Chương 1 là trình bay cơ sở lý luận và tổng quan về van đề nghiên cứu dé làm tiền đề nghiên cứu. Cụ thé, phần 1.1 trình bày cơ sở lý luận về hoạt động cho vay thế chấp, cho vay mua nhà và hành vi trả trước hạn của khách hàng, cùng các van đề liên quan dé thay được sự cần thiết của dé tài.2 tổng quan các mô hình dự đoán và những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng trả trước của khách hàng vay, dựa trên các nghiên cứu từ trước đến nay, dé từ đó lựa chọn mô hình nghiên cứu phù hợp với dữ liệu tại ngân hàng Techcombank. Hoạt động cho vay tại ngần hàng Theo quy định tại Khoản 1, Điều 2, Thông tư 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Ngân hàng là các trung gian tài chính cung cấp các khoản vay cho một loạt các hoạt động kinh tế.
Họ chỉ giữ một tỷ lệ nhỏ tiền gửi như một khoản dự trữ dé trả cho những người gửi tiền đến ngân hàng để rút tiền vào bất kỳ ngày nào nhất định. Phần lớn khoản tiền gửi ngân hang dé cho vay. Ngoài ra, dé tài trợ cho hoạt động cho vay, ngân hàng còn huy động vốn từ vốn tự có, vốn vay thị trường trong và ngoài nước, vốn ủy thác tài trợ phát triển. Hoạt động cho vay bị ảnh hưởng bởi nhu cầu và nguồn cung bat động sản, sự cạnh tranh giữa những người cho vay, điều kiện lãi suất, điều kiện kinh tế chung, khả năng cung cấp vốn.
Dé đảm bảo an toàn và hiệu quả, hoạt động cho vay phải được thực hiện theo những nguyên tắc nhất định. Thứ nhất, khách hàng phải hoàn trả nợ gốc và lãi đúng thời hạn đã thoả thuận trong hợp đồng. Thứ hai, khách hàng vay phải cam kết sử dụng khoản vay đúng mục đích đã thoả thuận. Thứ ba, ngân hàng cho vay dựa trên phương án có hiệu quả, mục đích hợp pháp và có khả năng hoàn trả nợ.
Ngân hàng sẽ xem xét thu nhập, điểm tín dụng, mức nợ.của người vay trước khi quyết định cho họ vay và cũng có thể tính lãi suất cao hơn đối với những người vay rủi ro. 11195210 — Dinh Thị Quynh Trang 14 Chuyên dé tốt nghiệp chuyên ngành Toán tài chính Hiện nay, hoạt động cho vay ở ngân hàng được phân loại theo nhiều phương thức khác nhau. Đối với mỗi loại khoản vay thì ngân hàng cung cấp với các mức lãi suất khác nhau. Cu thé: + Căn cứ vào thời hạn vay, các khoản vay được chia thành: cho vay ngắn hạn, cho vay trung hạn và cho vay dài hạn + Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay: Cho vay tiêu dùng, cho vay kinh doanh + Căn cứ vào tính chất bảo đảm của khoản vay: Cho vay có tài sản đảm bảo, cho vay không có tài sản đảm bảo + Căn cứ vào phương thức cho vay: Cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức tin dụng, cho vay thấu chi, cho vay trả góp, cho vay hợp vốn.
e Vai trò của hoạt động cho vay - Vai trò đối với ngân hàng: Hoạt động cho vay là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng. Các ngân hàng tính lãi suất cho các khoản vay cao hơn so với lãi suất mà họ cung cấp cho các khoản tiền gửi. Sự khác biệt giữa lãi được tính từ người đi vay và lãi được trả cho những người gửi tiền là nguồn thu nhập chính của họ. Bên cạnh đó, ngoài khoản thu từ lãi, ngân hàng còn có các khoản thu phí dịch vụ như: dịch vụ thanh toán, dịch vụ tư vấn,.
- Vai trò đối với khách hàng: Với nhiều ưu điểm như an toàn, thuận tiện, dễ tiếp cận ., hoạt động cho vay của ngân hàng đáp ứng kịp thời về nhu cầu vốn đa dạng của khách hàng: giúp các nhà đầu tư nắm bắt được những cơ hội kinh doanh; doanh nghiệp có vốn dé mở rộng san xuất; các cá nhân có khả năng tài chính để trang trải các khoản chỉ tiêu nâng cao chất lượng cuộc sống. - Vai trò đối với nên kinh tế. Ngân hàng làm trung gian với hoạt động cho vay sẽ giúp luân chuyền vốn giữa các chủ thê trong nền kinh tế: giữa những người có tiền dư thừa (người gửi tiền) và những người đang cần tiền (người đi vay). 11195210 — Dinh Thị Quynh Trang 15 Chuyên dé tốt nghiệp chuyên ngành Toán tài chính Hơn nữa, hoạt động cho vay sẽ giúp các doanh nghiệp có vốn mở rộng sản xuất, cá nhân có tiền nâng cao chất lượng cuộc sống, từ đó tăng tính hiệu quả trong sử dụng vốn, góp phần mở rộng sản xuất, thúc đây đổi mới công nghệ, thu hút đầu tu.dé phát triển kinh tế.
Hoạt động vay và cho vay mua nhà Từ xưa đến nay, người dân Việt Nam luôn quan niệm rằng “an cư lạc nghiệp”, nên luôn có mong muốn có một ngôi nhà sạch đẹp, ấm cúng. Nhưng với chỉ tiêu ngày càng đắt đỏ; song song với quá trình đô thị hoá dién ra nhanh, dân số đông thì nhu cầu về nhà ở càng cao, do đó việc tích góp và mua được một ngôi nhà ưng ý khá khó khăn. Chính vì thế, hoạt động vay mua nhà được coi là giải pháp tối ưu, giúp người dân có thê mua nhà trong thời gian sớm nhất mà không phải chờ đến khi tích góp đủ số tiền. Nhờ đó, người dân có thé yên tâm làm việc, cải thiện đời sống với ngôi nhà mình mơ ước.
Ngoài ra, đối với nhiều người, đầu cơ còn là mua đi bán lại kiếm lời. Vay thé chấp là hình thức vay vốn phổ biến nhất cho các khoản vay mua nhà. Khách hàng sẽ được xem xét xét duyệt hồ sơ cho vay dựa trên tài sản đảm bảo, thu nhập, điểm tín dụng,. Với hình thức này, số tiền cho vay tối đa lên đến 100% giá trị của căn nhà cần mua và thời hạn vay từ 10 - 30 năm với mức lãi suất không quá cao.
Người vay cần phải thế chấp tài sản đảm bảo như xe hơi, đất đai. hoặc chính ngôi nhà mình đang vay mua dé có thé được vay vốn. Tài sản vẫn thuộc sở hữu của người đi vay, ngân hàng chỉ giữ giấy tờ gốc chứng nhận sở hữu tài sản. Tuy nhiên, tuy nhiên nếu không có khả năng trả nợ cho ngân hàng, ngân hàng có thể bán tài sản nhằm giảm bớt tôn thất và bù đắp khoản vay.
Trong khi đó, đối với các ngân hàng, thị trường cho vay mua nhà là phân đoạn thị trường được đánh giá là tiềm năng, đặc biệt khi càng ngày càng nhiều các khu đô thị, dự án nha ở liền kề.được triển khai xây dựng, và thu nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăng cao. Cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lãi suất cao, là nguồn thu rất lớn của ngân hàng. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nha còn giúp ngân hang đa dạng hoá danh mục sản phẩm, góp phan phân tán rủi ro, thu hút khách hàng nhiều hơn. Đồng thời ngân hàng cũng phát triển được nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua 6 tô hay nội thất sau khi đã vay mua nhà.
11195210 — Dinh Thị Quynh Trang 16 Chuyên dé tốt nghiệp chuyên ngành Toán tài chính Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà còn có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các ngân hàng đã tạo được những đòn bây quan trọng, kích thích nền sản xuất phát triển, thúc đây hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như thúc đây quá trình đô thị hoá đất nước. Tuy nhiên, theo dự thảo sửa đổi thông tư 39/2016/TT-NHNN, Ngân hàng Nha nước bổ sung quy định nhằm quản lý chặt chẽ hơn đối với các loại hình cho vay: “kiểm soát cho vay dé đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bat động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo đánh giá của tổ chức tín dụng”. Tuy nhiên, trong bối cảnh hạn mức (room) tín dụng ở các ngân hàng thương mại đang cạn kiệt, lãi suất tăng thì không chỉ khách vay mua bat động san dé đầu cơ gặp khó, ma trên thực tế, người dan mua nhà ở cũng khó dé tiếp cận vốn tin dụng. Theo quan sát, ở một số ngân hàng, lãi suất vay mua nhà đang ở mức cao, giải ngân lâu hơn và không còn những gói ưu đãi.
Hành vi trả trước hạn khoản vay Khi đi vay, khách hàng có thê lựa chọn 2 hình thức trả quen thuộc nhất là trả theo niên kim và tra theo du nợ từng phan. Khi trả theo niên kim, người vay sẽ trả một số tiền gốc và lãi cộng lại là bằng nhau ở hang ky, cho đến khi hoàn trả tổng số tiền gốc của khoản vay. Số tiền niên kim là cố định, nhưng thành phần của nó thay đồi. Trong thời gian đầu, phần lớn số tiền này được tạo thành từ tiền lãi và chỉ một phần nhỏ dành đề trả nợ gốc.
Số tiền gốc còn lại càng cao thì số tiền lãi càng cao. Vì vậy, theo thời gian, phần lãi nhỏ dan, dé tổng số tiền phải trả không đổi thì phần trả nợ gốc phải tăng lên. Trong khi với khoản vay trả dư nợ từng phần, hàng tháng, người đi vay sẽ trả lãi và cố định một phần của nợ sốc, lãi tháng sau được tính dựa trên số tiền gốc còn lại. Trả trước hạn khoản vay là việc khách hàng muốn trả nhiều hơn số tiền tại một thời điểm sớm hơn so với thời hạn được ghi trên hợp đồng tín dụng của mình và ngân hàng.
Người vay có thể chọn trả một số tiền lớn hơn số tiền trả góp hàng tháng hoặc toàn bộ khoản vay trước khi kết thúc thời hạn vay. Ở đây chúng ta xét đến những khách hàng tất toán toàn bộ khoản vay trước hạn. 11195210 — Dinh Thị Quynh Trang 17 Chuyên dé tốt nghiệp chuyên ngành Toán tài chính Trả trước khoản vay có thể giúp khách hàng giảm bớt gánh nặng tài chính khi trả các khoản vay và tiết kiệm chỉ phí trả lãi. Tuy nhiên, đối với ngân hàng, việc trả trước được coi là rủi ro tài chính.