Công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phẩn đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh cầu giấy

Công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Cầu Giấy.

• Tác giả: Nguyen Thi Ngoc
• Người hướng dẫn: TS. Nguyen Minh Ngoc
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Đánh Giá Rủi Ro Trong Thẩm Định Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản Tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Bất động sản
• 1.2. Dự án đầu tư bất động sản
• 1.3. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản
• 1.4. Rủi ro và công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
• 1.4.1. Khái niệm và phân loại rủi ro
• 1.4.2. Công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
• 1.4.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.4.3.1. Nhân tố chủ quan
• 1.4.3.2. Nhân tố khách quan
• 2. CHƯƠNG 2: CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN CẦU GIẤY
• 2.1. Giới thiệu khai quát về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Cầu Giấy
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
• 2.1.2. Hoạt động cho vay tại ngân hàng
• 2.2. Công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án bất động sản cho vay tại Ngân hàng giai đoạn 2010 - 2012
• 2.2.1. Quy trình đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng
• 2.2.2. Nội dung đánh giá rủi ro trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng
• 2.2.3. Ví dụ minh họa: Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án khu căn hộ K80 đường Bưởi của Công ty TNHH Hòa Bình
• 2.2.3.1. Đánh giá rủi ro về chủ đầu tư
• 2.2.3.2. Đánh giá rủi ro dự án đầu tư bất động sản
• 2.2.4. Kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân trong công tác đánh giá rủi ro thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng
• 2.2.4.1. Kết quả đạt được
• 2.2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH CẦU GIẤY
• 3.1. Xu hướng biến động rủi ro thị trường bất động sản
• 3.2. Định hướng hoạt động cho vay dự án đầu tư bất động sản của ngân hàng
• 3.3. Hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản
• 3.3.1. Nâng cao năng lực đội ngũ nhân viên thẩm định
• 3.3.2. Hoàn thiện hệ thống thông tin về chủ đầu tư và dự án bất động sản
• 3.3.3. Tăng cường công tác kiểm tra giám sát
• 3.3.4. Tăng cường tính độc lập tự chủ trong công tác đánh giá rủi ro
• 3.3.5. Hiện đại hóa hệ thống công nghệ thông tin thuận lợi cho việc tra cứu lưu trữ hồ sơ phân tích dữ liệu
• 3.4. Một số kiến nghị
• 3.4.1. Kiến nghị với Chính phủ và các Bộ ban ngành có liên quan
• 3.4.2. Kiến nghị với chủ đầu tư
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Rủi Ro Trong Thẩm Định Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản

Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản là một quy trình quan trọng giúp ngân hàng thương mại kiểm soát và quản lý các khoản vay. Quy trình này không chỉ giúp xác định khả năng sinh lời của dự án mà còn đánh giá khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, việc thực hiện đánh giá rủi ro một cách chính xác là rất cần thiết để đảm bảo an toàn cho các khoản đầu tư.

1.1. Khái Niệm Về Đánh Giá Rủi Ro Trong Thẩm Định Dự Án

Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án là quá trình phân tích các yếu tố có thể ảnh hưởng đến khả năng thành công của dự án. Điều này bao gồm việc xem xét các yếu tố như thị trường, tài chính, và pháp lý.

1.2. Vai Trò Của Đánh Giá Rủi Ro Trong Ngân Hàng

Đánh giá rủi ro giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay chính xác hơn, từ đó giảm thiểu rủi ro nợ xấu và nâng cao hiệu quả hoạt động.

II. Các Thách Thức Trong Đánh Giá Rủi Ro Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản

Trong quá trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản, có nhiều thách thức mà ngân hàng phải đối mặt. Những thách thức này có thể đến từ sự biến động của thị trường, sự không chắc chắn về pháp lý, và các yếu tố khách quan khác. Việc nhận diện và quản lý những thách thức này là rất quan trọng để đảm bảo an toàn cho các khoản vay.

2.1. Biến Động Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản thường xuyên biến động, điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản và khả năng sinh lời của dự án.

2.2. Yếu Tố Pháp Lý Trong Đánh Giá Rủi Ro

Các vấn đề pháp lý như quyền sở hữu, quy hoạch và giấy phép xây dựng có thể gây ra rủi ro lớn cho dự án đầu tư.

III. Phương Pháp Đánh Giá Rủi Ro Trong Thẩm Định Dự Án Đầu Tư

Để thực hiện đánh giá rủi ro hiệu quả, ngân hàng cần áp dụng các phương pháp phân tích khác nhau. Những phương pháp này bao gồm phân tích định tính và định lượng, giúp đưa ra cái nhìn toàn diện về dự án.

3.1. Phân Tích Định Tính Trong Đánh Giá Rủi Ro

Phân tích định tính giúp đánh giá các yếu tố không thể đo lường bằng số liệu, như uy tín của chủ đầu tư và tiềm năng phát triển của dự án.

3.2. Phân Tích Định Lượng Trong Đánh Giá Rủi Ro

Phân tích định lượng sử dụng các chỉ số tài chính để đánh giá khả năng sinh lời và khả năng trả nợ của dự án.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Đánh Giá Rủi Ro Trong Ngân Hàng

Việc áp dụng đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản đã mang lại nhiều lợi ích cho ngân hàng. Nó không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao hiệu quả cho vay và tăng cường mối quan hệ với khách hàng.

4.1. Kết Quả Đạt Được Từ Đánh Giá Rủi Ro

Nhiều ngân hàng đã ghi nhận sự giảm thiểu đáng kể tỷ lệ nợ xấu nhờ vào quy trình đánh giá rủi ro chặt chẽ.

4.2. Cải Thiện Quan Hệ Với Khách Hàng

Đánh giá rủi ro chính xác giúp ngân hàng xây dựng lòng tin với khách hàng, từ đó tạo ra mối quan hệ lâu dài.

V. Kết Luận Về Đánh Giá Rủi Ro Trong Thẩm Định Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản

Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản là một yếu tố không thể thiếu trong hoạt động cho vay của ngân hàng. Việc thực hiện đánh giá này một cách chính xác sẽ giúp ngân hàng bảo vệ tài sản và nâng cao hiệu quả kinh doanh.

5.1. Tương Lai Của Đánh Giá Rủi Ro Trong Ngân Hàng

Trong tương lai, việc ứng dụng công nghệ thông tin vào đánh giá rủi ro sẽ ngày càng trở nên phổ biến, giúp nâng cao độ chính xác và hiệu quả.

5.2. Đề Xuất Các Giải Pháp Nâng Cao Chất Lượng Đánh Giá

Cần có các giải pháp cụ thể để nâng cao chất lượng đánh giá rủi ro, bao gồm đào tạo nhân viên và cải tiến quy trình làm việc.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2010-2012, dư nợ cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn Hà Nội chiếm vị trí hàng đầu với tổng dư nợ lên tới khoảng 60.733 tỷ đồng, chiếm 9,4% tổng dư nợ tín dụng. Thị trường bất động sản trong giai đoạn này trải qua nhiều biến động phức tạp, từ phát triển bùng nổ đến đóng băng, dẫn đến nhiều khoản vay trở thành nợ xấu, ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống ngân hàng. Việc đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản trở thành yếu tố then chốt quyết định chất lượng khoản vay, lợi nhuận và hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy dù đã tiến hành thẩm định, nhiều dự án vẫn trở thành nợ xấu, buộc ngân hàng phải tăng trích lập dự phòng rủi ro.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích cho vay tại ngân hàng thương mại, phân tích thực trạng công tác đánh giá rủi ro tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Cầu Giấy trong giai đoạn 2010-2012, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng công tác này. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hoạt động thẩm định và đánh giá rủi ro các dự án đầu tư bất động sản vay vốn tại BIDV chi nhánh Cầu Giấy. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro tín dụng, góp phần ổn định và phát triển bền vững hệ thống ngân hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động mạnh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng lý thuyết về rủi ro và thẩm định dự án đầu tư bất động sản, bao gồm:

• Khái niệm rủi ro: Rủi ro được hiểu theo trường phái trung hòa là sự bất trắc có thể đo lường được bằng xác suất, vừa bao hàm yếu tố tiêu cực (rủi ro tiêu cực) vừa có thể là cơ hội (rủi ro tích cực). Rủi ro trong thẩm định dự án bao gồm rủi ro pháp lý, tài chính, kỹ thuật, thị trường và tổ chức quản lý dự án.

• Mô hình đánh giá rủi ro: Quy trình đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án gồm ba bước chính: đánh giá rủi ro đối với chủ đầu tư, đánh giá rủi ro phương án tài chính và phương án trả nợ, đánh giá rủi ro tài sản đảm bảo. Mỗi bước sử dụng các tiêu chí định tính và định lượng để phân loại mức độ rủi ro (thấp, trung bình, cao).

• Khái niệm thẩm định dự án đầu tư bất động sản: Là quá trình phân tích toàn diện các yếu tố pháp lý, kỹ thuật, tài chính, thị trường và tổ chức quản lý nhằm xác định tính khả thi và rủi ro của dự án để ra quyết định cho vay.

Phương pháp nghiên cứu

• Nguồn dữ liệu: Luận văn sử dụng dữ liệu thứ cấp từ hồ sơ thẩm định dự án, báo cáo tài chính, số liệu tín dụng của BIDV chi nhánh Cầu Giấy giai đoạn 2010-2012, kết hợp với khảo sát ý kiến chuyên gia, cán bộ thẩm định và quản lý rủi ro tại ngân hàng.

• Phương pháp phân tích: Áp dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết, tổng hợp, phân tích số liệu thống kê, so sánh thực trạng với các tiêu chuẩn và quy trình thẩm định chuẩn. Sử dụng phương pháp phân tích định tính để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng chủ quan và khách quan, đồng thời áp dụng phương pháp định lượng như phân tích độ nhạy, mô phỏng Monte Carlo để đánh giá mức độ rủi ro và tác động của các biến động thị trường.

• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2010-2012, thời điểm thị trường bất động sản có nhiều biến động, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tín dụng và công tác thẩm định dự án tại BIDV chi nhánh Cầu Giấy.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản tăng mạnh: Tổng dư nợ cho vay bất động sản tại BIDV chi nhánh Cầu Giấy tăng từ 706,8 tỷ đồng năm 2010 xuống còn 544,1 tỷ đồng năm 2012, chiếm tỷ trọng khoảng 15-37% tổng dư nợ tín dụng, phản ánh sự tập trung tín dụng vào lĩnh vực này.

2. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản cao: Tỷ lệ nợ xấu, quá hạn và dư nợ bất động sản tại BIDV chi nhánh Cầu Giấy chiếm khoảng 25-30% tổng dư nợ cho vay bất động sản, cho thấy công tác đánh giá rủi ro chưa thực sự hiệu quả, dẫn đến rủi ro tín dụng lớn.

3. Quy trình đánh giá rủi ro còn nhiều hạn chế: Quy trình đánh giá rủi ro tại BIDV chi nhánh Cầu Giấy chủ yếu dựa vào các tiêu chí định tính, thiếu sự ứng dụng các phương pháp định lượng hiện đại như mô phỏng Monte Carlo, phân tích độ nhạy, dẫn đến việc đánh giá chưa toàn diện và chính xác.

4. Yếu tố chủ quan ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định: Năng lực, trình độ cán bộ thẩm định, nhận thức của lãnh đạo và sự phối hợp giữa các phòng ban là những yếu tố chủ quan ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng đánh giá rủi ro. Đồng thời, các yếu tố khách quan như biến động thị trường, chính sách pháp luật chưa ổn định cũng làm tăng rủi ro.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các hạn chế trong công tác đánh giá rủi ro là do sự biến động mạnh của thị trường bất động sản giai đoạn 2009-2013, từ phát triển bùng nổ đến đóng băng, khiến các dự án đầu tư trở nên khó dự đoán và rủi ro tăng cao. So với các nghiên cứu trong ngành, kết quả này phù hợp với xu hướng chung của thị trường tài chính Việt Nam trong giai đoạn khủng hoảng bất động sản.

Việc thiếu ứng dụng các phương pháp định lượng hiện đại làm giảm khả năng dự báo và kiểm soát rủi ro, đồng thời năng lực cán bộ thẩm định chưa đồng đều cũng là nguyên nhân khiến nhiều dự án có rủi ro cao vẫn được phê duyệt. Các biểu đồ thể hiện tỷ lệ nợ xấu theo năm và phân loại mức độ rủi ro dự án sẽ minh họa rõ nét hơn về thực trạng này.

Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu là làm rõ vai trò quan trọng của công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản, từ đó giúp ngân hàng nâng cao chất lượng tín dụng, giảm thiểu rủi ro nợ xấu, đồng thời hỗ trợ chủ đầu tư nhận diện và quản lý rủi ro hiệu quả hơn.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Nâng cao năng lực cán bộ thẩm định: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật thẩm định, phân tích rủi ro định lượng, cập nhật kiến thức thị trường và pháp luật. Mục tiêu nâng cao trình độ chuyên môn trong vòng 12 tháng, do phòng nhân sự phối hợp với các đơn vị đào tạo thực hiện.

2. Hoàn thiện hệ thống thông tin dự án và chủ đầu tư: Xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung, cập nhật đầy đủ, chính xác thông tin pháp lý, tài chính, kỹ thuật của dự án và năng lực chủ đầu tư. Thời gian triển khai trong 6 tháng, do phòng công nghệ thông tin và phòng tín dụng phối hợp thực hiện.

3. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát độc lập: Thiết lập bộ phận kiểm tra, giám sát độc lập trong quá trình thẩm định và phê duyệt dự án nhằm đảm bảo tính khách quan, minh bạch. Thực hiện ngay và duy trì liên tục, do ban kiểm soát nội bộ đảm nhiệm.

4. Ứng dụng công nghệ hiện đại trong đánh giá rủi ro: Áp dụng các phần mềm phân tích rủi ro, mô phỏng Monte Carlo, phân tích độ nhạy để đánh giá toàn diện các biến động và tác động đến dự án. Triển khai trong 9 tháng, do phòng công nghệ thông tin phối hợp với phòng quản lý rủi ro thực hiện.

5. Khuyến nghị đối với Chính phủ và các Bộ ngành: Hoàn thiện khung pháp lý, chính sách ổn định, minh bạch về đầu tư bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thẩm định và quản lý rủi ro. Đồng thời tăng cường công tác giám sát thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro hệ thống.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng: Giúp nâng cao hiệu quả công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản, giảm thiểu rủi ro tín dụng, cải thiện chất lượng danh mục cho vay.

2. Chủ đầu tư bất động sản: Hiểu rõ các yếu tố rủi ro trong dự án, từ đó có kế hoạch quản lý, điều chỉnh phù hợp nhằm tăng khả năng thành công và thu hút vốn vay.

3. Cơ quan quản lý nhà nước về tài chính và bất động sản: Tham khảo để hoàn thiện chính sách, quy định về thẩm định dự án và quản lý rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản.

4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành quản trị kinh doanh, tài chính ngân hàng: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn về đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản, làm tài liệu tham khảo học thuật và nghiên cứu sâu hơn.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án bất động sản lại quan trọng?
   Công tác này giúp ngân hàng nhận diện và kiểm soát các rủi ro tiềm ẩn, từ đó quyết định cho vay chính xác, giảm thiểu nợ xấu và bảo vệ lợi ích tài chính. Ví dụ, nhiều dự án dù được thẩm định nhưng vẫn trở thành nợ xấu do đánh giá chưa đầy đủ các yếu tố rủi ro.

2. Những yếu tố nào ảnh hưởng đến chất lượng đánh giá rủi ro?
   Bao gồm năng lực cán bộ thẩm định, hệ thống thông tin dự án, biến động thị trường bất động sản, chính sách pháp luật và quy trình thẩm định. Sự phối hợp giữa các phòng ban cũng đóng vai trò quan trọng.

3. Phương pháp nào được sử dụng để đánh giá rủi ro dự án?
   Phương pháp định tính như phân loại mức độ rủi ro, phân tích tình huống; phương pháp định lượng như phân tích độ nhạy, mô phỏng Monte Carlo; và phân tích điểm hòa vốn. Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng và thường được kết hợp để đánh giá toàn diện.

4. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác đánh giá rủi ro?
   Cần đào tạo cán bộ chuyên môn, hoàn thiện hệ thống thông tin, áp dụng công nghệ hiện đại, tăng cường kiểm tra giám sát và xây dựng quy trình thẩm định khoa học, minh bạch.

5. Tác động của biến động thị trường bất động sản đến công tác thẩm định như thế nào?
   Biến động làm thay đổi giá trị tài sản đảm bảo, khả năng thanh khoản và hiệu quả dự án, gây khó khăn trong dự báo và đánh giá rủi ro. Do đó, thẩm định cần cập nhật liên tục và có các kịch bản đánh giá khác nhau để ứng phó.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích cho vay tại ngân hàng thương mại.
• Phân tích thực trạng tại BIDV chi nhánh Cầu Giấy giai đoạn 2010-2012 cho thấy nhiều hạn chế trong quy trình và phương pháp đánh giá rủi ro, dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao.
• Đề xuất các giải pháp nâng cao năng lực cán bộ, hoàn thiện hệ thống thông tin, tăng cường kiểm tra giám sát và ứng dụng công nghệ hiện đại nhằm cải thiện chất lượng công tác đánh giá rủi ro.
• Nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro tín dụng bất động sản, góp phần ổn định hệ thống ngân hàng.
• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, đánh giá hiệu quả và mở rộng nghiên cứu sang các chi nhánh khác để hoàn thiện hơn công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản.

Call to action: Các tổ chức tín dụng và chủ đầu tư nên áp dụng các giải pháp nâng cao chất lượng đánh giá rủi ro để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và hệ thống tài chính ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

t LOI CAM DOAN Toi xin cam doan luan van nay la san pham nghien curu cua toi va do toi thirc hien. Cac noi dung nghien cuu va ket qua trinh bay trong luan van la trung thuc va ro rang. Cac thong tin trich dan trong luan van deu dune chi ro nguon goc. Toi xin chiu trach nhiem ve nghien cuu cua minh truoc nha truong va nhung quy dinh cua phap luat.

Nguyen IjThi Ngoc LOl CAM ON Toi xin chan thanh cam an quy thay co giao cua Vien Dao tao sau Dai hoc truong Dai hoc Kinh te Quoc dan da truyen dat kien thuc xa hoi va kien thuc chuyen mon trong sudt 2 nam hoc vira qua, giup toi hoan thien khoa hoc va tao co so hoan thien luan van nay. Toi xin chan thanh cam on TS. Nguyen Minh Ngoc da tan tinh huong dan va giup do toi trong sudt qua trinh nghien cuu va thuc hien, hoan thien luan van. Toi xin chan thanh cam on! Ha noi, ngay 31 thang 01 nam 2014 MUC • LUC • LOI CAM DOAN Ldl CAM ON MUC LUC DANH MUC CAC TU" VIET TAT DANH MUC BANG BIEU VA HINH VE TOM TAT LU AN VAN.

1 CHLJONG 1: CO SO LY LUAN VE CONG TAC DANH GIA RUI RO TRONG THAM DINH DU- AN DAU TtT BAT DONG SAN PHUC VU MUC DICH CHO VAY CUA CAC NGAN HANG THlTONG MAI.1 Bat dong san.2 Du an dau tu bat dong san.3 Tham dinh du an dau tu bat dong san. Rui ro va cong tac danh gia riii ro trong tham dinh du* an dau tu* bat dong san.1 Khai niem va phan loai rui ro.2 Cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an dau tu bat dong san.3 Cac nhan to anh huong den cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du* an dau tu* bat dong san tai ngan hang thu*o*ng mai.1 Nhan to chu quan.2 Nhan to khach quan. 31 CHITON G 2: CONG TAC DANH GIA RUI RO TRONG THAM DINH DlT AN DAU TlT BAT DONG SAN VAY VON TAI NGAN HANG TMCP DAU TU* VA PHAT TRIEN CAU GIAY.1 Gioi thieu khai quat ve Ngan hang TMCP Dau tu* va Phat trien Cau Giay .1 Lich su hinh thanh va phat trien.2 Hoat dong cho vay tai ngan hang.2 Cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du* an bat dong san cho vay tai Ngan hang giai doan 2010 - 2012.1 Quy trinh danh gia rui ro trong cong tac tham dinh dir an dau tu bat dong san tai Ngan hang.2 Noi dung danh gia rui ro trong cong tac tham dinh du an dau tu bat dong san tai Ngan hang.3 Vi du minh hoa: Danh gia rui ro trong tham dinh dir an khu can ho K80 duirng budi cua Cong ty TNHH Hda Binh.1 Danh gia rui ro ve chu dau tu.2 Danh gia rui ro du an dau tu bat dong san.4 Ket qua dat duoc, nhung han che va nguyen nhan trong cong tac danh gia rui ro tham dinh du- an dau tu* bat dong san tai Ngan hang.1 Ket qua dat duoc.2 Han che va nguyen nhan.78 CHlTONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC DANH GIA RUI RO TRONG THAM DINH DIJ AN BAT DONG SAN VAY VON TAI NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN DAU TU VA PHAT TRIEN VIET NAM CHI NHANH CAU GIAY.1 Xu huong bien dong rui ro th j truong bat dong san.2 Dinh huong hoat dong cho vay dir an dau tu- bat dong san cua ngan hang.3 Hoan thien cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du* an dau tu’ Bat dong san.1 Nang cao nang luc doi ngu nhan vien tham dinh.2 Hoan thien he thong thong tin ve chu dau tu va du an bat dong san.3 Tang cudng cong tac kiem tra giam sat.4 Tang cubng ti'nh doc lap tu chu trong cong tac danh gia rui ro.5 Hien dai hoa he thong cong nghe thong tin thuan loi cho viec tra cuu luu tru ho so phan tich du lieu.4 Mot so kien nghi.1 Kien nghi vdi Chinh phu va cac Bo ban nganh co lien quan.2 Kien nghi vdi chu dau tu. 96 TAI LIEU THAM KHAO PHU LUC DANH MUC CAC TU' VIET TAT BBS : Bat dong san BIDV : Ngan hang Thirong mai cd phan Dau tu va Phat trien Viet Nam TMCP : Thucmg mai co phan.

DANH MUC • BANG BIEU VA HINH VE Bang bieu Bang 1.1: Cac mire do rui ro.2: Mire do rui ro o cac noi dung danh gia.3: Tac dong cua rui ro.1: Hoat dong cho vay cua Ngan hang TMCP Dau tu va Phat trien Viet Nam chi nhanh cau giay nam 2010-2012.2: Cac nhom khach hang.3: Quan he tin dung vdi ngan hang Sacombank.4: Cac chi tieu ve ket qua kinh doanh:.5: Nhom chi tieu thanh khoan theo Dinh hang tin dung noi bo.6: Nhom chi tieu hoat dong theo Dinh hang tin dung noi bo.7: Nhom chi tieu bo sung.8: Nhom chi tieu theo Dinh hang tin dung noi bo.9: Nhom chi tieu bo sung.10: Nhom chi tieu thu nhap theo Dinh hang tin dung noi bo.11: Nhom chi tieu bo sung.12: Don gia kinh doanh du kien cua Du an.13: So luong du an dau tu BDS xin vay von tai Ngan hang Dau tu va Phat trien Viet Nam - chi nhanh Cau Giay.14: Ty le no xau, qua han/ du no bat dong san tai Ngan hang Dau tu va Phat trien Viet Nam chi nhanh Cau Giay. 77 Hinh ve Hinh 2.1: Mo hinh cham diem va bang xep hang khach hang. 41 ' ----------------------------- TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN ■ ■ ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- NGUYEN THINGOC CONG TAC DANH GIA RUI RO TRONG THAM DINH DITAN DAU TIT ■ ■ BAT DONG SAN TAI NGAN HANG THITONG MAI CO PHAN DAU TIT VA PHAT TRIEN VIET NAM CHI NHANH CAU GIAY■ CHUYfiN NGANH: QUAN TRI KINH DOANH BAI EX>NG SAN TOM TAT LUAN VAN THAC SY • • HA NOI, NAM 2014 i Tham dinh dir an dau tu bat dong san la mot nghiep vu thudng xuyen trong hoat dong cho vay dir an dau tu bat dong san tai ngan hang thuong mai. Cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an dau tu bat dong san giu vai trd quan trong quyet dinh tdi chat luong khoan vay.

Hien nay tren dia ban Ha Noi, du no cho vay bat dong san cua cac ngan hang thuong mai van chiem vi tri so mot vdi tong du no len tdi 60.733 ty dong chiem 9.4% tong du no. Do do co the thay cong tac danh gia rui ro tham dinh du an giu vai tro Ion quyet dinh tdi ket qua kinh doanh, loi nhuan va hieu qua hoat dong cua ngan hang. Giai doan hien nay la giai doan day kho khan thach thuc cua thi trudng bat dong san. Sir bat on cua thi trudng bat dong san da tac dong xau den he thong ngan hang.

Nhieu khoan cho vay tai tro cac du an dau tu bat dong san trd thanh no xau, doanh nghiep kinh doanh bat dong san khon don, khien cac ngan hang thuong mai lao dao. Trude khi ra quyet dinh cho vay du an dau tu bat dong san, cac ngan hang thuong mai deu phai thuc hien tham dinh tinh hieu qua cua cac du an, kha nang tra no cua chu dau tu. Nhung tai sao, mac du da dupe tien hanh tham dinh, van co nhieu du an bat dong san trd thanh no xau, buoc ngan hang phai tang trich lap du phong rui ro? Thuc te thi trudng bat dong san giai doan 2009 - 2013 co nhieu bien dong, tu phat trien bung no tdi dong bang, dan den viec tham dinh cac du an dau tu bat dong san nham muc dich cho vay tai cac ngan hang thuong mai gap nhieu rui ro. Trong boi canh do cang thay ro tarn quan trong va can thiet cua cong tac danh gia rui ro tham dinh cac du an dau tu bat dong san.

Nhieu can bo tham dinh du an dau tu bat dong san gap boi roi trong viec tham dinh, ra quyet dinh cho vay. Da co nhung rui ro xay ra trong cong tac tham dinh du an dau tu bat dong san ma can bo tham dinh khong ludng trudc dupe. Co the thay danh gia rui ro trong cong tac tham dinh du an dau tu bat dong san la rat can thiet, neu khong co sir danh gia ro rang, cu the nhung rui ro co the xay ra thi can bo tin dung rat de mac sai lam trong viec cap von va thu hoi no. Ve phia ngan hang, cong tac danh gia rui ro tham dinh du an dau tu bat dong san co vai trd giup kiem soat va nang cao chat luong khoan vay.

Ve phia chu dau tu du an, viec danh gia nay cung gop phan giup chu dau tu nhin nhan ii dirge nhung rui ro co the xay ra mot each khoa hoc hon, day du hon, tu do co nhung bien phap khac phuc, quan ly de thuc hien du an mot each tot nhat. Nhan thuc duoc tarn quan trong cua van de nay, tac gia da chon de tai “Cong tac danh gid rui ro trong tham dinh du an dau tu bat dong san tai Ngan hang Thuffng mai cd phan Dau tu va Phat trien Viet Nam chi nhanh Cau Giay” lam luan van Thac si Kinh te, chuyen nganh Quan tri kinh doanh Bat dong san. Muc dich cua de tai nham: r x 7 a r He thong hoa co so ly luan ve tham dinh du an dau tu bat dong san va rui ro trong tham dinh du an dau tu bat dong san phuc vu muc dich cho vay cua ngan hang thuong mai. Phan tich thuc trang cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an dau tu bat dong san tai Ngan hang Thuong mai co phan Dau tu va Phat trien Viet Nam chi nhanh Cau giay.

Ket qua dat duoc va han che con ton tai. a r r r De xuat mot so giai phap nang cao chat lugng cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an dau tu bat dong san vay von tai ngan hang. Luan van ngoai phan mo dau va ket luan gom 3 chuong: Chuong I. Co so ly luan ve cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an dau tu bat dong san phuc vu muc dich cho vay cua cac ngan hang thuong mai Chuong II.

Cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an dau tu bat dong san vay von tai Ngan hang TMCP Dau tu va Phat trien Cau Giay Chuong III. Giai phap hoan thien cong tac danh gia rui ro trong tham dinh du an bat dong san vay von tai Ngan hang TMCP Dau tu va Phat trien Cau Giay Trong chuong 1, luan van trinh bay nhung van de co ban ve danh gia rui ro trong cong tac tham dinh cac du an dau tu bat dong san tai cac ngan hang thuong mai.