Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1. Bất động sản Ở Việt Nam tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật; Động sản là những tài sản không phải là bất động sản” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2015).
Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
Một số khái niệm khác - Đấu giá tài sản: Là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ. Luan van 4 - Định giá: Là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). - Định giá đất: Được hiểu là việc đánh giá giá trị của quyền SDĐ phù hợp với thị trường cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.
Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất 1. Giá đất Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất”. Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006): - Do UBND các Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định; - Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ; Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian. Cơ sở khoa học xác định giá đất * Địa tô: Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Luan van 5 Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Các loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu.
Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Đấu giá quyền sử dụng đất 1.
Khái niệm Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai, Luan van 6 nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các quận, huyện. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất - Vị trí đất: Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế, thương mại dịch vụ. sẽ có giá cao hơn các vị trí khác ở xa trung tâm.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù có nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu đất sẽ có những khó khăn nhất định trong việc xác định giá đất đấu giá. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật như hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện. sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến việc xác định giá đất. - Điều kiện và các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện về kinh tế - xã hội phát triển rất thuận lợi cho việc kinh doanh thương mại dịch vụ, văn phòng, cửa hàng tiện ích hoặc môi trường là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này cao lên.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Hiện nay có rất nhiều phương pháp để định giá đất trong đấu giá QSDĐ cụ thể như: * Phương pháp thu nhập: là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một Luan van 7 loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. * Phương pháp so sánh (định giá theo thị trường): là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.
Đây là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. * Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân của xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính.
* Phương pháp chi phí: là lấy giá thành xây dựng trừ đi phần khấu hao. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị của thị trường bất động sản cần định giá (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014). Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ. Điều 62 quy định cụ thể về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ VI Quốc hội Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014). Đấu giá Luan van 8 quyền sử dụng đất được quy định tại các Điều 117, Điều 118, Điều 119 Luật Đất đai 2013.
So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.