Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp dịch vụ và phân phối bất động sản luôn phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt và biến động không ngừng của chu kỳ kinh tế, đặc biệt là những ảnh hưởng kéo dài từ sau giai đoạn đóng băng thị trường năm 2008. Thực tiễn quản trị tại Việt Nam cho thấy, nhiều doanh nghiệp gặp thất bại không chỉ ở khâu triển khai mà ngay từ bước hoạch định kế hoạch hành động do thiếu các công cụ và phương pháp luận mang tính khoa học để phân tích, đánh giá môi trường kinh doanh một cách khách quan.

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Thương mại Tân Thời Đại là đại lý phân phối cấp 1 (F1) của thương hiệu bất động sản Vinhomes thuộc Tập đoàn Vingroup. Trong suốt quá trình hình thành và phát triển từ năm 2010, đơn vị đã tham gia sâu vào các chiến lược thị trường và chiến lược giá cho nhiều dự án trọng điểm. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn gặp phải những thách thức nội tại trong việc triển khai chiến lược riêng cũng như áp lực cạnh tranh gay gắt từ các đại lý đối thủ trên thị trường.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của chuyên đề được xác định rõ:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và các công cụ quản trị chiến lược kinh doanh trong doanh nghiệp.
  2. Phân tích thực trạng môi trường kinh doanh vĩ mô, môi trường ngành và nội bộ của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Thương mại Tân Thời Đại giai đoạn 2010–2016.
  3. Ứng dụng các công cụ phân tích để xây dựng và lựa chọn phương án chiến lược kinh doanh phù hợp cho giai đoạn tiếp theo, trọng tâm là dự án VinCity (dự kiến ra mắt cuối năm 2017), đồng thời đề xuất hệ thống giải pháp triển khai về tài chính, quản lý và nhân sự.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động quản trị, xây dựng và lựa chọn chiến lược kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Thương mại Tân Thời Đại.
  • Phạm vi không gian: Tập trung vào thị trường bất động sản khu vực miền Bắc (do thị trường miền Trung chiếm tỷ trọng rất nhỏ và mới bắt đầu khai thác).
  • Phạm vi thời gian: Đánh giá dữ liệu hoạt động thực tế từ năm 2010 đến năm 2016; đề xuất phương án chiến lược kinh doanh và giải pháp thực hiện đến năm 2020.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của đề tài dựa trên hệ thống các công cụ quản trị chiến lược kinh doanh kinh điển, bao gồm:

  • Khung phân tích định hướng: Mô hình Delta Project (Arnoldo C. Hax & Dean L. Wilde II) và Bản đồ chiến lược - Strategy Maps (Robert S. Kaplan & David P. Norton).
  • Phân tích môi trường vĩ mô: Mô hình PESTN với 6 nhóm yếu tố (Kinh tế, Công nghệ, Văn hóa - Xã hội, Nhân khẩu học, Chính trị - Pháp luật, Tự nhiên) theo tài liệu của Ngô Kim Thanh và Lê Văn Tâm (2009).
  • Phân tích môi trường ngành: Mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter (Đối thủ tiềm ẩn, Mức độ cạnh tranh giữa các đối thủ hiện có, Sức mạnh thương lượng của người mua, Sức mạnh thương lượng của nhà cung cấp, Nguy cơ từ sản phẩm thay thế).
  • Phân tích nội bộ: Khung 6 lĩnh vực chức năng theo quan điểm của Fred R. David (Quản trị; Marketing với 9 chức năng theo Joel Evans và Barry Berman; Tài chính/Kế toán theo James Van Horne; Sản xuất/Tác nghiệp theo Roger Schroeder; Nghiên cứu và phát triển; Hệ thống thông tin) kết hợp phương pháp Chuỗi giá trị (Value Chain) của Michael Porter.
  • Công cụ lượng hóa và lựa chọn chiến lược: Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài (EFE), Ma trận đánh giá các yếu tố bên trong (IFE), Ma trận điểm mạnh - điểm yếu - cơ hội - nguy cơ (SWOT), Ma trận BCG, Ma trận GE (McKinsey) và Ma trận sàng lọc chiến lược theo tiêu chí GREAT (Gain, Risk, Expense, Achievement, Time) từ McGraw Hill (2007).
Phương pháp thu thập Nguồn dữ liệu / Quy mô mẫu Mục đích sử dụng
Dữ liệu thứ cấp Báo cáo nội bộ từ Phòng Kế toán - Tài vụ, Phòng Nhân sự, Phòng Hành chính giai đoạn 2010–2016; Niên giám thống kê và báo cáo kinh tế vĩ mô 2014–2016 Đánh giá lịch sử kinh doanh, cơ cấu tổ chức và các chỉ tiêu kinh tế, đầu tư, xây dựng toàn quốc
Phỏng vấn chuyên gia 5 nhóm chuyên gia (Giám đốc, Phó Giám đốc dự án, Giám đốc các đại lý F2 liên kết); phỏng vấn 2 lần (1 giờ/lần) và 1 buổi tổng kết; thời lượng 15–20 phút/buổi Thu thập ý kiến đánh giá chuyên sâu theo 4 khía cạnh: Tài chính, Khách hàng, Nội bộ, Đào tạo và phát triển
Khảo sát thị trường 11.965 lượt phản hồi khảo sát thực tế người tiêu dùng Cung cấp dữ liệu sơ cấp phục vụ lập chiến lược kinh doanh cho dòng sản phẩm VinCity

Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu: Sử dụng phần mềm SPSS để xử lý số liệu định lượng, kết hợp giữa phương pháp phân tích định tính và định lượng để đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, nguy cơ và chấm điểm các ma trận chiến lược.


Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lý thuyết về xây dựng chiến lược kinh doanh

Chương 1 hệ thống hóa toàn bộ khung lý luận về quản trị chiến lược trong doanh nghiệp:

  • Khái niệm và đặc trưng: Chiến lược kinh doanh là định hướng dài hạn (3–5 năm), mang tính mục tiêu, tính phù hợp và tính liên tục, phân biệt rõ với "kế hoạch" (tính toán nguồn lực thực hiện) và "chính sách" (quy tắc, thủ tục lặp lại). Ba cấp chiến lược gồm: Cấp toàn doanh nghiệp, Cấp đơn vị kinh doanh (SBU) và Cấp đơn vị chức năng (trong đó ba chiến lược cốt lõi là Marketing, Tài chính, Nhân sự).
  • Yêu cầu và căn cứ xây dựng: Chiến lược phải đảm bảo gia tăng thế lực cạnh tranh, vùng an toàn kinh doanh, tính khả thi của nguồn lực (vốn, con người, công nghệ), bám sát đường lối sứ mệnh và biến động thị trường.
  • Quy trình phân tích: Trình bày chi tiết cách tiếp cận từ mô hình PESTN, 5 lực lượng cạnh tranh Porter đến quy trình 5 bước lập Ma trận EFE (thang điểm 1 đến 4, mốc trung bình 2,5); phân tích nội bộ qua chuỗi giá trị và 5 bước lập Ma trận IFE; cấu trúc ma trận SWOT (kết hợp các chiến lược S-O, S-T, W-O, W-T), ma trận BCG (với các nhóm Dấu chấm hỏi, Ngôi sao, Bò sữa, Con chó), ma trận GE (đánh giá theo sức hấp dẫn ngành và vị thế cạnh tranh) và ma trận GREAT gồm 5 tiêu chí để xếp hạng chọn 1 đến 3 chiến lược trọng tâm.

Chương 2: Phân tích môi trường chiến lược

Chương 2 đi sâu vào bức tranh thực tế của Công ty Tân Thời Đại và bối cảnh thị trường:

  • Lịch sử hình thành và phát triển: Tiền thân từ nhóm Đại lý Lam Hà hoạt động từ tháng 4/2011 với dự án Times City (tham gia bán 15 sàn bán lẻ, 15 sàn bán buôn, xử lý 487 căn hộ). Doanh nghiệp trải qua các giai đoạn thăng trầm: chiến dịch đổi 362 căn hộ sang các tòa T1–T7 năm 2012; bán 3.000 m² sàn thương mại Times City và Royal City năm 2013; giải quyết 80% căn hộ tòa T18 (Lam Hà bán 328 căn); chiến dịch 1.3 bán 329/600 căn tồn kho; chiến dịch 2.5 bán 425 căn tòa T8, T9 trong 2 tháng (năm 2014).
  • Bước ngoặt thành lập: Sau giai đoạn khủng hoảng tháng 8/2014 khi doanh số về 0, đơn vị đã xoay trục thành công sang dòng sản phẩm căn hộ 1 phòng ngủ với thông điệp "Dễ mua - Dễ bán - Dễ cho thuê", tiêu thụ 768 căn trong 5 tháng. Ngày 26/12/2014, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Thương mại Tân Thời Đại chính thức được thành lập (Trụ sở: Lô 5.5, Mảnh 3, Dự án nhà ở Báo An ninh Thủ đô, Phường Mỹ Đình 2, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội; Slogan: "Hand in Hand"). Giai đoạn 2015–2016, tại dự án Vinhomes Park Hill, Tân Thời Đại bán thành công 1.422/6.000 căn hộ toàn dự án. Đến quý I/2017, công ty tiếp tục phân phối Vinhomes Metropolis và Vinhomes Green Bay Mễ Trì.
  • Cơ cấu tổ chức: Hoạt động theo mô hình tinh giản gồm Ban Điều hành (Tổng Giám đốc Phạm Thị Lam, Phó Tổng Giám đốc Vũ Thị Hà) và các Giám đốc dự án. Mỗi dự án có 4 bộ phận hỗ trợ: Admin, Thủ tục, Marketing, Kế toán. Lực lượng bán hàng nội bộ được tinh gọn tối đa; công ty chủ yếu phân phối qua hệ thống đối tác đại lý cấp 2 (gần 800 Sale) cùng 9 thành viên chiến lược: Kiến Vàng, Hoàng Gia, YourHomes, Trọng Tín, Ngũ Hành, Phúc Lộc, Đại An, Homes Smart Quốc tế, Vinahomes và các đơn vị độc lập khác.
Ban Điều hành (TGĐ, Phó TGĐ)
  • Môi trường vĩ mô (Số liệu năm 2016):
    • Tăng trưởng kinh tế: GDP năm 2016 tăng 6,21% (Quý I: 5,48%; Quý II: 5,78%; Quý III: 6,56%; Quý IV: 6,68%). Khu vực công nghiệp - xây dựng tăng 7,57% (đóng góp 2,59 điểm phần trăm), khu vực dịch vụ tăng 6,98% (đóng góp 2,67 điểm phần trăm).
    • Tài chính - ngân hàng: Tổng phương tiện thanh toán tăng 16,47%; huy động vốn tăng 16,88%; tăng trưởng tín dụng đạt 16,46%. Lãi suất cho vay sản xuất kinh doanh thông thường ở mức 6,8%–9%/năm (ngắn hạn) và 9,3%–11%/năm (trung, dài hạn).
    • Hoạt động xây dựng: Giá trị sản xuất xây dựng theo giá hiện hành đạt 1.089,3 nghìn tỷ đồng (khu vực ngoài Nhà nước chiếm 87,4% với 952,4 nghìn tỷ đồng; công trình nhà ở đạt 428,6 nghìn tỷ đồng, chiếm 39,3%). Theo giá so sánh 2010, xây dựng nhà ở tăng 13,6%.
    • Đầu tư phát triển: Tổng vốn đầu tư toàn xã hội đạt 1.485,1 nghìn tỷ đồng (bằng 33% GDP, tăng 8,7% so với 2015), trong đó khu vực ngoài Nhà nước đạt 579,7 nghìn tỷ đồng (chiếm 39%, tăng 9,7%).
  • Môi trường ngành và nội bộ: Phân tích vị trí của Tân Thời Đại trong chuỗi giá trị của Vinhomes, đánh giá 5 áp lực cạnh tranh ngành và chấm điểm các yếu tố nội bộ theo chuỗi giá trị, chỉ ra các lợi thế về năng lực phân phối dự án quy mô lớn và điểm hạn chế về sự phụ thuộc vào quỹ hàng chủ đầu tư.

Chương 3: Xây dựng và lựa chọn chiến lược kinh doanh

Chương 3 tập trung vào việc hình thành và lựa chọn chiến lược:

  • Ứng dụng SWOT: Tổng hợp các cơ hội - thách thức từ môi trường bên ngoài và điểm mạnh - điểm yếu nội bộ để xây dựng các phương án chiến lược kinh doanh kết hợp (S-O, S-T, W-O, W-T).
  • Lựa chọn chiến lược: Sử dụng Ma trận GREAT để lượng hóa và chấm điểm các phương án dựa trên 5 tiêu chí:
    1. Lợi ích (Gain)
    2. Độ rủi ro (Risk)
    3. Chi phí (Expense)
    4. Tính khả thi (Achievement)
    5. Thời gian (Time)
  • Đề xuất hệ thống giải pháp triển khai:
    • Giải pháp tài chính: Cân đối dòng tiền hoa hồng, quản lý vốn lưu động và phân bổ ngân sách marketing theo từng giai đoạn bán hàng.
    • Giải pháp về công tác quản lý: Chuẩn hóa quy trình phối hợp giữa 4 bộ phận hỗ trợ (Admin, Thủ tục, Marketing, Kế toán) với các Giám đốc dự án và mạng lưới đại lý F2.
    • Giải pháp về nhân sự: Tối ưu hóa chính sách hoa hồng, đào tạo nâng cao năng lực cho đội ngũ quản lý dự án và tăng cường gắn kết với gần 800 môi giới thuộc hệ thống đại lý đối tác.

Kết quả và đóng góp

  1. Tổng kết thực tiễn kinh doanh với số liệu xác thực: Khóa luận ghi nhận chi tiết kết quả kinh doanh của đơn vị qua các giai đoạn phân phối bất động sản Vinhomes:

    • Tham gia phân phối và xử lý 487 căn hộ Times City (2011).
    • Đổi căn thành công cho 362 căn hộ trong đợt đóng băng (2012).
    • Phân phối 3.000 m² sàn thương mại và thu gom 3.000 căn hộ trôi nổi trên thị trường (2013).
    • Tiêu thụ 328 căn tòa T18, 329 căn chiến dịch 1.3, 425 căn chiến dịch 2.5 và 768 căn hộ 1 phòng ngủ (2014).
    • Bán 1.422 căn hộ tại dự án Vinhomes Park Hill (2015–2016).
  2. Cơ sở dữ liệu thực chứng quy mô lớn: Thu thập và xử lý thành công 11.965 phiếu khảo sát thị trường, tạo lập cơ sở dữ liệu định lượng phục vụ trực tiếp cho việc hoạch định chiến lược phân phối dòng sản phẩm VinCity cuối năm 2017.

  3. Mô hình tổ chức và khung ra quyết định chiến lược: Đề xuất mô hình kinh doanh tinh gọn bộ máy nhân sự nội bộ, khai thác sức mạnh liên kết từ 9 thành viên chiến lược và mạng lưới gần 800 Sale đại lý cấp 2; ứng dụng đồng bộ chuỗi ma trận EFE, IFE, SWOT và GREAT trong lựa chọn chiến lược phân phối bất động sản.


Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế:
    • Thời gian thực hiện nghiên cứu ngắn (trong vòng 3 tháng) nên tác giả không thể tiến hành điều tra, thu thập dữ liệu toàn diện trên tất cả các đối tượng mà phải tập trung chủ yếu vào tài liệu thứ cấp nội bộ.
    • Về không gian, đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu tại khu vực miền Bắc, chưa phân tích sâu thị trường miền Trung dù công ty đã bắt đầu phân phối sản phẩm tại đây.
    • Dữ liệu chiến lược tập trung chủ yếu vào các dòng sản phẩm bất động sản do Vingroup/Vinhomes làm chủ đầu tư.
  • Hướng nghiên cứu tiếp:
    • Theo dõi, đánh giá kết quả thực tế khi triển khai chiến lược kinh doanh cho dự án VinCity sau khi mở bán vào cuối năm 2017.
    • Mở rộng phạm vi nghiên cứu sang thị trường miền Trung và các chủ đầu tư khác để hoàn thiện chiến lược đa dạng hóa sản phẩm đến năm 2020.

Giá trị tham khảo

Chuyên đề tốt nghiệp cung cấp nguồn tư liệu học thuật và thực tiễn có giá trị cho:

  • Sinh viên các ngành Kinh tế, Kế hoạch & Phát triển, Quản trị kinh doanh: Tham khảo phương pháp vận dụng kết hợp chuỗi công cụ phân tích chiến lược từ PESTN, 5 lực lượng cạnh tranh, Chuỗi giá trị đến các ma trận định lượng EFE, IFE, SWOT, BCG, GE và GREAT.
  • Nhà quản trị và chuyên viên môi giới bất động sản: Tham khảo bài học thực tế về việc xử lý hàng tồn kho, xoay chuyển thị trường (chiến dịch căn hộ 1 phòng ngủ năm 2014) và mô hình quản lý đại lý F1 tinh gọn bộ máy thông qua mạng lưới đại lý F2 liên kết.

Câu hỏi thường gặp

1. Công ty Tân Thời Đại chính thức thành lập vào thời gian nào và có mạng lưới tổ chức ra sao? Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Thương mại Tân Thời Đại được thành lập ngày 26/12/2014, có trụ sở tại Lô 5.5, Mảnh 3, Dự án nhà ở Báo An ninh Thủ đô, Phường Mỹ Đình 2, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Bộ máy tổ chức tinh gọn gồm Ban Điều hành, các Giám đốc dự án và 4 bộ phận hỗ trợ (Admin, Thủ tục, Marketing, Kế toán), phân phối sản phẩm qua 9 thành viên chiến lược và gần 800 Sale đối tác F2.

2. Đơn vị đã áp dụng chiến lược gì để vượt qua giai đoạn doanh thu tụt về 0 vào tháng 8/2014? Sau chiến dịch 2.5, khi doanh số tụt dốc, ban lãnh đạo đã chuyển hướng sang khai thác phân khúc căn hộ 1 phòng ngủ tại Times City với chiến dịch "Mua nhà ngay - Nhà trao tay" và thông điệp "Dễ mua - Dễ bán - Dễ cho thuê", qua đó bán thành công 768 căn hộ trong 5 tháng.

3. Khóa luận đã thu thập dữ liệu sơ cấp bằng những phương pháp và quy mô nào? Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua 2 kênh: (1) Phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm với 5 nhóm chuyên gia (Giám đốc dự án, Giám đốc đại lý cấp 2) theo 4 khía cạnh tài chính, khách hàng, nội bộ, đào tạo; (2) Khảo sát thị trường trên diện rộng với 11.965 lượt phản hồi nhằm phục vụ dự án VinCity.

4. Ma trận GREAT được sử dụng với mục đích gì trong đề tài? Ma trận GREAT (từ McGraw Hill, 2007) được tác giả sử dụng ở bước cuối cùng để lượng hóa và chấm điểm các phương án chiến lược theo 5 tiêu chí: Lợi ích (Gain), Độ rủi ro (Risk), Chi phí (Expense), Tính khả thi (Achievement) và Thời gian (Time), giúp xác định từ 1 đến 3 chiến lược trọng tâm cần ưu tiên thực hiện.


Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Đới Thị Phương đã khái quát toàn diện cơ sở lý luận quản trị chiến lược và phân tích chi tiết thực tiễn hoạt động phân phối bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Thương mại Tân Thời Đại giai đoạn 2010–2016. Thông qua việc xử lý số liệu vĩ mô, dữ liệu nội bộ và 11.965 phiếu khảo sát thị trường, nghiên cứu đã ứng dụng thành công các công cụ PESTN, 5 áp lực cạnh tranh, Chuỗi giá trị, SWOT và Ma trận GREAT để xây dựng phương án chiến lược khả thi cho dự án VinCity. Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo hữu ích cho công tác quản trị chiến lược và mô hình tổ chức đại lý phân phối bất động sản tại Việt Nam.