Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản trong các Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Dự án bất động sản và hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản của Ngân hàng thương mại 1.
Khái niệm và đặc điểm của dự án bất động sản 1. Khái niệm: Theo định nghĩa chung nhất, dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cụ thể được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch tiến độ đưa ra nhằm tạo ra một thực thể mới (Giáo trình quản lý dự án – PGS. TS Từ Quang Phương) Dự án bất động sản là một tập hợp các hoạt động có liên quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra các sản phẩm của công trình bất động sản. Việc đưa ra khái niệm dự án bất động sản được xem xét dưới nhiều khía cạnh khác nhau: Về hình thức: theo như quy định chung về dự án, dự án bất động sản là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có tính hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoach nhằm đạt được kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Về quản lý: Dự án bất động sản được xem là một công cụ quản lý, việc sử dụng vốn, đất đai, lao động để tạo ra các kết quả tài chính trong kinh tế xã hội trong một thời gian dài. Xét về mặt nội dung: Dự án bất động sản là một tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ về thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu trong tương lai. 5 Mục tiêu của dự án gồm: mục tiêu mang tính chất vĩ mô như kinh tế, xã hội, …,và mục tiêu cụ thể là mục tiêu được thể hiện trong sản phẩm cuối cùng của dự án và thường mang lại lợi ích cho nhà đầu tư. Kết quả mang lại của dự án là cơ sở để đạt được những mục tiêu đã đặt ra.
Hoạt động triển khai dự án là: Chỉ ra những công việc cần phải được thực hiện, xác định trách nhiệm người thực hiện, tiến độ, thời gian bắt đầu và kết thúc, xác định được các nguồn lực về tài chính, kĩ thuật (máy móc, thiết bị công nghệ, trình độ, lao động……) 1. Đặc điểm của dự án Bất động sản Dự án bất động sản đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn và luôn vượt qua năng lực tài chính tức thời của chủ đầu tư hay chủ công trình xây dựng BĐS, nhưng do đặc tính cố định và tuổi thọ dài của bất động sản nên chủ đầu tư có thể sử dụng giá trị tương lai của BĐS để thế chấp vay đối ứng để vay vốn cho dự án từ các nguồn: ngân hàng, khách hàng hoặc phát hành chứng khoán dài hạn.Như vậy, cho vay đầu tư dự án BĐS là khách quan và cần thiết. Thời gian hoàn thiện dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm tiềm ẩn những rủi ro không lường trước được về việc thay đổi về giá cả, về thời hạn hoàn vốn, về các nhân tố không bình thường trong đầu cơ, trong thay đổi chính sách tài chính, tiền tệ và sức phát triển của nền kinh tế. Do vậy, Việc cho vay tài trợ dự án Bất động sản cần phải phân định rõ khác nhau về qui mô, về xác suất rủi ro và cả những cơ hội đối với những nhóm BĐS khác nhau.
Dự án bất động sản có những đặc điểm của riêng nó tương ứng với những đặc điểm của Bất động sản. Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này xuất phát từ tình cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, lãnh thổ…Chính vì tính khan hiếm, cố định và không thể di rời được nên Dự án Bất động sản mang tính cá biệt. Một dDự án Bất động sản cũng là duy nhất trên thị trường Bất động sản không thể tìm được hai dự án Bất động sản hoàn toàn giống nhau.
do việc đầu tư bất động sản gắn với sử dụng 6 đất nên nó cố định và không thể di rời. Ngoài ra, Chính các chủ đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng Tính bền lâu: Đất đai là do thiên nhiên ban tặng và được xem là tài nguyên không thể bị hủy hoại. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn. Một dự án Bất động sản thường có thời gian sử dụng kéo dài.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Giá trị của dự án Bất động sản này có thể bị tác động bởi một dự án Bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng làm tăng giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. Một dự án bất động sản có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó đồng thời vẫn đảm bảo thỏa mãn yêu cầu của người tiêu dùng.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Dự án BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với hàng hóa thông thường. Việc đầu tư xây dựng rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian kéo dài. Do đó đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu về BĐS ở mỗi vùng, mỗi khu vực là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
Do vậy, Không thể áp đặt những nhận định đánh giá khi thẩm định một dự án đã thẩm định trước đó ở một khu vực khác để thẩm định dự án mới mà cần tìm hiểu đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường của địa phương là cơ sở đưa ra những dự báo trong thẩm định tài trợ dự án BĐS. Dự án BĐS có liên quan đến nhiều bộ luật của nhà nước như: luật xây dựng, luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản,.và các văn bản pháp lý liên quan. Đòi hỏi người thẩm định phải nắm rõ và thường xuyên cập nhật các văn bản pháp luật để đánh giá chính xác tính pháp lý của dự án. Phân loại dự án Bất động sản 7 Dự án đầu tư bất động sảnBĐS thường được phân loại theo tiêu thức sau: Theo cơ cấu tái sản xuất phân loại thành hai loại dự án: Dự án đầu tư theo chiều rộng đòi hỏi khối lượng vốn lớn, thời gian thực hiện đầu tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn thường dài, tính chất kỹ thuật phức tạp, rủi ro cao.
Dự án đầu tư theo chiều sâu: đòi hỏi khối lượng vốn thấp hơn, thời gian thực hiện đầu tư không lâu, rủi ro cũng thấp hơn so với đầu tư theo chiều rộng. Theo lĩnh vực hoạt động trọng xã hội phân loại thành: Dự án đầu tư phát triển phục vụ sản xuất kinh doanh (trung tâm thương mại, nhà hàng, khách sạn.), Dự án đầu tư phát triển khoa học xã hội (viện nghiên cứu, bảo tàng.) , Dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cơ bản (Bệnh viện, trường học.) Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án đầu tư trong quá trình tái sản xuất xã hội: Dự án đầu tư thương mại: là loại dự án đầu tư có thời gian thực hiện đầu tư và hoạt động để thu hồi vốn đầu tư ngắn hạn, tính chất bất định không cao lại dễ dự đoán; Dự án đầu tư sản xuất: là loại dự án có thời hạn hoạt động dài hạn (từ 5 năm trở lên), vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm, thời gian thực hiện đầu tư dài, rủi ro cao, tính chất kỹ thuật phức tạp, chịu tác động của nhiều yếu tố bất động khó lường trong tương lai. Theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn bỏ ra:Dự án đầu tư ngắn hạn; Dự án đầu tư dài hạn; Dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, xây dựng cơ sở hạ tầng. Theo sự phân cấp quản lý dự án (theo nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 10/02/2009 của chính phủ) thành bốn nhóm: Dự án quan trọng quốc gia: do quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; Dự án nhóm A; Dự án nhóm B; Dự án nhóm C Theo cấp độ nghiên cứu phân loại dự án thành: Dự án tiền khả thi khi kết quả của giai đoạn nghiên cứu là giai đoạn tiền khả thi; Dự án khả thi là kết quả của giai đoạn nghiên cứu khả thi.
Theo nguồn vốn được phân loại thành: Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước; Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước, vốn tín dụng do nhà nước bão lãnh; Dự án đầu tư bằng nguồn vốn huy động của 8 doanh nghiệp và các nguồn vốn khác; Dự án đầu tư bằng các nguồn vốn hỗn hợp Theo vũng lãnh thổ: theo tỉnh, vùng kinh tế của đất nước. Chẳng hạn như: Dự án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, Dự án bất động sản tại Hà Nội… 1. Hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản của Ngân hàng thương mại 1. Khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc cho vay tài trợ dự án Bất động sản Khái niệm: Cho vay tài trợ dự án Bất động sản là phương thức cho vay trong đó NHTM chấp nhận cấp tín dụng cho chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thực hiện các dự án Bất động sản.
Chủ đầu tư dự án bất động sản là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người thay mặt chủ sở hữu hoặc người vay vốn và trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư dự án Bất động sản.