Chương 1: NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE THE CHAP QUYEN SỬ DUNG DAT VA TAI SAN GAN LIEN VOI DAT 1. Thế chấp quyền sử dung dat và tài sản gắn liền với đất 1. Khái niệm về quyền sử dụng dat Giáo trình Luật Dat dai, Trường Đại học Luật Hà Nội phân tích quyền su dụng đất với tư cách là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu. Theo đó, “quyền sử dụng đất” được hiểu là “quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai dé phục vụ cho các mục tiêu phat triển kinh tế - xã hội của đất nước”.
Bên cạnh đó, các tác giả phân biệt sự khác nhau giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước và của người sử dụng đất về mặt lý luận, biểu hiện trên những khía cạnh cơ bản sau: Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại điện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyên quyền sử dụng dat hoặc công nhận quyền sử dụng đất. và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng.; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cu thé. Trong luận án “Pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, TS.
Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quan điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cau thành của quyên sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại ! TS. Trần Quang Huy (chủ biên), Gido frình Luật Dat dai, 2013, Trường Dai học Luật Ha Nội, Nxb. Công an nhân dân, tr.
đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất”. Các quan điểm trên nhìn chung xem quyền sử dụng đất dưới hai góc độ: Kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất trong hệ thong pháp luật nước ta vừa là một bộ phận của quyền sở hữu, vừa là tài sản, tài sản có giá trị lớn, là đối tượng của giao dịch dân sự và được quy định khá khắt khe trong việc đăng ký, chuyên nhượng, sử dụng. Có ý kiến cho rằng, quyền sử dụng đất thực chất là bất động sản, vì nó gắn với đất đai. Ý kiến khác lại xem xét quyền sử dụng đất là quyền tài sản, vì quyền sử dụng đất thỏa mãn hai điều kiện: (i) Trị giá được bang tiền và (ii) Có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên, nếu coi quyền sử dung đất là quyền tài sản, thì những tài sản được xây dựng trên đất được xác định như thế nào? Bên cạnh đó, tự bản thân quyên sử dụng đất không thể đứng độc lập.
Trên phương diện lý luận, đây là quyền tài sản, nhưng thực tiễn, thì quyền sử dụng đất đã “hóa thân” hay hữu hình hóa bằng đất đai và các công trình trên đất, hay nói cách khác, quyền sử dụng đất gần với khái niệm bat động sản hơn. Các chủ thé khi thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cũng không thé di chuyên quyền năng này mà chỉ có thé tiếp nhận quyên sử dụng đất đó trên một mảnh đất cụ thể. Theo tác giả, để giải quyết hài hòa về lý luận và thực tiễn, sự tách bạch giữa đất đai với tư cách là bất động sản và quyền sử dụng dat với tư cách quyên tài sản theo pháp luật hiện hành là hợp lý. Nhưng nếu đã coi quyền sử dụng đất là tài sản, thì pháp luật cần phải xác định “ai là chủ sở hữu tài sản” đó.
Có ý kiến cho rằng, vì nước ta không thừa nhận chế độ tư hữu về đất đai, nên không thể quy định quyền sở hữu tư đối với quyền sử dụng đất. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dụng đất trong kinh doanh bat động sản ở Việt Nam”, 2012, tr. Tuy nhiên, chúng ta có thé nhận thấy, đối với từng mảnh đất gắn với chủ sử dụng đất cụ thể, có sự hình thành chế độ tài sản kép với hai đối tượng đã hóa thân và hòa nhập vào nhau, đó là đất đai và quyền sử dụng đất. Với trường hợp chủ sử dụng có quyền định đọat gần như tuyệt đối với quyền sử dụng đất như chuyên nhượng.
thi họ gần như đã là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất trên thực tế. Từ những phân tích trên có thê thấy rằng: Quyển sử dụng đất là quyên tài sản thuộc sở hữu của tô chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao dat, cho thuê đất, công nhận quyên sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyên hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyên sử dụng dat. Khái niệm về tài sản gắn liền với đất 1.1 Tài sản gắn liền với đất là bất động sản Tài sản gắn liền với đất là bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng,rừng trồng. và tat cả những gi gắn liền với đất đai.
Hầu hết pháp luật các nước đều coi tài sản gắn liền với đất là bất động sản, là nhưng tài sản không tách rời với đất, được xác định bởi vị trí địa lý của đất Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức.) Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Như vậy nghĩa là, mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là tài sản gắn liền với đất. nếu đã bứt khỏi cây thì không còn là tài sản gắn liền với đất nữa.
Tương tự, quy định này cũng được thê hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gan liền với dat đai, bao gồm cả những quyền gan với việc sở hữu đất đai” có thể được hiểu là tài sản gắn liền với đất nói chung. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thi nhất, miêu tả cụ thé những gi được coi là “gan liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thi hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gan liền với dat đai”. Vậy, có thể khái quát là tài san gắn lién với đất là những vật không di rời được khỏi đất dai, nếu di rời thì vật đó không còn kha năng khai thác, sử dụng đúng với tính năng ban đâu, vì thế các vật này trở thành một bộ phận cua bất động sản là dat dai.
Dac điểm của tài sản gắn liền với dat a, Tinh cả biệt và khan hiếm Đặc điểm này của tài sản gắn liền với đất xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiểm cụ thê của đất đai là giới hạn về điện tích đất dai của từng miếng dat, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thé v. Chính vì tính khan hiếm, tinh có định và không di dời được của đất đai nên tài sản gắn liền với đất có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ kế cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tô không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai mảnh đất hoàn toàn giống nhau vì chúng có vi trí không gian khác nhau ké cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cầu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc dé tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.
Tính chịu sự ảnh hưởng lân nhau Tài sản gan liền với đất chịu sự anh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá tri của một ngôi nha này có thé bị tac động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của tài sản gan liền với đất trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Nhà ở, công trình xây dựng. khác là hiện tượng khá phô biến.
Các tinh chất khác - Tĩnh thích ứng Lợi ích của tài sản gắn liền với đất được sinh ra trong quá trình sử dụng. tài sản gắn liền với đất trong quá trình sử dụng có thê điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất — kinh doanh và các hoạt động khác. Ví dụ ngôi nhà được không còn được sử dụng để ở được cho thuê dé làm văn phòng làm việc. - Mang nặng yếu tô tập quán, thị hiểu và tâm lý xã hội: Tài sản gắn liền với đất chịu sự chỉ phối của các yếu tô này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhu cầu về tài sản gắn liền với đất của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giao, tâm linh v.