Luận Văn Thạc Sĩ Về Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Và Nghĩa Vụ Tín Dụng

Luận văn Thạc sĩ Luật học "Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng" của tác giả Nguyễn Sỹ Kiêm, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2022, đã đi sâu phân tích về khái niệm và đặc điểm của loại hình thế chấp đặc thù này. Luận văn khẳng định nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch dân sự, dựa trên Bộ luật Dân sự năm 2015. Tài sản này được phân loại dựa trên thời điểm xác lập giao dịch. Nếu tại thời điểm đó, tài sản chưa hình thành hoặc chưa thuộc sở hữu của chủ thể giao dịch thì được coi là tài sản hình thành trong tương lai.

Nhà ở hình thành trong tương lai được nhận diện dựa trên ba yếu tố: vật chất (nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa hoàn thiện), pháp lý (chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể giao dịch) và thời gian (hai yếu tố trên được xem xét tại thời điểm xác lập giao dịch). Luận văn cũng chỉ ra rằng, nhà ở đã hình thành nhưng chưa hoàn thiện thủ tục sang tên, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng được coi là tài sản hình thành trong tương lai. Ví dụ, người mua nhà đã ký hợp đồng mua bán nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đáp ứng nhu cầu vay vốn của cả doanh nghiệp và cá nhân. Doanh nghiệp bất động sản cần vốn để hoàn thiện dự án, trong khi cá nhân cần vay vốn để mua nhà do khả năng tài chính hạn chế. Điều này cho thấy tính thực tiễn và tầm quan trọng của việc nghiên cứu đề tài này.

Luận văn đã phân tích kỹ lưỡng các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan. Tác giả chỉ ra rằng, mặc dù pháp luật đã có những quy định cụ thể về vấn đề này, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, mâu thuẫn, chưa đồng bộ, đặc biệt là trong việc thế chấp, công chứng, đăng ký thế chấp và xử lý tài sản thế chấp.

Thực tiễn áp dụng pháp luật cũng cho thấy nhiều vướng mắc, tiềm ẩn rủi ro cho cả ngân hàng và khách hàng. Việc thiếu đồng bộ trong các quy định khiến quá trình thực hiện thủ tục phức tạp, kéo dài, gây khó khăn cho các bên liên quan. Ví dụ, việc xác định giá trị tài sản thế chấp, thủ tục xử lý tài sản khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ, hay việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm hợp đồng đều là những vấn đề cần được làm rõ hơn.

Luận văn đã phân tích cụ thể các quy định về đối tượng thế chấp, xác lập biện pháp thế chấp, hiệu lực của biện pháp thế chấp, chủ thể của thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên, và xử lý tài sản thế chấp. Từ đó, tác giả chỉ ra những điểm còn chưa rõ ràng, chưa phù hợp với thực tiễn, cần được sửa đổi, bổ sung để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của việc áp dụng pháp luật.

Dựa trên phân tích lý luận và thực tiễn, luận văn đã chỉ ra một số bất cập của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Một số bất cập nổi bật bao gồm: quy định về đối tượng thế chấp chưa rõ ràng, thủ tục xác lập thế chấp còn phức tạp, việc xử lý tài sản thế chấp khi bên vay vi phạm hợp đồng còn khó khăn, chưa có cơ chế bảo vệ quyền lợi đầy đủ cho người mua nhà.

Tác giả cũng đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, như: cần làm rõ hơn về đối tượng thế chấp, đơn giản hóa thủ tục xác lập thế chấp, hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp, xây dựng cơ chế bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, tăng cường công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này.

Việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết để đảm bảo an toàn cho các giao dịch tín dụng, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Những kiến nghị của luận văn mang tính thực tiễn cao, có thể áp dụng vào thực tế để giải quyết những vướng mắc hiện nay.

Luận văn mang giá trị khoa học và thực tiễn đáng kể. Về mặt khoa học, luận văn đã hệ thống hóa, phân tích, đánh giá một cách toàn diện các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, luận văn đã làm rõ những ưu điểm, hạn chế của pháp luật hiện hành, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, góp phần phát triển lý luận về lĩnh vực này.

Về mặt thực tiễn, luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng, hoàn thiện chính sách pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn cũng cung cấp những kiến thức, thông tin cần thiết cho các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp bất động sản, và cá nhân có nhu cầu tìm hiểu, áp dụng pháp luật về vấn đề này.

Những kiến nghị của luận văn có tính khả thi cao, có thể được áp dụng để giải quyết những vướng mắc trong thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.