ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nó là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi sản phẩm hàng hoá xã hội. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trƣờng, giá trị của đất đai ngày càng đƣợc thể hiện rõ nét. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nƣớc đại diện quản lý, một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của nhà nƣớc về đất đai là đăng ký và cấp GCNQSDĐ cho ngƣời SDĐ.
Trong giai đoạn hiện nay, tình hình SDĐ đai rất phức tạp, nhu cầu SDĐ đai ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị hơn, bên cạnh đó hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra, ảnh hƣởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phƣơng. Do đó, việc nâng cao công tác quản lý đất đai là hết sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp GCNQSDĐ. Công tác cấp GCNQSDĐ có vị trí đặc biệt trong quá trình quản lý đất đai của nhà nƣớc, nó xác lập mối quan hệ pháp lý về QSDĐ đai giữa Nhà nƣớc và ngƣời SDĐ, nó không những đảm bảo sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng, giúp ngƣời SDĐ yên tâm đầu tƣ, sản xuất, kinh doanh và cũng là cơ sở pháp lý trong việc thu tiền SDĐ, tăng nguồn ngân sách cho Nhà nƣớc. Dân số phát triển và nhu cầu đất ở ngày càng tăng gây khó khăn cho việc quản lý.
Trƣớc tình hình đó đòi hỏi việc quản lý chặt chẽ việc SDĐ. Đăng ký, cấp GCNQSDĐ của thị xã Phổ Yên mặc dù đã đƣợc các ngành các cấp quan tâm nhƣng kết quả vẫn còn hạn chế. Việc tìm hiểu và đánh giá tình hình thực hiện việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Phổ Yên giúp UBND thị xã với tƣ cách đại diện Nhà nƣớc sở hữu về đất đai có những biện pháp đẩy nhanh công tác này. Do những yêu cầu cấp thiết, cùng sự nhất trí của Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài c 2 Nguyên - Trƣờng Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên và sự hƣớng dẫn của thầy giáo: Th.S Nguyễn Quý Ly em đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016”.
Mục tiêu nghiên cứu a) Mục tiêu chung “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016”. b) Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu tình hình và đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016. - Nêu ra các thuận lợi, khó khăn của công tác cấp GCNQSDĐ trên địa thị xã Phổ Yên, tỉnh Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2016. - Đề xuất các biện pháp để khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
Ý nghĩa - Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Củng cố những kiến thức đã học và bƣớc đầu làm quen với công tác cấp GCNQSDĐ ngoài thực tế. - Trong thực tiễn: Đƣa ra những giải pháp giúp cho công tác cấp GCNQSDĐ của thị xã Phổ Yên đạt đƣợc hiệu quả tốt hơn. c 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Khái quát về đăng ký đất, nhà ở tài sản gắn liền với đất 2. Khái niệm Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 [10] : “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Phân loại Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc phân thành hai loại: * Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: Theo Điều 3 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT [2]: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây: + Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký; + Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký. * Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất - Theo Điều 3 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT [2] “ Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động)là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.” c 4 - Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trƣờng hợp sau đƣợc thực hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất [10]: Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi tên: + Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; 2. Đặc điểm của đăng ký đất đai. *Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nƣớc về đất đai Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nƣớc ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật.
Luật đất đai định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thố ng thống nhất từ Trung ƣơng (TW) đến địa phƣơng. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phƣơng đƣợc thành lập ở tỉnh thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT tƣơng ứng; cấp xã, phƣờng, thị trấn c 5 là bộ phận địa chính *Đăng ký đất thực hiện với đối tƣợng đặc biệt là đất đai Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất đai năm 2013, Nhà nƣớc thực hiện trao quyền sử dụng đất dƣới ba hìn h thức: Giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho một số đối tƣợng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể.
Đối với từng loại đối tƣợng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất phải đăng ký [10]: Đất đai thƣờng có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất nhƣ sau: Nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trƣờng hợp, các loại tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nƣớc mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi ngƣời sở hữu tài sản trên đất cũng nhƣ quyền sở hữu đất đai của Nhà nƣớc, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trƣờng bất động sản.
Vai trò của đăng ký đất đai * Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định [10]: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nƣớc không thừa nhận hình thức sở hữu tƣ nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu.
Ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nƣớc về quản lý đất đai và ngƣời sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai.