BỘ GIÁO DỤC-ĐÀO TẠO BỘ CÔNG THƢƠNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP.HCM KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG ****** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN RỦI RO HỆ THỐNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN ĐƢỢC NIÊM YẾT TRÊN SÀN GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Người hướng dẫn: NCS. ĐOÀN THỊ THU TRANG Người thực hiện: NGUYỄN THỊ NHÃ PHƢƠNG NGUYỄN PHẠM HỒNG NGUYÊN HOÀNG ĐOÀN TRÀ MY Lớp : DHTD14TT Khoá : 2018-2022 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC-ĐÀO TẠO BỘ CÔNG THƢƠNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP.HCM KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG ****** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN RỦI RO HỆ THỐNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN ĐƢỢC NIÊM YẾT TRÊN SÀN GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Người hướng dẫn: NCS. ĐOÀN THỊ THU TRANG Người thực hiện: NGUYỄN THỊ NHÃ PHƢƠNG NGUYỄN PHẠM HỒNG NGUYÊN HOÀNG ĐOÀN TRÀ MY Lớp : DHTD14TT Khoá : 2018 - 2022 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CẢM ƠN Điều đầu tiên nhóm chúng em xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến tất cả các thầy cô giảng viên khoa Tài chính - Ngân hàng Trƣờng Đại học Công Nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh đã nhiệt tình giảng dạy và truyền đạt cho nhóm nói riêng và toàn bộ các bạn sinh viên lớp DHTD14TT nói chung những kiến thức vô cùng quý báu và các kỹ năng mềm khác. Thứ hai, nhóm xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô Đoàn Thị Thu Trang, là ngƣời đã hƣớng dẫn tận tình, chỉ bảo trong suốt quá trình làm khóa luận này, giúp cho các thành viên trong nhóm hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Cuối cùng, nhóm xin dành lời cảm ơn chân thành nhất đến các bạn bè cùng lớp đã ủng hộ cả nhóm trong suốt thời gian học tập trên giảng đƣờng đại học. Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2022 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT. xi DANH MỤC BẢNG. xii DANH MỤC HÌNH.
xiii CHƢƠNG 1 : GIỚI THIỆU VỀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU .1 Lý do chọn đề tài: .2 Mục tiêu nghiên cứu: .1 Mục tiêu tổng quát:.2 Mục tiêu cụ thể: .3 Câu hỏi nghiên cứu: .4 Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu: .1 Đối tƣợng nghiên cứu:.2 Phạm vi nghiên cứu: .5 Phƣơng pháp nghiên cứu .6 Ý nghĩa nghiên cứu: .1 Ý nghĩa khoa học:.2 Ý nghĩa thực tiễn: .7 Cấu trúc nghiên cứu. 4 Kết luận chƣơng 1 .5 CHƢƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT .1 Rủi ro hệ thống của doanh nghiệp bất động sản .1 Rủi ro hệ thống là gì? .2 Rủi ro hệ thống của doanh nghiệp bất động sản .2 Các nghiên cứu trong và ngoài nƣớc về rủi ro hệ thống và các yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống của doanh nghiệp bất động sản .1 Các nghiên cứu trong nƣớc: .2 Các nghiên cứu ngoài nƣớc: .3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống của doanh nghiệp bất động sản .1 Khả năng thanh toán: .2 Khả năng sinh lời: .3 Qui mô doanh nghiệp: .4 Đòn bẩy tài chính: .5 Hiệu quả hoạt động.6 Tốc độ tăng trƣởng của doanh nghiệp .7 Tốc độ tăng trƣởng kinh tế .24 Kết luận chƣơng 2 .27 CHƢƠNG 3 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .1 Phƣơng pháp tiếp cận .2 Giả thuyết nghiên cứu.3 Mô hình nghiên cứu .4 Phƣơng pháp phân tích .1 Thống kê mô tả .2 Phân tích hệ số tƣơng quan .3 Phân tích kết quả hồi quy .31 Kết luận chƣơng 3 .35 CHƢƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .1 Rủi ro hệ thống của các doanh nghiệp bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2015 – 2020 .2 Kết quả thống kê mô tả .3 Kết quả phân tích hệ số tƣơng quan.4 Kết quả hồi quy .5 Kiểm định mô hình .1 Kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến .2 Kiểm định hiện tƣợng phƣơng sai thay đổi .3 Kiểm định tự tƣơng quan.4 Kết quả khắc phục khuyết tật mô hình nghiên cứu: .5 Thảo luận kết quả .46 Kết luận chƣơng 4 .55 CHƢƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ. 58 Kết luận chƣơng 5. 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO .64 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết/ ký hiệu viết tắt Cụm từ đầy đủ 1 BETA Hệ số rủi ro hệ thống của doanh nghiệp 2 BĐS Bất động sản 3 CTCP Công ty Cổ phần 4 ctg Cộng sự 5 DN doanh nghiệp 6 FEM Mô hình ảnh hƣởng cố định 7 GDP Tổng sản phẩm quốc nội 8 GLS Phƣơng pháp ƣớc lƣợng tác động ngẫu nhiên 9 GROWTH Tốc độ tăng trƣởng doanh nghiệp 10 HOSE Sàn giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh 11 LEV Đòn bẩy tài chính 12 LIQ Tính thanh khoản của doanh nghiệp 13 OE Hiệu quả hoạt động 14 OLS Phƣơng pháp là ƣớc lƣợng bình phƣơng nhỏ nhất 15 RATE Lãi suất cho vay 16 REM Mô hình ảnh hƣởng ngẫu nhiên 17 ROA Khả năng sinh lời 18 SIZE Quy mô doanh nghiệp 19 STT Số thứ tự 20 TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh 21 VIF Hệ số phóng đại phƣơng sai 22 & Và xi DANH MỤC BẢNG STT Số bảng Tên Hình Trang 1 Bảng 2.1 Tổng hợp các nghiên cứu trƣớc liên quan 25-26 đến đề tài nghiên cứu 3 Bảng 3.1 Mô tả đo lƣờng các biến trong đề tài nghiên 29 cứu 4 Bảng 4.1 Hệ số Beta của các doanh nghiệp bất động 37-38 sản niêm yết trên sàn HOSE trong giai đoạn 2015-2020 5 Bảng 4.2 ROA trung bình của các doanh nghiệp bất 38 động sản TPHCM và một số chỉ tiêu kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong giai đoạn 2015-2020 6 Bảng 4.3 Thống kê mô tả các biến trong mô hình 38-39 nghiên cứu giai đoạn 2015-2020 7 Bảng 4.4 Kết quả hệ số tƣơng quan giữa các biến 41 trong mô hình nghiên cứu 8 Bảng 4.5 Kết quả hồi quy OLS, FEM, REM về các 42 yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống doanh nghiệp bất động sản trên sàn HOSE giai đoạn 2015-2020 9 Bảng 4.6 Kết quả kiểm định các giả thuyết hồi quy 43 của mô hình nghiên cứu 10 Bảng 4.7 Kết quả khắc phục khuyết tật mô hình theo 44-45 GLS 11 Bảng 5.1 Tóm tắt kết quả kiểm định các giả thuyết 57-58 nghiên cứu xii DANH MỤC HÌNH STT Số Hình Tên Hình Trang 1 Hình 4.1 Hệ số Beta trung bình tại các doanh nghiệp 47 BĐS TP.HCM giai đoạn 2015-2020 2 Hình 4.2 Hệ số đòn bẩy tài chính trung bình tại các 48 doanh nghiệp trên sàn HOSE trong giai đoạn 2015-2020 3 Hình 4.3 Hệ số hiệu quả hoạt động trung bình tại các 49 doanh nghiệp trên sàn HOSE trong giai đoạn 2015-2020 4 Hình 4.4 Quy mô doanh nghiệp trung bình tại các 51 doanh nghiệp trên sàn HOSE trong giai đoạn 2015-2020 5 Hình 4.5 Tốc độ tăng trƣởng kinh tế của Việt Nam 52 giai đoạn 2015-2020 6 Hình 4.6 Lãi suất cho vay của Việt Nam trong giai 54 đoạn 2015-2020 xiii NỘI DUNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Lý do chọn đề tài Thị trƣờng bất động sản là một ngành kinh doanh đặc biệt và là một trong những lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng vì lƣợng tài sản tham gia rất lớn.
Thị trƣờng bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, phạm vi, số lƣợng và chất lƣợng, là động lực thúc đẩy hoạt động đầu tƣ kinh doanh của các công ty bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận của hoạt động này cao nhƣng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro hệ thống, chủ yếu từ nguyên nhân bên ngoài. Nền kinh tế thị trƣờng Việt Nam hiện nay đang phát triển theo định hƣớng của đảng và đất nƣớc, nhƣng cùng với sự đi lên của đất nƣớc, nền kinh tế luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lƣờng. Trong khi đó, thị trƣờng bất động sản TP.HCM, gần 10 năm sau đợt bùng nổ giá 2007-2008, đánh dấu sự khởi đầu hồi phục của nền kinh tế bất động sản sau giai đoạn ―xì bong bóng‖ từ 2009-2013.
Và sự chiếm lĩnh thị trƣờng của phân khúc căn hộ cao cấp ngày càng cao. Cũng nhƣ thời gian gần đây giai đoạn 2018-2021 là khoảng thời gian thị trƣờng bất động sản TP.HCM chứng kiến sự sụt giảm mạnh của các dự án nhà ở. Giai đoạn này thị trƣờng gặp khó khăn do quy mô thị trƣờng bất động sản bị sụt giảm, thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Từ năm 2018, đà giảm tốc của thị trƣờng bất động sản dần lộ diện với sự sụt giảm nguồn cung kéo dài sang năm 2019-2020, tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại và thấp dần.
Sự giảm tốc này do các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho các dự án địa ốc bị kéo dài. Song song đó, Covid-19 diễn biến phức tạp nhƣ một cú đánh bồi, càng khiến cho thị trƣờng bất động sản diễn biến chậm chạp và thận trọng hơn trƣớc. Thị trƣờng bất động sản TP.HCM đã có biểu hiện lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc thị trƣờng và thừa nguồn cung trong phân khúc căn hộ bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng. Đáng chú ý, thị trƣờng vẫn thiếu trầm trọng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thƣơng mại giá thấp và nhà ở xã hội.
Bên cạnh sự sụt giảm về quy mô thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản hiện nay vẫn chƣa thực 1 sự phát triển bền vững, còn tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định. Xuất phát từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu, đánh giá đúng thực trạng và tìm ra các giải pháp phù hợp, khả thi nhằm tăng cƣờng, hoàn thiện, nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trên sàn chứng khoán Việt Nam là hết sức cần thiết. Do vậy, nhóm đã quyết định chọn đề tài ―Các yếu tố tác động đến rủi ro hệ thống của các doanh nghiệp ngành Bất động sản được niêm yết trên sàn Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài khóa luận tốt nghiệp.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro hệ thống của doanh nghiệp bất động sản đƣợc niêm yết trên sàn giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh và đƣa ra kiến nghị nhằm hạn chế rủi ro hệ thống tại các doanh nghiệp bất động sản đƣợc niêm yết trên sàn giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh.2 Mục tiêu cụ thể - Đo lƣờng rủi ro hệ thống của doanh nghiệp bất động sản đƣợc niêm yết trên sàn giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh.