Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống quản lý kinh tế và xây dựng, dự án đầu tư được xác định là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư, đóng vai trò là căn cứ pháp lý và kỹ thuật để trình duyệt, xin cấp phép xây dựng, kiểm soát chi phí cũng như đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội. Đối với sinh viên ngành đào tạo Kỹ sư Kinh tế và Quản lý xây dựng, công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình đòi hỏi sự kết hợp chặt chẽ giữa tư duy tổng hợp, kỹ thuật xây dựng và nghiệp vụ phân tích kinh tế tài chính.

Bối cảnh thực tiễn của đề tài xuất phát từ quá trình phát triển không gian đô thị của Thủ đô Hà Nội. Cùng với chủ trương hạn chế phát triển công trình cao tầng trong 4 quận nội thành lõi (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa), dòng vốn đầu tư xây dựng có xu hướng chuyển dịch mạnh mẽ theo các trục hướng tâm và đường vành đai về phía Tây Nam (trục Láng - Hòa Lạc, Nhổn - Sơn Tây, Nguyễn Trãi - Hà Đông). Nhằm đáp ứng nhu cầu gia tăng về nhà ở, căn hộ và văn phòng làm việc chất lượng cao trên địa bàn, đồng thời tạo việc làm, thu nhập ổn định cho cán bộ công nhân viên, đề tài lựa chọn nghiên cứu việc lập dự án đầu tư cho một công trình cụ thể tại quận Thanh Xuân.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đồ án bao gồm:

  1. Hệ thống hóa các căn cứ pháp lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và đánh giá thực trạng cung - cầu thị trường bất động sản văn phòng, căn hộ tại Hà Nội để xác định sự cần thiết phải đầu tư.
  2. Lựa chọn hình thức đầu tư, xác định quy mô công suất, phương án công nghệ - kỹ thuật, địa điểm và phương án đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
  3. Đề xuất các giải pháp quy hoạch tổng thể, kiến trúc, kết cấu, tiến độ thi công, an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC) và đánh giá tác động môi trường (ĐTM).
  4. Thiết lập mô hình tổ chức quản lý khai thác vận hành tòa nhà, định mức lao động và kế hoạch tiền lương.
  5. Xác định tổng mức đầu tư, hoạch định phương án huy động nguồn vốn và phân tích toàn diện hiệu quả tài chính (theo quan điểm vốn chung và quan điểm vốn chủ sở hữu) cùng hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN (công trình nhóm B, cấp công trình: cấp I).
  • Chủ đầu tư: Tổng công ty đầu tư Xây dựng cấp thoát nước và Môi trường Việt Nam (VIWASSIN).
  • Phạm vi không gian: Khu đất số 72-74 ngõ 39 phố Hạ Đình, phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội, với tổng diện tích khu đất là 11.271 m².
  • Phạm vi thời gian: Dự án thuộc loại hình đầu tư dài hạn với tổng vòng đời phân tích là 24 năm (bao gồm các năm đầu tư xây dựng và 20 năm vận hành khai thác thương mại).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các nguyên lý kinh tế đầu tư, kinh tế xây dựng, tổ chức thi công và phương pháp luận lập báo cáo nghiên cứu khả thi công trình xây dựng dân dụng. Dự án đầu tư được định nghĩa là tập hợp các biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý về kỹ thuật, công nghệ, tổ chức, tài chính, kinh tế - xã hội nhằm làm cơ sở ra quyết định bỏ vốn đầu tư.

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn chuyên ngành được áp dụng bao gồm:

  • Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13, Luật Đầu tư số 61/2020/QH14, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi bổ sung.
  • Nghị định số 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 99/2021/NĐ-CP về thanh toán, quyết toán dự án sử dụng vốn đầu tư công; Nghị định số 63/2014/NĐ-CP về lựa chọn nhà thầu; Nghị định số 191/2013/NĐ-CP về kinh phí công đoàn.
  • Thông tư số 11/2021/TT-BXD hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Thông tư số 12/2021/TT-BXD ban hành định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng; Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2022.
  • Các thông tư về phí và lệ phí của Bộ Tài chính: Thông tư số 28/2023/TT-BTC (thẩm định dự án), Thông tư số 27/2023/TT-BTC và Thông tư số 44/2023/TT-BTC (thẩm định thiết kế, dự toán), Thông tư số 50/2022/TT-BTC (bảo hiểm công trình), Thông tư số 258/2016/TT-BTC (thẩm duyệt PCCC).
  • Quyết định số 595/QĐ-BHXH quy định tỷ lệ trích nộp bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp; Quyết định số 3541/QĐ-UBND ngày 07/7/2023 của UBND TP. Hà Nội ban hành giá bán nước sạch.

Phương pháp nghiên cứu được triển khai:

  • Phương pháp xác định tổng mức đầu tư: Tính toán kết hợp dựa trên quy mô diện tích sàn xây dựng, năng lực phục vụ của công trình và Suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố kèm các hệ số điều chỉnh chuyên ngành.
  • Phương pháp định mức tỷ lệ: Áp dụng công thức nội suy tra định mức chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí thẩm định, thẩm tra và bảo hiểm công trình.
  • Phương pháp phân tích tài chính tĩnh và động: Sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) để tính toán Giá trị hiện tại ròng ($NPV$), Suất thu lợi nội tại ($IRR$), Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư ($D_{ĐT}$), Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu ($T$) theo hai quan điểm: quan điểm vốn chung (toàn bộ vốn đầu tư) và quan điểm vốn chủ sở hữu (có tính đến đòn bẩy tài chính và lãi vay ngân hàng).
  • Nguồn dữ liệu: Hồ sơ pháp lý quy hoạch quận Thanh Xuân (Quyết định 1240/QĐ-UBND), dữ liệu báo cáo thị trường văn phòng Hà Nội quý 2/2023 từ CBRE, văn bản chấp thuận độ cao tĩnh không của Bộ Tổng tham mưu và các thỏa thuận hạ tầng cấp điện, cấp thoát nước, PCCC, ĐTM.

Nội dung chính theo từng chương

Mở đầu và Giới thiệu tổng quan dự án

Tác giả trình bày khái niệm, vai trò pháp lý và kỹ thuật của dự án đầu tư trong quản lý xây dựng. Dự án VIWASSIN được giới thiệu với quy mô xây dựng mới tòa nhà hỗn hợp 27 tầng nổi và 02 tầng hầm, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà hoàn chỉnh tại số 72-74 ngõ 39 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội nhằm cung cấp sản phẩm căn hộ bán, căn hộ cho thuê và văn phòng cho thuê hạng B.

CHƯƠNG I: NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

Chương này tổng hợp các căn cứ pháp lý, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00367/QSDĐ, văn bản chủ trương số 522/BXD-KHKT của Bộ Xây dựng, quy hoạch tỷ lệ 1/5.000 quận Thanh Xuân, văn bản chấp thuận số 1276/QHKT-P2 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, các thỏa thuận độ cao tĩnh không (Văn bản 1520 và 486/Tg1-QC của Bộ Tổng tham mưu), cấp điện, cấp nước, thoát nước, PCCC và quyết định phê duyệt ĐTM số 1852/QĐ-UBND.

Về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội, quận Thanh Xuân có diện tích 9,11 km², dân số đạt 217.960 người (mật độ 23.925 người/km²). Dữ liệu thị trường văn phòng Hà Nội quý 2/2023 ghi nhận tổng nguồn cung đạt trên 1,68 triệu m² (văn phòng hạng A chiếm 37%), giá thuê văn phòng hạng B đạt 14,7 USD/m²/tháng, tỷ lệ trống hạng B là 15,5%. Sự dịch chuyển nhu cầu về khu vực Tây Nam cùng xu hướng công trình xanh tạo điều kiện thuận lợi cho dự án thâm nhập thị trường.

CHƯƠNG II: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ CÔNG SUẤT

Tác giả phân tích và lựa chọn hình thức xây dựng mới toàn bộ; hình thức quản lý khai thác theo mô hình doanh nghiệp cổ phần hóa trực thuộc hạch toán độc lập; nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ đầu tư kết hợp vốn vay tín dụng thương mại và nguồn vốn huy động hợp pháp. Công suất dự án được thiết kế đồng bộ với công năng hỗn hợp 27 tầng nổi và 2 tầng hầm.

CHƯƠNG III: LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN CÔNG NGHỆ VÀ KỸ THUẬT

Trình bày các phương án kỹ thuật thi công xây dựng hiện đại, giải pháp vận hành công trình cao tầng, kế hoạch mua sắm và lắp đặt hệ thống thiết bị cơ điện đồng bộ: trạm biến áp 2000kVA, máy phát điện dự phòng 2000kVA, hệ thống 10 thang máy (gồm loại tải trọng 1400kg và 750kg), hệ thống điều hòa không khí VRV, camera an ninh, xử lý rác thải và chống sét.

CHƯƠNG IV: PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM

Khu đất xây dựng có diện tích 11.271 m² tại số 72-74 ngõ 39 Hạ Đình. Ranh giới tiếp giáp:

  • Phía Tây Bắc giáp khu dân cư hiện hữu;
  • Phía Tây Nam giáp khu tập thể cán bộ công nhân Công ty VIWASSIN 1;
  • Phía Đông Nam giáp Công ty CP Xây lắp điện và đường vào khu đất;
  • Phía Đông Bắc giáp khu dân cư.

Theo quy hoạch phát triển của thành phố, khu đất sẽ kết nối với tuyến đường quy hoạch mới rộng 17,5m ở phía Tây Bắc (chạy song song đường Nguyễn Trãi) và tuyến đường rộng 13,5m ở phía Tây Nam nối trực tiếp ra đường Nguyễn Trãi.

CHƯƠNG V: BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ

Xác định khối lượng và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định hiện hành. Tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được tính toán là 27.000.000 nghìn đồng. Kế hoạch bàn giao mặt bằng sạch được lập đồng bộ với tiến độ triển khai thi công.

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG

Thiết lập phương án quy hoạch tổng thể và giải pháp kết cấu kiến trúc cho công trình cấp I. Danh mục gồm khối nhà hỗn hợp cao tầng và hạ tầng kỹ thuật - cảnh quan ngoài nhà. Thiết kế giải pháp giao thông đối nội, đối ngoại thông suốt; phân khu chức năng hợp lý; bố trí hệ thống PCCC theo tiêu chuẩn nghiệm thu và thỏa thuận với Phòng Cảnh sát PCCC TP. Hà Nội. Tiến độ thực hiện dự án được phân định thành giai đoạn chuẩn bị đầu tư và giai đoạn thực hiện xây dựng.

CHƯƠNG VII: CHƯƠNG TRÌNH SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

  • Kế hoạch vận hành: Chủ đầu tư thành lập bộ phận vận hành kinh doanh phần văn phòng, thương mại và tiện ích chung; thành lập Ban quản trị tòa nhà (chủ đầu tư chiếm trên 51% biểu quyết, giữ chức Trưởng ban) sau 1 năm đưa vào sử dụng. Chu kỳ đại tu, sửa chữa lớn là 10 năm.
  • Nhu cầu đầu vào: Lượng nước sinh hoạt và dịch vụ vận hành là 2.783 m³/tháng (đơn giá 29.000 đồng/m³ theo Quyết định 3541/QĐ-UBND, phí BVMT 2.700 đồng/m³); nhu cầu điện tiêu thụ là 567 kWh/ngày (17.010 kWh/tháng, đơn giá 2.560 đồng/kWh).
  • Đánh giá môi trường: Đề xuất các giải pháp thu gom, xử lý nước thải qua hệ thống bể phốt lắng cặn trước khi thoát vào cống chung; che chắn lưới giảm bụi, phun tưới nước, sử dụng đệm cát và máy móc đạt chuẩn để giảm tiếng ồn, rung chấn; ký hợp đồng vận chuyển chất thải rắn xây dựng và sinh hoạt.

CHƯƠNG VIII: TỔ CHỨC QUẢN LÝ KHAI THÁC DỰ ÁN VÀ BỐ TRÍ LAO ĐỘNG

Thành lập Công ty cổ phần hạch toán độc lập để vận hành tòa nhà với cơ cấu biên chế 48 người, bao gồm: Ban Giám đốc (01 Giám đốc, 02 Phó Giám đốc), Phòng Hành chính (06 người), Phòng Kỹ thuật (26 người), Phòng Kế toán - Tài chính (06 người), Phòng Kinh doanh (06 người).

  • Tổng quỹ tiền lương hàng năm: 5.400.000 nghìn đồng.
  • Các khoản trích nộp bảo hiểm và kinh phí: BHXH (17,5% tương ứng 945.000 nghìn đồng), BHYT (3% tương ứng 162.000 nghìn đồng), BHTN (1% tương ứng 54.000 nghìn đồng), Kinh phí công đoàn (2% tương ứng 108.000 nghìn đồng).
  • Quy định rõ trách nhiệm phối hợp quản lý nhà nước của UBND TP. Hà Nội, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Sở Tài nguyên và Môi trường.

CHƯƠNG IX: XÁC ĐỊNH VỐN ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN

Tổng mức đầu tư ($TMĐT$) được xác lập theo công thức: $$TMĐT = G_{BT,TĐC} + G_{XD} + G_{TB} + G_{QLDA} + G_{TV} + G_K + G_{DP}$$ Trong đó:

  • Chi phí xây dựng ($G_{XD}$ trước VAT): 885.290.000 nghìn đồng (gồm khối cao tầng 833.765.000 nghìn đồng và hạ tầng cảnh quan ngoài nhà 51.254.000 nghìn đồng tính theo Quyết định 510/QĐ-BXD).
  • Chi phí thiết bị ($G_{TB}$ trước VAT): 143.858.000 nghìn đồng (mua sắm 141.157.000 nghìn đồng, lắp đặt 1.736.000 nghìn đồng, hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà 7.551.000 nghìn đồng).
  • Chi phí quản lý dự án ($G_{QLDA}$): xác định theo định mức $N_t = 1,231%$ và hệ số điều chỉnh theo Thông tư 12/2021/TT-BXD.
  • Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng ($G_{BT}$): 27.000.000 nghìn đồng.
  • Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ($G_{TV}$): 28.162.000 nghìn đồng.
  • Chi phí khác ($G_K$): 13.132.000 nghìn đồng (gồm phí thẩm định dự án, thẩm định thiết kế, dự toán, kiểm toán độc lập, bảo hiểm công trình, thẩm duyệt PCCC và vốn lưu động ban đầu 8.000.000 nghìn đồng).

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ

Tác giả thiết lập bảng dự trù doanh thu, chi phí sản xuất kinh doanh, khấu hao tài sản cố định, kế hoạch trả nợ vay ngân hàng và xác định nghĩa vụ thuế TNDN (thuế suất 20%). Dòng tiền chiết khấu được tính toán trong chu kỳ 24 năm theo 2 quan điểm:

  • Quan điểm vốn chung: Lãi suất tối thiểu chấp nhận được $r = 11,6%$. Kết quả $NPV > 0$, $IRR = 19,6565% > 11,6%$.
  • Quan điểm vốn chủ sở hữu: Lãi suất chiết khấu yêu cầu $r = 13%$. Giá trị vay ngân hàng là 664.897.000 nghìn đồng. Kết quả $NPV > 0$, $IRR = 30,1523% > 13%$.
  • Dự án bảo đảm khả năng trả nợ, an toàn tài chính và đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách nhà nước.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã hoàn thành toàn bộ các nội dung kỹ thuật và kinh tế phục vụ công tác lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án tổ hợp cao tầng với các chỉ tiêu định lượng then chốt:

Nhóm chỉ tiêu Thông số kỹ thuật / Kinh tế Giá trị xác lập Căn cứ áp dụng
Quy mô mặt bằng Tổng diện tích khu đất 11.271 m² Bản đồ hiện trạng số 06-787/HT
Diện tích xây dựng khối cao tầng 3.522,5 m² Văn bản 1276/QHKT-P2
Tổng diện tích sàn khối cao tầng (27 tầng) 81.608 m² Thiết kế sơ bộ dự án
Diện tích sàn hầm (02 tầng hầm) 7.045 m² 3.522,5 m²/sàn hầm
Diện tích sân đường, cây xanh, hạ tầng 7.749 m² Mặt bằng tổng thể
Chi phí đầu tư Chi phí xây dựng ($G_{XD}$ trước VAT) 885.290.000 nghìn đồng Quyết định 510/QĐ-BXD
Chi phí thiết bị ($G_{TB}$ trước VAT) 143.858.000 nghìn đồng Thông tư 11/2021/TT-BXD
Chi phí bồi thường, GPMB ($G_{BT}$) 27.000.000 nghìn đồng Phương án bồi thường
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ($G_{TV}$) 28.162.000 nghìn đồng Thông tư 12/2021/TT-BXD
Chi phí khác ($G_K$) 13.132.000 nghìn đồng Nghị định 99/2021/NĐ-CP, TT 27/2023
Chỉ tiêu hiệu quả Doanh thu bình quân năm ($DT_{bq}$) 208.500.000 nghìn đồng Kế hoạch khai thác kinh doanh
Lợi nhuận ròng bình quân năm ($LN_{bq}$) 133.913.000 nghìn đồng Phân tích lỗ lãi (thuế TNDN 20%)
Mức doanh lợi vốn đầu tư ($D_{ĐT}$) 9,20% Chỉ tiêu tĩnh ($LN_{bq} / V$)
Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu ($T$) 64,23% Chỉ tiêu tĩnh ($LN_{bq} / DT_{bq}$)
Suất thu lợi nội tại vốn chung ($IRR_1$) 19,6565% $IRR > r_{min} = 11,6%$
Suất thu lợi nội tại vốn CSH ($IRR_2$) 30,1523% $IRR > r_{min} = 13,0%$

Các giải pháp đề xuất:

  • Vận hành khai thác công trình thông qua mô hình công ty con cổ phần hóa hạch toán độc lập với biên chế 48 người.
  • Thiết lập cơ chế phối hợp quản lý tòa nhà hỗn hợp với tỷ lệ biểu quyết của chủ đầu tư trong Ban quản trị đạt trên 51%.
  • Đồng bộ hóa các giải pháp bảo vệ môi trường, phân loại rác thải, xử lý nước ngầm, nước thải và kiểm soát tiếng ồn theo đúng ĐTM đã được phê duyệt.

Đóng góp của đồ án thể hiện ở việc cập nhật toàn diện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và định mức chi phí mới nhất trong giai đoạn 2021-2023 của Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TP. Hà Nội vào việc tính toán một dự án công trình dân dụng cấp I có tính chất thực tế.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế nghiên cứu:

  • Các phân tích thị trường văn phòng và căn hộ chủ yếu dựa trên các báo cáo thống kê thứ cấp tại thời điểm quý 2/2023.
  • Khả năng kết nối hạ tầng giao thông đối ngoại của dự án phụ thuộc vào tiến độ đầu tư hai tuyến đường quy hoạch 17,5m và 13,5m của UBND TP. Hà Nội.

Hướng mở rộng nghiên cứu:

  • Cập nhật biến động giá nguyên vật liệu và đơn giá nhân công theo thị trường thực tế khi triển khai bước thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công.
  • Chi tiết hóa hồ sơ đàm phán tín dụng thương mại và lập phương án phân kỳ đầu tư cụ thể cho các gói thầu xây lắp, mua sắm thiết bị chuyên sâu.

Giá trị tham khảo

Đồ án là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

  • Sinh viên các ngành Kinh tế xây dựng, Quản lý dự án xây dựng, Quản lý đô thị trong việc tiếp cận phương pháp lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, phương pháp bóc tách cơ cấu tổng mức đầu tư theo Thông tư 11/2021/TT-BXD, tra cứu định mức tư vấn theo Thông tư 12/2021/TT-BXD và suất vốn đầu tư theo Quyết định 510/QĐ-BXD.
  • Các kỹ sư kinh tế và cán bộ quản lý dự án tham khảo phương pháp xây dựng mô hình dòng tiền chiết khấu theo hai quan điểm tài chính (vốn chung và vốn chủ sở hữu), cùng quy trình xác lập cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý vận hành tòa nhà hỗn hợp cao tầng.

Câu hỏi thường gặp

1. Dự án VIWASSIN Hạ Đình được xây dựng trên khu đất có quy mô và ranh giới tiếp giáp như thế nào?
Dự án được xây dựng trên khu đất có diện tích 11.271 m² tại số 72-74 ngõ 39 phố Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Phía Tây Bắc giáp khu dân cư; phía Tây Nam giáp khu tập thể cán bộ công nhân Công ty VIWASSIN 1; phía Đông Nam giáp Công ty CP Xây lắp điện và đường vào khu đất; phía Đông Bắc giáp khu dân cư.

2. Quy mô công trình xây dựng và diện tích các sàn chức năng được thiết kế ra sao?
Công trình gồm tòa nhà hỗn hợp 27 tầng nổi và 02 tầng hầm. Diện tích xây dựng khối cao tầng là 3.522,5 m²; tổng diện tích sàn khối cao tầng đạt 81.608 m²; tổng diện tích 2 tầng hầm là 7.045 m² (3.522,5 m²/sàn hầm); diện tích hạ tầng kỹ thuật, sân đường và cảnh quan ngoài nhà là 7.749 m².

3. Cơ cấu bộ máy quản lý vận hành tòa nhà sau khi hoàn thành gồm bao nhiêu nhân sự và quỹ lương hàng năm là bao nhiêu?
Bộ máy quản lý vận hành được tổ chức dưới hình thức công ty cổ phần hạch toán độc lập với biên chế 48 người (gồm Ban Giám đốc, Phòng Hành chính, Phòng Kỹ thuật, Phòng Kế toán - Tài chính và Phòng Kinh doanh). Tổng quỹ tiền lương hàng năm của bộ máy là 5.400.000 nghìn đồng (chưa kể 1.269.000 nghìn đồng chi phí trích nộp BHXH, BHYT, BHTN và kinh phí công đoàn).

4. Hiệu quả tài chính của dự án được đánh giá như thế nào qua các chỉ số động ($NPV, IRR$)?
Theo quan điểm vốn chung (lãi suất tối thiểu $r = 11,6%$), dự án có $NPV > 0$ và suất thu lợi nội tại $IRR = 19,6565% > 11,6%$. Theo quan điểm vốn chủ sở hữu (lãi suất chiết khấu $r = 13%$, có vay ngân hàng 664.897.000 nghìn đồng), dự án có $NPV > 0$ và $IRR = 30,1523% > 13%$. Các chỉ số đều chứng minh dự án có hiệu quả tài chính cao và đáng giá để đầu tư.

5. Các giải pháp kỹ thuật chính nhằm giảm thiểu ô nhiễm môi trường trong quá trình thi công gồm những gì?
Dự án áp dụng giải pháp làm lưới bao che xung quanh công trình để hạn chế bụi; phun tưới nước thường xuyên lên mặt đường thi công; thu gom nước thải thi công qua hệ thống ga thu và bể lắng cặn trước khi thoát ra cống khu vực; sử dụng máy móc đạt chuẩn và đệm cát giảm chấn; ký hợp đồng với đơn vị chức năng vận chuyển chất thải rắn xây dựng và sinh hoạt đến nơi quy định.

Kết luận

Đồ án tốt nghiệp đã giải quyết trọn vẹn nhiệm vụ lập dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN tại quận Thanh Xuân, Hà Nội theo đúng quy trình pháp lý và phương pháp luận chuyên ngành Kinh tế xây dựng. Các phân tích kỹ thuật, quy hoạch, công nghệ và tính toán tổng mức đầu tư được xây dựng trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và định mức hiện hành. Kết quả đánh giá tài chính khẳng định dự án có tính khả thi cao, đảm bảo tỷ suất sinh lời an toàn cho chủ đầu tư và đóng góp tích cực vào hạ tầng đô thị khu vực.