Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm * Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất: - Định giá: Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường. Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác định, người ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất, có những tác động chung và các tác động mang tính cá biệt.
Ví dụ khi xem xét các yếu tố cá biệt, hay nhân tố cá biệt chính là việc nghiên cứu các đặc trưng và điều kiện riêng của bản thân thửa đất, gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại. Các yếu tố ảnh hưởng: i) Diện tích: diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả. ii) Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
iii) Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất. iv) Hình dáng mảnh đất đẹp là vuông vắn, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc,. - Định giá thửa đất: là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm. Để định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại thời điểm đó.
Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định định giá để quyết định phương thức đánh giá. Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trường hay giá của thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả các yếu tố tác động chung, riêng và cá biệt đến thửa đất. n 5 - Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ước tính về giá cả của các thửa đất đồng thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá. Tùy theo mục đích định giá mà người ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu tố tác động.
Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giá đất phải là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian. Giải quyết vấn đề này một số nước phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản. * Vai trò của định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm: Như đã phân tích, chỉ riêng việc giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để làm căn cứ tính thuế. Không những vậy một hệ thống giá đất khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yêu cầu khách quan và có tính chất và công dụng thống nhất.
Định giá hàng loạt và thiết lập bản đồ giá đất không những đáp ứng được yêu cầu quản lý trước mắt tạo ra như căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. mà chính là tạo thành hệ thống phục vụ quy nạp và tổng kết thực tiễn để tạo ra một hệ thống giá khách quan và khoa học. * Các phương pháp định giá đất: Nhìn chung, có thể phân loại các phương pháp xác định giá trị đất đai theo 2 cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận hiện đại. Theo cách tiếp cận truyền thống: Có 5 phương pháp thường áp dụng, bao gồm: n 6 - Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán); - Phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán; - Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư; - Phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán; - Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định.
Theo cách cách tiếp cận hiện đại: Đó là phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính kết hợp với cơ sở dữ liệu. Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một nhóm các phương pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal - CAMA)". Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng: - Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải; - Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS; - Kết hợp hai giải pháp. Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải: Theo nhóm thứ nhất, phương pháp định giá đất hàng loạt dựa vào CAMA.
CAMA cung cấp các kỹ thuật như xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi quy về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến số độc lập là các đặc tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các điều kiện, các tham số, hệ số tương quan, hệ số hồi quy. Những yếu tố này phụ thuộc khá nhiều vào từng địa phương, nhưng nếu đưa ra được cách xác định chuẩn thì phương pháp này sẽ là công cụ khá đắc lực trong định giá hàng loạt, đồng thời cung cấp thông tin cơ bản trong định giá cá biệt bất động sản. Bài toán Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải cũng được phân theo ra các hướng: a) Nhóm ứng dụng phương pháp hồi quy: Bản chất là xây dựng hàm hồi quy bằng mô hình thống kê theo lý thuyết Hedonic giá trị đất đai/bất động sản n 7 dựa trên ý nghĩa "thụ hưởng" (hedonic pricing). Nói một cách chung nhất, ph- ương pháp đánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng để xử lý bài toán và tìm các ước lượng.
(b) Nhóm ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố: Phân tích nhân tố tác động vào giá đất hay tác động cụ thể vào các vùng giá đất và vùng giá trị đất đai là một trong những phương pháp cơ bản. Phương pháp này có thể giải quyết theo bài toán định lượng và định tính (dùng cho phương pháp chuyên gia). Hướng giải quyết định lượng là phương pháp mô hình hóa theo (1) thông qua việc tìm hệ phương trình tác động nhân tố. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS Theo nhóm thứ hai: Đây là phương pháp đinh giá đất hàng loạt dựa trên hỗ trợ của GIS kết hợp với cơ sở dữ liệu như CSDL địa chính.
Dựa vào sự phát triển và quá trình hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, hầu hết các nước phát triển đã kết hợp việc xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS để xử lý bài toán giá đất. Bản chất là sử dụng khả năng mạnh của CSDL địa chính phát triển theo hướng đa chức năng kết hợp với khả năng của GIS nhằm giải quyết các mục tiêu chung cho công tác quản lý đất đai trong đó có công tác định [14]. Kết hợp hai giải pháp Kết hợp hai hướng trên trong một bài toán tổng thể. Đây là xu hướng chung của lý thuyết định giá hiện đại.
* Phương pháp định giá đất Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Nhìn chung có 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể được hướng dẫn thi hành: n 8 - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tượng tự (về loại đất , diện tích đất, thửa đất, hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tượng tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với các loại đất cần định giá. - Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định được khoản thu nhập mang lại từ đất. - Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp này được áp dụng để xá định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.