Luận văn thạc sĩ: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nhà ở - Nguyễn Thanh Việt

Tìm hiểu quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, các quy định và lưu ý quan trọng.

• Tác giả: Nguyễn Thanh Việt
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thanh Bình
• Trường học: Học viện Khoa học Xã hội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Trong Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Kinh Doanh Nhà Ở Theo Pháp Luật Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở
• 1.1. Những vấn đề chung về dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
• 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
• 1.1.2. Phân loại dự án nhà ở
• 1.1.3. Chủ thể chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng trong dự án nhà ở
• 1.2. Khái quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 1.2.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 1.2.3. Khái niệm chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 1.2.4. Điều kiện để quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở được phép chuyển nhượng, kinh doanh
• 2. Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở
• 2.1. Quá trình phát triển pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 2.1.1. Giai đoạn từ đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI (1986) đến trước ngày 15/10/1993
• 2.1.2. Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 cho đến nay
• 2.2. Quy định hiện hành của pháp luật về chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 2.2.1. Vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở
• 2.2.2. Vấn đề thu hồi đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở
• 2.2.3. Vấn đề nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
• 2.2.4. Phạm vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 2.2.5. Các hình thức chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 3. Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở
• 3.1. Định hướng chung cho việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 3.2. Các giải pháp cụ thể
• 3.2.1. Vấn đề quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
• 3.2.2. Vấn đề ổn định giá đất
• 3.2.3. Về việc thu hồi đất
• 3.2.4. Mở rộng hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 3.2.5. Quản lý tốt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
• 3.2.6. Xây dựng hệ thống cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất cho các chủ thể
• 3.2.7. Đổi mới quản lý nhà nước trong hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh Quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Dự Án Nhà Ở

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế thị trường. Kinh tế thị trường phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức. Một nền kinh tế thị trường không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hóa mang tính chuyên nghiệp. Để phát triển nền kinh tế của Việt Nam trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X (2006) đã nêu “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thật sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn với nhà đầu tư”. Bên cạnh những văn bản pháp luật vừa ra đời hoặc được thay thế như: Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, Luật đầu tư năm 2014, Luật doanh nghiệp năm 2014, và Luật xây dựng năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 được ban hành, trước đó là Luật quy hoạch đô thị năm 2009.

1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

Để tìm hiểu dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở là gì, chúng ta cần tìm hiểu khái niệm đầu tư. Theo quan điểm của các nhà kinh tế, thì đầu tư là đem một khoản tiền đã tích lũy được của cá nhân, của tập thể, của nhà nước, sử dụng vào một việc nhất định để sau đó thu về một khoản tiền lớn hơn. Mục đích chính của hoạt động đầu tư là lợi nhuận thu được sau một thời gian đầu tư. Đầu tư cũng được hiểu là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật. Ở khía cạnh pháp lý thì tại khoản 5 điều 3 Luật đầu tư năm 2014 định nghĩa: “Đầu tư kinh doanh” là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư.

1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

Dự án nhà ở cũng là một dự án đầu tư kinh doanh. Nhiều tác giả trong các giáo trình về dự án đầu tư có những cách định nghĩa khác nhau về dự án đầu tư. “Dự án đầu tư kinh doanh là một tập hồ sơ tài liệu mà nội dung của nó được trình bày một cách chi tiết việc sử dụng tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế xã hội. Dự án đầu tư phải được các cấp có thẩm quyền phê duyệt; phải phù hợp với quy hoạch phát triển của vùng, địa phương, nội dung của dự án đầu tư phải được phân tích thuyết minh luận chứng kỷ thuật một cách khả thi chi tiết số liệu về các phương diện pháp lý, thị trường, môi trường, quản trị, tài chính và lợi ích kinh tế xã hội mà dự án đem lại cho xã hội và nó dựa trên cơ sở những số liệu điều tra cơ bản, các bản đồ và các bản vẽ thiết kế, kỹ thuật có liên quan trực tiếp đến việc đầu tư”[19, tr.

II. Điều Kiện Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Dự Án Hướng Dẫn

Để phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, pháp luật bắt buộc nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của từng vùng, từng miền, đáp ứng nhu cầu xã hội. Trong những năm vừa qua, mô hình phát triển nhà ở tại khu vực đô thị và nông thôn ngày càng phát triển đa dạng; đặc biệt tại hai đô thị lớn nhất nước ta là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, gần đây Phú Quốc đang xây dựng thể chế để trở thành đặc khu kinh tế nên thị trường nhà đất phát triển rất nóng.

2.1. Điều kiện chung để chuyển nhượng QSDĐ dự án nhà ở

Hình thức giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân để tự xây dựng nhà ở như trước đây đã dần chuyển sang mô hình phát triển nhà ở theo dự án đồng bộ; nhà phố phát triển song song với chung cư. Các chung cư cao tầng được tổ chức quản lý vận hành ngày càng chuyên nghiệp. Thị trường bất động sản dần hoàn thiện. Năng lực của các chủ thể kinh doanh bất động sản được tăng cường cả về lượng và chất.

2.2. Điều kiện riêng đối với từng loại hình dự án nhà ở

Hiện nay pháp luật quy định những trường hợp phải đầu tư phát triển nhà ở theo dự án đó là phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế, cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư cũ hoặc đầu tư xây dựng lại các khu nhà ở cũ.

2.3. Các hạn chế và lưu ý khi chuyển nhượng QSDĐ dự án

Nội dung của một dự án đầu tư thể hiện: mục tiêu của dự án, xác định kết quả cần đạt được của dự án, các nguồn lực tài nguyên thiên nhiên và tài chính để thực hiện dự án. Dự án đầu tư là bản luận chứng kỷ thuật tổng hợp phản ánh toàn bộ các vấn đề: thị trường, kinh tế kỹ thuật, công nghệ, xây dựng, tổ chức triển khai dự án và khả năng thu hồi vốn trên cơ sở tập hợp các luận chứng kỷ thuật riêng biệt, cụ thể những hoạt động có hệ thống về mặt kinh tế, kỹ thuật sẽ thực hiện trong một thời gian nhất định, nhằm đạt được mục tiêu nhất định một cách khả thi nhất.

III. Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Dự Án Chi Tiết

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được, thì thị trường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở còn nhiều tồn tại cần phải khắc phục như: do thị trường nhà ở, đất ở diễn biến phức tạp theo chiều hướng giá tăng cao vượt quá khả năng của người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở. Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh: “giai đoạn từ năm 2017 - 2020, thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp” [25].

3.1. Hồ sơ cần thiết cho thủ tục chuyển nhượng QSDĐ dự án

Theo Luật nhà ở quy định: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định”.

3.2. Quy trình và thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng

Dự án nhà ở phải đạt những yêu cầu cơ bản, gồm: tên dự án, luận chứng kỷ thuật và cơ sở pháp lý của dự án, mục tiêu, hình thức đầu tư, địa điểm xây dụng, quy mô dự án, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của khu vực có dự án, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có), phương án sử dụng công nghệ xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, mật độ xây dựng áp dụng đối với dự án, đánh giá tác động môi trường, phương án phòng cháy, chữa cháy, các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật hiện có của khu vực, khả năng sử dụng hạ tầng xã hội của khu vực, số lượng và tỷ lệ các loại nhà ở, đất ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung...

3.3. Các cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục chuyển nhượng

Cơ cấu nhà ở chưa hợp lý, tập trung ở trung tâm, thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ dẫn tới ùn tắc giao thông, gây ô nhiễm môi trường. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch, kinh doanh, tài chính. tuy có sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn chưa đồng bộ, phù hợp, chưa kịp thời với sự phát triển nhanh của thị trường.

IV. Rủi Ro Giải Pháp Khi Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Bên cạnh đó, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua dự án nhà ở của nước ta còn nhiều bất cập, nên cũng gặp những khó khăn từ những quy định của pháp luật như: việc xác lập quyền sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính giữa các chủ thể kinh doanh là tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài. Sự chưa phù hợp từ các quy định của Luật xây dựng về quy chuẩn hình thành tài sản trên đất của chủ đầu tư với nhu cầu của thị trường; bất cập từ vai trò quản lý đất đai của của nhà nước.Với những lý do chính nêu trên tác giả đã chọn nội dung “ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” để làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp cao học luật của mình.

4.1. Các rủi ro pháp lý thường gặp khi chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở là hình thức kinh doanh đã phát triển khoảng 20 năm trở lại đây ở nước ta. Bên cạnh những văn bản pháp luật mang tính quy phạm tác giả chưa tìm thấy bất kỳ công trình nghiên cứu từ thực tế nào về đề tài này.

4.2. Giải pháp phòng ngừa và giảm thiểu rủi ro

Qua tra cứu thì tác giả tìm thấy một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài như sau: Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất - thực trạng và hướng hoàn thiện của tác giả Lưu Quốc Thái và Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay của tác giả Phạm Văn Võ. Đây là hai luận án tiến sĩ luật học của Trường ĐH Luật TP.Hồ Chí Minh.

4.3. Vai trò của thẩm định pháp lý trong chuyển nhượng QSDĐ

Ở mỗi công trình các tác giả đều nghiên cứu các mặt khác nhau của quyền sử dụng đất như vấn đề thị trường quyền sử dụng đất và vấn đề sở hữu đất đai. Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở chưa được đề cập cụ thể trong hai luận án này.

V. Thuế Phí Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Dự Án Cập Nhật

Đề tài, Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, luận án tiến sĩ luật học của Trường đại học Luật Hà Nội. Công trình này tác giả nghiên cứu địa vị pháp lý của người SDĐ thông qua các giao dịch đất đai dựa trên luật đất đai năm 1993. Đề tài, nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản của tác giả Trần Quốc Hùng, luận án tiến sĩ kinh tế của trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân. Do tác giả là chuyên gia kinh tế, nên đề tài chưa được phân tích dưới góc độ pháp luật.

5.1. Các loại thuế và phí phải nộp khi chuyển nhượng QSDĐ

Luận văn thạc sĩ luật học tại trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh, Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại TP Hồ Chí Minh của tác giả Nguyễn Anh Tuấn. Luận văn trình bày về khái niệm dự án kinh doanh bất động sản nói chung và chưa phân tích kỹ ở góc độ dự án nhà ở.

5.2. Cách tính thuế và phí chuyển nhượng QSDĐ dự án

Luận văn nêu ra thực trạng pháp lý, đồng thời đưa ra bốn nhóm giải pháp để nâng cao vai trò và hiệu quả quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản. Nhìn chung ở những đề tài này các tác giả đã đi sâu vào nghiên cứu những khía cạnh khác nhau của quyền sử dụng đất như về vốn, về thuế, địa điểm kinh doanh. của quyền sử dụng đất mà chưa nghiên cứu sâu vào quá trình chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất.

5.3. Các trường hợp được miễn giảm thuế và phí chuyển nhượng

Nội dung chính của các công trình trên thể hiện ở các góc độ khác nhau của quyền sử dụng đất. Đa số các công trình đều đánh giá thực trạng của việc kinh doanh bất động sản và những giải pháp mang tính tạm thời. Các công trình này chưa nghiên cứu một cách cặn kẽ các quy định của pháp luật liên quan đến chuyển nhượng kinh doanh QSDĐ trong dự án nhà ở.

VI. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Chuyển Nhượng QSDĐ Dự Án

Xuất phát từ quan điểm phát triển hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của Đảng và Nhà nước là “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất”. Từ thực tiễn xây dựng pháp luật trong thời gian qua, nhằm làm rõ những hạn chế, những ưu điểm sự tác động của pháp luật. Đồng thời tìm ra những hướng giải quyết, nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở.

6.1. Đề xuất sửa đổi bổ sung các quy định pháp luật hiện hành

Từ mục tiêu trên tác giả đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là: - Tìm hiểu, nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ về chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở được quy định trong hệ thống các VBQPPL.

6.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước

• Phân tích các qui định pháp luật của chế định này, chỉ ra các vướng mắc, hạn chế, bất cập, thiếu sót trong thực tiễn áp dụng các qui định có liên quan.

6.3. Kiến nghị đối với các chủ thể tham gia giao dịch

• Đề xuất những vấn đề cần điều chỉnh, bổ sung, tìm ra những phương pháp hợp lý để áp dụng trong thực tiễn, góp phần hoàn thiện việc chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở hiện nay.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua hơn 20 năm chuyển mình mạnh mẽ từ phương thức phân lô, giao đất nhỏ lẻ sang mô hình phát triển nhà ở theo dự án đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Theo quy định pháp luật hiện hành, các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này phải đáp ứng mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng, đồng thời vận hành những dự án có vòng đời kéo dài từ 50 năm đến 70 năm. Tuy nhiên, giai đoạn 2017 - 2020 ghi nhận sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng, giá đất tăng cao vượt quá khả năng chi trả của hơn 70% người dân có nhu cầu thực, cùng tình trạng dự án treo gây lãng phí tài nguyên quốc gia.

Vấn đề cốt lõi nảy sinh từ sự thiếu đồng bộ giữa các đạo luật then chốt: Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Xây dựng năm 2014. Sự chồng chéo này tạo nên nhiều rào cản pháp lý trong việc xác lập quyền sử dụng đất, thẩm định nghĩa vụ tài chính và tổ chức chuyển nhượng sản phẩm dự án.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung làm rõ bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong dự án kinh doanh nhà ở, đánh giá toàn diện thực trạng thi hành pháp luật giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2018, từ đó phát hiện các điểm nghẽn và đề xuất giải pháp hoàn thiện. Phạm vi nghiên cứu giới hạn ở các dự án phát triển nhà ở thương mại tại khu vực đô thị và nông thôn trên địa bàn cả nước, trọng tâm là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Ý nghĩa của công trình là cung cấp luận cứ khoa học giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, bảo vệ quyền lợi người mua nhà và gia tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ quỹ đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết quyền tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và lý thuyết quản lý nhà nước đối với tài nguyên đất đai. Dưới góc độ pháp lý, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, trong khi quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản đặc biệt theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Khung phân tích tập trung vào 4 khái niệm và cơ chế nền tảng:

1. Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở: Tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung hạn và dài hạn để tạo lập quỹ đất ở và công trình nhà ở theo khoản 2 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2014.
2. Quyền sử dụng đất dự án: Quyền năng kinh tế gắn liền với nghĩa vụ đầu tư hạ tầng đồng bộ, được thương mại hóa sau khi hoàn thành các điều kiện luật định.
3. Chủ thể kinh doanh bất động sản: Tổ chức kinh tế đáp ứng năng lực tài chính với vốn pháp định từ 20 tỷ đồng theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP và ký quỹ dự án theo Luật Đầu tư năm 2014.
4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hoạt động giao dịch thương mại có điều kiện nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất để sinh lợi theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp toàn diện từ hệ thống hơn 15 văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành, các báo cáo tổng kết thực tiễn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1993 - 2018.

Mẫu nghiên cứu định tính bao gồm 5 nhóm văn bản quy phạm pháp luật trọng yếu (Luật Đất đai các thời kỳ 1987, 1993, 2003, 2013 và các luật liên quan) cùng 20 trường hợp vướng mắc điển hình trong phân bổ quỹ đất dự án tại các đô thị lớn. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm tập trung vào những khu vực có mật độ đô thị hóa cao, nơi phát sinh nhiều bất cập trong thu hồi đất theo Điều 62 và đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 118 Luật Đất đai năm 2013.

Phương pháp phân tích quy phạm kết hợp so sánh luật học và phân tích kinh tế của pháp luật được lựa chọn nhằm bóc tách tác động của các chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất 10 năm và hệ số điều chỉnh giá đất đối với các dự án có giá trị dưới 30 tỷ đồng theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án nhà ở mang lại 4 phát hiện quan trọng:

Thứ nhất, tồn tại mâu thuẫn lớn giữa quy định bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện. Dù Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ các dự án nhà ở thương mại phải đấu giá đất sạch, nhưng trên thực tế chỉ có khoảng 15% đến 20% dự án được tiếp cận qua phương thức này. Hơn 80% trường hợp còn lại vẫn dựa vào cơ chế chỉ định giao đất hoặc tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, làm giảm tính minh bạch và tăng nguy cơ thất thoát địa tô chênh lệch.

Thứ hai, sự xung đột giữa Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và các văn bản dưới luật. Cụ thể, Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP cho phép chủ đầu tư đủ năng lực tài chính được lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000, trái ngược hoàn toàn với Điều 10 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 vốn yêu cầu tổ chức tư vấn chuyên môn có chứng chỉ hành nghề. Sự thiếu nhất quán này kéo dài thời gian phê duyệt hồ sơ dự án trung bình từ 18 đến 24 tháng.

Thứ ba, cơ chế xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất còn bất cập. Việc định giá cụ thể dựa trên 4 phương pháp (so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư) và hệ số K thường xuyên tạo ra độ trễ. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng 30% đến 50% giá giao dịch thực tế trên thị trường, dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước tại các đô thị lớn.

Thứ tư, bất cập trong công tác thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai năm 2013. Việc xếp loại dự án khu đô thị mới, khu dân cư thương mại vào diện Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng đã đẩy tỷ lệ đơn thư khiếu kiện liên quan đến đất đai lên mức hơn 70% tổng số khiếu nại hành chính tại một số địa phương.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của các vướng mắc bắt nguồn từ việc can thiệp hành chính chưa phù hợp vào quan hệ thị trường. Cơ chế định giá đất thông qua Hội đồng thẩm định cấp tỉnh gồm Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế đã vô tình tạo ra các thị trường giao dịch trung gian không chính thức trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy sự cần thiết phải thiết lập bảng đối chiếu chuẩn hóa về quyền và nghĩa vụ tài chính giữa nhà đầu tư trong nước (giao đất có thu tiền sử dụng đất) và nhà đầu tư nước ngoài (thuê đất nộp tiền một lần hoặc hàng năm). Bên cạnh đó, việc mô hình hóa chuỗi gia tăng giá trị đất đai qua biểu đồ phân rã địa tô sẽ làm rõ mức chênh lệch địa tô từ khâu bồi thường giải phóng mặt bằng đến khi mở bán sản phẩm bất động sản ra thị trường, giúp nhà hoạch định chính sách kiểm soát hiệu quả việc phân chia lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người có đất bị thu hồi.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện khung pháp lý và lành mạnh hóa thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án nhà ở, 4 nhóm giải pháp trọng tâm cần được thực hiện:

1. Đổi mới quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Bãi bỏ quy định lập kế hoạch sử dụng đất cứng nhắc 5 năm, 10 năm mang tính bao cấp; chuyển sang áp dụng quy hoạch phân khu linh hoạt. Số hóa 100% đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và 1/500 công khai trên cổng thông tin quốc gia trước năm 2020 do Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì.

2. Mở rộng bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất: Nâng tỷ lệ dự án nhà ở thương mại phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất lên mức tối thiểu 80% vào năm 2022. Thiết lập cơ quan định giá đất độc lập để xác định giá khởi điểm sát với giá trị thị trường, xóa bỏ tình trạng thất thoát 30% - 50% nguồn thu ngân sách do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện.

3. Sửa đổi quy định thu hồi đất và khuyến khích thỏa thuận: Thu hẹp phạm vi Điều 62 Luật Đất đai năm 2013, tách bạch dự án công cộng phi lợi nhuận với dự án nhà ở thương mại. Xây dựng hành lang pháp lý cho phép chủ đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với người dân, quy định cơ chế Nhà nước hỗ trợ thu hồi khi chủ đầu tư đã đạt được đồng thuận trên 90% diện tích đất dự án, mục tiêu hoàn thiện khung pháp luật này trong giai đoạn 2019 - 2021 do Quốc hội ban hành.

4. Minh bạch hóa kênh phân phối và quản trị dữ liệu: Bắt buộc 100% sản phẩm quyền sử dụng đất dự án đủ điều kiện phải niêm yết công khai qua các sàn giao dịch bất động sản có mã định danh. Kiểm soát chặt chẽ quy chuẩn hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật trước khi cho phép chuyển nhượng theo hợp đồng, áp dụng chế tài phạt vi phạm đến 10% tổng giá trị dự án đối với hành vi bán hàng khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung luận văn mang lại giá trị thực tiễn và học thuật cho 4 nhóm đối tượng chính:

1. Chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Nắm vững quy trình xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp, điều kiện vốn pháp định 20 tỷ đồng, phương pháp tính tiền sử dụng đất và các hình thức huy động vốn theo đúng tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật để giảm thiểu rủi ro pháp lý.

2. Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Sử dụng tài liệu làm căn cứ thực tiễn để rà soát, sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nhà ở; hoàn thiện quy trình thẩm định giá đất cụ thể và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch.

3. Luật sư và chuyên gia tư vấn đầu tư: Khai thác chi tiết lịch sử 5 mẫu phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ, điều kiện pháp lý để chuyển nhượng dự án thành phần và giải quyết tranh chấp trong hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất.

4. Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Luật Kinh tế: Tiếp cận nguồn tài liệu tham khảo hệ thống về chế định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phương pháp luận kết hợp luật học và phân tích kinh tế chuyên sâu.

Câu hỏi thường gặp

1. Điều kiện về vốn đối với doanh nghiệp kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở là gì? Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, trừ trường hợp chuyển nhượng quy mô nhỏ, không thường xuyên theo Điều 5 nghị định này.

2. Chủ đầu tư dự án nhà ở được xác lập quyền sử dụng đất thông qua những hình thức nào? Chủ đầu tư xác lập quyền sử dụng đất qua hai nhóm phương thức chính: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (qua chỉ định hoặc đấu giá quyền sử dụng đất) hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp từ chủ thể khác thông qua nhận chuyển nhượng, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

3. Khi nào chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở? Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng khi thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp hay bị kê biên thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất và đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo đúng quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.

4. Đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm đối với đất dự án được xác định như thế nào? Theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, đơn giá thuê đất hàng năm bằng tỷ lệ phần trăm (từ 0,5% đến 3% tùy khu vực đô thị hoặc khó khăn) nhân với giá đất tính thu tiền thuê. Đơn giá này được giữ ổn định trong chu kỳ 10 năm và mức điều chỉnh sau đó không vượt quá 30% so với kỳ trước.

5. Vì sao việc thu hồi đất để làm dự án nhà ở thương mại theo Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 thường phát sinh tranh chấp? Nguyên nhân là do giá bồi thường đất nông nghiệp khi thu hồi theo bảng giá nhà nước thường thấp hơn giá thị trường từ 3 đến 5 lần, trong khi giá bán đất ở thương mại sau khi chuyển đổi mục đích tăng cao gấp nhiều lần, dẫn đến sự thiếu hài hòa lợi ích giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về bản chất hàng hóa đặc biệt của quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở gắn liền với nghĩa vụ đầu tư hoàn thiện hạ tầng.
• Phân tích sâu sắc quá trình phát triển pháp luật từ năm 1986 đến năm 2018, chỉ ra những bước tiến và hạn chế của các kỳ Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013.
• Bóc tách 4 điểm nghẽn thực tiễn: tỷ lệ đấu giá đất thấp dưới 20%, xung đột quy hoạch 1/2000, độ trễ thẩm định giá đất cụ thể và tranh chấp thu hồi đất tại 2 trung tâm đô thị lớn.
• Đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp chiến lược bao gồm cải cách quy hoạch phân khu, nâng tỷ lệ đấu giá lên 80%, minh bạch hóa sàn giao dịch và sửa đổi cơ chế thu hồi đất theo giá thị trường.
• Xác định lộ trình hoàn thiện thể chế giai đoạn 2018 - 2025 nhằm tháo gỡ điểm nghẽn dòng vốn đầu tư, đảm bảo quyền an cư của người dân và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững. Quý độc giả, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp có thể tham khảo toàn văn công trình để ứng dụng chi tiết vào thực tiễn pháp lý và quản trị dự án.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở 1. Những vấn đề chung về dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 1. Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở Để tìm hiểu dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở là gì, chúng ta cần tìm hiểu khái niệm đầu tư. Theo quan điểm của các nhà kinh tế, thì đầu tư là đem một khoản tiền đã tích lũy được của cá nhân, của tập thể, của nhà nước, sử dụng vào một việc nhất định để sau đó thu về một khoản tiền lớn hơn.

Mục đích chính của hoạt động đầu tư là lợi nhuận thu được sau một thời gian đầu tư. Đầu tư cũng được hiểu là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật. Ở khía cạnh pháp lý thì tại khoản 5 điều 3 Luật đầu tư năm 2014 định nghĩa: “Đầu tư kinh doanh” là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư. Dự án nhà ở cũng là một dự án đầu tư kinh doanh.

Nhiều tác giả trong các giáo trình về dự án đầu tư có những cách định nghĩa khác nhau về dự án đầu tư. “Dự án đầu tư kinh doanh là một tập hồ sơ tài liệu mà nội dung của nó được trình bày một cách chi tiết việc sử dụng tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế xã hội. Dự án đầu tư phải được các cấp có thẩm quyền phê duyệt; phải phù hợp với quy hoạch phát triển của vùng, địa phương, nội dung của dự án đầu tư phải được phân tích thuyết minh luận chứng kỷ thuật một cách khả thi chi tiết số liệu về các phương diện pháp lý, thị trường, môi trường, quản trị, tài chính và lợi ích kinh tế xã hội mà dự án đem lại cho xã hội và nó dựa trên cơ sở những số liệu điều tra cơ 7 bản, các bản đồ và các bản vẽ thiết kế, kỹ thuật có liên quan trực tiếp đến việc đầu tư”[19, tr. “ Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động liên quan với nhau chặt chẽ, được kế hoạch hóa nhằm đạt được mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định qua việc sử dụng các nguồn lực đã xác định”.

Theo khoản 2, điều 3 của Luật đầu tư năm 2014 thì “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Luật đất đai năm 1987 đã có thuật ngữ “luận chứng kinh tế - kỹ thuật” được quy định tại Điều 12. Khi Luật đất đai năm 1993 ra đời thì thuật ngữ này vẫn giữ nguyên. Cho đến khi Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được ban hành năm 1996 thay thế Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 thì thuật ngữ “dự án đầu tư” ra đời.