CHƯƠNG 1: TONG QUAN CAC VAN DE NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của van đề nghiên cứu 1. Khái niệm đất dai Dat đai là tài nguyên không thé tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất. Đất đai là một diện tích cụ thé của bề mặt trái đất, bao gồm tat cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, dam lầy,.), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại dé lại như: san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa (Nguyễn Quang Huy và NNK, 2013).
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, một định nghĩa day đủ có thé như sau: “Dat là một diện tích cu thé của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyền ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thô nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: Hồ, sông, suối và dam lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”. Vai trò của đất đai Đất dai là sản phẩm tự nhiên, có trước lao động, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất dai từ sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của toàn xã hội. Nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có của cải vật chất cũng như không có sự xuất hiện của loài người. Bởi vậy, đất đai là tài sản vô cùng quý giá, là điều kiện sống cho động thực vật và con người trên trái đất.
Dat dai là không gian dé con người có thé xây dựng nha ở nên đất đai đã góp phan quan trọng trong việc phân bố dân cư, lãnh thé của mỗi quốc gia. Bên cạnh đó, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội đòi hỏi phải xây dựng những công trình kinh tế, xã hội, các công trình phục vụ nhu cầu an ninh, quốc phòng. Đất đai được coi là một tư liệu sản xuất do trong quá trình sản xuất đất đai luôn chịu sự tác động của con người. Dat dai là một tư liệu sản xuất đặc biệt: vừa là đối tượng lao động, vừa là phương tiện lao động: là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con người.
Đất đai còn tạo ra nguồn thu cho NSNN để tái đầu tư phát triển kết cấu hạ tang kinh tế - xã hội, thực hiện chương trình công nghiệp hóa — hiện đại hóa đất nước. Quản lý của Nhà nước về dat dai Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thâm quyên dé thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 15 nội dung quản lý quy định tại Điều 22 Luật Đất đai 2013. Quản lý Nhà nước về đất đai gồm 4 mục đích sau: - Bao vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyên lợi hợp pháp của người sử dụng. - Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước.
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất. - Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường song. Yêu cầu của quan ly Nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê dat đai dé nhà nước nắm chắc được toàn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính từ cơ sở đến trung ương. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất dai 1.
Quyển sở hữu dat dai Một quốc gia đất hẹp người đông như Việt Nam thì đất đai là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Trong đất 7 đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đôi với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu qua đất đai quốc gia. Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thé nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chử sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thé khác. Quyên sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản: - Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. - Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. - Quyền định đoạn là quyền chuyên giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
Theo Điều 4 Luật Dat đai năm 2013: “Dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Quyên sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tô chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyên sử dụng đất cho các tô chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp GCN cho các chủ sử dụng đất.
GCN là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thé hiện quyền của chủ sử dung và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sở dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do Nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người tr dụng dat. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế - xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một van đề nóng hồi, nảy sinh nhiều van đề khó khăn.
Vì thé việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đây nền kinh tế phát triển và xã hội 6n định. Ngược lại, nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây can trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Chu sở hữu nhà ở là tô chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đồi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.” Nhà ở là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thỏa mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu nhà ở. Nhà ở là một bất động san không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền: - Quyền chiếm đoạt: quản lý nhà ở.
- Quyén sử dụng: lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống. - Quyền định đoạt: quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, dé thừa ké, pha di,. Chủ sở hữu nha ở là người có đầy đủ các quyền trên. Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở cũng có thé tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thé chuyên giao một phan hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà.
Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thỏa thuận giữa hai bên. Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như 9 nhà ở sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt Nam, đối với đất đai chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, đối với nhà ở có đa dạng hóa các hình thái sở hữu.