Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng cần thiết cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Đất đai được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu lao động. Đất tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước. Có thể thấy trong quá trình sản xuất, tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền. Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân.
c 2 Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015”. Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2013-2015. Nhằm đưa ra những thành quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Đu, đề xuất giải pháp phù hợp, hiệu quả để giải quyết những vấn đề còn tồn tại.
Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2013-2015. - Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2013-2015. - Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Đu về công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn.
Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa khoa học Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. Giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. Ý nghĩa thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
c 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài 2. Các văn bản của Nhà nước - Hiến pháp năm 1992; - Bộ Luật dân sự 2005; - Căn cứ Luật Đất đai năm 2013; [1] - Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 quy định về lệ phí trước bạ; - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (gọi tắt là Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT); - Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai.
[2] - Căn cứ Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT); - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính; [10] - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số Điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số Điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số Điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên - Quyết định 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh; c 5 - Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 9 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 1140/QĐ-UBND ngày 21 tháng 5 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về công bố thủ tục hành chính mới, bị bãi bỏ về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện, xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 02 tháng 9 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 2782/QĐ-UBND ngày 19 tháng 10 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt đề án tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa liên thông giữa cấp xã với cấp huyện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.
Mặc dù, trong Luật Đất đai 1993 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Luật Đất đai 2013 được sửa đổi thời là hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai đã được quốc hội thong qua vào sang 29 tháng 11 năm 2013. Luật Đất đai 2013, Nhà nước tiếp tục bổ sung thêm những điều luật mới về chuyển QSDĐ cho người sử dụng đất dễ dàng và thuận lợi và cũng đòng thời chọn lọc và rút gọn những điểm chưa phù hợp như bỏ đi hình thức, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Cơ sở thực tiễn của đề tài Thị trấn Đu có vị trí khá thuận lợi về nhiều mặt, là nơi dân cư đông đúc, là trung tâm kinh tế, chính trị của huyện Phú Lương, nền kinh tế phát triển tương đối mạnh so với các xã, thị trấn khác trong toàn huyện. Vì vậy đất đai của thị trấn cũng trở lên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Khái quát về chuyển QSDĐ 2.
Các hình thức chuyển QSDĐ Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. [1] Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác với người chuyển đổi.
[1] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ nông nghiệp do đó cho hộ gia đình cá nhân khác trong một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp.