PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết đề tài Nhiều nhà kinh tế học cho rằng kinh tế bất động sản như là một ngành kinh tế xương sống của một quốc gia, mà kinh tế bất động sản ở đây chính là các kết cấu cơ sở hạ tầng – tạo tiền đề cho các kinh tế khác phát triển. Vấn đề đặt ra là kết cấu hạ tầng phải luôn đi trước sự phát triển của nền kinh tế, tạo điều kiện cho nền kinh tế tăng tốc. Ngược lại, nếu kết cấu hạ tầng đi sau thì chính nó sẽ quay lại kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Tuy nhiên, kết cấu hạ tầng của nước ta nói riêng và thị trường nói chung còn rất lạc hậu và sơ khai, chính vì vậy việc thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường này đóng vai trò rất quan trọng như là một công cụ không thể thiếu trong việc phát triển nền kinh tế, FDI là công cụ đắc lực trong việc thu hút nguồn vốn từ bên ngoài, giúp cho nền kinh tế phát triển bền vững. Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta hiện nay cùng với sự phát triển của rất nhiều các ngành nghề lĩnh vực khác nhau mà trong đó thị trường bất động sản đang nổi lên như là một thị trường tiềm năng có những bước tiến vượt bậc trong việc đẩy mạnh kinh tế-xã hội của đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế. Trong các nghị quyết đại hội, Đảng và nhà nước ta luôn có những chủ trương chính sách để phát triển thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam nói chung và trọng điểm vào những thành phố lớn nói riêng với mục tiêu trở thành nước công nghiệp – thành phố công nghiệp đến năm 2030. Chính vì vậy, Việt Nam cần đầu tư vào lĩnh vực BĐS để hiện đại hóa kết cấu hạ tầng và đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước.
Nhưng để đẩy nhanh tiến trình này, Việt Nam đang thực sự cần một nguồn ngoại lực đủ mạnh để tạo đà thúc đẩy sự phát triển của các yếu tố nội lực hay nói cách khác chúng ta đang “khát” nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Trong vòng vài năm trở lại đây, dòng vốn vào lĩnh vực này tăng mạnh mẽ làm cho thị trường BĐS Việt Nam trở thành một điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư. Cụ thể là trong 4 tháng đầu năm 2019 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ 2 vào Việt Nam gần 14,6 tỷ USD, trong đó thị trường bất động sản chiếm hơn 2.31 tỷ USD chiếm 10.2% tổng vốn đầu tư đăng ký. Kể từ năm 2016 đến nay, bất động sản liên tục giữ vững vị trí thứ hai trong danh sách các ngành thu hút vốn FDI với sự gia tăng không ngừng của tổng vốn đầu tư. Các đại dự án BĐS của nhà đầu tư Hồng Kông, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Indonesia vẫn dẫn đầu trong các phân khúc BĐS tại Việt Nam.
Cụ thể là 4 tháng đầu năm 2019, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài từ Hồng Kông đổ vào Việt Nam là 4,7 tỉ USD, chiếm 32,5% tổng vốn đầu tư. Tiếp đến là Hàn Quốc với tổng vốn đầu tư đạt 1,98 tỉ USD, chiếm 13,6%. Vị trí thứ ba thuộc về Singapore với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt 1,87 tỉ USD, chiếm 12,8% tổng vốn1. Đây là minh chứng cho thấy sự hấp dẫn, tiềm năng của thị trường BĐS đối với các nhà đầu từ nước ngoài.
Đứng trước những biến động của nền kinh tế thế giới, cơ hội và thách thức của hội nhập kinh tế quốc tế với hàng loạt các hiệp định thương mại quan trọng được ký kết thì chúng ta vẫn đang gặp phải rất nhiều những bất cập, khó khăn chưa được giải quyết. Vấn đề đặt ra ở đây là Việt Nam cần phải có những định hướng mới tận dụng những lợi thế có sẵn để có thể chủ động thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài “nắn” dòng vốn này vào những thị trường tiềm năng như thị trường bất động theo hướng phát triển biền vững, phát triển “xanh”. Do vậy, việc nghiên cứu các hoạt động của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS vào Việt Nam là rất cần thiết và cũng là để loại bớt những rào cản khó khăn đối với thị trường đầy tiềm năng này. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, đề tài “Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam” được chọn để nghiên cứu.
Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 2. Mục tiêu nghiên cứu: Đề xuất định hướng và các giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đến năm 2030. 1 Nguồn: Tổng cục Thống kê 3 2. Nhiệm vụ nghiên cứu: Một là, Hệ thống hóa và làm rõ một số ván đề lý luận về thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản đối với một quốc gia Hai là, Phân tích và đánh giá thực trạng thu hút thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản thời gian từ năm 2015 đến năm 2019 và đề xuất giải pháp cho đến năm 2030.
Ba là, Định hướng, giải pháp và đề xuất một số kiến nghị để tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đến năm 2030 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3. Đối tƣợng nghiên cứu: Với mục tiêu trên, đối tượng nghiên cứu của luận văn là thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của một Quốc Gia 3. Phạm vi nghiên cứu: Về không gian: luận văn nghiên cứu thu hút đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Chủ thể nghiên cứu: Nhà Nước Về thời gian: luận văn nghiên cứu thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam từ năm 2015 đến năm 2019 và đề xuất giải pháp đến năm 2030.
Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập - thống kê –mô tả, phân tích số liệu: từ các nguồn thông tin khác nhau, số liệu về hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS được thu thập, sau đó liệt kê và tổng hợp để đưa ra một xu hướng vận động chung nhất của dòng vốn đầu tư này. Phương pháp so sánh, đối chiếu: phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy một chỉ tiêu của hai hay nhiều đối tượng khác nhau đem ra đối chiếu, nhận xét. Luận văn áp dụng phương pháp nghiên cứu này nhằm mục đích tìm ra khu vực thu hút FDI vào BĐS nhiều nhất Việt Nam, hay xác định giai đoạn dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS là lớn nhất. Trong đó phương pháp chủ yếu là phương pháp tổng hợp và phân tích tài liệu, phương pháp thống kê.
Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận văn được trình bày trong ba chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của một quốc gia Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Chương 3: Một số triển vọng, giải pháp và kiến nghị tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam 5 CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT QUỐC GIA 1. Khái niệm và đặc điểm của đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài 1. Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài Theo quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) năm 1977 định nghĩa như sau: „Đầu tư trực tiếp nước ngoài ám chỉ số lượng đầu tư được thực hiện để thu được lợi ích lâu dài trong một hãng hoạt động ở một nền kinh tế khác với nền kinh tế của nhà đầu tư, mục đích của nhà đầu tư là giành được tiếng nói có hiệu quả trong công việc quản lý hãng đó‟ IMF cũng đồng thời đưa ra định nghĩa FDI là: “một khoản đầu tư với những quan hệ lâu dài, theo đó một tổ chức trong một nền kinh tế (nhà đầu tư trực tiếp) thu được lợi ích lâu dài từ một doanh nghiệp đặt tại một nền kinh tế khác” Theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam sửa đổi, ban hành ngày 9/06/2000 chương I, điều 2:„Đầu tư trực tiếp nước ngoài” là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền hoặc bất kỳ tài sản nào để tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này”. Còn theo luật Đầu tư mới 2005 tại điều 3, khoản 12 chỉ quy định: “Đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư” Định nghĩa về FDI của Việt Nam vẫn còn chưa rõ ràng cụ thể và phải tham chiếu tới toàn bộ các điều khoản của Luật.
Nói chung, có thể đưa ra một cách hiểu khái quát nhất về FDI như sau:“Đầu tư trực tiếp nước ngoài” tại một quốc gia là hình thức mà nhà đầu tư ở một nước khác đưa vốn bằng tiền hoặc bất kì tài sản nào vào quốc gia đó, là nước tiếp nhận đầu tư để có quyền sở hữu và quản lý hoặc quyền kiểm soát một thực thể kinh tế tại quốc gia đó, với mục đích thu được lợi nhuận từ hoạt động đầu tư đó, dựa trên cơ sở tuân theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài của nước sở tại” 6 1. Các đặc điểm đầu tư trực tiếp nước ngoài: FDI chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu là tìm kiếm lợi nhuận: theo cách phân loại đầu tư nước ngoài của UNCTAD, IMF và OECD, FDI là đầu tư tư nhân. Do chủ đầu tư là tư nhân nên FDI có mục đích ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận. Các nước nhận đầu tư, nhất là các nước đang phát triển cần lưu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI.
Phải xây dựng cho mình một hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hướng FDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nước mình, tránh tình trạng FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tư. Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tư, nó mang tính chất thu nhập kinh doanh chứ không phải lợi tức.