Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2017 – 2019, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội, với diện tích 6.349,1 ha và dân số khoảng 275 nghìn người, đã trải qua quá trình phát triển kinh tế nhanh chóng, đặc biệt là công nghiệp hóa và đô thị hóa. Quá trình này kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng cao, đặt ra yêu cầu cấp thiết về công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhằm huy động nguồn lực tài chính cho phát triển hạ tầng và kinh tế địa phương. Công tác đấu giá QSDĐ tại Thanh Trì đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần đầu tư xây dựng, cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế như khó khăn trong giải phóng mặt bằng, xác định giá khởi điểm chưa sát thực tế, hiện tượng đầu cơ đất đai và quản lý tiền đấu giá chưa hiệu quả.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung đánh giá thực trạng và hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ tại 04 dự án tiêu biểu trên địa bàn huyện Thanh Trì, đồng thời khảo sát ý kiến của cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá để đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này. Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 10/2019 đến tháng 10/2020, với phạm vi địa lý tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, tăng nguồn thu ngân sách và phát triển thị trường bất động sản địa phương, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về quản lý đất đai và thị trường bất động sản, bao gồm:

  • Lý thuyết giá đất và địa tô: Giá đất được xác định dựa trên các yếu tố như vị trí, khả năng đầu tư hạ tầng, điều kiện kinh tế - xã hội và mục đích sử dụng đất. Địa tô chênh lệch phản ánh giá trị thặng dư do vị trí và đầu tư phát sinh trên đất.
  • Mô hình thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, chịu sự chi phối của quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Thị trường QSDĐ được xem là thị trường đặc biệt với Nhà nước là bên cung duy nhất.
  • Phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ: Bao gồm phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và phương pháp chi phí, giúp xác định giá khởi điểm phù hợp với giá trị thực tế của đất đai.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: quyền sử dụng đất, giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, giá khởi điểm, hiệu quả kinh tế và xã hội của đấu giá đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp phương pháp thu thập số liệu thứ cấp và sơ cấp:

  • Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản pháp luật, nghị định, thông tư liên quan đến đấu giá QSDĐ; số liệu thống kê về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kết quả đấu giá tại 04 dự án tiêu biểu trên địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2017 – 2019 từ các cơ quan như UBND xã, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính, trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản.
  • Nguồn dữ liệu sơ cấp: Phỏng vấn trực tiếp 120 người tham gia đấu giá và 20 cán bộ phụ trách công tác đấu giá tại 04 dự án, thu thập thông tin về giá sàn, cơ chế, hình thức đấu giá, vị trí, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các khó khăn, tồn tại trong quá trình đấu giá.
  • Phương pháp phân tích: Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu; áp dụng phương pháp so sánh chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá để đánh giá hiệu quả kinh tế; phân tích định tính từ kết quả phỏng vấn nhằm làm rõ các vấn đề thực tiễn.

Thời gian nghiên cứu kéo dài 12 tháng, từ tháng 10/2019 đến tháng 10/2020, đảm bảo thu thập đầy đủ và chính xác dữ liệu phục vụ cho việc đánh giá toàn diện công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Thanh Trì.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSDĐ: Trong giai đoạn 2017 – 2019, huyện Thanh Trì đã tổ chức đấu giá thành công 252 ô đất, thu về ngân sách trên 1.361,9 tỷ đồng. Tỷ lệ chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm dao động từ 1,04 đến 2,08 lần, cho thấy đấu giá đã góp phần tăng nguồn thu ngân sách đáng kể. Ví dụ, tại dự án đấu giá QSDĐ xã Đông Mỹ, giá trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm trung bình 1,5 lần.

  2. Hiệu quả xã hội và quản lý nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện công khai, minh bạch trong giao đất, giảm thiểu tình trạng tham nhũng, lấn chiếm đất công. Qua khảo sát, 85% cán bộ và 78% người tham gia đấu giá đánh giá công tác đấu giá đã góp phần nâng cao tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai.

  3. Khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng và xác định giá khởi điểm: 60% cán bộ phụ trách cho biết công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do người dân không đồng thuận, đặc biệt tại các vị trí đất nông nghiệp có giá đền bù thấp hơn giá đấu. Việc xác định giá khởi điểm còn lúng túng, chưa sát với giá thị trường, ảnh hưởng đến kết quả đấu giá.

  4. Hiện tượng đầu cơ và quản lý tiền đấu giá: Một số dự án còn tồn tại hiện tượng đầu cơ đất đai, làm giá gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực sự. Quản lý và sử dụng tiền đấu giá tại một số xã, huyện chưa đúng quy định, làm giảm hiệu quả nguồn vốn thu được.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Thanh Trì đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, góp phần tăng nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển hạ tầng. Số liệu về tỷ lệ chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm phản ánh tính cạnh tranh lành mạnh trên thị trường đất đai địa phương. So sánh với các nghiên cứu tại các tỉnh như Ninh Bình và Quảng Bình, Thanh Trì có mức hiệu quả tương đương, tuy nhiên vẫn còn những tồn tại cần khắc phục.

Nguyên nhân khó khăn trong giải phóng mặt bằng chủ yếu do sự chênh lệch giữa giá đền bù và giá thị trường, cũng như sự phối hợp chưa đồng bộ giữa các cơ quan liên quan. Điều này phù hợp với các báo cáo ngành về tình trạng giải phóng mặt bằng tại các địa phương đô thị hóa nhanh. Việc xác định giá khởi điểm chưa sát thực tế cũng là nguyên nhân làm giảm hiệu quả đấu giá, cần áp dụng các phương pháp định giá đất hiện đại và chính xác hơn.

Hiện tượng đầu cơ và quản lý tiền đấu giá chưa chặt chẽ làm giảm tính minh bạch và công bằng, ảnh hưởng đến niềm tin của người dân và nhà đầu tư. Các biểu đồ so sánh giá trúng đấu giá và giá khởi điểm, cũng như bảng khảo sát ý kiến cán bộ và người dân, sẽ minh họa rõ nét các vấn đề này, giúp đề xuất giải pháp phù hợp.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường công tác giải phóng mặt bằng: Chủ động xây dựng phương án đền bù sát với giá thị trường, tăng cường đối thoại với người dân để nâng cao sự đồng thuận. Thời gian thực hiện: trong vòng 12 tháng, do UBND huyện phối hợp với các phòng ban liên quan thực hiện.

  2. Nâng cao năng lực xác định giá khởi điểm: Áp dụng các phương pháp định giá đất hiện đại như phương pháp so sánh thị trường kết hợp với phân tích địa tô chênh lệch để xác định giá khởi điểm sát thực tế, đảm bảo tính cạnh tranh và hiệu quả đấu giá. Thời gian triển khai: 6 tháng, do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì.

  3. Chống hiện tượng đầu cơ và làm giá đất: Tăng cường giám sát, kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, dìm giá trong đấu giá quyền sử dụng đất. Xây dựng cơ chế minh bạch thông tin đấu giá, công khai danh sách người tham gia và kết quả đấu giá. Thời gian thực hiện: liên tục, do UBND huyện và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản phối hợp thực hiện.

  4. Quản lý và sử dụng tiền đấu giá hiệu quả: Ban hành quy định chặt chẽ về quản lý, sử dụng nguồn tiền thu từ đấu giá đất, đảm bảo đúng mục đích đầu tư phát triển hạ tầng và phục vụ lợi ích cộng đồng. Thời gian thực hiện: 12 tháng, do Phòng Tài chính – Kế hoạch huyện Thanh Trì chủ trì.

  5. Tăng cường tuyên truyền, nâng cao nhận thức: Tổ chức các chương trình tập huấn, tuyên truyền về pháp luật đất đai và quy trình đấu giá cho cán bộ và người dân nhằm nâng cao hiểu biết và sự tham gia tích cực. Thời gian: 6 tháng, do UBND xã và các tổ chức chính trị xã hội thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp nâng cao hiểu biết về thực trạng, khó khăn và giải pháp trong công tác đấu giá QSDĐ, từ đó cải thiện hiệu quả quản lý và điều hành.

  2. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp thông tin về quy trình, cơ chế đấu giá, giúp lựa chọn dự án phù hợp và tham gia đấu giá hiệu quả, giảm thiểu rủi ro.

  3. Người dân có nhu cầu sử dụng đất: Hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và quy trình đấu giá, từ đó tham gia đấu giá một cách chủ động, minh bạch và công bằng.

  4. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản lý đất đai, kinh tế đô thị: Là tài liệu tham khảo khoa học, cung cấp dữ liệu thực tiễn và phân tích chuyên sâu về công tác đấu giá QSDĐ tại địa phương.

Câu hỏi thường gặp

  1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
    Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua việc tổ chức đấu giá công khai, nhằm xác định người trả giá cao nhất được quyền sử dụng đất. Ví dụ, tại huyện Thanh Trì, đấu giá đã giúp tăng nguồn thu ngân sách và minh bạch trong giao đất.

  2. Tại sao công tác giải phóng mặt bằng lại gặp khó khăn?
    Khó khăn chủ yếu do sự chênh lệch giữa giá đền bù và giá thị trường, khiến người dân không đồng thuận bàn giao đất. Ngoài ra, sự phối hợp chưa đồng bộ giữa các cơ quan cũng làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng.

  3. Làm thế nào để xác định giá khởi điểm đấu giá đất chính xác?
    Cần áp dụng các phương pháp định giá đất như phương pháp so sánh thị trường, phương pháp thu nhập và phân tích địa tô chênh lệch, kết hợp với khảo sát thực tế để xác định giá sát với giá trị thực của đất.

  4. Hiện tượng đầu cơ đất ảnh hưởng thế nào đến đấu giá?
    Đầu cơ đất làm giá đất bị đẩy lên cao không phản ánh đúng giá trị thực, gây khó khăn cho người có nhu cầu thực sự và làm giảm tính công bằng, minh bạch của thị trường đấu giá.

  5. Tiền thu từ đấu giá đất được sử dụng như thế nào?
    Tiền thu từ đấu giá đất được sử dụng để đầu tư xây dựng, cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phát triển kinh tế - xã hội địa phương. Tuy nhiên, cần quản lý chặt chẽ để đảm bảo sử dụng đúng mục đích và hiệu quả.

Kết luận

  • Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Trì giai đoạn 2017 – 2019 đã tạo nguồn thu ngân sách lớn, góp phần phát triển hạ tầng và kinh tế địa phương.
  • Đấu giá QSDĐ góp phần nâng cao tính minh bạch, công bằng trong quản lý đất đai, hạn chế tiêu cực và tham nhũng trong giao đất.
  • Vẫn còn tồn tại khó khăn trong giải phóng mặt bằng, xác định giá khởi điểm và hiện tượng đầu cơ đất đai ảnh hưởng đến hiệu quả đấu giá.
  • Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá, bao gồm cải thiện công tác giải phóng mặt bằng, nâng cao năng lực định giá, chống đầu cơ và quản lý tiền đấu giá.
  • Nghiên cứu mở ra hướng đi cho các bước tiếp theo trong việc hoàn thiện chính sách và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững tại địa phương.

Call-to-action: Các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và người dân nên phối hợp chặt chẽ, áp dụng các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì và các địa phương tương tự.