CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THUC TIEN VE CONG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI CÁC BAN QUAN LÝ DỰ ÁN 1. Dự án đầu tư xây dựng 1. Khái niệm về dự án dau tư xây dựng Khái niệm dự án đầu tư xây dựng được quy định tại Khoản 15 Điều 3 trong Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014; được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17/06/2020 như sau: “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn dé tiến hành hoạt động xây dựng dé xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời gian và chỉ phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư xây dựng, dự án được thé hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”.
Trong đó, hoạt động xây dựng sẽ gồm các công việc theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 được sửa đôi, bé sung bởi Luật Xây dựng sỐ 62/2020/QH14 ngày 17/06/2020 như sau gồm: - Khảo sat xây dựng; - Thiết kế xây dựng; - Lập quy hoạch xây dựng; - Thi công xây dựng; - Lập dự án đầu tư xây dựng công trình; - Giám sát xây dựng; - Quản lý dự án; - Lựa chọn nhà thầu; - Nghiệm thu công trình xây dựng va ban giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì; - Các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình. Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng Các dự án đâu tư xây dựng thường có một sô đặc điêm sau: - Dự án đầu tư xây dựng cơ bản có tính chất cô định, noi sản xuất gắn liền với nơi tiêu thụ sản phẩm. Sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng là những tài sản cố định, có chức năng tạo ra sản phẩm và dịch vụ khác cho xã hội, thường có vốn đầu tư lớn, do nhiều người, thậm chí do nhiều cơ quan, don vi cùng tạo ra. - Dự án đầu tư xây dựng cơ bản có quy mô lớn, kết cấu phức tạp.
- Dự án đầu tư xây dựng cơ bản có thời gian sử dụng lâu dài, chất lượng của sản phẩm có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả hoạt động của các ngành khác. Phân loại các dự án đầu tư xây dựng Hiện nay, có rất nhiều dự án đầu tư xây dựng công trình khác nhau tùy theo các tiêu chí phân loại và các quy định đối với từng nhóm dự án công trình xây dựng cũng có quy trình, thủ tục, quản lý, cách thức thực hiện riêng biệt. Trong đó, về cơ bản cách phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định dựa theo quy định tại theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 03/3/2021 của Chính phủ về QLDA DTXD thì phân loại DTXD như sau: Phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trình chính của dự án - Dự án quan trọng quốc gia - Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm A - Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm B - Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm C Loại dự án đầu tư xây dựng công trình chỉ can yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng + Dự án dau tư công trình xây dựng sử dụng cho mục dich tôn giáo; «Du án đầu tư công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tao, nâng cấp có tổng mức đầu tư đưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất). Phân loại dự án đầu tư xây dựng theo loại nguồn von sử dụng «Du án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách nhà nước: DA sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh bao gồm: + DA sử dụng vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; + DA sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước; + DA sử dụng vốn đầu tư phát triển của các đơn vị hành chính sự nghiệp công.
« Dự án dau tư xây dựng von ngoài ngân sách «Du án đầu tư xây dựng sử dụng vốn khác. Các giai đoạn thực hiện của một dự án đầu tư xây dựng DAĐTXD và quá trình DTXD của bất kỳ DA nao cũng bao gồm3 giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư; Thực hiện đầu tư; Kết thúc xây dựng và đưa công trình vào khai thác sử dụng. Quá trình thực hiện DADT có thé mô tả bằng sơ đồ sau: ———— >> _—>LE->E-_>-_> Lập Báo cáo Lập Dự án đầu Thiết Đấu thầu Thi công Nghiệm đầu tư. kế thu Đối với DA quan trọng quốc gia Lập báo cáo Thiết kế kỹ thuật.
— — —“ >~¬—_——' — v W ¥ Chuan bi dau tr "Thực hiện đầu tư Kết thúc dự án đầu tư Hình 1.1: Quá trình thực hiện dự án đầu tư (Nguồn: Bùi Mạnh Hùng (2013), Lập kế hoạch và quản lý các dự án ĐTXD công trình, Nhà xuất bản xây dựng Hà Nội) 1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Tiến hành tô chức lập, thâm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nêu có/ thuộc dự án nhóm A.); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu kha thi hoặc Báo cáo kinh tế — kỹ thuật đầu tư xây dựng dé xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư. Tiến hành tiếp xúc thăm đò thị trường trong nước hoặc nước ngoài.
Tìm kiếm, phát hiện khu đất để lập phương án đầu tư. Xin giới thiệu địa điểm (hình thức Giao đất, cho thuê đất). Đề xuất dự án đầu tư bao (hình thức Giao đất, cho thuê đất). — Gồm các nội dung nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vôn đâu tư và phương án huy động vôn, địa điêm, thời hạn, tiên độ đâu tư, nhu cầu về lao động chuẩn bị cho dự án.
— Đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế — xã hội của dự án (theo quy định của Luật Dau tư và Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng I1 năm 2015). Thỏa thuận thuê địa điểm; đề xuất nhu cầu sử dụng đất (hình thức Giao đất, cho thuê đất); trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm dé thực hiện dự án đầu tư. Lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (theo 1 trong 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nha đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, dau thầu). Lập, thâm định, phê duyệt chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư (hình thức giao đất, cho thuê đất).
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với dự án của nhà đầu tư nước ngoài, DA kinh doanh có điều kiện. Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình. Gồm ba hình thức: «Bao cáo đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) nếu «Du án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi); «Bao cáo kinh tế — kỹ thuật xây dựng công trình (công trình tôn giáo; công trình có Tổng mức đầu tư < I5 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất). Lập, thâm định và phê duyệt quy hoạch chi tiét/ Quy hoạch tổng mặt băng (hình thức giao đất, cho thuê đất): „Cấp giấy phép quy hoạch (nếu khu vực đó chưa phê duyệt quy hoạch 1/2000 quy hoạch 1/500); « Cấp chứng chỉ quy hoạch (nếu đã có quy hoạch 1/500)/ hoặc Thỏa thuận Quy hoạch kiến trúc (nếu đã có quy hoạch 1/2000.)/ hoặc Thông tin quy hoạch, kiến trúc (nếu chưa có quy hoạch); + Xin bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng (nếu chưa có); + Lập quy hoạch chi tiết 1/2000 (nếu chưa có quy hoạch); «Lập quy hoạch chi tiết xây dựng Tỷ lệ 1:500 hoặc Tổng mặt bằng va phương án kiến trúc (nếu đã có quy hoạch công trình xây dựng 1/2000); «Tham định quy hoạch công trình xây dựng tỷ lệ 1/500/ Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ; «Phê duyệt quy hoạch công trình xây dựng tỷ lệ 1/500/ Chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ.
Thông báo thu hồi đất (hình thức Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư). Lay ý kiến về thiết kế cơ sở. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện(hình thức Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư/ giao dat, cho thué dat). Tham duyét thiét ké PCCC.
Chap thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở/ thẩm định, quyết định cho phép đầu tư dự án khu đô thị mới (hình thức Giao đất, cho thuê đất). Tham định; thâm tra phục vụ công tác thấm định (theo Điểm b Khoản 7 Điều 10 và Khoản 5 Điều 11 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP). Điều chỉnh Dự án đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở (nếu có). Cam kết bảo vệ môi trường/ Thâm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường.
Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dung đất (hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư/ giao đất, cho thuê đất). Công khai và thực hiện phương án đền bù giải phóng mặt bằng (hình thức đấu giá quyền sử dụng đất). Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chỉ trả tiền đền bù, nhận mặt bang; Thué don vi lap hé so dinh gia tién str dụng đất, tiền thuê đất; Thâm định hồ sơ định giá, xác định don giá tiền sử dung dat, tiền thuê đất; Phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (hình thức giao đất, cho thuê đất) 22. Hồ sơ xin giao đất/ thuê đất (hình thức giao đất, cho thuê đất).
Trích đo bản đồ địa chính đề điều chỉnh ranh giới khu đất, kiểm định bản đồ (hình thức giao đất, cho thuê đất). Phương án tông thê về bồi thường, hỗ trợ tái định cư (hình thức giao đất, cho thuê đất). Thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chủ đầu tư thực hiện khảo sát, lập dự án đầu tư (hình thức giao đất, cho thuê đất).
Giai đoạn thực hiện đầu tư 1.