Khoá luận tốt nghiệp pháp luật về quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân tại các tổ chức tín dụng ở việt nam và thực tiễn thực thi

Quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình và cá nhân tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam là một vấn đề… 67 trang · Trường Đại Học Luật Hà Nội · 2023.

• Tác giả: Đào Thị Thanh
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thị Nga
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Quyền Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Ở Của Hộ Gia Đình, Cá Nhân Tại Các Tổ Chức Tín Dụng Ở Việt Nam
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• CÁC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• LỜI MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
• 0.3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
• 0.4. Phương pháp nghiên cứu
• 0.5. Kết cấu của đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
• 1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
• 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
• 1.1.2. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
• 1.1.3. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất trong đời sống kinh tế xã hội
• 1.1.4. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
• 1.1.5. Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật đối với thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
• 1.2. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM
• 2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam
• 2.2. Chủ thể quan hệ thế chấp
• 2.3. Hình thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất
• 2.4. Quyền và nghĩa vụ các bên khi tham gia giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
• 2.5. Xử lý tài sản thế chấp
• 2.6. Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam
• 2.7. Những kết quả đạt được từ hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam
• 2.8. Những hạn chế, vướng mắc trong quá trình thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam
• 2.9. Nguyên nhân những tồn tại hạn chế
• 2.10. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG
• 3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở
• 3.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
• 3.3. Hoàn thiện các quy định về xử lý quyền sử dụng đất ở thế chấp
• 3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam
• 3.5. Kết luận chương 3
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình và cá nhân tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam là một vấn đề pháp lý quan trọng. Quyền thế chấp không chỉ là một hình thức bảo đảm cho các khoản vay mà còn là một công cụ giúp hộ gia đình và cá nhân tiếp cận nguồn vốn. Trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay, việc sử dụng quyền sử dụng đất để thế chấp ngày càng trở nên phổ biến. Đất đai không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế. Theo quy định của pháp luật, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về hợp đồng thế chấp và các điều kiện liên quan đến tài sản đảm bảo.

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước công nhận và bảo vệ. Theo quy định của Luật Đất đai, quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc thừa kế. Việc xác định rõ ràng quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay. Đặc biệt, trong các giao dịch thế chấp, việc xác định giá trị tài sản và các điều kiện liên quan đến lãi suất vay cũng cần được làm rõ để tránh tranh chấp sau này.

II. Thực trạng pháp luật về quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Thực trạng pháp luật về quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Mặc dù có nhiều quy định pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản, nhưng việc thực thi vẫn gặp nhiều khó khăn. Các tổ chức tín dụng thường gặp phải những vướng mắc trong việc xử lý tài sản thế chấp khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ. Điều này dẫn đến việc quyền lợi của các bên liên quan không được bảo vệ một cách đầy đủ. Hơn nữa, sự thiếu đồng bộ trong các quy định pháp luật cũng gây khó khăn cho việc thực hiện các giao dịch thế chấp. Cần có những giải pháp cụ thể để hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhằm nâng cao hiệu quả thực thi quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

2.1. Những hạn chế trong thực thi pháp luật

Một trong những hạn chế lớn nhất trong thực thi pháp luật về quyền thế chấp quyền sử dụng đất là sự thiếu rõ ràng trong các quy định. Nhiều tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp, dẫn đến việc không thể thực hiện quyền lợi của mình khi bên vay không trả nợ. Ngoài ra, việc xử lý tài sản thế chấp cũng gặp nhiều khó khăn do các quy định pháp luật chưa đồng bộ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các tổ chức tín dụng mà còn gây thiệt hại cho người vay khi không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền thế chấp quyền sử dụng đất, cần có những giải pháp cụ thể. Trước hết, cần hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng thế chấp và quy trình xử lý tài sản thế chấp. Việc xây dựng một khung pháp lý rõ ràng sẽ giúp các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn trong việc thực hiện quyền lợi của mình. Thứ hai, cần tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ làm công tác tín dụng để họ có thể nắm vững các quy định pháp luật và áp dụng một cách hiệu quả. Cuối cùng, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong việc thực thi pháp luật, nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch thế chấp.

3.1. Hoàn thiện quy định pháp luật

Việc hoàn thiện quy định pháp luật về quyền thế chấp quyền sử dụng đất cần được thực hiện một cách đồng bộ và toàn diện. Cần xem xét lại các quy định hiện hành để loại bỏ những điểm chưa hợp lý, đồng thời bổ sung các quy định mới phù hợp với thực tiễn. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các tổ chức tín dụng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình và cá nhân trong việc tiếp cận nguồn vốn. Một hệ thống pháp luật rõ ràng và minh bạch sẽ góp phần nâng cao hiệu quả của các giao dịch thế chấp, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hoạt động cấp tín dụng của hệ thống ngân hàng mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhưng tiềm ẩn rủi ro cao, xuất phát từ việc ngân hàng chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nguồn vốn cho khách hàng vay. Để phòng ngừa rủi ro thu hồi nợ, việc ràng buộc nghĩa vụ thông qua các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo Bộ luật Dân sự năm 2015 là yêu cầu bắt buộc. Trong các biện pháp này, thế chấp quyền sử dụng đất ở (QSDĐƠ) của hộ gia đình (HGĐ), cá nhân là hình thức được các tổ chức tín dụng (TCTD) lựa chọn chủ yếu do đất đai có giá trị lớn, không bị tiêu hao, tính thanh khoản cao và chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Đồng thời, đất ở là tài sản vừa mang giá trị vật chất vừa có ý nghĩa tinh thần đối với người dân. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ này còn nhiều điểm nghẽn: đất thuê trả tiền hàng năm không được thế chấp, bất cập khi người sử dụng đất ghi nợ nghĩa vụ tài chính, vướng mắc trong khâu công chứng, đăng ký biện pháp bảo đảm và rủi ro hợp đồng thế chấp bị Tòa án tuyên vô hiệu. Khóa luận được thực hiện trong thời điểm Quốc hội thảo luận dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐƠ của HGĐ, cá nhân; phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi tại các TCTD ở Việt Nam; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành.

Nhiệm vụ nghiên cứu được văn bản xác định cụ thể theo 3 nhóm:

1. Nghiên cứu lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân và thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam.
2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam.
3. Đề xuất giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam.

Đối tượng nghiên cứu là hệ thống quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật ngân hàng liên quan trực tiếp đến thế chấp QSDĐƠ của HGĐ, cá nhân và thực tiễn thi hành tại các TCTD ở Việt Nam; Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai; Báo cáo tổng kết thường niên của một số ngân hàng thương mại; Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào quan hệ thế chấp QSDĐƠ giữa HGĐ, cá nhân với các TCTD tại Việt Nam, không nghiên cứu quan hệ thế chấp giữa HGĐ, cá nhân với các tổ chức kinh tế phi tín dụng hoặc giữa các cá nhân với nhau.

Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Về cơ sở lý luận và pháp lý, đề tài vận dụng các quan điểm học thuyết kinh tế - chính trị kinh điển (William Petty về nguồn gốc của cải; chủ nghĩa Mác - Lênin về quốc hữu hóa đất đai và bất cập của sở hữu tư nhân về đất đai). Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được tác giả khai thác làm khung nghiên cứu gồm:

• Hiến pháp năm 2013 (Điều 53 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu).
• Bộ luật Dân sự năm 2015 (các Điều 105, 117, 119, 212, 301, 308, 317, 319, 320, 321, 322, 323, 324, 325, 326).
• Luật Đất đai năm 2013 (các Điều 3, 55, 80, 125, 143, 144, 167, 168, 179, 188).
• Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).
• Các văn bản dưới luật: Nghị quyết số 42/2017/QH14; Chỉ thị số 32/CT-TTg; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; Nghị định số 21/2021/NĐ-CP; Nghị định số 99/2022/NĐ-CP; Văn bản giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC của Tòa án nhân dân tối cao.
• Nguồn tài liệu học thuật kế thừa: Công trình của PGS.TS. Nguyễn Thị Nga (2015), Đỗ Văn Lăng (2019), Phạm Minh Đông (2018), Bùi Anh Đức (2020) và Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam tập 2 (Phạm Văn Tuyết, Trần Thị Huệ, Hoàng Thị Loan, 2020).

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả sử dụng là phương pháp phân tích, tổng hợp quy phạm pháp luật, phương pháp so sánh luật học và phương pháp chứng minh thực tiễn.

Nguồn dữ liệu của khóa luận bao gồm các quy định văn bản quy phạm pháp luật thực định; dữ liệu thống kê của Ngân hàng Thế giới (World Bank); Báo cáo 5 năm triển khai công tác quản lý và đăng ký giao dịch bảo đảm của Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp); báo cáo hoạt động tín dụng từ các ngân hàng thương mại.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Khóa luận làm rõ bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất tại Việt Nam: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và trao quyền sử dụng cho người dân thông qua giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng. Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt, cho phép chủ thể thực hiện các giao dịch dân sự, trong đó có thế chấp. Đất ở (gồm đất ở nông thôn theo Điều 143 và đất ở đô thị theo Điều 144 Luật Đất đai 2013) là đất phi nông nghiệp phục vụ mục đích sinh hoạt ổn định lâu dài. Chủ thể sử dụng đất ở chủ yếu là hộ gia đình (nhóm người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao/cấp quyền) và cá nhân.

Tác giả đưa ra định nghĩa: Thế chấp QSDĐƠ là việc bên sử dụng đất dùng QSDĐƠ của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác trước bên nhận thế chấp mà không chuyển giao tài sản, bên thế chấp tiếp tục được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Đối tượng thế chấp có tính chất đặc thù: vừa mang giá trị kinh tế cao, tính thanh khoản lớn, công năng kép (vừa ở vừa kinh doanh), vừa chứa đựng giá trị tinh thần; tài sản thế chấp thông thường gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng.

Về vai trò kinh tế - xã hội, văn bản cung cấp số liệu chứng minh:

• Đối với bên thế chấp: Khai thác vốn phục vụ kinh doanh mà không bị gián đoạn quyền quản lý, sử dụng đất.
• Đối với tổ chức tín dụng: Là biện pháp bảo đảm an toàn nhất. Khóa luận dẫn số liệu của Ngân hàng Thế giới (World Bank) công bố: tại Việt Nam, tỷ lệ các ngân hàng nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm chiếm 93%. Báo cáo công tác 5 năm của Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) nêu rõ: cho vay có tài sản bảo đảm bằng bất động sản có mức rủi ro xác định là 50%, trong khi khoản vay không có tài sản bảo đảm bằng bất động sản có mức rủi ro lên đến 100%.

Cơ cấu pháp luật điều chỉnh quan hệ này gồm 5 nhóm quy phạm: (1) Chủ thể quan hệ thế chấp; (2) Đối tượng QSDĐƠ; (3) Hình thức và hiệu lực giao dịch; (4) Nội dung thỏa thuận quyền và nghĩa vụ; (5) Chấm dứt giao dịch và xử lý tài sản thế chấp.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam

Khóa luận phân tích chi tiết các quy định thực định và đối chiếu với thực tế áp dụng tại các TCTD:

• Chủ thể: Cá nhân thế chấp phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ đủ 18 tuổi theo Điều 19 BLDS 2015). Đối với HGĐ, việc định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của tất cả các thành viên thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (Điều 212 BLDS 2015). Văn bản 01/2017/GĐ-TANDTC của TANDTC hướng dẫn việc xác định thành viên HGĐ phải căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Bên nhận thế chấp gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng hợp tác xã, ngân hàng chính sách, TCTD phi ngân hàng, quỹ tín dụng nhân dân và chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập hợp pháp theo Luật Các TCTD 2010.
• Đối tượng: Phải đáp ứng 4 điều kiện tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013: có GCNQSDĐ; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
• Hình thức và hiệu lực: Hợp đồng bắt buộc lập thành văn bản, phải công chứng hoặc chứng thực (Điều 167 Luật Đất đai 2013). Hiệu lực đối kháng với người thứ ba phát sinh từ thời điểm đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (Điều 319 BLDS 2015, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 21/2021/NĐ-CP, Nghị định 99/2022/NĐ-CP).
• Xử lý tài sản thế chấp: Thực hiện theo thỏa thuận hoặc bán đấu giá, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Khoản 1 Điều 325 và khoản 1 Điều 326 BLDS 2015 giải quyết điểm nghẽn xử lý đồng thời khi chỉ thế chấp đất mà không thế chấp tài sản trên đất hoặc ngược lại. Nghị quyết 42/2017/QH14 cho phép thí điểm quyền thu giữ tài sản bảo đảm đối với khoản nợ xấu phát sinh trước ngày 15/8/2017 (áp dụng đến 31/12/2023 theo Nghị quyết Quốc hội kéo dài hiệu lực).

Bảng tổng hợp vướng mắc thực tiễn thi hành và nguyên nhân:

Nhóm vấn đề	Quy định pháp luật liên quan	Bất cập, vướng mắc thực tiễn thi hành	Hậu quả pháp lý / Thực tế
Ghi nợ tài chính của chủ thể	Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013	Người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải trả xong nợ mới được thế chấp.	Hạn chế cơ hội tiếp cận vốn vay của người sử dụng đất đang khó khăn tài chính.
Xác định thành viên hộ gia đình	Khoản 2 Điều 212 BLDS 2015, Văn bản 01/2017/GĐ-TANDTC	Phải có đủ chữ ký của tất cả thành viên thành niên trong hộ; thiếu quy định thủ tục xác lập chủ hộ.	Bế tắc khi có thành viên đi làm ăn xa hoặc ở nước ngoài; tranh chấp phân chia trách nhiệm liên đới trả nợ.
Xung đột hiệu lực công chứng - đăng ký	Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013, Điều 319 BLDS 2015	Hợp đồng công chứng xong có hiệu lực nhưng Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký thế chấp.	Hợp đồng đã ký không thể phát sinh hiệu lực đối kháng, TCTD đối mặt rủi ro mất tài sản bảo đảm.
Sai lệch tài sản gắn liền trên đất	Luật Đất đai 2013, BLDS 2015	Đăng ký QSDĐ là bắt buộc, đăng ký quyền sở hữu nhà ở/công trình xây dựng không bắt buộc.	Hợp đồng chỉ ghi nhận đất hoặc nhà cấp 4 nhưng thực tế là nhà 5 tầng, hoặc xây lấn ranh; Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng do TCTD thẩm định sai.
Bán đấu giá và thu giữ tài sản	Luật Đấu giá tài sản 2016, Nghị quyết 42/2017/QH14	Cơ quan bán đấu giá không có chức năng cưỡng chế; Nghị quyết 42 hết hạn áp dụng; thông đồng dìm giá.	Bên thế chấp chống đối không bàn giao tài sản; phiên đấu giá thành công nhưng bên mua không nhận được đất.

Nguyên nhân của các tồn tại trên gồm: sự mâu thuẫn giữa luật chung và luật chuyên ngành; hồ sơ địa chính lưu trữ qua các thời kỳ có nhiều sai sót, thiếu cập nhật biến động; cán bộ tín dụng ngân hàng thiếu thẩm định thực tế; cơ quan thanh tra chưa giám sát chặt chẽ và số lượng bản án tranh chấp bị cấp phúc thẩm sửa, hủy còn nhiều.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng

Từ các bất cập được phân tích, khóa luận đề xuất hai nhóm giải pháp:

1. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐƠ:

• Về chủ thể: Sửa đổi, bổ sung Điều 212 BLDS 2015 để quy định rõ cơ chế phân định trách nhiệm liên đới trả nợ của các thành viên trong hộ gia đình; hoàn thiện quy định về tiêu chí và thủ tục xác lập tư cách chủ hộ. Sửa đổi Điều 168 Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người sử dụng đất được thế chấp phần giá trị đất sau khi đã trừ đi khoản tiền nghĩa vụ tài chính còn nợ Nhà nước.
• Về công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm: Thống nhất quy định pháp luật giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp và thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng; phân định ranh giới trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng giữa cơ quan công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai; mở rộng thẩm quyền xử lý văn bản cho văn phòng công chứng và tạo cơ chế linh hoạt khi thành viên hộ gia đình vắng mặt có lý do chính đáng.
• Về xử lý tài sản thế chấp: Sửa đổi pháp luật theo hướng bắt buộc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất nhằm chấm dứt tình trạng sai lệch giữa hồ sơ pháp lý và hiện trạng thực tế. Luật hóa cơ chế thu giữ tài sản bảo đảm của các TCTD (từng được thí điểm tại Nghị quyết số 42/2017/QH14); hoàn thiện quy định cưỡng chế thi hành án đối với tài sản đã bán đấu giá thành.

2. Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật:

• Hiện đại hóa, chuẩn hóa và số hóa cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính, giúp việc tra cứu nguồn gốc đất, tranh chấp và quy hoạch được nhanh chóng, minh bạch.
• Tăng cường trách nhiệm và quy trình thẩm định thực địa của cán bộ tín dụng tại các TCTD, bảo đảm đối chiếu sát sao giữa hiện trạng nhà, đất thực tế với thông tin trên GCNQSDĐ trước khi ký hợp đồng vay.
• Thiết lập cơ chế phối hợp liên ngành thường xuyên giữa TCTD, Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan bán đấu giá tài sản, Tòa án và Cơ quan Thi hành án dân sự trong khâu phát mại tài sản thu hồi nợ.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp toàn diện khung pháp lý điều chỉnh hoạt động thế chấp QSDĐƠ của HGĐ, cá nhân, chỉ ra sự giao thoa và mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Các TCTD 2010. Công trình trích xuất các số liệu thực chứng xác thực: tỷ lệ 93% ngân hàng nhận bất động sản làm bảo đảm (Ngân hàng Thế giới) và biên độ rủi ro 50% (có BĐS bảo đảm) so với 100% (không có BĐS bảo đảm) từ Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm.

Đóng góp của tác giả thể hiện ở việc phát hiện nguyên nhân gốc rễ dẫn đến các bản án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp: sự bất cập trong quy định không bắt buộc đăng ký tài sản gắn liền với đất kết hợp với lỗi chủ quan trong thẩm định của TCTD (nhận thế chấp đất nhưng không thẩm định công trình thực tế dẫn đến tranh chấp tài sản trên đất hoặc xây lấn ranh). Hệ thống kiến nghị của khóa luận mang tính thời sự, đóng góp trực tiếp vào quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2013 tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu ở quan hệ thế chấp giữa HGĐ, cá nhân với các TCTD, chưa bao quát các giao dịch thế chấp QSDĐƠ giữa cá nhân với cá nhân hoặc tổ chức kinh tế phi tín dụng. Dữ liệu thực tiễn chủ yếu dựa trên báo cáo tổng kết của cơ quan trung ương và một số ngân hàng thương mại, chưa khảo sát sâu theo từng địa bàn hành chính địa phương cụ thể.

Hướng nghiên cứu tiếp theo được văn bản gợi mở là tiếp tục theo dõi, đánh giá sự tương thích của các giao dịch thế chấp khi Luật Đất đai sửa đổi và Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi được Quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực thi hành; đồng thời nghiên cứu mở rộng cơ chế xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là đất ở tại Tòa án các cấp.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh tế phục vụ việc nghiên cứu đề tài về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.

Đối với các chuyên viên pháp chế, cán bộ quản trị rủi ro và cán bộ tín dụng tại các ngân hàng thương mại, nội dung Mục 2.1 và 2.2 của Chương 2 là phần đáng tham khảo nhất. Phần này cung cấp các phân tích cụ thể về rủi ro pháp lý khi thẩm định hiện trạng tài sản gắn liền với đất, quy trình kiểm soát tư cách thành viên hộ gia đình theo Văn bản 01/2017/GĐ-TANDTC và cơ chế áp dụng Điều 325, 326 BLDS 2015 để bảo toàn quyền thu hồi nợ.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ lệ các ngân hàng tại Việt Nam nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm và mức độ rủi ro tín dụng được tác giả dẫn chứng từ nguồn nào? Theo số liệu từ Ngân hàng Thế giới (World Bank) được tác giả trích dẫn, tỷ lệ các ngân hàng tại Việt Nam nhận bất động sản làm bảo đảm chiếm 93%. Báo cáo công tác 5 năm của Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) chỉ rõ: cho vay có tài sản bảo đảm bằng bất động sản có mức rủi ro xác định là 50%, trong khi cho vay không có bảo đảm bằng bất động sản mức rủi ro là 100%.

Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất như thế nào? Theo Mục 4 Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/04/2017 của TANDTC, thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc xác định ai là thành viên phải căn cứ vào hồ sơ cấp GCNQSDĐ; trường hợp cần thiết Tòa án yêu cầu UBND cấp giấy xác nhận.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định xử lý ra sao khi chỉ thế chấp đất mà không thế chấp tài sản gắn liền trên đất? Khoản 1 Điều 325 BLDS 2015 quy định: trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ngược lại, khoản 1 Điều 326 quy định nếu chỉ thế chấp tài sản gắn liền mà không thế chấp đất thì khi xử lý tài sản cũng xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất.

Nguyên nhân nào khiến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở thường bị Tòa án tuyên vô hiệu trong khâu thẩm định tài sản? Pháp luật hiện hành chỉ bắt buộc đăng ký QSDĐ mà không bắt buộc đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Nhiều hợp đồng chỉ ghi nhận đất hoặc nhà cấp 4 theo GCNQSDĐ, nhưng trên thực tế bên vay đã xây dựng nhà 5 tầng hoặc xây lấn sang đất hàng xóm. Khi TCTD không thẩm định thực tế kỹ lưỡng, đối tượng nhận thế chấp không đúng hiện trạng thực tế, dẫn đến tranh chấp với chủ sở hữu tài sản trên đất hoặc hàng xóm, khiến Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở là khi nào? Căn cứ Điều 319 BLDS 2015 và các văn bản hướng dẫn giao dịch bảo đảm (Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 21/2021/NĐ-CP, Nghị định 99/2022/NĐ-CP), hợp đồng thế chấp dù đã được công chứng, chứng thực nhưng chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đào Thị Thanh là công trình nghiên cứu hệ thống về các quy định pháp luật và thực tiễn thực thi quyền thế chấp QSDĐƠ của HGĐ, cá nhân tại các TCTD ở Việt Nam. Tác giả đã phân tích rõ các xung đột pháp lý trọng tâm giữa Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 liên quan đến tư cách chủ thể hộ gia đình, tính độc lập giữa công chứng và đăng ký thế chấp, cùng các trở ngại khi xử lý tài sản thu hồi nợ. Các giải pháp và kiến nghị được xây dựng sát thực tế, cung cấp cơ sở tham khảo có giá trị chuyên môn cho công tác lập pháp và hoạt động nghiệp vụ tín dụng ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 dể 'CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở CUA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI CÁC TỎ CHỨC TÍN DUNG TẠI VIỆT NAM 18 2.1 Thực trạng pháp uật về thé chip quyền nữ dụng dit cia hộ ga nh, cá nhân tai các chú tín dạng tạ Việt Nam, 19 2. Chủ thể quan hộ thé chấp 19 2.3 Hình thức và hiệu lực cña giao dich thé chấp quyén sử dung đất 6. Quyền và nghĩa vụ các bân khí them gia gieo dich thé chấp quyén sử dụng đất ở của hộ ga dink, cá nhân, 2» 2. Xử lý t sẵn thé chấp 34 2.

Thục tiến th hành pháp luật về thé chip quyén sử đụng dit ở của hộ gia inh, cá nhân ti các tổ chức in đụng ở Việt Nam 3 3. Nhõng kết quả det được từ hoạt động thé quyền ss dụng đất ð của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chúc tín dung6 Việt Nam về nguyên nhân 38 2. Những hen chế, vướng mắc trong quả trinh thi hành pháp luật về thể chấp quyện sử dung đất 5 của hộ gia ảnh, cá nhân tại các tổ chúc tín dụng ð Việt Nam 39 2.3, Nguyên nhân nhiing tôn tại hen chế 4 KET LUẬN CHƯƠNG 2 + 'CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VÀ NÂNG CAO HIỆU (QUA THỰC THỊ PHÁP LUAT THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở CUA HGĐ, CÁ NHÂN TẠI CÁC TO CHỨC TÍN DUNG 46 3.

Gifi pháp hoàn thiện pháp Init v thé chấp quyén sỡ dụng đất ở. Hoàn thiện pháp luật về chỗ thé quan hệ thé chip 4 3. Hoàn thiên các quy định pháp luật về hợp đồng công chứng chứng thục, đăng ký hop đồng thể chấp quyền sở dụng dit 4 3. Hoàn thiện các quy định về xử lý quyền sử dung đất ö thể chấp.

Giải pháp nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật thể chấp quyền sử dung đất ở của hộ gia đính, cá nhân tại Việt Nam, “ KET LUẬN CHƯƠNG 3 “ KET LUAN. so DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO 3 LỜI MỞ DAU 1 Tính cấp H Ết của đề tài Hiên nay, trong bối cảnh nên kink tế thị trường dinh hướng xã hội chủ nie, host động ngành N gin hing với các lính vực kinh doanh như cấp tin đụng nhận tần gi, cũng cấp các sẵn phim dịch vụ thanh toán đáng diễn ra ngày cùng si động, Trong các inh vực kinh doanh liệt kê trn, cấp tin dụng mang lai cho Ngân hàng không ít lợi nhuận, tuy nhiên cũng tổn tại nhiễu rid ro.