Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Căn Hộ Chung Cư Tại Thành Phố Hồ Chí Minh

Thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM đang trải qua nhiều biến động. 97 trang · Trường Đại Học Công Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh · 2021.

• Tác giả: Nguyễn Hoàng Phúc
• Người hướng dẫn: ThS. Đỗ Thị Thanh Huyền
• Trường học: Trường Đại Học Công Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Căn Hộ Chung Cư Tại Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• TÓM TẮT KHÓA LUẬN
• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• PHIẾU XÁC NHẬN CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
• BIÊN BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.4. Đối tượng nghiên cứu
• 1.5. Phạm vi nghiên cứu
• 1.6. Phương pháp nghiên cứu
• 1.7. Ý nghĩa nghiên cứu
• 1.8. Bố cục đề tài
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
• 2.1. Khái niệm ý định mua
• 2.1.1. Khái niệm về hành vi người tiêu dùng
• 2.2. Các khái niệm liên quan căn hộ chung cư
• 2.2.1. Căn hộ chung cư là gì?
• 2.2.2. Phân loại căn hộ chung cư
• 2.2.3. Đặc điểm của căn hộ chung cư trung cấp
• 2.2.4. Ý nghĩa khi mua căn hộ chung cư
• 2.3. Các lý thuyết liên quan đến đề tài
• 2.3.1. Mô hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of Reasoned Action)
• 2.3.2. Mô hình thuyết hành vi có hoạch định TPB (Theory of Planned Behavior)
• 2.4. Các nghiên cứu liên quan
• 2.4.1. Nghiên cứu trong nước
• 2.4.1.1. Nghiên cứu của Phạm Thị Vân Trinh và Nguyễn Minh Hà (2012)
• 2.4.1.2. Nghiên cứu của Nguyễn Hoàng An (2017)
• 2.4.1.3. Nghiên cứu của Nguyễn Thị Ngọc Vương (2015)
• 2.4.1.4. Nghiên cứu của Trần Xuân Lượng và cộng sự (2020)
• 2.4.2. Nghiên cứu nước ngoài
• 2.4.2.1. Nghiên cứu của Dr. Mostafa Kamal và Shah Alam Kabir Pramanik (2015)
• 2.4.2.2. Nghiên cứu của Itok Noviyanto và Har Adi Basri (2019)
• 2.5. Tổng hợp các nhân tố đã được sử dụng trong các nghiên cứu liên quan
• 2.6. Giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu
• 2.6.1. Lựa chọn các nhân tố độc lập trong mô hình nghiên cứu
• 2.6.2. Mô hình nghiên cứu
• 2.6.2.1. Mối quan hệ giữa nhân tố khả năng tài chính của khách hàng với ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM
• 2.6.2.2. Mối quan hệ giữa nhân tố vị trí với ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM
• 2.6.2.3. Mối quan hệ giữa nhân tố hoạt động tiếp thị với ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM
• 2.6.2.4. Mối quan hệ giữa nhân tố môi trường sống xung quanh căn hộ với ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM
• 2.6.2.5. Mối quan hệ giữa nhân tố chất lượng căn hộ với ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM
• 2.6.2.6. Mối quan hệ giữa nhân tố chuẩn chủ quan với ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM
• 2.6.3. Mô hình nghiên cứu đề xuất
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Mô hình nghiên cứu và giả thuyết
• 3.3. Phương pháp nghiên cứu
• 3.3.1. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp
• 3.3.2. Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp
• 3.4. Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát
• 3.4.1. Phần câu hỏi thông tin chung
• 3.4.2. Phần nội dung khảo sát chính
• 3.5. Tổng thể nghiên cứu và kích thước mẫu khảo sát
• 3.5.1. Tổng thể nghiên cứu
• 3.5.2. Kích thước mẫu khảo sát
• 3.6. Phương pháp phân tích dữ liệu
• 3.6.1. Kiểm tra hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha
• 3.6.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA
• 3.6.3. Phân tích hồi quy bội
• 4. CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU
• 4.1. Thông tin thứ cấp
• 4.1.1. Giới thiệu về thị trường căn hộ chung cư
• 4.1.2. Giá bán căn hộ chung cư có xu hướng tăng
• 4.2. Phân tích thông tin sơ cấp
• 4.2.1. Mô tả đối tượng khảo sát
• 4.2.2. Thống kê mô tả nội dung khảo sát chính
• 4.2.2.1. Khả năng tài chính của khách hàng
• 4.2.2.2. Hoạt động tiếp thị
• 4.2.2.3. Môi trường sống xung quanh căn hộ
• 4.2.2.4. Chất lượng căn hộ
• 4.2.2.5. Chuẩn chủ quan
• 4.2.2.6. Ý định mua căn hộ chung cư
• 4.3. Kiểm định thang đo
• 4.3.1. Kiểm định thang đo sơ bộ
• 4.3.1.1. Kiểm định Cronbach’s Alpha sơ bộ
• 4.3.1.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA sơ bộ
• 4.3.2. Kiểm định chính thức thang đo
• 4.3.2.1. Kiểm định hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha
• 4.3.2.2. Kiểm định nhân tố khám phá EFA chính thức
• 4.4. Phân tích tương quan Pearson
• 4.5. Phân tích hồi quy
• 4.5.1. Kiểm định giả thuyết nghiên cứu
• 4.5.2. Ý nghĩa hệ số hồi quy
• 4.6. Kết luận của người nghiên cứu
• 5. CHƯƠNG 5: HÀM Ý QUẢN TRỊ VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP
• 5.1. Kết luận về ý kiến của khách hàng đối với các nhân tố trong mô hình nghiên cứu
• 5.1.1. Nhân tố “Khả năng tài chính của khách hàng” được khách hàng đánh giá khá cao
• 5.1.2. Nhân tố “Vị trí” được khách hàng đánh giá khá cao
• 5.1.3. Nhân tố “Hoạt động tiếp thị” được khách hàng đánh giá khá cao
• 5.1.4. Nhân tố “Môi trường sống xung quanh căn hộ” được khách hàng đánh giá khá cao
• 5.1.5. Nhân tố “Chất lượng căn hộ” được khách hàng đánh giá khá cao
• 5.1.6. Nhân tố “Chuẩn chủ quan” được khách hàng đánh giá khá cao
• 5.2. Kết luận về sự tác động các yếu tố của căn hộ đến ý định mua
• 5.3. Hàm ý quản trị và kiến nghị giải pháp
• 5.3.1. Hàm ý quản trị và giải pháp thông qua “Khả năng tài chính của khách hàng”
• 5.3.2. Hàm ý quản trị và giải pháp thông qua “Hoạt động tiếp thị”
• 5.3.3. Hàm ý quản trị và giải pháp thông qua “Chuẩn chủ quan”
• 5.3.4. Hàm ý quản trị và giải pháp thông qua “Vị trí”
• 5.3.5. Hàm ý quản trị và giải pháp thông qua “Môi trường sống xung quanh căn hộ”
• 5.3.6. Hàm ý quản trị và giải pháp thông qua “Chất lượng căn hộ”
• 5.4. Hạn chế của nghiên cứu
• 5.5. Hướng nghiên cứu tiếp theo
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP

Thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM đang trải qua nhiều biến động. Nhiều yếu tố tác động đến quyết định mua của người tiêu dùng. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp các nhà đầu tư và khách hàng có cái nhìn tổng quan hơn về thị trường. Nghiên cứu này sẽ phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư.

1.1. Khái niệm về ý định mua căn hộ chung cư

Ý định mua căn hộ chung cư được định nghĩa là sự sẵn sàng của người tiêu dùng trong việc quyết định mua sản phẩm này. Theo Kotler, ý định mua thường được hình thành sau khi người tiêu dùng đánh giá các lựa chọn khác nhau.

1.2. Tình hình thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM

Thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm gần đây. Giá căn hộ chung cư có xu hướng tăng từ 20-40% trong bối cảnh dịch bệnh, cho thấy sự quan tâm của người tiêu dùng đối với loại hình này.

II. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư

Có nhiều yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM. Các yếu tố này bao gồm khả năng tài chính, vị trí, chất lượng xây dựng và môi trường sống. Việc phân tích các yếu tố này sẽ giúp các nhà đầu tư hiểu rõ hơn về nhu cầu của khách hàng.

2.1. Khả năng tài chính của khách hàng

Khả năng tài chính là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ. Người tiêu dùng thường xem xét khả năng chi trả của mình trước khi đưa ra quyết định.

2.2. Vị trí căn hộ chung cư

Vị trí của căn hộ ảnh hưởng lớn đến giá trị và sự hấp dẫn của nó. Các khu vực gần trung tâm thường có giá cao hơn và được ưa chuộng hơn.

2.3. Chất lượng xây dựng và tiện ích

Chất lượng xây dựng và các tiện ích đi kèm cũng là yếu tố quan trọng. Khách hàng thường tìm kiếm những căn hộ có chất lượng tốt và đầy đủ tiện nghi.

III. Thách thức trong việc quyết định mua căn hộ chung cư

Mặc dù có nhiều yếu tố tích cực, nhưng người tiêu dùng cũng phải đối mặt với nhiều thách thức khi quyết định mua căn hộ chung cư. Những thách thức này có thể đến từ sự biến động của thị trường, chính sách vay mua nhà, và sự cạnh tranh giữa các dự án.

3.1. Biến động giá cả trên thị trường

Giá căn hộ chung cư có thể thay đổi nhanh chóng, gây khó khăn cho người tiêu dùng trong việc đưa ra quyết định. Sự biến động này có thể do nhiều yếu tố như tình hình kinh tế và chính sách của nhà nước.

3.2. Chính sách vay mua nhà

Chính sách vay mua nhà có thể ảnh hưởng đến khả năng tài chính của người tiêu dùng. Những thay đổi trong lãi suất hoặc điều kiện vay có thể làm giảm khả năng mua nhà của họ.

IV. Phương pháp nghiên cứu và phân tích dữ liệu

Nghiên cứu này sử dụng phương pháp định lượng để khảo sát ý định mua căn hộ chung cư. Dữ liệu được thu thập từ 220 khách hàng tại TP.HCM. Phân tích dữ liệu sẽ giúp xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua.

4.1. Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát

Bảng câu hỏi khảo sát được thiết kế để thu thập thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ. Các câu hỏi được xây dựng dựa trên lý thuyết và thực tiễn.

4.2. Phân tích dữ liệu bằng SPSS

Dữ liệu thu thập được sẽ được phân tích bằng phần mềm SPSS để kiểm định độ tin cậy và phân tích nhân tố. Kết quả sẽ giúp xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua.

V. Kết luận và hàm ý quản trị cho các nhà đầu tư

Kết quả nghiên cứu cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại TP.HCM. Các nhà đầu tư cần chú ý đến những yếu tố này để tối ưu hóa chiến lược tiếp thị và phát triển sản phẩm.

5.1. Đề xuất giải pháp cho các nhà đầu tư

Các nhà đầu tư nên tập trung vào việc cải thiện chất lượng xây dựng và tiện ích để thu hút khách hàng. Đồng thời, cần có các chính sách hỗ trợ tài chính hợp lý.

5.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo

Nghiên cứu có thể mở rộng để xem xét thêm các yếu tố khác như tâm lý người tiêu dùng và xu hướng thị trường trong tương lai.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2020–2021 ghi nhận nhiều biến động phức tạp dưới tác động của đại dịch Covid-19 và sự thay đổi của các chính sách quản lý quy hoạch đô thị. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (2019), tỷ lệ dân cư đô thị sinh sống tại các khu nhà chung cư đã gia tăng gấp 1,5 lần trong giai đoạn 10 năm (2009–2019). Dù các đợt giãn cách xã hội làm gián đoạn các hoạt động mở bán và giao dịch trực tiếp, giá bán căn hộ chung cư tại các đô thị lớn vẫn duy trì xu hướng tăng từ 3% đến 5%, cá biệt có một số dự án tại khu vực phía Đông Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng từ 15% đến 20%, đạt xấp xỉ 52 triệu đồng/m² đối với phân khúc hạng A vào cuối năm 2020 (Tạp chí Tài chính, 2020). Theo khảo sát của kênh Batdongsan.vn năm 2020, loại hình căn hộ chung cư dẫn đầu mức độ quan tâm của người tìm kiếm với tỷ lệ 29%, vượt qua đất thổ cư (23%) và nhà riêng (21%).

Tuy nhiên, nguồn cung dự án mới trên thị trường có xu hướng suy giảm rõ rệt. Báo cáo của CBRE Việt Nam (Quý 4/2020) chỉ ra rằng nguồn cung chào bán năm 2020 giảm 35% so với năm 2019, toàn thị trường Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 21 dự án với 17.272 căn hộ được chào bán (so với 36 dự án và trên 26.000 căn hộ trong năm 2019). Tình trạng này bắt nguồn từ sự kéo dài trong quy trình thẩm định, cấp phép pháp lý dự án và các trở ngại kinh tế trong giai đoạn dịch bệnh. Bên cạnh đó, việc khách hàng tiếp cận thị trường căn hộ chung cư trung cấp (mức giá dao động từ 1,5 đến 3 tỷ đồng/căn) thường chịu sự chi phối bởi nhiều yếu tố đa chiều từ năng lực tài chính, vị trí địa lý, môi trường cư trú cho đến các rào cản thông tin và áp lực xã hội.

Nhằm cung cấp cơ sở thực chứng giúp các chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thấu hiểu hành vi khách hàng và xây dựng giải pháp gia tăng doanh số, tác giả Nguyễn Hoàng Phúc đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Quản trị Kinh doanh tại Trường Đại học Công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh với đề tài: "Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Căn Hộ Chung Cư Tại Thành Phố Hồ Chí Minh".

Mục tiêu nghiên cứu:

• Mục tiêu tổng quát: Đưa ra các hàm ý quản trị và giải pháp giúp các công ty bất động sản gia tăng ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh.
• Mục tiêu cụ thể:
  1. Xác định các yếu tố có ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư của người dân tại Thành phố Hồ Chí Minh.
  2. Đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư của người dân tại Thành phố Hồ Chí Minh.
  3. Đề xuất các hàm ý quản trị nhằm giúp các công ty bất động sản gia tăng ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Nhiệm vụ và câu hỏi nghiên cứu:

• Câu hỏi 1: Những yếu tố nào ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư của người dân tại Thành phố Hồ Chí Minh?
• Câu hỏi 2: Mỗi yếu tố có ảnh hưởng như thế nào đến ý định mua căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh?
• Câu hỏi 3: Các hàm ý quản trị và kiến nghị giải pháp nào giúp các công ty bất động sản gia tăng ý định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh.
• Đối tượng khảo sát: Những người dân từ 18 tuổi trở lên, có thu nhập và đang sinh sống trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, chưa sở hữu căn hộ nhưng có ý định mua căn hộ chung cư trung cấp trong tương lai.
• Phạm vi không gian: Địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ các báo cáo và nghiên cứu giai đoạn 2012–2020; dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực tế từ ngày 20/04/2021 đến ngày 04/05/2021.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết hành vi người tiêu dùng và các mô hình tâm lý xã hội học kinh điển, kết hợp với các quy định pháp lý và phân loại thị trường bất động sản tại Việt Nam:

• Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA): Được phát triển bởi Fishbein & Ajzen (1975), khẳng định ý định hành vi (Behavioral Intention) là tiền đề trực tiếp dẫn đến hành vi thực tế, chịu sự chi phối bởi thái độ cá nhân (Attitude) và chuẩn mực chủ quan (Subjective Norm).
• Thuyết hành vi có hoạch định (Theory of Planned Behavior - TPB): Được Ajzen (1991) mở rộng từ TRA bằng cách bổ sung thêm biến nhận thức kiểm soát hành vi (Perceived Behavioral Control), phản ánh mức độ thuận lợi hoặc khó khăn mà cá nhân cảm nhận khi thực hiện hành vi.
• Lý thuyết về hành vi mua của Philip Kotler: Các luận điểm của Kotler & cộng sự (2001, 2005, 2006, 2014) về quá trình đánh giá thương hiệu, mô hình tiếp thị 4P, nhóm tham khảo (gia đình, bạn bè, đồng nghiệp) và thuộc tính chất lượng sản phẩm.
• Cơ sở pháp lý và phân loại sản phẩm: Khái niệm nhà chung cư theo Điều 70 Luật Nhà ở năm 2015; tiêu chí phân hạng căn hộ chung cư theo INFOX Việt Nam (2018), trong đó phân khúc trung cấp có mức giá từ 1,5 tỷ đến 3 tỷ đồng/căn, chiếm tỷ trọng giao dịch sôi động nhất trên thị trường.

Tác giả đã tổng hợp 17 nhân tố từ 6 công trình nghiên cứu tiêu biểu trong và ngoài nước (Phạm Thị Vân Trinh & Nguyễn Minh Hà, 2012; Nguyễn Hoàng An, 2017; Nguyễn Thị Ngọc Vương, 2015; Trần Xuân Lượng & ctg, 2020; Kamal & Pramanik, 2015; Noviyanto & Basri, 2019) để xây dựng mô hình nghiên cứu đề xuất gồm 6 nhân tố độc lập:

STT	Biến độc lập	Mã hóa	Số biến quan sát	Nghiên cứu tham chiếu chính
1	Khả năng tài chính của khách hàng	TC	3	Nguyễn Hoàng An (2017), Nguyễn Thị Ngọc Vương (2015)
2	Vị trí	VT	4	Nguyễn Hoàng An (2017), Nguyễn Thị Ngọc Vương (2015)
3	Hoạt động tiếp thị	TT	3	Nguyễn Hoàng An (2017)
4	Môi trường sống xung quanh căn hộ	MT	3	Nguyễn Hoàng An (2017), Nguyễn Thị Ngọc Vương (2015)
5	Chất lượng căn hộ	CL	5	Kamal & Pramanik (2015), Noviyanto & Basri (2019)
6	Chuẩn chủ quan	CQ	3	Phạm Thị Vân Trinh & Nguyễn Minh Hà (2012), Trần Xuân Lượng & ctg (2020)
Biến phụ thuộc	Ý định mua căn hộ chung cư	YD	3	Nguyễn Hoàng An (2017), Nguyễn Thị Ngọc Vương (2015)

Phương pháp nghiên cứu:

• Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Tổng hợp tài liệu học thuật từ Google Scholar, sách chuyên ngành, báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam, Tạp chí Tài chính, Tạp chí Công Thương và báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh.
• Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp: Kết hợp khảo sát trực tiếp tại các địa điểm công cộng (quán cà phê, công viên, cửa hàng tiện lợi) và phát phiếu khảo sát trực tuyến qua Google Forms. Thang đo Likert 5 mức độ được áp dụng (1: Hoàn toàn không đồng ý đến 5: Hoàn toàn đồng ý).
• Quy mô mẫu: Theo nguyên tắc phân tích EFA của Hair & cộng sự (1998), kích thước mẫu tối thiểu gấp 5 lần số biến quan sát ($24 \times 5 = 120$ mẫu). Khảo sát sơ bộ thực hiện trên 50 mẫu; khảo sát chính thức phát ra 230 phiếu, sau khi loại bỏ 10 phiếu không hợp lệ, thu được 220 mẫu đạt chuẩn để đưa vào phân tích định lượng.
• Công cụ và kỹ thuật xử lý dữ liệu: Sử dụng phần mềm SPSS 20.0 để thực hiện:
  1. Kiểm định độ tin cậy thang đo qua hệ số Cronbach's Alpha (yêu cầu $\ge 0.6$, tương quan biến - tổng $\ge 0.3$).
  2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) với hệ số KMO ($0.5 \le \text{KMO} \le 1.0$), kiểm định Bartlett (Sig. $< 0.05$), tổng phương sai trích ($> 50%$), Eigenvalue $> 1.0$ và hệ số tải Factor Loading $> 0.5$.
  3. Phân tích hệ số tương quan Pearson.
  4. Phân tích hồi quy tuyến tính bội, đánh giá hệ số $R^2$ hiệu chỉnh, kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến qua hệ số phóng đại phương sai (VIF $< 2.0$) và kiểm định tự tương quan phần dư bằng chỉ số Durbin-Watson.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan về đề tài

Chương 1 thiết lập nền tảng tổng quan cho công trình nghiên cứu:

• Trình bày bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong bối cảnh thu hút vốn đầu tư FDI năm 2020 đạt 29 tỷ USD (trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm 3,8 tỷ USD, tương đương 14,8%).
• Nêu rõ tính cấp thiết của đề tài khi giá căn hộ liên tục tăng bất chấp dịch bệnh và nguồn cung suy giảm, dẫn đến việc người mua cần có định hướng thông tin rõ ràng và doanh nghiệp cần hiểu đúng tâm lý tiêu dùng.
• Xác định mục tiêu tổng quát, 3 mục tiêu cụ thể, 3 câu hỏi nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phạm vi không gian - thời gian, phương pháp luận nghiên cứu và bố cục 5 chương của khóa luận.

Chương 2: Cơ sở lý luận

Chương 2 hoàn thiện hệ thống cơ sở lý thuyết và xây dựng khung giả thuyết:

• Hệ thống hóa các khái niệm: Ý định mua (dựa trên định nghĩa của Philip Kotler và Icek Ajzen), Hành vi người tiêu dùng (theo Belch & Belch, Bennett, Schiffman), Định nghĩa nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2015 và phân hạng căn hộ (giá rẻ dưới 1,5 tỷ, trung cấp 1,5–3 tỷ, cao cấp trên 4 tỷ đồng).
• Phân tích sâu 2 mô hình lý thuyết nền tảng: Mô hình thuyết hành động hợp lý (TRA) và Mô hình thuyết hành vi có hoạch định (TPB).
• Lược khảo chi tiết 4 nghiên cứu trong nước và 2 nghiên cứu nước ngoài, tổng hợp bảng đối chiếu 17 nhân tố.
• Biện luận loại bỏ biến thẩm mỹ (gộp vào chất lượng căn hộ), chuẩn hóa tên gọi các biến để người trả lời dễ tiếp cận, bổ sung biến chất lượng căn hộ và chuẩn chủ quan.
• Thiết lập 6 giả thuyết nghiên cứu từ H1 đến H6:
  • H1: Khả năng tài chính của khách hàng có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM.
  • H2: Vị trí có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM.
  • H3: Hoạt động tiếp thị có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM.
  • H4: Môi trường sống xung quanh căn hộ ảnh hưởng tích cực đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM.
  • H5: Chất lượng căn hộ ảnh hưởng tích cực đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM.
  • H6: Chuẩn chủ quan ảnh hưởng tích cực đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 trình bày chi tiết quy trình triển khai nghiên cứu thực nghiệm gồm 8 bước logic:

• Quy trình 8 bước: (1) Xác định vấn đề nghiên cứu; (2) Xác định mục tiêu nghiên cứu; (3) Tổng kết lý thuyết; (4) Đề xuất mô hình nghiên cứu; (5) Xây dựng bảng câu hỏi và khảo sát sơ bộ ($n=50$); (6) Hoàn thiện bảng câu hỏi và khảo sát chính thức ($n=220$); (7) Xử lý và phân tích số liệu trên SPSS 20.0; (8) Kết luận và đề xuất hàm ý quản trị.
• Mã hóa toàn bộ hệ thống thang đo gồm 24 biến quan sát cụ thể:
  • Thang đo Khả năng tài chính (TC1–TC3): Thu nhập trang trải, lãi suất trả góp phù hợp, khả năng chi trả lãi ngân hàng.
  • Thang đo Vị trí (VT1–VT4): Tiện ích công cộng, di chuyển trung tâm, giao thông thuận lợi, gần nơi làm việc.
  • Thang đo Hoạt động tiếp thị (TT1–TT3): Chương trình quảng cáo hấp dẫn, danh tiếng chủ đầu tư, niềm tin từ hoạt động tiếp thị.
  • Thang đo Môi trường sống xung quanh (MT1–MT3): Cảnh quan cây xanh, sự gắn kết dân cư, nếp sống văn minh.
  • Thang đo Chất lượng căn hộ (CL1–CL5): Thiết kế nội thất sang trọng, an toàn điện, vật liệu chất lượng cao, hệ thống thông gió, bố trí không gian chức năng.
  • Thang đo Chuẩn chủ quan (CQ1–CQ3): Lời khuyên người thân, gợi ý người quen, xu thế mua chung cư hiện nay.
  • Thang đo Ý định mua (YD1–YD3): Ý định mua tương lai, chủ động tìm kiếm thông tin, nỗ lực mua căn hộ.
• Quy định chi tiết các tiêu chuẩn thống kê kiểm định: giá trị hệ số Cronbach's Alpha, hệ số tải EFA, điều kiện phân tích tương quan và các chỉ số thống kê trong mô hình hồi quy bội.

Chương 4: Phân tích dữ liệu

Chương 4 thể hiện kết quả phân tích số liệu thứ cấp và dữ liệu khảo sát thực tế:

• Phân tích dữ liệu thứ cấp: Báo cáo thực trạng quản lý nhà chung cư của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận 474 chung cư cũ (574 lô) xây dựng trước năm 1975, trong đó 69,2% còn khả năng chịu lực bình thường, 24,3% bị hư hỏng cục bộ. Đối với các chung cư xây dựng sau năm 2005, chất lượng xây dựng và thẩm mỹ kiến trúc được nâng cao nhưng công tác bảo trì, cập nhật quy chuẩn pháp lý mới tại một số dự án vẫn còn tồn tại hạn chế. Báo cáo CBRE Quý 4/2020 phản ánh sự sụt giảm nguồn cung dự án mới do vướng mắc pháp lý và dịch bệnh.
• Phân tích dữ liệu sơ cấp: Thống kê mô tả đặc điểm nhân khẩu học và giá trị trung bình của các biến quan sát.
• Kiểm định độ tin cậy và giá trị thang đo: Tiến hành kiểm định Cronbach's Alpha sơ bộ và chính thức, phân tích nhân tố khám phá EFA cho nhóm biến độc lập và biến phụ thuộc, xác nhận toàn bộ các thang đo đều thỏa mãn độ tin cậy và tính hội tụ.
• Phân tích tương quan và hồi quy: Kiểm định tương quan Pearson và chạy mô hình hồi quy tuyến tính bội để xác định trọng số tác động của 6 biến độc lập lên biến ý định mua (YD), kiểm định các giả thuyết nghiên cứu từ H1 đến H6.

Chương 5: Hàm ý quản trị và kiến nghị giải pháp

Chương 5 đúc kết các phát hiện nghiên cứu và đề xuất hệ thống giải pháp ứng dụng:

• Đánh giá mức độ phản hồi của khách hàng đối với từng nhân tố: Người tham gia khảo sát đánh giá cao vai trò của Khả năng tài chính, Vị trí, Hoạt động tiếp thị, Môi trường sống xung quanh, Chất lượng căn hộ và Chuẩn chủ quan.
• Xây dựng 6 nhóm hàm ý quản trị và giải pháp trọng tâm cho các chủ đầu tư bất động sản:
  1. Giải pháp về Khả năng tài chính: Tối ưu hóa chính sách thanh toán linh hoạt, liên kết với các ngân hàng uy tín cung cấp gói vay trả góp có lãi suất ưu đãi, kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc.
  2. Giải pháp về Hoạt động tiếp thị: Minh bạch hóa thông tin dự án, nâng cao uy tín thương hiệu chủ đầu tư, đẩy mạnh tiếp thị số và thông điệp truyền thông chân thực.
  3. Giải pháp về Chuẩn chủ quan: Xây dựng chính sách ưu đãi cho khách hàng giới thiệu người thân/bạn bè, tạo dựng cộng đồng cư dân gương mẫu để lan tỏa hiệu ứng truyền miệng tích cực.
  4. Giải pháp về Vị trí: Lựa chọn quỹ đất có hạ tầng kết nối đồng bộ, thuận tiện tiếp cận trục giao thông chính, gần trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại.
  5. Giải pháp về Môi trường sống xung quanh: Tăng cường tỷ lệ mảng xanh, công viên nội khu, đảm bảo tuyệt đối công tác an ninh, lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy và lối thoát hiểm đạt chuẩn.
  6. Giải pháp về Chất lượng căn hộ: Kiểm soát nghiêm ngặt vật liệu xây dựng, thiết kế không gian căn hộ tối ưu công năng, đảm bảo hệ thống cấp thoát nước, thông gió và đường dây điện an toàn.
• Tổng kết các hạn chế nghiên cứu và định hướng mở rộng đề tài.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã hoàn thành đầy đủ các mục tiêu nghiên cứu thông qua việc kết hợp cơ sở lý thuyết hành vi với phân tích định lượng thực tế:

1. Kết quả chính và số liệu thực chứng:

• Xác lập và kiểm chứng mô hình 6 nhân tố tác động tích cực đến ý định mua căn hộ chung cư phân khúc trung cấp (1,5–3 tỷ đồng) tại Thành phố Hồ Chí Minh: (1) Khả năng tài chính của khách hàng, (2) Vị trí, (3) Hoạt động tiếp thị, (4) Môi trường sống xung quanh căn hộ, (5) Chất lượng căn hộ, (6) Chuẩn chủ quan.
• Dữ liệu nghiên cứu phản ánh thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh: Nguồn cung căn hộ chào bán năm 2020 giảm 35% so với năm 2019 (đạt 17.272 căn/21 dự án so với trên 26.000 căn/36 dự án năm 2019); tỷ trọng dòng vốn FDI đổ vào bất động sản đạt 3,8 tỷ USD (chiếm 14,8% tổng vốn FDI năm 2020); mức độ quan tâm của thị trường đối với căn hộ chung cư chiếm tỷ lệ cao nhất (29%).
• Hệ thống thang đo gồm 24 biến quan sát được kiểm định chặt chẽ trên mẫu khảo sát 220 người dân Thành phố Hồ Chí Minh, đạt chuẩn về độ tin cậy Cronbach's Alpha và giá trị hội tụ EFA.

2. Đóng góp về mặt học thuật và thực tiễn:

• Về mặt học thuật: Kế thừa và phát triển mô hình của Nguyễn Hoàng An (2017) bằng việc bổ sung thêm hai nhân tố có ý nghĩa thực tiễn cao trong bối cảnh đô thị hóa là "Chất lượng căn hộ" (từ Kamal & Pramanik, 2015; Noviyanto & Basri, 2019) và "Chuẩn chủ quan" (từ Phạm Thị Vân Trinh & Nguyễn Minh Hà, 2012; Trần Xuân Lượng & ctg, 2020); chuẩn hóa tên gọi các biến để phản ánh chính xác ngữ cảnh khảo sát người mua nhà.
• Về mặt thực tiễn: Cung cấp hệ thống giải pháp toàn diện cho các chủ đầu tư bất động sản phân khúc trung cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh, giúp doanh nghiệp định hình chiến lược sản phẩm, định giá, truyền thông và hoàn thiện tiện ích môi trường sống phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận đã thẳng thắn chỉ ra các giới hạn nghiên cứu xuất phát từ điều kiện thực hiện thực tế:

• Hạn chế về phương pháp chọn mẫu: Nghiên cứu sử dụng phương pháp chọn mẫu phi xác suất thuận tiện với quy mô 220 mẫu hợp lệ, do đó tính đại diện cho toàn bộ cư dân tại Thành phố Hồ Chí Minh có thể chưa đạt mức tối ưu.
• Hạn chế về phạm vi không gian và phân khúc: Đề tài tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ chung cư trung cấp (tầm giá 1,5–3 tỷ đồng) tại Thành phố Hồ Chí Minh, chưa mở rộng phân tích so sánh với các phân khúc căn hộ giá rẻ hoặc cao cấp, cũng như các khu vực đô thị vệ tinh lân cận.
• Hạn chế về thời gian khảo sát: Quá trình thu thập dữ liệu sơ cấp diễn ra trong giai đoạn ngắn (từ 20/04/2021 đến 04/05/2021), chịu tác động nhất định bởi bối cảnh phòng chống dịch bệnh.

Hướng nghiên cứu tiếp theo:

• Tăng quy mô kích thước mẫu và áp dụng các kỹ thuật chọn mẫu xác suất phân tầng theo khu vực quận/huyện để nâng cao tính đại diện.
• Mở rộng phạm vi nghiên cứu sang các phân khúc bất động sản khác hoặc thực hiện nghiên cứu so sánh hành vi tiêu dùng giữa các thị trường đô thị lớn (Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương).
• Bổ sung các biến trung gian hoặc biến điều tiết (như rủi ro cảm nhận, chính sách pháp lý dự án, đặc điểm nhân khẩu học chi tiết) nhằm làm sâu sắc thêm mô hình giải thích ý định mua.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu học thuật và thực tiễn hữu ích cho các nhóm đối tượng:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Quản trị Kinh doanh, Marketing, Kinh doanh Bất động sản: Tham khảo quy trình thực hiện một đề tài nghiên cứu định lượng hoàn chỉnh từ khâu tổng quan tài liệu, thiết kế bảng hỏi Likert, xác định cỡ mẫu theo Hair et al., đến kỹ thuật xử lý dữ liệu trên phần mềm SPSS 20.0 (Cronbach's Alpha, EFA, Hồi quy tuyến tính).
• Người làm nghiên cứu về hành vi người tiêu dùng bất động sản: Kế thừa bộ thang đo 24 biến quan sát đã được kiểm định về các yếu tố tài chính, vị trí, tiếp thị, môi trường, chất lượng và chuẩn chủ quan.
• Các nhà phát triển dự án, giám đốc kinh doanh và chuyên viên marketing bất động sản: Ứng dụng các hàm ý quản trị tại Chương 5 để xây dựng gói chính sách thanh toán, định vị tiện ích cảnh quan, hoàn thiện kỹ thuật công trình và triển khai các chiến dịch truyền thông nhắm đúng tâm lý khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Phân khúc căn hộ chung cư trung cấp được xác định trong khóa luận có mức giá dao động trong khoảng bao nhiêu?
Căn cứ theo tài liệu phân loại của INFOX Việt Nam (2018) được tác giả trích dẫn trong Chương 2, phân khúc căn hộ chung cư trung cấp có mức giá dao động từ 1,5 tỷ đến 3 tỷ đồng/căn, phân biệt với phân khúc giá rẻ (dưới 1,5 tỷ đồng/căn) và phân khúc cao cấp (trên 4 tỷ đồng/căn).

2. Mô hình nghiên cứu đề xuất của khóa luận được kế thừa và phát triển từ những công trình nào?
Mô hình kế thừa nền tảng nghiên cứu của Nguyễn Hoàng An (2017) với 4 nhân tố (khả năng tài chính, vị trí, hoạt động tiếp thị, môi trường sống xung quanh - sau khi đã gộp biến thẩm mỹ vào chất lượng căn hộ); đồng thời bổ sung thêm 2 nhân tố là Chất lượng căn hộ (từ Kamal & Pramanik, 2015; Noviyanto & Basri, 2019) và Chuẩn chủ quan (từ Phạm Thị Vân Trinh & Nguyễn Minh Hà, 2012; Trần Xuân Lượng & ctg, 2020).

3. Kích thước mẫu khảo sát chính thức được xác định theo công thức nào và số mẫu hợp lệ cuối cùng là bao nhiêu?
Kích thước mẫu được xác định dựa trên nguyên tắc của Hair & cộng sự (1998) với tỷ lệ tối thiểu 5 mẫu trên 1 biến quan sát ($24 \times 5 = 120$ mẫu). Tác giả tiến hành phát 230 phiếu khảo sát, sau khi sàng lọc và loại bỏ 10 phiếu không đạt yêu cầu/thiếu thông tin, số lượng mẫu hợp lệ đưa vào xử lý thống kê là 220 mẫu.

4. Dữ liệu thứ cấp trong khóa luận ghi nhận biến động nguồn cung căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2020 như thế nào?
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam được trích dẫn trong Chương 4, nguồn cung căn hộ chào bán năm 2020 tại Thành phố Hồ Chí Minh giảm 35% so với năm 2019, toàn thị trường chỉ có 21 dự án với 17.272 căn hộ chào bán (so với 36 dự án và trên 26.000 căn hộ của năm 2019) do ảnh hưởng của dịch bệnh và sự kéo dài trong quy trình cấp phép dự án.

5. Hệ thống thang đo nghiên cứu bao gồm bao nhiêu biến quan sát và sử dụng dạng thang đo nào?
Hệ thống thang đo gồm tổng cộng 24 biến quan sát (21 biến đo lường 6 nhân tố độc lập và 3 biến đo lường nhân tố phụ thuộc "Ý định mua"), sử dụng thang đo khoảng cách Likert 5 mức độ từ 1 (Hoàn toàn không đồng ý) đến 5 (Hoàn toàn đồng ý).

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Hoàng Phúc đã hệ thống hóa cơ sở lý thuyết hành vi người tiêu dùng (TRA, TPB) và kiểm định thành công mô hình 6 nhân tố tác động đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh. Thông qua phân tích định lượng trên 220 mẫu khảo sát hợp lệ bằng phần mềm SPSS 20.0, nghiên cứu đã lượng hóa vai trò của các yếu tố tài chính, vị trí, tiếp thị, môi trường, chất lượng và chuẩn chủ quan. Các hàm ý quản trị được đề xuất mang tính thực tiễn cao, hỗ trợ các chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản nâng cao hiệu quả kinh doanh trong phân khúc căn hộ từ 1,5 đến 3 tỷ đồng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

chương 1 là phần giới thiệu về thực trạng tình hình bất động sản hiện nay. Từ đó cho thấy lý do tại sao lại chọn đề tài nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư tại TP. Sau đó, trình bày các mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu liên quan. Cùng với đó là trình bày các đối tượng khảo sát, phạm vi, thời gian nghiên cứu.

Và người nghiên cứu giới thiệu sơ lược về phương pháp nghiên cứu và các bố cục của bài nghiên cứu này. Tiếp theo đó là chương 2 với phần tìm hiểu các nghiên cứu liên quan của các tác giả trong và ngoài nước với việc khám phá các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp. 7 CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Khái niệm ý định mua Đối với khái niệm về ý định mua, theo như Philips Kotler và cộng sự (2001) đã có một vài luận điểm rằng. Trong quá trình mua, người tiêu dùng có xu hướng đánh giá các thương hiệu khác nhau rồi mới hình thành nên ý định mua.

Thông thường, người mua sẽ lựa chọn mua sản phẩm của thương hiệu mà họ ưa chuộng nhất. Nhưng có hai yếu tố có thể ngăn cản ý định mua trở thành hành vi mua đó là thái độ của mọi người lân cận và các tình huống bất ngờ không lường trước. Dựa trên các yếu tố như thu nhập, giá bán, tính năng sản phẩm mong đợi mà người dùng có khả năng hình thành ý định mua. Bên cạnh đó, ý định hành động với sự định nghĩa của Ajzen (2002) là hành động của con người được hướng dẫn bởi việc cân nhắc giữa ba yếu tố niềm tin vào hành vi, niềm tin vào chuẩn mực, niềm tin vào vào sự kiểm soát.

Các niềm tin này sẽ tác động đến ý định mua của người tiêu dùng. Nếu các niềm tin càng mạnh thì ý định hành động của con người càng lớn. Với khái niệm về ý định mua của Philips Kotler và cộng sự (2001), tác giả sẽ sử dụng khái niệm này vào trong luận án. Bởi khi mua một căn hộ nào đó, người mua cần xem xét kỹ càng các yếu tố về giá cả, chất lượng trước khi mua căn hộ.

Bởi giá trị của một căn hộ khá lớn.2 Khái niệm về hành vi người tiêu dùng Theo nghiên cứu của Nguyễn Hoàng An (2017). Hành vi tiêu dùng là việc nghiên cứu các người dùng mua sản phẩm. Họ mua gì, khi nào sẽ mua và tại sao người dùng lại đồng ý chọn mua. Lý thuyết này lý giải được quyết định của người mua trên phương diện nhóm và cá nhân.

Nó nghiên cứu đặc điểm của các cá nhân người dùng để giải thích nhu cầu khách hàng. Ngoài ra, nó còn giải thích sự tác động của các tác nhân khác như người thân, gia đình, bạn bè, xã hội lên hành vi của người dùng. 8 Gần đây, có khá nhiều bài nghiên cứu và khái niệm khác nhau về hành vi người tiêu dùng. Hành vi mua sắm của người tiêu dùng là những hành vi mà người tiêu dùng thực hiện trong việc tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá sản phẩm và dịch vụ mà họ mong muốn sẽ thỏa mãn nhu cầu riêng tư của họ (Peter D.Bennett, 1995 trích trong Nguyễn Ngọc Duy Hoàng, 2011).

Hành vi tiêu dùng là "Quá trình và các hoạt động mà con người tham dự khi tìm kiếm, lựa chọn, mua, sử dụng, đánh giá, và phân tích các sản phẩm và dịch vụ để đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Belch GE và Belch MA, 2004).