Chương I, OI, IV, V (IV, V WION TS. Vương Thanh Thuý Chương III (V) TS. Trần Thị Huệ Chương II _ThS. Kiểu Thi Thuy Linh Chương V.
Hoang Thi Loan Chương VI. Nguyễn Văn Hoi Chương VII. Vũ Thị Hồng Yến Chương VIII CHU DAN CUA NHÀ XUẤT BẢN Dang ký bat động san là cơ sở để minh bạch hóa các giao dich, các quyền liên quan đến bất động sản, cung cấp các thông tin chính xác về bất động sản và giao dịch về bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thé thực hiện quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản có hiệu quả, tạo niềm tin trong nhân dân khi mua bán bất động sản. Mặt khác, việc đăng ký bất động sản sẽ ngăn ngừa, hạn chế tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản.
Hiện nay, hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của nước ta còn thiếu và tản mạn trong nhiều lĩnh vực pháp luật. Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng ký bất động sản hay đăng ký quyền đối với bất động sản, cho nên thẩm quyền của cơ quan nhà nước trong việc đăng ký tài sản và đăng ký giao dịch về tài sản chưa được xác định cụ thể. Để giúp bạn đọc hiểu rõ về tầm quan trọng của việc đăng ký bất động sản và thực trạng về đăng ký bất động sản ở nước ta hiện nay, Nhà xuất bản Chính trị quốc 5) gia - Sự thật xuất bản cuốn sách Đăng ky bất động sản - Những van đề lý luận va thực tiễn (Sách tham khảo) do TS. Nguyễn Minh Tuân làm chủ biên.
Xin giới thiệu cùng bạn đọc. Thang 7 năm 2011 NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA - SỰ THẬT Chương | _ KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐĂNG KY BAT DONG SAN I. Khai niệm về bất động sản Tài sản là đối tượng của quyền sở hữu, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và thoả mãn nhu cầu vật chất của con người. Trong các loại tài sản thì đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, là nguồn lực phát triển kinh tế, bảo đảm an ninh quốc phòng của một quốc gia.
Vì vậy, trên thế giới, các quốc gia đều xây dựng hệ thống pháp luật điểu chỉnh, quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất. Trong các văn bản pháp luật về dân sự của Việt Nam chưa nêu ra khái niệm về bất động sản mà dùng phương pháp liệt kê các loại tài sản là bất động sản. Bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định bất động sản theo tính chất của tài sản tại Điều 181 như sau: “1. Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a) Đất dai; b) Nha 6, công trình xây dựng gắn liền uới đốt, bể cả các tai sản gắn liền uới nha ở, công trình xây dung đó; 7 c) Các tai sản khúc gan lién uới đất dai; d) Các tài sản bhúc do pháp luật quy định Như vậy, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự năm 1995 thì công trình xây dựng không thể di đời nhưng có những tài sản khác gắn với công trình xây dựng có thể di dời được mà không ảnh hưởng đến công dụng của tài sản.
Vậy, những tài sản gắn liền với công trình xây dựng là bất động sản là do công dụng của tài sản đó mà không phải do tính chất “di dời” của tài sản. Cho nên, nếu khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định bất động sản là tài sản không di đời thì khoản 2 Điều này cần phải quy định bất động sản là tài sản do mục đích sử dụng, như hệ thống dẫn nước, thoát nước trong nhà, v. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 1995 không quy định về bất động sản do công dụng. Do vậy, khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định bất động sản theo tính chất đi dời là chưa bảo đảm được tính chuẩn xác về ngữ nghĩa.
Mặt khác, nếu quy dịnh bất động sản theo tính chất, công dụng sẽ bó hẹp các loại tài sản là bất động sản. Trong khi đó, trong nền kinh tế thị trường còn nhiều loại tài sản có giá trị lớn ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia cũng cần được quy định là bất động sản. Để khắc phục bất cập trên, Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005, Điều 174 quy định liét kê như sau: 8 “1. Bất động sản là các tai sản bao gồm: a) Đất dai; b) Nha, công trình xây dung gắn liền voi đất dai, ké cả các tai san gan liền voi nhà, công trình xây dung đó, c) Các tài sản khac gan liên voi đất dai; đ) Cac tài sản khac do phúp luột quy định.
Quy định về bất động sản như trên có tính bao quát, mặc dù không quy định trực tiếp bất động sản theo tính chất cúa tài sản và theo công dụng nhưng các tính chất chung của bất động sản đều được thể hiện trong nội dung Điều 174 Bộ luật dan sự năm 2005. Đất dai và tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu của tất cả các quốc gia trên thế giới, quyết định đến sự phát triển kinh tế - xã hội của một đất nước. Vì thế, Nhà nước cần có chính sách quan lý và khai thác đất đai và tài nguyên phù hợp với điều kiện của mỗi quốc gia. Để phát triển sản xuất, Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân cần xây dựng các công trình như nhà máy, đường sá, các cơ sở sản xuất - kinh doanh khác.
Những công trình xây dựng là cơ sở hạ tầng quan trọng không thể thiếu trong việc phát triển kinh tế - xã hội, thể hiện trình độ phát triển kinh tế của một đất nước. Trong các công trình xây dựng cần phải gắn những tài sản khác dé đáp ứng nhu cầu sử dụng. Những tài sản này do công dụng, do mục đích sử dụng mà pháp g luật quy định là bất động sản. Ngoài các tài sản liệt kê trên còn các tài sản khác do pháp luật quy định là bất động sản.
Tuy nhiên hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định các tài sản khác là bất động sản. Từ các quy định của pháp luật Việt Nam, có thể đưa ra khái niệm tổng quát về bất động sản như sau: Bất dộng sản là đất dai va các tat sản gắn hiền voi dat dai, gắn liền voi nha, công trình xây dựng ma khi dich chuyển sẽ không phat huy công dung va các tài sản khac do pháp luật quy định. Khái niệm về đăng ký bất động sản Trước khi nghiên cứu khái niệm “đăng ký bất động sản” cần nghiên cứu khái niệm “đăng ký”. Khái niệm “đăng ký” được nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau để tìm ra nội hàm của khái niệm này.
“Đăng ký” có thể hiểu theo nghĩa thông thường là việc ghi vào số những sự kiện, yêu cầu do người khác đưa ra, nhằm chuẩn bị thực hiện công việc được tốt hoặc để giải quyết các yêu cầu đó theo thứ tự đã ghi vào số. Hiện nay, trong cuộc sống hàng ngày, có rất nhiều dịch vụ, trước khi thực hiện thì phải đăng ký như đăng ký nhập học, đăng ký mua vé máy bay, tàu hoả vào các dịp Tết, ngày lễ. Thông qua việc đăng ký, cơ quan, tổ chức biết được số lượng người tham gia dịch vụ để chuẩn bị cung cấp các dịch vụ được tốt hơn. 10 Trong lĩnh vực quản lý nhà nước, các sự kiện liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của công dân như: khai sinh, kết hôn, nhận con nuôi, hoặc những tài sản khi sử dụng sẽ ảnh hưởng đến trật tự xã hội, đến tính mạng, sức khoẻ của con người, liên quan đến an ninh quốc phòng, v., pháp luật quy định bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như đăng ký phương tiện giao thông, súng thế thao, v.
Thông qua việc đăng ký các tài sản này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm được số lượng, tình trạng tài sản và sự biến động các tài sản v., từ đó, đưa ra phương thức quản lý phù hợp. Khái niệm “đăng ký” về ngữ nghĩa, theo Từ điển tiếng Viét!, thi ding ky là ghi vao sổ của cơ quan quan ly. Nhu vậy, theo từ điển, “đăng ky” có hai yếu tố cơ bản: Mét là, hoạt động ghi chép của cá nhân vào phương tiện dùng để lưu lại nội dung ghi chép là số sách. Hai la, cơ quan quản lý số sách đó đang quản lý sự việc đã ghi trong số đó.
Tuỳ theo nội dung đăng ký mà cơ quan có trách nhiệm sẽ giải quyết công việc theo thẩm quyền do pháp luật quy định. Từ những khái niệm nêu trên, có thể thấy điểm chung của khái niệm “đăng ký” là: - Hanh vi ghi vào sổ của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Xem: Từ điển tiếng Việt, Nxb. 11 - Mục đích ghi vào sé để công nhận một sự việc, quyền lợi đã khai báo, yêu cầu.
- Để quản lý hoặc giải quyết nội dung đã ghi vào số. Đối với đăng ký nhà ở, quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào số tình trạng của nhà ở, quyền sử dụng đất như diện tích, vị trí, công dụng, quyền của chủ sở hữu, quyền của người chiếm hữu (người nhận thế chấp, người thuê. Từ những khái niệm nêu trên, khái niệm “đăng ký bất động sản” có thể được hiểu như sau: Đăng ký bất động sản là việc cơ quan có thẩm quyền ghi vào số đăng ký bất động sản hiện trang của bất động sản và việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền đối với bất động sản nhằm mục đích công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký bất động sản. Mục dich của đăng ky bất động sản 1.
Dang ky bất động sản nhằm xác nhộn hiện trạng cua bất động sản va quyên sở hữu bất động sản Theo pháp luật về đăng ký bất động sản của các nước, thì đăng ký bất động sản nhằm xác lập các quyền của người đăng ký hoặc hạn chế quyển của chủ sở hữu bất động sản hoặc nhằm đối kháng với người thứ ba v. Việc đăng ký bất động sản để thực hiện các quyền dân sự của các chủ thể liên quan. Tuy nhiên hiện nay, theo pháp luật của Việt Nam chưa tách biệt 12 giữa đăng ký bất động sản để quản lý nhà nước về bất động sản và xác lập, hạn chế các quyền đối với bất động sản.