Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư xây dựng

Khám phá đồ án dự án tổng công ty đầu tư xây dựng cấp thoát nước và môi trường Việt Nam VIWASSIN, giải pháp bền vững cho môi trường.

• Trường học: Trường Đại Học Xây Dựng
• Chuyên ngành: Quản Lý Đầu Tư
• Đề tài: Vai Trò Quan Trọng Của Dự Án Trong Quản Lý Đầu Tư Xây Dựng
• Loại tài liệu: bài luận
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư xây dựng
• Khái niệm dự án đầu tư xây dựng
• Vai trò của dự án đầu tư
• Lý do chọn đề tài
• Giới thiệu tổng quan về dự án
• 1. CHƯƠNG I: NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
• 1.1. Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án
• 1.1.1. Các căn cứ pháp lý hình thành dự án
• 1.2. Các điều kiện tự nhiên và kinh tế- xã hội liên quan đến dự án
• 1.2.1. Điều kiện tự nhiên
• 1.2.2. Kinh tế xã hội
• 1.2.3. Chính sách phát triển quy hoạch xây dựng vùng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn năm 2050
• 1.3. Phân tích thị trường
• 1.3.1. Đánh giá nhu cầu hiện tại về căn hộ và văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội
• 1.3.2. Dự báo nhu cầu trong tương lai về căn hộ bán
• 1.3.3. Dự báo nhu cầu văn phòng cho thuê trong tương lai
• 1.3.4. Phân tích về năng lực đáp ứng hiện tại về sản phẩm đang xét
• 1.3.5. Phân tích khối lượng sản phẩm phải tăng thêm
• 1.3.6. Phân tích về khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập thị trường của sản phẩm
• 1.4. Mục tiêu đầu tư của dự án
• 2. CHƯƠNG II: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ CÔNG SUẤT
• 2.1. Phân tích lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án
• 2.1.1. Hình thức đầu tư theo xây dựng mới, cải tạo, mở rộng
• 2.1.2. Hình thức đầu tư theo loại hình doanh nghiệp quản lý khai thác dự án
• 2.1.3. Hình thức đầu tư theo nguồn vốn thực hiện dự án
• 2.2. Lựa chọn công suất dự án
• 2.2.1. Phương án công suất và phân tích lựa chọn phương án công suất thích hợp
• 3. CHƯƠNG III: LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN CÔNG NGHỆ VÀ KỸ THUẬT
• 3.1. Phân tích lựa chọn, thuyết minh phương án (giải pháp) công nghệ, kỹ thuật của dự án
• 3.1.1. Công nghệ xây dựng
• 3.1.2. Công nghệ quy mô, vận hành
• 3.2. Chọn phương án mua thiết bị cho dự án
• 3.3. Giải pháp bố trí mặt bằng và khu vực phân khu chức năng
• 4. CHƯƠNG IV: PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM
• 4.1. Căn cứ lựa chọn địa điểm cho dự án
• 4.2. Lập phương án địa điểm, so sánh lựa chọn phương án địa điểm
• 4.3. Thuyết minh phương án địa điểm
• 4.4. Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật của khu đất
• 5. CHƯƠNG V: BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ
• 5.1. Phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư
• 5.1.1. Căn cứ xác định khối lượng đền bù hỗ trợ tái định cư
• 5.2. Xác định chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư
• 5.2.1. Chi phí tái định cư
• 5.3. Lập kế hoạch bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công
• 6. CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG
• 6.1. Lựa chọn phương án quy hoạch tổng thể
• 6.1.1. Phương án quy hoạch tổng thể
• 6.1.2. Lựa chọn phương án quy hoạch
• 6.2. Lập danh mục các công trình, hạng mục công trình trong dự án
• 6.3. Thuyết minh về giải pháp kiến trúc, kết cấu các công trình, hạng mục công trình
• 6.3.1. Giải pháp bố trí mặt bằng và khu vực phân khu chức năng
• 6.3.2. Giải pháp mặt đứng
• 6.3.3. Giải pháp giao thông bên ngoài công trình
• 6.3.4. Giải pháp giao thông bên trong công trình
• 6.3.5. Giải pháp kết cấu chủ yếu
• 6.4. Tổ chức thi công công trình, hạng mục công trình trong dự án
• 6.5. Lập tiến độ thực hiện dự án, các mốc thời gian chủ yếu thực hiện dự án
• 6.5.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
• 6.5.2. Giai đoạn thực hiện dự án
• 6.6. Giải pháp phòng chống cháy nổ và các yêu cầu về an ninh quốc phòng
• 6.6.1. Yêu cầu về phòng cháy
• 6.6.2. Yêu cầu về chữa cháy
• 6.6.3. Thiết kế hệ thống phòng cháy chữa cháy
• 7. CHƯƠNG VII: CHƯƠNG TRÌNH SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
• 7.1. Chương trình sản xuất kinh doanh
• 7.1.1. Lập chương trình vận hành khai thác dự án
• 7.1.2. Xác định tiến độ và công suất khai thác theo thời gian
• 7.1.3. Lập chế độ sửa chữa, bảo trì công trình và tài sản các loại trong suốt thời gian vận hành
• 7.1.4. Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào cho sản xuất sản phẩm
• 7.2. Đánh giá tác động môi trường của dự án
• 8. CHƯƠNG VIII: TỔ CHỨC QUẢN LÝ KHAI THÁC DỰ ÁN VÀ BỐ TRÍ LAO ĐỘNG
• 8.1. Tổ chức quản lý khai thác vận hành
• 8.1.1. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý
• 8.1.2. Cơ cấu bộ máy sản xuất
• 8.2. Bố trí lao động
• 8.3. Kế hoạch tiền lương cho từng năm vận hành
• 8.4. Chính sách khuyến khích lao động, đào tạo, phát triển nguồn nhân lực
• 8.5. Mối quan hệ trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án
• 8.5.1. Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hà Nội
• 8.5.2. Sở Xây Dựng thành phố Hà Nội
• 8.5.3. Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thành phố Hà Nội
• 8.5.4. Sở Tài Nguyên Môi Trường thành phố Hà Nội
• 9. CHƯƠNG IX: XÁC ĐỊNH VỐN ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN
• 9.1. Xác định quy mô vốn cho dự án
• 9.1.1. Nội dung tổng mức đầu tư
• 9.1.2. Xác định tổng mức đầu tư
• 9.2. Đề xuất phương án nguồn vốn
• 9.3. Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ thực hiện dự án
• 9.4. Lãi vay trong thời gian xây
• 10. CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ
• 10.1. Lựa chọn quan điểm phân tích, thời kỳ phân tích và xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được
• 10.1.1. Quan điểm phân tích
• 10.1.1.1. Quan điểm vốn chung
• 10.1.1.2. Quan điểm vốn chủ sở hữu
• 10.2. Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định, kế hoạch đầu tư thay thế
• 10.3. Chi phí vận hành hàng năm
• 10.4. Kế hoạch trả nợ
• 10.5. Chi phí sản xuất kinh doanh
• 10.6. Phân tích lãi lỗ
• 10.7. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
• 10.8. Phân tích an toàn về tài chính
• 10.9. Phân tích độ nhạy tài chính
• 10.10. Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội
• 10.10.1. Giá trị đóng góp vào ngân sách nhà nước
• 10.10.2. Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội
• 10.11. Tổng hợp các chỉ tiêu

Tóm tắt

I. Khám phá vai trò nền tảng của dự án trong đầu tư xây dựng

Trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, dự án không chỉ là một kế hoạch mà là một công cụ quản lý toàn diện, đóng vai trò xương sống cho mọi hoạt động. Một dự án đầu tư xây dựng được định nghĩa là một tập hợp các đề xuất, giải pháp có căn cứ khoa học và pháp lý, liên quan đến kỹ thuật, công nghệ, tài chính và tổ chức để quyết định việc bỏ vốn đầu tư. Mục tiêu cuối cùng là đạt được hiệu quả đầu tư xây dựng cao nhất, cả về mặt tài chính cho doanh nghiệp và lợi ích kinh tế - xã hội cho quốc gia. Theo tài liệu nghiên cứu, "Dự án là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư", nhấn mạnh tầm quan trọng không thể thiếu của nó. Khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt, dự án trở thành căn cứ pháp lý vững chắc để xin giấy phép xây dựng, triển khai các bước tiếp theo và là cơ sở để chủ đầu tư huy động vốn. Hơn nữa, dự án giúp nhà nước kiểm soát toàn diện các khía cạnh của hoạt động đầu tư, từ quy hoạch, an toàn, môi trường đến an ninh quốc phòng. Nó thiết lập một khung làm việc rõ ràng, giúp các bên liên quan như ban quản lý dự án, nhà thầu, và đơn vị tư vấn giám sát phối hợp nhịp nhàng, đảm bảo các mục tiêu dự án được thực hiện đúng kế hoạch. Thiếu một dự án được lập bài bản, hoạt động đầu tư sẽ trở nên manh mún, thiếu kiểm soát và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

1.1. Định nghĩa dự án và vai trò pháp lý trong xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng là một tài liệu tổng hợp, trình bày chi tiết các nội dung từ mục tiêu, quy mô, địa điểm, công nghệ, cho đến phương án tài chính và hiệu quả kinh tế. Về bản chất, nó là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và phê duyệt chủ trương đầu tư. Vai trò pháp lý của dự án thể hiện rõ khi nó là căn cứ để xin cấp giấy phép, triển khai các hợp đồng xây dựng, và thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Các văn bản pháp lý xây dựng như Luật Xây dựng, Luật Đầu tư đều quy định chặt chẽ về việc lập và thẩm định dự án. Các chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế, giúp chủ đầu tư kiểm soát quá trình thiết kế và thi công, tránh các thay đổi tùy tiện có thể dẫn đến lãng phí và ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

1.2. Tổng quan các giai đoạn chính trong vòng đời dự án

Một vòng đời dự án đầu tư xây dựng điển hình bao gồm ba giai đoạn chính: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc, đưa vào khai thác. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư là quá trình lập kế hoạch dự án đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi và khả thi, phân tích thị trường và xin phê duyệt. Giai đoạn thực hiện đầu tư bao gồm các công việc như thiết kế, đấu thầu, thi công xây lắp, mua sắm thiết bị và lắp đặt. Đây là giai đoạn đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ để đảm bảo tiến độ và chất lượng. Cuối cùng, giai đoạn kết thúc là quá trình nghiệm thu công trình, bàn giao, thanh quyết toán vốn đầu tư và đưa công trình vào vận hành, khai thác. Việc phân chia rõ ràng các giai đoạn giúp việc quản lý trở nên khoa học, cho phép theo dõi và đánh giá hiệu quả của từng bước, từ đó có những điều chỉnh kịp thời.

II. Thách thức lớn trong quản lý đầu tư khi thiếu dự án bài bản

Hoạt động đầu tư xây dựng vốn phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc thiếu một dự án được lập và quản lý một cách chuyên nghiệp sẽ khuếch đại những thách thức này, dẫn đến các hậu quả nghiêm trọng. Thách thức lớn nhất là sự thiếu kiểm soát về tài chính và tiến độ. Không có một kế hoạch chi tiết, việc quản lý chi phí dự án trở nên bất khả thi, dễ dẫn đến tình trạng vượt ngân sách. Tương tự, quản lý tiến độ thi công sẽ không có cơ sở để theo dõi, gây ra chậm trễ kéo dài, ảnh hưởng đến hiệu quả vốn đầu tư. Một vấn đề khác là rủi ro về chất lượng. Nếu không có các tiêu chuẩn kỹ thuật và giải pháp thi công được xác định rõ trong dự án, quản lý chất lượng công trình sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm chủ quan của nhà thầu, khó đảm bảo tính đồng bộ và an toàn. Ngoài ra, việc thiếu cơ sở pháp lý từ một dự án được phê duyệt còn gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp, thực hiện các thủ tục hành chính và huy động các nguồn lực cần thiết. Tóm lại, xem nhẹ vai trò của dự án là nguyên nhân gốc rễ của nhiều thất bại trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, gây lãng phí tài nguyên và làm giảm niềm tin của các nhà đầu tư.

2.1. Phân tích các rủi ro trong xây dựng khi kế hoạch mơ hồ

Quản lý rủi ro trong xây dựng là một nhiệm vụ cốt lõi. Khi kế hoạch dự án mơ hồ, các rủi ro tiềm ẩn sẽ không được nhận diện và đánh giá đúng mức. Các rủi ro này bao gồm rủi ro về thị trường (nhu cầu thay đổi), rủi ro pháp lý (thay đổi chính sách), rủi ro kỹ thuật (sai sót trong thiết kế, sự cố thi công), và rủi ro tài chính (biến động lãi suất, tỷ giá). Một dự án được lập kỹ lưỡng sẽ bao gồm chương phân tích và đề xuất các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu tác động của những rủi ro này, giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong mọi tình huống, đảm bảo sự ổn định và thành công cho toàn bộ quá trình đầu tư.

2.2. Khó khăn trong việc tối ưu hóa nguồn lực và chi phí

Tối ưu hóa nguồn lực (nhân lực, vật tư, máy móc thiết bị) là yếu tố quyết định đến hiệu quả chi phí. Nếu không có dự án chi tiết, việc phân bổ và điều phối nguồn lực sẽ mang tính đối phó, gây ra lãng phí lớn. Ví dụ, việc tập kết vật tư không đúng thời điểm có thể gây tốn kém chi phí lưu kho hoặc làm gián đoạn thi công. Tương tự, việc bố trí nhân lực và máy móc không khoa học sẽ làm giảm năng suất lao động. Dự án đầu tư cung cấp một kế hoạch tổng thể, từ đó xây dựng được tiến độ cung ứng vật tư, kế hoạch sử dụng nhân công và máy móc, giúp quản lý chi phí dự án một cách hiệu quả và minh bạch.

III. Phương pháp lập kế hoạch dự án đầu tư xây dựng hiệu quả

Để dự án thực sự trở thành công cụ quản lý hiệu quả, quá trình lập dự án phải được thực hiện một cách khoa học và toàn diện. Lập kế hoạch dự án đầu tư không chỉ dừng lại ở việc phác thảo ý tưởng mà phải đi sâu vào phân tích và luận chứng trên nhiều phương diện. Quá trình này bắt đầu từ việc xác định sự cần thiết phải đầu tư, dựa trên các căn cứ pháp lý và phân tích thị trường. Như trong dự án mẫu VIWASSIN, việc phân tích nhu cầu hiện tại và dự báo tương lai về căn hộ, văn phòng cho thuê là bước đi đầu tiên và quan trọng nhất. Tiếp theo, cần xác định rõ ràng các mục tiêu dự án, chẳng hạn như quy mô công suất, tiêu chuẩn chất lượng, và các chỉ tiêu tài chính cần đạt được. Việc lựa chọn hình thức đầu tư, công nghệ xây dựng, và giải pháp kỹ thuật cũng là những nội dung trọng yếu cần được thuyết minh và lựa chọn dựa trên cơ sở so sánh các phương án. Một bản kế hoạch dự án tốt phải trả lời được tất cả các câu hỏi cốt lõi: đầu tư cái gì, tại sao, quy mô bao nhiêu, bằng công nghệ nào, ở đâu, chi phí bao nhiêu, và hiệu quả mang lại là gì. Chỉ khi đó, dự án mới đủ cơ sở để trình duyệt và triển khai.

3.1. Quy trình xác định mục tiêu và phạm vi của dự án

Xác định mục tiêu và phạm vi là bước nền tảng trong quá trình lập dự án. Mục tiêu phải cụ thể, đo lường được, khả thi, phù hợp và có thời hạn (nguyên tắc SMART). Phạm vi dự án định nghĩa rõ những gì sẽ được thực hiện và những gì nằm ngoài khuôn khổ dự án, bao gồm các hạng mục công trình, tiêu chuẩn kỹ thuật, và giới hạn về ngân sách, thời gian. Việc xác định rõ phạm vi ngay từ đầu giúp tránh tình trạng "phình" phạm vi (scope creep) trong giai-đoạn thực hiện – một trong những nguyên nhân chính gây vượt chi phí và chậm tiến độ. Quá trình này đòi hỏi sự tham gia của chủ đầu tư và các chuyên gia để đảm bảo tính thực tiễn và toàn diện.

3.2. Tầm quan trọng của việc tuân thủ pháp lý xây dựng

Một dự án đầu tư chỉ có thể được triển khai khi tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật. Việc nghiên cứu và áp dụng các văn bản pháp lý xây dựng là yêu cầu bắt buộc. Các căn cứ pháp lý này bao gồm luật, nghị định, thông tư liên quan đến xây dựng, đầu tư, đất đai, môi trường, phòng cháy chữa cháy. Ví dụ, tài liệu tham khảo đã liệt kê hàng loạt văn bản pháp lý từ Luật Xây dựng 50/2014/QH13, Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án, đến các quy hoạch chi tiết của địa phương. Việc tuân thủ pháp lý không chỉ đảm bảo dự án được phê duyệt mà còn là lá chắn bảo vệ chủ đầu tư khỏi các rủi ro pháp lý trong suốt quá trình triển khai và vận hành công trình.

IV. Bí quyết quản lý dự án xây dựng Từ tiến độ đến chất lượng

Quản lý dự án xây dựng là nghệ thuật điều phối các nguồn lực để hoàn thành dự án đúng tiến độ, trong ngân sách và đạt yêu cầu chất lượng. Dự án đầu tư chính là kim chỉ nam cho hoạt động này. Để quản lý hiệu quả, cần bám sát vào kế hoạch đã được phê duyệt trong dự án. Việc quản lý tiến độ thi công đòi hỏi phải lập một biểu đồ tiến độ chi tiết (như biểu đồ Gantt), xác định các công việc găng và các mốc thời gian quan trọng. Công tác giám sát thi công xây dựng phải được thực hiện thường xuyên bởi một đơn vị tư vấn giám sát có năng lực và độc lập. Đơn vị này chịu trách nhiệm kiểm tra vật liệu đầu vào, giám sát quy trình thi công của nhà thầu và xác nhận khối lượng hoàn thành. Về quản lý chất lượng công trình, cần thiết lập một hệ thống kiểm soát chất lượng xuyên suốt, từ khâu thiết kế, thi công cho đến nghiệm thu công trình. Các tiêu chuẩn kỹ thuật, quy trình kiểm tra và nghiệm thu phải được quy định rõ trong hợp đồng xây dựng và hồ sơ dự án. Sự phối hợp đồng bộ giữa ban quản lý dự án, nhà thầu và tư vấn giám sát là chìa khóa để đảm bảo cả ba yếu tố: tiến độ, chi phí và chất lượng.

4.1. Công cụ hiệu quả để quản lý tiến độ thi công

Để quản lý tiến độ thi công hiệu quả, các ban quản lý dự án thường sử dụng các công cụ và phần mềm chuyên dụng. Phổ biến nhất là việc lập tiến độ tổng thể và chi tiết bằng các phần mềm như Microsoft Project hay Primavera. Các công cụ này cho phép phân rã công việc (WBS), xác định mối quan hệ phụ thuộc giữa các tác vụ, phân bổ nguồn lực và theo dõi tiến độ thực tế so với kế hoạch. Báo cáo tiến độ cần được cập nhật định kỳ (hàng tuần, hàng tháng) trong các cuộc họp giao ban công trường để tất cả các bên liên quan nắm bắt thông tin và kịp thời xử lý các vướng mắc, đảm bảo dự án đi đúng quỹ đạo đã định.

4.2. Vai trò của tư vấn giám sát trong đảm bảo chất lượng

Đơn vị tư vấn giám sát đóng vai trò là "cánh tay nối dài" của chủ đầu tư tại công trường, có nhiệm vụ chính là đảm bảo chất lượng công trình theo đúng thiết kế và tiêu chuẩn đã được phê duyệt. Họ thực hiện giám sát thi công xây dựng một cách liên tục, kiểm tra biện pháp thi công, chất lượng vật liệu, và kết quả các công tác xây lắp. Mọi khối lượng công việc trước khi được nghiệm thu và thanh toán đều phải có sự xác nhận của tư vấn giám sát. Sự chuyên nghiệp và khách quan của đơn vị này giúp ngăn chặn các sai sót kỹ thuật, đảm bảo công trình an toàn, bền vững và đạt yêu cầu về quản lý chất lượng công trình.

V. Phân tích hiệu quả đầu tư xây dựng qua các chỉ số thực tiễn

Mục đích cuối cùng của việc lập dự án là để chứng minh và đạt được hiệu quả đầu tư xây dựng. Dự án cung cấp đầy đủ dữ liệu để phân tích hiệu quả tài chính và kinh tế - xã hội. Phân tích tài chính là quá trình xác định tổng mức đầu tư, dự báo doanh thu, chi phí vận hành, và tính toán các chỉ số quan trọng. Tài liệu gốc đã trình bày chi tiết cách xác định tổng mức đầu tư bao gồm các chi phí xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn và chi phí khác. Dựa trên dòng tiền dự kiến, các chỉ số như Giá trị hiện tại ròng (NPV), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), và thời gian hoàn vốn được tính toán để đánh giá tính khả thi của dự án. Một dự án được coi là hiệu quả về mặt tài chính khi NPV > 0 và IRR lớn hơn lãi suất chiết khấu (lãi suất tối thiểu chấp nhận được). Ngoài ra, dự án còn được phân tích về hiệu quả kinh tế - xã hội, đánh giá các đóng góp cho ngân sách nhà nước, tạo công ăn việc làm, và tác động đến sự phát triển của khu vực. Quá trình này, từ quản lý chi phí dự án đến thanh quyết toán vốn đầu tư, đều phải dựa trên các số liệu đã được luận chứng trong dự án.

5.1. Các chỉ số NPV IRR và ý nghĩa trong quyết định đầu tư

NPV (Net Present Value) là chỉ số đo lường giá trị gia tăng mà dự án mang lại, được tính bằng cách chiết khấu toàn bộ dòng tiền ròng trong tương lai về thời điểm hiện tại. Nếu NPV dương, dự án tạo ra giá trị và đáng để đầu tư. IRR (Internal Rate of Return) là tỷ suất lợi nhuận mà dự án tạo ra. Đây là mức lãi suất mà tại đó NPV của dự án bằng không. Một dự án được chấp thuận khi IRR cao hơn chi phí sử dụng vốn của nhà đầu tư. Cả hai chỉ số này đều là công cụ cốt lõi giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên thực hiện dự án hay không, dựa trên cơ sở phân tích tài chính khoa học và định lượng.

5.2. Tầm quan trọng của khâu nghiệm thu và thanh quyết toán

Nghiệm thu công trình là bước cuối cùng để xác nhận công trình đã hoàn thành theo đúng thiết kế, hợp đồng và đảm bảo chất lượng trước khi đưa vào sử dụng. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để bàn giao công trình. Song song với đó, thanh quyết toán vốn đầu tư là quá trình tổng hợp toàn bộ chi phí hợp pháp đã thực hiện trong quá trình đầu tư, đối chiếu với tổng mức đầu tư được duyệt. Việc quyết toán chính xác, minh bạch không chỉ là trách nhiệm của chủ đầu tư mà còn giúp đánh giá lại toàn bộ quá trình quản lý chi phí dự án, rút ra các bài học kinh nghiệm cho các dự án trong tương lai.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 1. Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án Diện mạo của thủ đô đã thay đổi rất nhiều trong những năm gần đây tích cực. Mặc dù 2 năm dịch bệnh covid-19 đã làm tổn hại rất nhiều nhưng không vì thế mà chúng ta lại lùi bước trong công cuộc xây dựng và đổi mới đất nước. Các tuyến đường vành đai, cầu lớn qua sông Hồng, các khu đô thị vệ tinh và đô thị phía Tây Nam thành phố đang là những điểm sáng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của thành phố.

Cùng với xu hướng giảm thiểu các công trình cao tầng trong các quận nội thành gồm 4 quận là Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và Đống Đa, là việc phát triển theo các hướng trục hướng ra vành đai phía ngoài của thủ đô như trục Láng Hòa Lạc, trục Nhổn Sơn Tây. Dự án đầu tư xây dựng khu đất Hạ Đình - Thanh Xuân - Hà Nội thành một tổ hợp chung cư cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê và căn hộ bán có tính chất hiện đại, tạo cơ sở hạ tầng hiện đại tại khu vực, đáp ứng nhu cầu văn phòng làm việc và nhà ở của Tổng Công ty, đáp ứng nhu cầu ngày một gia tăng về văn phòng làm việc và nhu cầu của nhà ở trên thị trường, tại địa bàn thành phố Hà Nội. Tạo công ăn việc làm và thu nhập ổn định cho cán bộ công nhân viên Tổng Công ty đầu tư xây dựng cấp thoát nước và môi trường Việt Nam (VIWASSIN). Các căn cứ pháp lý hình thành dự án a.

Căn cứ pháp lý  Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013;  Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014;  Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014;  Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013;  Luật Đầu tư số 61/2020/QH14, ngày 17 tháng 6 năm 2020;  Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;  Luật số 62/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13;  Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;  Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng;  Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng; 7  Quyết định số 153/2022/QĐ-UBND ngày 31/8/2022 của UBND Thành phố Hà Nội v/v ban hành Quy định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chủ trương đầu tư - Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00367/QSDĐ của UBND Thành phố Hà Nội cấp cho Công ty xây dựng cấp thoát nước ngày 26/10/2022. - Căn cứ văn bản số 522/BXD-KHKT ngày 27/3/2022 của Bộ Xây dựng về việc Chủ trương ĐTXD dự án toà nhà Chung cư cao tầng kết hợp văn phòng VIWASSIN tại số 72-74 ngõ 39 P.Hạ Đình – quận Thanh Xuân - Hà Nội. Quy hoạch kiến trúc - Căn cứ Quy hoạch chi tiết Quận Thanh Xuân tỷ lệ 1/5.000 được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 1240/QĐ-UBND ngày 27/02/2023; - Căn cứ Văn bản số 2682/QHKT-P1 của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội ngày 16/3/2019 về việc thông tin quy hoạch kiến trúc tại số 72-74 ngõ 39 Hạ Đình – quận Thanh Xuân - Hà Nội - Căn cứ bản đồ hiện trạng số 06-787/HT do Công ty Địa chính Hà Nội lập tháng 09/2018 có xác nhận của UBND phường Hạ Đình ngày 25/01/2019 về ranh giới đất Tổng Công ty đang quản lý không có tranh chấp; - Căn cứ văn bản số 1276/QHKT-P2 ngày 28/8/2019 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội về việc Chấp thuận QHTMB & PAKT sơ bộ tại số 72-74 ngõ 39 Hạ Đình – quận Thanh Xuân - Hà Nội.

Thỏa thuận liên quan - Văn bản số 1520 ngày 05/10/2022 của Bộ Tổng tham mưu – Quận đội nhân dân Việt Nam về thỏa thuận độ cao công trình xây dựng của dự án văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình. - Văn bản số 66-07/TT-ĐLTX-KTAT ngày 10/10/2022 của Công ty Điện lực thành phố Hà Nội - Điện lực Thanh Xuân về việc thỏa thuận cấp điện cho dự án VIWASSIN Hạ Đình”. - Văn bản số 946/TNHN ngày 26/10/2022 của Công ty TNHH Nhà nước MTV thoát nước Hà Nội về việc cung cấp thông tin Hạ tầng thoát nước cho dự án “Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình”. - Văn bản số 1772/KDNS-KT ngày 27/10/2022 của Công ty Kinh doanh nước sạch về việc thỏa thuận cấp nước dự án “Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình”.

- Văn bản số 404/CV/PC23 ngày 09/11/2022 của Phòng cảnh sát PCCC PC23 Công an Thành phố Hà Nội về việc thỏa thuận PCCC cho dự án “Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình”. 8 - Văn bản số 486/Tg1-QC ngày 07/03/2023 của Bộ Tổng tham mưu – Quận đội nhân dân Việt Nam về thỏa thuận về độ cao công trình xây dựng của dự án “Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình”. - Văn bản số 1852/QĐ-UBND ngày 19/3/2023 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án “Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình”. Các điều kiện tự nhiên và kinh tế- xã hội liên quan đến dự án 3.

Điều kiện tự nhiên Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước. Đồng thời Hà Nội là nơi đặt các trụ sở của các cơ quan Trung ương Đảng và nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế là nơi diễn ra các hoạt động đối nội đối ngoại quan trọng nhất đất nước. Hà Nội có vị trí và vị thế thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị, xã hội nằm ở phía Tây Bắc của vùng đồng bằng châu thổ Sông Hồng với các đầu mối giao thông đi các tỉnh: Phía Bắc : giáp tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc Phía Đông : giáp tỉnh Bắc Ninh và Hưng Yên Phía Nam : giáp tỉnh Hoà Bình Phía Tây : giáp tỉnh Hoà Bình, Phú Thọ Về mặt hành chính Hà Nội là thành phố trực thuộc Trung ương. Hà Nội hiện có 29 đơn vị hành chính cấp huyện gồm 10 quận, 18 huyện, 1 thị xã và 577 đơn vị hành chính cấp xã gồm 401 xã, 154 phường và 22 thị trấn với diện tích khoảng 3.

Do vị trí của Hà Nội rất thuận tiện cho việc phát triển kinh tế nên đã thu hút được vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Kết luận : Với vị trí là trung tâm văn hoá, kinh tế- chính trị của cả nước, Hà Nội là thị trường tiềm năng cho sản phẩm nhà ở và văn phòng cho thuê của dự án. Theo kết quả cuộc điều tra dân số năm 2020, dân số Hà Nội là 8,4 triệu người. Mật độ dân số Hà Nội hiện nay, cũng như trước khi mở rộng địa giới hành chính, không đồng đều giữa các quận nội ô và khu vực ngoại thành.

Trên toàn thành phố, mật độ dân số trung bình 2,53 người/km2. Dân số Hà Nội tăng nhanh do tỷ lệ tăng dân số cơ học là chủ yếu. Trong những năm gần đây, sự di dân từ các nơi khác đến Hà Nội để học tập, làm việc và một lượng không nhỏ khách du lịch vì Hà Nội được coi là thành phố vì hoà bình và là thành phố xanh, sạch. Quận Thanh Xuân - thành phố Hà Nội được thành lập theo nghị định 74/CP Chính phủ ngày 22/11/1996 chính thức hoạt động có hiệu lực tù ngày 01/01/1997.

9 Quận Thanh Xuân nằm ở phía Tây Nam thành phố Hà Nội, Bắc giáp với Quận Đống Đa và Cầu Giấy, Đông giáp với quận Hai Bà Trưng và Hoàng Mai, Nam giáp với huyện Thanh Trì, Tây giáp với huyện Từ Liêm, và thành phố Hà Đông trực thuộc Hà Nội. + Diện tích của Quận Thanh Xuân là 9,11 km2. + Dân số tính đến năm 2017 là 217.960 người + Mật độ dân số là 23.925 người/km2 + Bộ máy hành chính Nhà nước của Quận được chia thành 11 đơn vị cấp phường : Phương Liệt, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Trung, Thanh Xuân Nam, Nhân Chính, Thượng Đình, Hạ Đình, Kim Giang, Khương Trung, Khương Đình, Khương Mai. Các trục đường chính : Nguyễn Trãi, Trường Chinh, Vành đai 3.

Phường Hạ Đình nằm trên trục đường Nguyễn Trãi là trục nối giữa Quận Thanh Xuân với Quận Hà Đông (trước đây là TP Hà Đông ) và đi ra quốc lộ số 6 nối liền Hà Nội với các tỉnh phía Tây Bắc. Với địa thế cửa ngõ phía tây nam của thủ đô, khu vực có rất nhiều trường Đại học, Cao đẳng và các doanh nghiệp lớn. Rất thuận lợi để phát triển các ngành dịch vụ và thương mại. Khu đất thuộc dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN nằm tại số 72-74 ngõ 39 Hạ Đình – quận Thanh Xuân - Hà Nội.

Điều kiện xung quanh khu đất : + Phía Tây Bắc khu đất giáp với nhà dân. + Phía Tây Nam là khu tập thể của cán bộ, công nhân Công ty VIWASSIN 1 + Phía Đông Nam khu đất giáp với công ty cổ phần Xây lắp điện và tuyến đường đi vào khu đất. + Phía Đông Bắc giáp với khu dân cư và một con đường chạy giữa tuyến dân cư và khu đất. Khó khăn hiện tại khu đất có hiện trạng hạ tầng kém đồng bộ, việc lưu thông từ bên ngoài vào trong lô đất đôi chút khó khăn, đường giao thông hiện tại rất nhỏ, hẹp.

Tuy nhiên theo quy hoạch của UBND thành phố Hà Nội, trong tương lai gần thành phố sẽ đầu tư xây dựng về phía Tây Bắc của khu đất 01 tuyến đường mới rộng 17.5m liền kề với khu đất của Tổng Công ty VIWASSIN, song song đường Nguyễn Trãi. Và một tuyến đường khác về phía Tây Nam (trước khu đất) rộng 13.