CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN 1. Đất đai Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế. Có rất nhiều định nghĩa về đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của 5 yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Một vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Đất đai là khoảng không gian lãnh thổ cần thiết (điều kiện chung) đối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người. Nếu hoạt động được. Nói khác đi - không có đất sẽ không có sản xuất, cũng như không có sự tồn tại của chính con người. Đất sẽ được định nghĩa đầy đủ như sau: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu, các dạng thổ nhưỡng, địa hình và thủy văn bề mặt; lớp trần tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt đất; tập đoàn động thực vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả do hoạt động của con ngươi trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Giáo trình quy hoạc sử dụng đất đai, 2003).
Bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản (BĐS) bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Tại Việt Nam theo Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và kiến trúc. Đặc điểm của bất động sản - Tính cá biệt và khan hiếm; - Tính bền lâu; - Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau; - Các tính chất khác: tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, 2008). Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
TTBĐS được hiểu theo ngĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS với những đặc điểm cơ bản sau: Luan van 6 - TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; - TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng, giá cả; - Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường BĐS cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hóa bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ Quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.Thị trường BĐS kết nối cung và cầu đối với bất động sản.
Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013), đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà Luan van 7 nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất. Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: thị trường cấp 1 (thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp); thị trường cấp 2 (thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê); thị trường cấp 3 (thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê).
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái quát về đăng ký đất đai 1. Đăng ký Nhà nước về đất đai “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”(khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định.
Trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi phí. Theo Uỷ ban kinh tế châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất đai bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế. Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất đai tại các nước đó là: đăng ký văn tự giao dịch; đăng ký quyền. - Đăng ký văn tự giao dịch: Là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các Luan van 8 giao dịch đó.
Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không. Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua. Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp. - Đăng ký quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền.