Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt, tư liệu sản xuất không thể thay thế và là thành phần cốt lõi cấu thành thị trường bất động sản. Theo quy định tại Điều 54 Hiến pháp năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong nền kinh tế thị trường, giá quyền sử dụng đất (GQSDĐ) giữ vai trò là cầu nối kinh tế giữa Nhà nước, người sử dụng đất và thị trường, đồng thời là công cụ để điều tiết các quan hệ đất đai, phân phối nguồn lực và bảo đảm công bằng xã hội.
Huyện Vĩnh Lộc, tỉnh Thanh Hóa là địa bàn đang trong tiến trình phát triển kinh tế và triển khai chương trình xây dựng nông thôn mới. Thực tế giai đoạn 2010–2020 cho thấy giá đất trên địa bàn huyện có sự chênh lệch lớn giữa các tuyến đường, khu phố, xã và giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành với mức giá giao dịch thực tế trên thị trường. Sự biến động này làm nảy sinh nhiều vướng mắc trong công tác quản lý nhà nước như: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án (đặc biệt là các khu vực liên quan đến di tích lịch sử), kéo theo sự gia tăng của các vụ việc đơn thư khiếu nại, tố cáo.
Nhằm phân tích thực trạng và giải quyết các bất cập trên, chuyên đề thực tập tốt nghiệp "Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Lộc tỉnh Thanh Hóa" được tác giả Trịnh Thị Huyền (ngành Kinh tế và Quản lý Đô thị, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Thanh Huyền vào tháng 12 năm 2021.
Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Làm rõ các khái niệm, cơ sở lý luận cơ bản về quyền sử dụng đất, giá quyền sử dụng đất và hệ thống các yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất.
- Tìm hiểu thực trạng quản lý, sử dụng đất và giá quyền sử dụng đất tại huyện Vĩnh Lộc, tỉnh Thanh Hóa; từ đó đánh giá mức độ chi phối của từng nhóm yếu tố cụ thể đối với giá đất tại địa phương.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao và hoàn thiện công tác quản lý, định giá quyền sử dụng đất phù hợp với xu hướng biến động thị trường tại địa phương trong giai đoạn tiếp theo.
- Đối tượng nghiên cứu: Giá quyền sử dụng đất do Nhà nước ban hành và các yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất.
- Phạm vi nghiên cứu: Địa bàn huyện Vĩnh Lộc, tỉnh Thanh Hóa; sử dụng chuỗi số liệu hiện trạng quản lý, sử dụng đất giai đoạn 2010–2020 và bảng giá đất quy định thời kỳ 2020–2024.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khung lý thuyết của đề tài được xây dựng dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và lý luận kinh tế đất đai tại Việt Nam:
- Căn cứ pháp lý: Hiến pháp năm 2013 (Điều 53, Điều 54); Luật Đất đai năm 2013 (Điều 5, Điều 17, Điều 112, Điều 166, Điều 170); Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất cụ thể; Quyết định số 44/2019/QĐ-UBND ngày 23/12/2019 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Bảng giá các loại đất thời kỳ 2020–2024 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Khái niệm và nguyên tắc định giá: Giá quyền sử dụng đất được xác định là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch dân sự. Nghiên cứu phân định rõ 5 phương pháp định giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
- Hệ thống yếu tố ảnh hưởng: Phân loại thành 3 nhóm lớn: (1) Nhóm yếu tố có mối liên hệ trực tiếp (yếu tố tự nhiên, yếu tố kinh tế, yếu tố liên quan đến thị trường); (2) Nhóm yếu tố pháp lý (tình trạng pháp lý, quy hoạch sử dụng đất, quy định xây dựng); (3) Nhóm yếu tố chung bên ngoài (chính sách chính trị - pháp lý, các biến số kinh tế vĩ mô, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố xã hội - dân số - tâm lý).
Tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu thực nghiệm bao gồm:
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu: Tập hợp hồ sơ lưu trữ địa chính, báo cáo kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất và các văn bản điều hành từ các cơ quan quản lý nhà nước.
- Phương pháp thống kê, xử lý, phân tích số liệu: Sử dụng số liệu từ hệ thống quản lý đất đai và phần mềm chuyên ngành để tổng hợp diện tích, cơ cấu sử dụng đất và các khoản thu ngân sách.
- Phương pháp so sánh số liệu: Đối chiếu sự biến động số liệu giữa hai mốc kiểm kê 2010 và 2020; so sánh mức giá đất giữa các tuyến đường, vị trí và mục đích sử dụng đất khác nhau trên địa bàn.
- Nguồn dữ liệu: Dữ liệu hành chính và địa chính được trích xuất trực tiếp từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện Vĩnh Lộc, tỉnh Thanh Hóa.
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Cơ sở lý luận thực tiễn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất
Chương 1 hệ thống hóa các khái niệm nền tảng về đất đai, quyền sử dụng đất và thị trường đất đai. Tác giả phân tích 5 đặc điểm đặc thù của giá quyền sử dụng đất:
- Giá đất có sự khác biệt về phương thức biểu thị (giá chuyển nhượng, giá thuê, giá thế chấp).
- Giá đất khác biệt về thời gian hình thành do tính cá biệt lớn của từng thửa đất.
- Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá thành sản xuất (do đất đai không phải là sản phẩm trực tiếp từ lao động con người).
- Giá đất bị chi phối mạnh bởi quan hệ cung - cầu và có xu hướng tăng nhanh theo sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số.
- Giá đất mang tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
Nội dung chương trình bày chi tiết điều kiện áp dụng của 5 phương pháp định giá đất quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP và phân tích bản chất của giá đất dưới góc độ kinh tế chính trị là "địa tô tư bản hóa". Đồng thời, tác giả tổng hợp kinh nghiệm quốc tế và trong nước về thị trường bất động sản:
- Trên thế giới: Dẫn chứng thị trường bất động sản Monaco - nơi có giá nhà đất đắt đỏ bậc nhất thế giới với mức giá bình quân đạt 48.151 EUR/m² vào cuối năm 2019 (theo hãng Savills), giải thích nguyên nhân từ chính sách ưu đãi thuế, quy mô diện tích hạn chế và mức thu nhập bình quân đầu người đạt 186.000 USD/năm (năm 2018).
- Tại Việt Nam: Phân tích thực trạng giá đất tại thành phố Hà Nội giai đoạn 2009–2010 (khu vực Hàng Trống, Hàng Hành ghi nhận mức giao dịch phổ biến từ 750 triệu đến 1,25 tỷ đồng/m²), lý giải hiện tượng tăng giá do áp lực dân số, sự điều hành thị trường sơ cấp và quy mô dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 115.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2008.
Chương 2: Thực trạng về giá quyền sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Vĩnh Lộc tỉnh Thanh Hóa
Chương 2 tập trung phân tích số liệu thực tế tại huyện Vĩnh Lộc qua ba mảng nội dung chính: đặc điểm tự nhiên - kinh tế - xã hội, công tác quản lý sử dụng đất và thực trạng áp dụng bảng giá đất.
1. Điều kiện kinh tế - xã hội và dân số huyện Vĩnh Lộc:
- Quy mô dân số: 85.863 người; mật độ dân số bình quân 544 người/km² (tập trung cao nhất tại thị trấn Vĩnh Lộc với 3.319 người/km², thấp nhất tại xã Vĩnh Hùng với 339 người/km²).
- Tăng trưởng kinh tế: Tốc độ tăng giá trị sản lượng giai đoạn 2016–2020 đạt bình quân 15,2%/năm (Nông - lâm - thủy sản: 4,3%; Công nghiệp - xây dựng: 20,95%; Dịch vụ: 19,14%). Riêng năm 2020, tốc độ tăng giá trị sản xuất ước đạt 14,85%; cơ cấu kinh tế gồm: Nông - lâm - thủy sản chiếm 23,75%, Công nghiệp - xây dựng chiếm 41,46%, Dịch vụ chiếm 34,79%.
- Thu nhập và an sinh: Thu nhập bình quân đầu người năm 2020 đạt 46,6 triệu đồng/năm; tỷ lệ hộ nghèo giảm xuống còn 1,42% (356/24.996 hộ); tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 70,5%; tỷ lệ lao động nông nghiệp giảm xuống còn 30,1%.
2. Thực trạng công tác quản lý và biến động sử dụng đất:
- Công tác địa chính: Bản đồ địa chính thị trấn Vĩnh Lộc được đo đạc năm 1998 tỷ lệ 1/1000; 12 xã đo đạc giai đoạn 2001–2003 tỷ lệ 1/2000 trên tổng diện tích 15.770 ha. Việc ứng dụng công nghệ số với phần mềm TK tool và TK Desktop đã chuẩn hóa dữ liệu kiểm kê đất đai năm 2019.
- Giao đất, cho thuê đất (từ 01/07/2014 đến năm 2020): Giao đất không thu tiền sử dụng đất cho 14 dự án đầu tư công (5,11 ha); giao đất có thu tiền cho 2.194 trường hợp (35,49 ha); cho thuê đất không qua đấu giá 98 trường hợp (93,6 ha); cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 21 trường hợp (5,39 ha).
- Cấp GCNQSDĐ: Toàn huyện đã cấp 51.139 thửa, đạt tỷ lệ 98,75% tổng số thửa cần cấp (trong đó đất ở đô thị đạt 99,28%, đất ở nông thôn đạt 99,00%, đất sản xuất nông nghiệp đạt 98,72%, đất lâm nghiệp đạt 96,20%).
- Quản lý tài chính đất đai: Từ ngày 01/07/2014 đến cuối năm 2020, huyện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho 123 dự án với diện tích 31,32 ha; xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường thu hồi đất cho 155 dự án. Các nguồn thu từ đất đạt 897 tỷ đồng (tiền sử dụng đất: 850 tỷ đồng; tiền thuê đất: 23 tỷ đồng; thuế sử dụng đất: 4.604 triệu đồng; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: 11.035 triệu đồng; tiền phí, lệ phí: 8.427 triệu đồng).
| Chỉ tiêu loại đất |
Diện tích năm 2010 (ha) |
Diện tích năm 2020 (ha) |
Biến động 2020 - 2010 (ha) |
| Tổng diện tích tự nhiên |
15.803,37 |
15.770,13 |
-33,24 |
| 1. Đất nông nghiệp |
10.548,02 |
11.081,31 |
+533,29 |
| - Đất trồng lúa nước |
3.995,70 |
4.281,42 |
+285,72 |
| - Đất rừng sản xuất |
3.343,78 |
3.940,92 |
+597,14 |
| 2. Đất phi nông nghiệp |
3.739,77 |
4.006,73 |
+266,96 |
| - Đất ở tại đô thị |
23,79 |
115,72 |
+91,93 |
| - Đất ở tại nông thôn |
891,28 |
908,73 |
+17,45 |
| - Đất di tích lịch sử - văn hóa |
32,89 |
96,01 |
+63,12 |
| - Đất phát triển hạ tầng |
1.584,98 |
1.512,03 |
-72,95 |
| 3. Đất chưa sử dụng |
1.515,58 |
682,09 |
-833,49 |
Ghi chú: Biến động diện tích tự nhiên (-33,24 ha) phát sinh do sự thay đổi phương pháp kiểm kê đất đai giữa năm 2009 (phương pháp thủ công cộng dồn) và năm 2019 (ứng dụng phần mềm TK Desktop trích xuất trực tiếp từ bản đồ địa chính đã khép góc chuẩn).
3. Thực trạng giá quyền sử dụng đất theo quy định Nhà nước (thời kỳ 2020–2024):
Theo Quyết định số 44/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa, quy định phân vị trí gồm: Vị trí 1 (tiếp giáp mặt đường chính, hệ số 1,0); Vị trí 2 (ngõ rộng $\ge 3$m, hệ số 0,8); Vị trí 3 (ngõ rộng từ 2m đến $<3$m, hệ số 0,6); Vị trí 4 (ngõ rộng $<2$m, hệ số 0,4). Hệ số tiếp giáp hai mặt đường tại ngã ba, ngã tư nhân 1,2. Đối với chiều sâu ngõ hoặc phân lớp đất thương mại dịch vụ/sản xuất kinh doanh: đến 50m (hệ số 1,0); trên 50m đến 100m (hệ số 0,8); trên 100m đến 150m (hệ số 0,6); trên 150m (hệ số 0,4).
| Khu vực / Tuyến đường |
Đất ở (triệu đồng/m²) |
Đất thương mại, dịch vụ (triệu đồng/m²) |
Đất sản xuất, kinh doanh (triệu đồng/m²) |
| Thị trấn Vĩnh Lộc (đồng bằng) |
1,00 – 2,80 |
0,72 – 1,56 |
0,50 – 1,40 |
| Trục đường nội bộ khu dân cư rộng $>5$m (Khu 2 thị trấn) |
0,65 |
0,39 |
0,325 |
| Quốc lộ 45 (đồng bằng) |
2,80 – 8,50 (BQ: 4,20) |
1,40 – 4,25 |
3,25 |
| Quốc lộ 217 (đồng bằng) |
2,00 – 8,50 (BQ: 3,40) |
1,20 – 5,10 |
1,00 – 4,25 |
4. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến GQSDĐ trên địa bàn:
- Yếu tố vị trí: Quyết định mức giá cơ bản; các thửa đất thuộc Vị trí 1 bám các trục giao thông chính (QL 45, QL 217) luôn có giá cao nhất huyện (đạt 8,5 triệu đồng/m²), cao hơn từ 2 đến 4 lần so với các vị trí trong ngõ, ngách.
- Yếu tố khả năng sinh lợi: Thửa đất gần chợ, trường học, bệnh viện huyện, khu vực ngã ba QL 45 và QL 217 có khả năng khai thác kinh doanh thương mại vượt trội, thúc đẩy giá chuyển nhượng thực tế tăng cao.
- Yếu tố cơ sở hạ tầng: Hạ tầng kỹ thuật (mặt đường nhựa, cấp điện, nước sạch) đồng bộ tại khu vực đô thị đẩy giá đất thị trấn cao hơn hẳn các trục đường dân sinh tại các xã ngoại vi.
- Yếu tố nhân khẩu, dân số: Áp lực gia tăng cơ học và mật độ dân số cao tại thị trấn Vĩnh Lộc (3.319 người/km²) tạo sức ép cầu vượt cung về đất ở.
- Yếu tố tâm lý và phong thủy: Điển hình trên tuyến QL 217, đoạn giao QL 45 đến Bệnh viện Đa khoa có giá đất ở đạt 8,5 triệu đồng/m², nhưng đoạn từ giáp nghĩa trang Liệt sỹ đến xã Vĩnh Thành chỉ đạt 2,0 triệu đồng/m² do tâm lý người dân e ngại định cư cạnh nghĩa trang.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao công tác định giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Lộc tỉnh Thanh Hóa
Dựa trên phân tích thực trạng và tác động của đại dịch Covid-19, tác giả dự báo thị trường đất đai huyện Vĩnh Lộc tiếp tục có xu hướng tăng giá do: (1) Quỹ đất có vị trí thương mại thuận lợi khan hiếm; (2) Nhu cầu cải thiện không gian sống và cơ sở hạ tầng khu dân cư mới tăng cao; (3) Nhu cầu sở hữu bất động sản an toàn sau dịch; (4) Sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư.
Từ các nguyên nhân đó, chuyên đề đưa ra 3 nhóm giải pháp cụ thể:
- Giải pháp về chính sách, pháp luật:
- Hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn chi tiết về nguyên tắc, tiêu chí và phương pháp xác định giá đất; giảm thiểu sự phụ thuộc vào thông tin thu thập không chính thống từ môi giới hoặc dư luận thị trường.
- Xây dựng quy định về tư vấn giá đất và điều kiện hành nghề để thiết lập các trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, huyện; gắn trách nhiệm pháp lý trực tiếp của cơ quan định giá đối với kết quả ban hành.
- Thiết lập chính sách hỗ trợ tiếp cận đất ở cho các đối tượng thu nhập thấp có nhu cầu ở thực sự.
- Khi xây dựng Bảng giá đất định kỳ 5 năm, cần điều chỉnh mức giá tiệm cận với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, từng bước xây dựng cơ chế định giá đến từng thửa đất cụ thể.
- Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý và phát triển nguồn nhân lực:
- Kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước về đất đai; tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao chuyên môn cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã, thị trấn.
- Tái cơ cấu và nâng cao năng lực hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất theo cơ chế dịch vụ công minh bạch.
- Thành lập Trung tâm định giá đất độc lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa nhằm chuyên trách xây dựng bảng giá đất định kỳ và thẩm định giá đất cụ thể.
- Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật:
- Ứng dụng công nghệ thông tin, nâng cấp cơ sở dữ liệu địa chính số hóa kết hợp hệ thống thông tin địa lý (GIS) để theo dõi, cập nhật biến động giá đất theo thời gian thực.
Kết quả và đóng góp
- Hệ thống hóa số liệu đất đai: Tổng hợp chi tiết hiện trạng và sự biến động của 26 chỉ tiêu sử dụng đất tại huyện Vĩnh Lộc trong giai đoạn 10 năm (2010–2020), chỉ rõ nguyên nhân giảm 33,24 ha diện tích tự nhiên từ sai số kỹ thuật đo đạc thủ công sang số hóa bản đồ địa chính.
- Lượng hóa công tác quản lý tài chính: Thống kê kết quả cấp GCNQSDĐ đạt tỷ lệ 98,75% (51.139 thửa), kết quả thu tiền sử dụng đất đạt 850 tỷ đồng và số lượng 123 dự án đấu giá thành công giai đoạn 2014–2020.
- Làm rõ các nhân tố chi phối: Chứng minh thực nghiệm mức độ phân hóa của giá đất dựa trên 5 yếu tố, tiêu biểu là sự chênh lệch giá từ 2,0 triệu đến 8,5 triệu đồng/m² trên cùng tuyến Quốc lộ 217 do ảnh hưởng của yếu tố tâm lý cư dân và công trình lân cận.
- Đóng góp ứng dụng: Đưa ra hệ thống giải pháp 3 nhóm có tính khả thi, đề xuất tách bạch chức năng quản lý hành chính và tư vấn định giá đất độc lập tại địa phương.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế: Chuyên đề chủ yếu dựa trên nguồn dữ liệu thứ cấp do Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vĩnh Lộc cung cấp và khung giá đất theo quy định hành chính của UBND tỉnh Thanh Hóa; chưa triển khai các mô hình kinh tế lượng (hồi quy Hedonic) để lượng hóa chính xác tỷ trọng phần trăm mức độ tác động của từng biến số độc lập lên giá giao dịch thực tế ngoài thị trường.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu bằng phương pháp điều tra bảng hỏi diện rộng đối với các giao dịch mua bán thực tế của người dân sau thời điểm điều chỉnh quy hoạch đô thị; ứng dụng mô hình định giá hàng loạt (CAMA) kết hợp GIS phục vụ công tác quản lý thuế và bồi thường giải phóng mặt bằng.
Giá trị tham khảo
Chuyên đề tốt nghiệp là tài liệu tham khảo có giá trị chuyên môn cho:
- Sinh viên, học viên các ngành Quản lý đất đai, Kinh tế và Quản lý Đô thị, Bất động sản và Thẩm định giá tham khảo về quy trình phân tích số liệu địa chính, cấu trúc chuyên đề quản lý nhà nước về giá đất.
- Cán bộ công chức phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai và cán bộ địa chính cấp xã trong việc đánh giá biến động đất đai, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính số (TK tool, TK Desktop) và xây dựng phương án bồi thường, đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.
Câu hỏi thường gặp
1. Khung giá đất quy định tại các trục đường chính của huyện Vĩnh Lộc thời kỳ 2020–2024 có mức cao nhất và thấp nhất là bao nhiêu?
Theo bảng giá đất của UBND tỉnh Thanh Hóa, mức giá đất ở cao nhất đạt 8,5 triệu đồng/m² (tại Vị trí 1 trên Quốc lộ 45 đoạn giao QL 217 và Quốc lộ 217 đoạn giao QL 45 đến Bệnh viện Đa khoa huyện). Mức giá đất ở thấp nhất ghi nhận tại trục đường nội bộ khu dân cư rộng $>5$m thuộc Khu 2, thị trấn Vĩnh Lộc là 0,65 triệu đồng/m².
2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Vĩnh Lộc tính đến đầu năm 2021 đạt tỷ lệ như thế nào?
Toàn huyện đã cấp được 51.139 thửa, đạt tỷ lệ 98,75% tổng số thửa cần cấp. Trong đó, đất ở đô thị đạt 99,28% (3.469 giấy), đất ở nông thôn đạt 99,00% (26.487 giấy), đất sản xuất nông nghiệp đạt 98,72% (19.587 giấy) và đất lâm nghiệp đạt 96,20% (2.473 giấy).
3. Vì sao tổng diện tích tự nhiên của huyện Vĩnh Lộc năm 2020 lại giảm 33,24 ha so với năm 2010?
Sự chênh lệch này xuất phát từ việc thay đổi phương pháp kiểm kê đất đai. Năm 2009 huyện thực hiện theo phương pháp thủ công cộng dồn diện tích biến động hàng năm; trong khi kỳ kiểm kê năm 2019 áp dụng phần mềm TK Desktop trích xuất số liệu trực tiếp từ nền bản đồ địa chính đã được đo đạc chính xác về ranh giới hành chính và thửa đất.
4. Yếu tố tâm lý người dân tác động như thế nào đến giá đất thực tế tại cùng một tuyến đường ở huyện Vĩnh Lộc?
Trên tuyến Quốc lộ 217, đoạn từ điểm giao QL 45 đến Bệnh viện Đa khoa huyện có giá đất ở quy định là 8,5 triệu đồng/m²; tuy nhiên đoạn từ giáp nghĩa trang Liệt sỹ huyện đến giáp ranh xã Vĩnh Thành chỉ đạt 2,0 triệu đồng/m² do tâm lý của người dân e ngại khi sinh sống cạnh khu vực nghĩa trang.
5. Cơ cấu tổ chức bộ máy định giá đất được tác giả đề xuất thay đổi như thế nào?
Tác giả đề xuất chấm dứt tình trạng cán bộ ngành Tài nguyên - Môi trường kiêm nhiệm công tác định giá; thành lập Trung tâm định giá đất độc lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nhằm thực hiện nhiệm vụ tư vấn xây dựng bảng giá đất và tham gia thẩm định giá đất cụ thể theo cơ chế chuyên nghiệp.
Kết luận
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp của tác giả Trịnh Thị Huyền đã phản ánh toàn diện bức tranh quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng áp dụng bảng giá quyền sử dụng đất tại huyện Vĩnh Lộc, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010–2020. Nghiên cứu đã chứng minh rõ nét sự tác động đa chiều của các yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi, mật độ dân cư và tâm lý xã hội đến sự phân hóa giá đất trên các trục giao thông chính. Các nhóm giải pháp về hoàn thiện thể chế, ứng dụng công nghệ kiểm kê số hóa và kiện toàn bộ máy định giá chuyên trách có giá trị thực tiễn cao, đóng góp thiết thực cho công tác quản lý và định giá đất tại địa phương.
