thống hồ sơ địa chính đã phủ kín 32/32 đơn vị xã, phường bằng bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 và 1/1.000; quản lý 87 quyển sổ mục kê, 93 quyển sổ địa chính, 58 quyển sổ theo dõi biến động, 64 quyển sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Đánh giá công tác thế chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018
- Tổng hợp chung: Toàn thành phố tiếp nhận và hoàn thành đăng ký thế chấp cho 17.943 trường hợp với tổng diện tích 226,14 ha. Toàn bộ 100% hồ sơ được chỉnh lý vào hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên nhận thế chấp đều là các tổ chức tín dụng (ngân hàng) và các tổ chức kinh tế được phép hoạt động theo luật định.
- Theo loại đất:
- Đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng áp đảo về số lượng hồ sơ thế chấp: 12.824 trường hợp (chiếm 71,47% tổng số trường hợp), nhưng diện tích thế chấp chỉ đạt 73,27 ha (chiếm 32,40% tổng diện tích). Diễn biến qua các năm: năm 2016 có 3.569 trường hợp (22,21 ha); năm 2017 có 4.784 trường hợp (27,62 ha); năm 2018 có 4.471 trường hợp (23,44 ha).
- Đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng thấp về số hồ sơ nhưng chiếm ưu thế lớn về diện tích thế chấp: 5.119 trường hợp (chiếm 28,53% tổng số trường hợp) với diện tích 152,87 ha (chiếm 67,60% tổng diện tích). Diễn biến: năm 2016 có 900 trường hợp (38,56 ha); năm 2017 có 1.588 trường hợp (54,70 ha); năm 2018 tăng lên 2.631 trường hợp (59,61 ha).
- Theo đơn vị hành chính: Hoạt động thế chấp tập trung chủ yếu ở các phường nội thành có hoạt động kinh doanh sôi động. Dẫn đầu toàn thành phố là phường Phan Đình Phùng với tổng cộng 1.937 trường hợp, diện tích thế chấp đạt 44,31 ha (năm 2016: 446 trường hợp/10,07 ha; năm 2017: 729 trường hợp/17,23 ha; năm 2018: 762 trường hợp/17,01 ha). Tiếp theo là các phường Quang Trung (tổng 1.208 trường hợp), Gia Sàng (tổng 1.158 trường hợp), Hoàng Văn Thụ (tổng 1.024 trường hợp). Riêng tại phường Quang Vinh, năm 2017 ghi nhận sự tăng đột biến với 413 trường hợp (3,28 ha) do dự án tổ hợp chung cư TBCO của Công ty Cổ phần Tập đoàn Tiến Bộ đưa vào đấu thầu và các căn hộ, diện tích đất được đăng ký thế chấp đồng loạt.
3. Đánh giá công tác xóa thế chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018
- Toàn thành phố ghi nhận 13.698 trường hợp hoàn thành thủ tục xóa đăng ký thế chấp với tổng diện tích 158,93 ha (100% hồ sơ hoàn thành thủ tục). Số trường hợp xóa thế chấp tăng đều hàng năm (năm 2016: 3.203 trường hợp/43,01 ha; năm 2017: 4.684 trường hợp/52,96 ha; năm 2018: 5.811 trường hợp/62,96 ha).
- Phân tích theo loại đất: Đất phi nông nghiệp chiếm 9.197 trường hợp xóa thế chấp (tổng diện tích 74,85 ha), trong khi đất nông nghiệp có 4.501 trường hợp xóa thế chấp (tổng diện tích 84,08 ha).
- So sánh giữa thế chấp và xóa thế chấp: Tổng số trường hợp xóa thế chấp thấp hơn số đăng ký thế chấp (chênh lệch 4.245 trường hợp). Khóa luận giải thích nguyên nhân do nhiều nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất để vay vốn quay vòng đầu tư vào các dự án bất động sản lớn trên địa bàn như Khu đô thị Picenza, Khu đô thị Kosy Gia Sàng, hoặc các khu tái định cư nhưng sản phẩm gặp sự chậm trễ trong tiêu thụ, dòng vốn quay vòng chậm dẫn đến chưa thể tất toán khoản vay. Mặt khác, một số hộ kinh doanh gặp khó khăn trong sản xuất thực phẩm, tiểu thủ công nghiệp trước sự cạnh tranh của hàng hóa ngoại nhập. Riêng việc xóa thế chấp đất nông nghiệp tăng nhanh tại các xã như Quyết Thắng, Thịnh Đức do nhiều dự án hạ tầng triển khai thu hồi đất, người dân nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng đã chủ động thanh toán khoản vay để giải chấp tài sản; ngoài ra, giá trị khoản vay của đất nông nghiệp thấp (khoảng 1/5 đất ở) nên áp lực tài chính trả nợ thấp hơn.
4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục
- Tồn tại chính: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và hướng dẫn thi hành có những thời điểm chưa hoàn tất, tạo sự lúng túng trong điều hành. Khối lượng hồ sơ đăng ký thế chấp và xóa thế chấp tăng vọt, tạo áp lực công việc rất lớn lên bộ phận Một cửa trong khi đội ngũ cán bộ, viên chức trực tiếp thụ lý còn thiếu biên chế.
Kết quả và đóng góp
Số liệu thống kê thực trạng
Dưới đây là bảng tổng hợp kết quả công tác thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 được trích xuất từ các biểu thống kê trong khóa luận:
| Năm |
Đăng ký thế chấp (Trường hợp) |
Diện tích thế chấp (ha) |
Xóa đăng ký thế chấp (Trường hợp) |
Diện tích xóa thế chấp (ha) |
| 2016 |
4.469 |
60,77 |
3.203 |
43,01 |
| 2017 |
6.372 |
82,32 |
4.684 |
52,96 |
| 2018 |
7.102 |
83,05 |
5.811 |
62,96 |
| Tổng cộng |
17.943 |
226,14 |
13.698 |
158,93 |
Bảng phân chia cơ cấu theo loại đất giai đoạn 2016 - 2018:
| Phân loại theo mục đích sử dụng |
Số trường hợp thế chấp |
Diện tích thế chấp (ha) |
Số trường hợp xóa thế chấp |
Diện tích xóa thế chấp (ha) |
| Đất nông nghiệp |
5.119 |
152,87 |
4.501 |
84,08 |
| Đất phi nông nghiệp |
12.824 |
73,27 |
9.197 |
74,85 |
| Tổng số |
17.943 |
226,14 |
13.698 |
158,93 |
Giải pháp và kiến nghị đề xuất
Từ thực trạng phân tích, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp:
- Về tổ chức cán bộ: Cơ quan quản lý cấp trên cần xem xét bổ sung chỉ tiêu biên chế viên chức cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên (thực tế năm 2018 đơn vị phải sử dụng tới 21 lao động hợp đồng để đáp ứng khối lượng công việc), đồng thời tăng cường cán bộ địa chính cho các xã, phường có lượng giao dịch lớn.
- Về quy trình và thủ tục: Cải tiến, điều chỉnh các khâu thụ lý hồ sơ trong quy chế Một cửa liên thông nhằm rút ngắn thời gian luân chuyển, trả kết quả đúng hẹn theo quy định 1 ngày làm việc, giảm phiền hà và bức xúc cho người dân và đại diện ngân hàng.
- Về công tác nghiệp vụ: Thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn, cập nhật các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các thông tư liên tịch mới về đăng ký giao dịch bảo đảm cho công chức, viên chức địa chính.
- Về công tác thông tin, tuyên truyền: Nâng cao nhận thức pháp luật của người dân về quyền, nghĩa vụ tài chính và trình tự thủ tục thế chấp, xóa thế chấp để hồ sơ đầu vào đạt chuẩn, hạn chế việc phải trả hồ sơ bổ sung nhiều lần.
Đóng góp của đề tài
Khóa luận đã tổng hợp và cung cấp chuỗi số liệu thực tế chi tiết về hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn toàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn chuyển đổi bộ máy quản lý đất đai (thành lập Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tháng 4/2016 và mở rộng địa giới hành chính thành phố theo Nghị quyết 422/NQ-UBTVQH14 tháng 10/2017). Đề tài phản ánh trung thực thực trạng quá tải trong tiếp nhận hồ sơ hành chính và sự mất cân đối giữa số lượng hồ sơ đất ở với diện tích đất nông nghiệp thế chấp tại một đô thị đang phát triển nhanh.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Khóa luận ghi nhận các hạn chế sau:
- Hạn chế về thời gian và điều kiện thực hiện: Thời gian thực tập tốt nghiệp kéo dài 4 tháng (từ ngày 15/4/2019 đến ngày 15/8/2019), kinh nghiệm thực tiễn và năng lực nghiên cứu của sinh viên còn hạn chế.
- Tính liên tục và đồng nhất của số liệu:
- Số liệu thống kê năm 2016 chỉ ghi nhận trong 8 tháng (tính từ ngày 01/4/2016 khi thành lập Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố trực thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên), không bao quát trọn vẹn cả năm 2016.
- Địa giới hành chính có sự biến động lớn vào tháng 10/2017 (thành phố tiếp nhận thêm các xã, phường: Chùa Hang, Sơn Cẩm, Huống Thượng, Linh Sơn, Đồng Liên), dẫn đến số liệu của các đơn vị này trong năm 2016 và nửa đầu năm 2017 chưa thể hiện đầy đủ trong hệ thống sổ bộ trước sáp nhập.
- Khóa luận chưa đi sâu phân tích cơ cấu giá trị vốn giải ngân bằng tiền tệ tương ứng với từng thửa đất thế chấp tại các tổ chức tín dụng do giới hạn của hồ sơ địa chính không lưu trữ hợp đồng tín dụng chi tiết.
Hướng nghiên cứu tiếp: Cần tiếp tục theo dõi, đánh giá chuỗi số liệu từ năm 2019 trở đi khi các đơn vị hành chính mới đã hoạt động ổn định; mở rộng nghiên cứu sang khía cạnh rủi ro pháp lý và tỷ lệ xử lý tài sản bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất thông qua cơ quan thi hành án dân sự hoặc tòa án.
Giá trị tham khảo
Báo cáo khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho các nhóm đối tượng:
- Sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Luật kinh tế và Bất động sản: Tham khảo phương pháp tiếp cận nghiên cứu về đăng ký giao dịch bảo đảm tại cấp cơ sở, cách khai thác và xử lý dữ liệu sổ bộ địa chính (sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động).
- Cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và cán bộ địa chính cấp xã, phường: Sử dụng các số liệu so sánh, phân tích nguyên nhân tắc nghẽn hồ sơ Một cửa để kiến nghị điều chỉnh định mức lao động và phương thức phối hợp tiếp nhận hồ sơ.
- Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên: Có thêm góc nhìn tham khảo về phân bố không gian và loại hình đất đai thế chấp (sự tập trung cao ở các phường trung tâm Phan Đình Phùng, Quang Trung, Gia Sàng so với các xã ngoại thành) phục vụ việc thẩm định và phát triển sản phẩm tín dụng thế chấp bất động sản.
Câu hỏi thường gặp
-
Tại sao số lượng hồ sơ thế chấp đất phi nông nghiệp chiếm đa số nhưng diện tích thế chấp lại thấp hơn nhiều so với đất nông nghiệp?
Trong 3 năm 2016 - 2018, đất phi nông nghiệp có 12.824 hồ sơ thế chấp nhưng diện tích chỉ đạt 73,27 ha, trong khi đất nông nghiệp chỉ có 5.119 hồ sơ nhưng diện tích lên tới 152,87 ha. Nguyên nhân là đất phi nông nghiệp (chủ yếu là đất ở đô thị) có đơn giá thị trường và giá trị định giá thế chấp cao hơn nhiều lần so với đất nông nghiệp, nên các cá nhân, hộ gia đình thường dùng các thửa đất ở diện tích nhỏ tại các phường trung tâm để vay vốn kinh doanh. Ngược lại, đất nông nghiệp tuy có diện tích từng thửa lớn nhưng đơn giá định giá cho vay chỉ bằng khoảng 1/5 đất ở, nên người dân ít mang đi thế chấp nếu không có nhu cầu vốn đặc thù.
-
Phường nào tại thành phố Thái Nguyên có số lượng và diện tích thế chấp quyền sử dụng đất lớn nhất giai đoạn 2016 - 2018?
Phường Phan Đình Phùng dẫn đầu toàn thành phố về cả số lượng và diện tích thế chấp trong cả 3 năm khảo sát, với tổng cộng 1.937 trường hợp và 44,31 ha (năm 2016: 446 trường hợp/10,07 ha; năm 2017: 729 trường hợp/17,23 ha; năm 2018: 762 trường hợp/17,01 ha). Nguyên nhân do đây là phường trung tâm đô thị có quy mô diện tích đất lớn, hoạt động thương mại dịch vụ sầm uất và nhu cầu huy động vốn vay ngân hàng cao nhất.
-
Nguyên nhân gì dẫn đến số lượng hồ sơ thế chấp tại phường Quang Vinh tăng vọt trong năm 2017?
Năm 2017, số lượng hồ sơ thế chấp tại phường Quang Vinh tăng đột biến lên 413 trường hợp (so với 284 trường hợp năm 2016 và 260 trường hợp năm 2018). Văn bản chỉ rõ nguyên nhân là do trong năm 2017, hệ thống chung cư TBCO của Công ty Cổ phần Tập đoàn Tiến Bộ trên địa bàn phường được đưa vào đấu thầu và tiến hành các thủ tục thế chấp đồng loạt để huy động vốn.
-
Vì sao tổng số lượt xóa thế chấp giai đoạn 2016 - 2018 lại thấp hơn 4.245 trường hợp so với số lượt đăng ký thế chấp?
Giai đoạn 2016 - 2018 có 17.943 trường hợp đăng ký thế chấp nhưng chỉ có 13.698 trường hợp xóa thế chấp. Nguyên nhân là nhiều nhà đầu tư dùng tài sản thế chấp để vay vốn quay vòng đầu tư vào các dự án bất động sản lớn trên địa bàn (như Khu đô thị Picenza, Khu đô thị Kosy Gia Sàng, các khu tái định cư), song tiến độ tiêu thụ sản phẩm tại một số dự án gặp trì trệ dẫn đến khó thu hồi vốn để tất toán khoản vay. Ngoài ra, một số cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp gặp khó khăn do cạnh tranh thị trường, đồng thời các khoản vay trung và dài hạn chưa đến thời điểm đáo hạn nợ.
-
Thực trạng biên chế của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên năm 2018 được tác giả ghi nhận như thế nào?
Theo số liệu thống kê năm 2018 trong khóa luận, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên được giao chỉ tiêu 11 biên chế, nhưng thực tế chỉ có 09 viên chức làm việc. Để xử lý khối lượng công việc đăng ký đất đai lớn trên toàn thành phố, đơn vị phải sử dụng thêm 21 cán bộ theo diện hợp đồng lao động.
Kết luận
Khóa luận của tác giả Nguyễn Thị Lụa đã cung cấp bức tranh toàn diện và có hệ thống về thực trạng thế chấp và xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018. Kết quả nghiên cứu khẳng định nhu cầu vốn vay bảo đảm bằng bất động sản tăng trưởng liên tục, gắn liền với quá trình đô thị hóa và phát triển các khu đô thị mới tại địa phương. Các phân tích về cơ cấu loại đất, phân bố không gian và khó khăn quá tải bộ máy hành chính là cơ sở thực tiễn xác đáng để Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên xem xét kiện toàn quy trình công tác và bố trí nguồn nhân lực trong các giai đoạn tiếp theo.
