I. Tổng Quan Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Dự Án Nhà Ở
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế thị trường. Kinh tế thị trường phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức. Một nền kinh tế thị trường không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hóa mang tính chuyên nghiệp. Để phát triển nền kinh tế của Việt Nam trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X (2006) đã nêu “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thật sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn với nhà đầu tư”. Bên cạnh những văn bản pháp luật vừa ra đời hoặc được thay thế như: Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, Luật đầu tư năm 2014, Luật doanh nghiệp năm 2014, và Luật xây dựng năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 được ban hành, trước đó là Luật quy hoạch đô thị năm 2009.
1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
Để tìm hiểu dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở là gì, chúng ta cần tìm hiểu khái niệm đầu tư. Theo quan điểm của các nhà kinh tế, thì đầu tư là đem một khoản tiền đã tích lũy được của cá nhân, của tập thể, của nhà nước, sử dụng vào một việc nhất định để sau đó thu về một khoản tiền lớn hơn. Mục đích chính của hoạt động đầu tư là lợi nhuận thu được sau một thời gian đầu tư. Đầu tư cũng được hiểu là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật. Ở khía cạnh pháp lý thì tại khoản 5 điều 3 Luật đầu tư năm 2014 định nghĩa: “Đầu tư kinh doanh” là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư.
1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
Dự án nhà ở cũng là một dự án đầu tư kinh doanh. Nhiều tác giả trong các giáo trình về dự án đầu tư có những cách định nghĩa khác nhau về dự án đầu tư. “Dự án đầu tư kinh doanh là một tập hồ sơ tài liệu mà nội dung của nó được trình bày một cách chi tiết việc sử dụng tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế xã hội. Dự án đầu tư phải được các cấp có thẩm quyền phê duyệt; phải phù hợp với quy hoạch phát triển của vùng, địa phương, nội dung của dự án đầu tư phải được phân tích thuyết minh luận chứng kỷ thuật một cách khả thi chi tiết số liệu về các phương diện pháp lý, thị trường, môi trường, quản trị, tài chính và lợi ích kinh tế xã hội mà dự án đem lại cho xã hội và nó dựa trên cơ sở những số liệu điều tra cơ bản, các bản đồ và các bản vẽ thiết kế, kỹ thuật có liên quan trực tiếp đến việc đầu tư”[19, tr.
II. Điều Kiện Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Dự Án Hướng Dẫn
Để phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, pháp luật bắt buộc nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của từng vùng, từng miền, đáp ứng nhu cầu xã hội. Trong những năm vừa qua, mô hình phát triển nhà ở tại khu vực đô thị và nông thôn ngày càng phát triển đa dạng; đặc biệt tại hai đô thị lớn nhất nước ta là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, gần đây Phú Quốc đang xây dựng thể chế để trở thành đặc khu kinh tế nên thị trường nhà đất phát triển rất nóng.
2.1. Điều kiện chung để chuyển nhượng QSDĐ dự án nhà ở
Hình thức giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân để tự xây dựng nhà ở như trước đây đã dần chuyển sang mô hình phát triển nhà ở theo dự án đồng bộ; nhà phố phát triển song song với chung cư. Các chung cư cao tầng được tổ chức quản lý vận hành ngày càng chuyên nghiệp. Thị trường bất động sản dần hoàn thiện. Năng lực của các chủ thể kinh doanh bất động sản được tăng cường cả về lượng và chất.
2.2. Điều kiện riêng đối với từng loại hình dự án nhà ở
Hiện nay pháp luật quy định những trường hợp phải đầu tư phát triển nhà ở theo dự án đó là phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế, cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư cũ hoặc đầu tư xây dựng lại các khu nhà ở cũ.
2.3. Các hạn chế và lưu ý khi chuyển nhượng QSDĐ dự án
Nội dung của một dự án đầu tư thể hiện: mục tiêu của dự án, xác định kết quả cần đạt được của dự án, các nguồn lực tài nguyên thiên nhiên và tài chính để thực hiện dự án. Dự án đầu tư là bản luận chứng kỷ thuật tổng hợp phản ánh toàn bộ các vấn đề: thị trường, kinh tế kỹ thuật, công nghệ, xây dựng, tổ chức triển khai dự án và khả năng thu hồi vốn trên cơ sở tập hợp các luận chứng kỷ thuật riêng biệt, cụ thể những hoạt động có hệ thống về mặt kinh tế, kỹ thuật sẽ thực hiện trong một thời gian nhất định, nhằm đạt được mục tiêu nhất định một cách khả thi nhất.
III. Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Dự Án Chi Tiết
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được, thì thị trường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở còn nhiều tồn tại cần phải khắc phục như: do thị trường nhà ở, đất ở diễn biến phức tạp theo chiều hướng giá tăng cao vượt quá khả năng của người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở. Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh: “giai đoạn từ năm 2017 - 2020, thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp” [25].
3.1. Hồ sơ cần thiết cho thủ tục chuyển nhượng QSDĐ dự án
Theo Luật nhà ở quy định: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định”.
3.2. Quy trình và thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng
Dự án nhà ở phải đạt những yêu cầu cơ bản, gồm: tên dự án, luận chứng kỷ thuật và cơ sở pháp lý của dự án, mục tiêu, hình thức đầu tư, địa điểm xây dụng, quy mô dự án, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của khu vực có dự án, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có), phương án sử dụng công nghệ xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, mật độ xây dựng áp dụng đối với dự án, đánh giá tác động môi trường, phương án phòng cháy, chữa cháy, các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật hiện có của khu vực, khả năng sử dụng hạ tầng xã hội của khu vực, số lượng và tỷ lệ các loại nhà ở, đất ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung...
3.3. Các cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục chuyển nhượng
Cơ cấu nhà ở chưa hợp lý, tập trung ở trung tâm, thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ dẫn tới ùn tắc giao thông, gây ô nhiễm môi trường. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch, kinh doanh, tài chính. tuy có sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn chưa đồng bộ, phù hợp, chưa kịp thời với sự phát triển nhanh của thị trường.
IV. Rủi Ro Giải Pháp Khi Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
Bên cạnh đó, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua dự án nhà ở của nước ta còn nhiều bất cập, nên cũng gặp những khó khăn từ những quy định của pháp luật như: việc xác lập quyền sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính giữa các chủ thể kinh doanh là tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài. Sự chưa phù hợp từ các quy định của Luật xây dựng về quy chuẩn hình thành tài sản trên đất của chủ đầu tư với nhu cầu của thị trường; bất cập từ vai trò quản lý đất đai của của nhà nước.Với những lý do chính nêu trên tác giả đã chọn nội dung “ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” để làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp cao học luật của mình.
4.1. Các rủi ro pháp lý thường gặp khi chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở là hình thức kinh doanh đã phát triển khoảng 20 năm trở lại đây ở nước ta. Bên cạnh những văn bản pháp luật mang tính quy phạm tác giả chưa tìm thấy bất kỳ công trình nghiên cứu từ thực tế nào về đề tài này.
4.2. Giải pháp phòng ngừa và giảm thiểu rủi ro
Qua tra cứu thì tác giả tìm thấy một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài như sau: Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất - thực trạng và hướng hoàn thiện của tác giả Lưu Quốc Thái và Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay của tác giả Phạm Văn Võ. Đây là hai luận án tiến sĩ luật học của Trường ĐH Luật TP.Hồ Chí Minh.
4.3. Vai trò của thẩm định pháp lý trong chuyển nhượng QSDĐ
Ở mỗi công trình các tác giả đều nghiên cứu các mặt khác nhau của quyền sử dụng đất như vấn đề thị trường quyền sử dụng đất và vấn đề sở hữu đất đai. Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở chưa được đề cập cụ thể trong hai luận án này.
V. Thuế Phí Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Dự Án Cập Nhật
Đề tài, Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, luận án tiến sĩ luật học của Trường đại học Luật Hà Nội. Công trình này tác giả nghiên cứu địa vị pháp lý của người SDĐ thông qua các giao dịch đất đai dựa trên luật đất đai năm 1993. Đề tài, nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản của tác giả Trần Quốc Hùng, luận án tiến sĩ kinh tế của trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân. Do tác giả là chuyên gia kinh tế, nên đề tài chưa được phân tích dưới góc độ pháp luật.
5.1. Các loại thuế và phí phải nộp khi chuyển nhượng QSDĐ
Luận văn thạc sĩ luật học tại trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh, Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại TP Hồ Chí Minh của tác giả Nguyễn Anh Tuấn. Luận văn trình bày về khái niệm dự án kinh doanh bất động sản nói chung và chưa phân tích kỹ ở góc độ dự án nhà ở.
5.2. Cách tính thuế và phí chuyển nhượng QSDĐ dự án
Luận văn nêu ra thực trạng pháp lý, đồng thời đưa ra bốn nhóm giải pháp để nâng cao vai trò và hiệu quả quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản. Nhìn chung ở những đề tài này các tác giả đã đi sâu vào nghiên cứu những khía cạnh khác nhau của quyền sử dụng đất như về vốn, về thuế, địa điểm kinh doanh. của quyền sử dụng đất mà chưa nghiên cứu sâu vào quá trình chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất.
5.3. Các trường hợp được miễn giảm thuế và phí chuyển nhượng
Nội dung chính của các công trình trên thể hiện ở các góc độ khác nhau của quyền sử dụng đất. Đa số các công trình đều đánh giá thực trạng của việc kinh doanh bất động sản và những giải pháp mang tính tạm thời. Các công trình này chưa nghiên cứu một cách cặn kẽ các quy định của pháp luật liên quan đến chuyển nhượng kinh doanh QSDĐ trong dự án nhà ở.
VI. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Chuyển Nhượng QSDĐ Dự Án
Xuất phát từ quan điểm phát triển hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của Đảng và Nhà nước là “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất”. Từ thực tiễn xây dựng pháp luật trong thời gian qua, nhằm làm rõ những hạn chế, những ưu điểm sự tác động của pháp luật. Đồng thời tìm ra những hướng giải quyết, nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở.
6.1. Đề xuất sửa đổi bổ sung các quy định pháp luật hiện hành
Từ mục tiêu trên tác giả đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là: - Tìm hiểu, nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ về chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở được quy định trong hệ thống các VBQPPL.
6.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước
- Phân tích các qui định pháp luật của chế định này, chỉ ra các vướng mắc, hạn chế, bất cập, thiếu sót trong thực tiễn áp dụng các qui định có liên quan.
6.3. Kiến nghị đối với các chủ thể tham gia giao dịch
- Đề xuất những vấn đề cần điều chỉnh, bổ sung, tìm ra những phương pháp hợp lý để áp dụng trong thực tiễn, góp phần hoàn thiện việc chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở hiện nay.
