Đặt vấn đề Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá, nguồn tƣ liệu chính của sản xuất đầu vào. Do đó đất đai là vấn đề đƣợc quan tâm hàng đầu. Ở nƣớc ta cũng vậy, điều này đã đƣợc khẳng định: “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng” (Luật đất đai, 2003). Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi địa phƣơng và mỗi cá nhân.
Giá đất và việc giải quyết các vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Giá đất là thƣớc đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trƣờng bất động sản ra quyết định nhanh chóng thúc đẩy và phát triển thị trƣờng bất động sản, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nƣớc nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản. Đất nƣớc ngày càng phát triển, dân số ngày càng đông, nhu cầu về nhà ở và các dịch vụ ngày càng cao kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng. Tuy nhiên, diện tích đất không thay đổi.
Vì vậy giá đất ngày càng tăng và là mối quan tâm của mọi ngƣời cũng nhƣ của các nhà quản lý đất đai. Hiện tại giá đất của các tuyến đƣờng hàng năm do nhà nƣớc đƣa ra đƣợc quản lý ở dạng giấy và dạng số tuy nhiên ở dạng dữ liệu thô, còn dữ liệu không gian về các tuyến đƣờng đó lại đƣợc lƣu trữ riêng. Việc dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính đƣợc lƣu trữ riêng biệt nhƣ vậy đã gây khó khăn cho quá trình thu thập, cập nhật và quản lý giá đất một cách hệ thống. 2 Trong nhiều năm gần đây, hệ thống thông tin địa lí (GIS) đã hội nhập v à đƣợc ứng dụng rộng rãi trong các ngành các cấp khác nhau.Công nghệ GIS là một công cụ mạnh mẽ trong quản lý, thành lập bản đồ vùng thích nghi đất đai, các công cụ xử lý, xuất nhập, lƣu trữ, phân tích cơ sở dữ liệu về đất đai.
Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý đất đai sẽ làm tiền đề xây dựng cơ sở dữ liệu giá, thông tin về thửa đất tạo ra hệ thống thông tin BĐS hiện đại và thống nhất trên toàn quốc. Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn và tầm quan trọng của việc quản lý giá đất bằng công nghệ thông tin. Chính vì lẽ đó, đƣợc sự nhất trí của nhà trƣờng, Khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên dƣới sự hƣớng dẫn trực tiếp của thầy giáo ThS.Trƣơng Thành Nam, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang”. Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Xây dựng CSDL không gian và thuộc tính phục vụ công tác quản lý thông tin giá đất cho khu vực thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
- Đánh giá các tác nhân ảnh hƣởng tới sự biến động giá đất. - Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất. - Xây dựng các bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn thị trấn Chũ để phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý giá đất của các cán bộ quản lý đất đai và công tác theo dõi biến động về giá đất đai trên địa bàn thị trấn Chũ. Mục tiêu nghiên cứu - Nắm vững quy trình liên kế t cơ sở dữ liệu giá đất - Nguồn dữ liệu đƣợc xây dựng để quản lý và cập nhật giá đất phải có tính chính xác, thuận lợi cho việc lƣu trữ và sử dụng.
- Quy trình thực hiên đảm bảo tính chính xác và khoa học. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Giúp sinh viên củng cố kiến thức đã đƣợc học trong trƣờng. Có cơ hội hoàn thiện các kỹ năng tìm hiểu, đánh giá tài liệu, kỹ năng thu thập thông tin, phân tích số liệu, trình bày báo cáo khoa học hoàn chỉnh. Ý nghĩa trong thực tiễn Ứng dụng GIS trong thực tế nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng sẽ giúp công tác quản lý đất đai đƣợc thực hiện một cách nhanh và hiệu quả, giúp sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất.
Giúp thị trƣờng BĐS phát triển mạnh mẽ hơn. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học 2. Giá đất Theo điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá của đất tùy theo giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tùy vào chiến lƣợc phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế của xã hội và ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ tùy thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành (Lê Thị Phƣơng 2010). Thông thƣờng thì giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây: + Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản * Khái niệm: Theo điều 181 Bộ luật dân sự đã xác định khái niệm bất động sản nhƣ sau: Bất động sản: là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản do pháp luật quy định. Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải đƣợc đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nƣớc có 5 thẩm quyền. Thị trƣờng nhà đất là một phần của thị trƣờng bất động sản, vì vậy nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trƣờng bất động sản.
Trong các văn bản pháp luật của nhà nƣớc Việt Nam đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý và nhà nƣớc giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài”. Các tổ chức nhà nƣớc và cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao cho sử dụng dựa trên các quyền quy định cơ bản sau: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhƣợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nƣớc ta thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trƣờng nhà đất là: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. * Vai trò của thị trƣờng bất động sản Theo Lê Quang Trí (2001): - Thị trƣờng nhà đất là một trong những yếu tố quan trọng đánh giá sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
- Thị trƣờng nhà đất là cầu nối giữa sản xuất với tiêu dùng, xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. - Thị trƣờng nhà đất thúc đẩy khoa học kỹ thuật, công nghệ, nâng cao chất lƣợng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. - Thị trƣờng nhà đất góp phần đổi mới, thúc đẩy công tác quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng và các dịch vụ khác. Thị trƣờng nhà đất góp phần tăng cƣờng quan hệ hợp pháp, nâng cao trình độ xã hội trong sản xuất kinh doanh.
Nguyên tắc xác định giá đất Theo luật đất đai 2003 xác định giá đất dựa theo các nguyên tắc. Theo quy định tại khoản 1 điều 56 luật đất đai thì giá đất đƣợc xác định theo các nguyên tắc sau: 6 - Sát giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá nhƣ nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ƣơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
- Chính phủ quy định phƣơng phải xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc sử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực phố thuộc trung ƣơng. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo quy định của Luật Đất Đai 2003, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất ta căn cứ vào Quyết định số 703/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Giang ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2013 về việc ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Giá đất đƣợc xác định tuỳ thuộc vào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể nhƣ sau: * Giá đất nông nghiệp: - Giá đất quy định trong bảng giá đƣợc áp dụng theo đơn vị hành chính cấp tỉnh. * Giá đất phi nông nghiệp: A.