Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài 1. Một số khái niệm giải phóng mặt bằng * Giải phóng mặt bằng (GPMB) Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ thời điểm bắt đầu hình thành hội đồng GPMB đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới.
Đây là quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và của cả xã hội. Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. * Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất Bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
(Theo khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003) Có 2 loại bồi thường: bồi thường thiệt hại về đất và đền bù thiệt hại về tài sản. + Bồi thường thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên quan điểm lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu. + Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi. m 4 * Hỗ trợ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua việc cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới, đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới… (Theo khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003) * Tái định cư Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn.
Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. (Điều 42 Luật Đất đai năm 2003) Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Hiện nay, ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở; - Bồi thường bằng giao đất ở mới; - Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB. Các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng Quá trình giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình công cộng, an ninh quốc phòng, các dự án phát triển kinh tế mang tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. - Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất của mỗi địa phương khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác m 5 nhau.
Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó, khi bồi thường giải phóng mặt bằng được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể. - Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê.
Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. (Nghị định 181/2004/NĐ- CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ) Công tác GPMB bị tác động bởi các yếu tố sau: a. Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã bốn lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001 và 2003, 2013 điều chỉnh các quy định trong Luật đất đai để phù hợp hơn với thực tiễn nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, m 6 GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng: - Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
- Nhận thức pháp luật của một số người dân còn hạn chế, cùng với đó là việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây giảm lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức.
Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. m 7 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
Nếu các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải có thời gian xác minh chủ sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, giải quyết tranh chấp (nếu có)…sẽ ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Yếu tố giá đất và định giá đất Giá đất là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến công tác GPMB, là một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.