Chương 1. Những vấn đề cơ bản của quyền về lối đi qua bất động sản liền kề Chương 2. Những vướng mắc, bất cập khi áp dụng pháp luật quyền về lối đi qua bất động sản liền kề và kiến nghị hoàn thiện 7 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN CỦA QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 1. Một số khái niệm cơ bản 1.
Khái niệm bất động sản liền kề Tài sản là một chế định quan trọng, được quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005. Phân loại tài sản có một ý nghĩa rất lớn, bởi vì: “Xét về mặt kinh tế - xã hội, tài sản là tư liệu sản xuất, tư liệu sinh hoạt phục vụ sự phát triển kinh tế, đáp ứng nhu cầu của đời sống xã hội; về mặt lý thuyết tài sản là đối tượng của quyền sở hữu”1. Việc phân loại tài sản góp phần xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với tài sản, đồng thời sắp xếp tài sản theo từng nhóm để có những chính sách quản lý phù hợp, hiệu quả. Có nhiều cách thức khác nhau để phân loại tài sản nhưng cách phân loại đầu tiên và phổ biến nhất là phân loại tài sản thành động sản và bất động sản.
BLDS năm 2005 quy định bất động sản bao gồm: “a, Đất đai; b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c, Các tài sản gắn liền với đất đai; d, Các tài sản khác do pháp luật quy định”2. Việc xác định một tài sản là bất động sản dựa vào hai cơ sở chủ yếu: Thứ nhất, “Bất động sản là các tài sản không di dời được”3. Tính chất không di dời, được hiểu là tài sản không thể dịch chuyển trong không gian một cách cơ học. Thứ hai, những bất động sản không phải là đất đai thì: “Có một đặc điểm chung là tài sản đó trực tiếp hay gián tiếp gắn với đất đai”4.
Tài sản là bất động sản gắn trực tiếp với đất đai là nhà ở, công trình xây dựng, cây cối gắn với đất. Tài sản là bất động sản gắn gián tiếp với đất đai là những tài sản gắn liền với nhà ở và các công trình xây dựng khác. 1 Hoàng Thế Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2013), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, tập I, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr. 2 Khoản 1 Điều 274 BLDS năm 2005.
4 Hoàng Thế Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2013), Tlđd 1, tr. 8 Theo quy định tại Điều 174 BLDS năm 2005, tài sản là bất động sản bao gồm: Đất đai, “Được hiểu là một diện tích đất nhất định bao gồm cả chiều rộng, chiều dài, chiều cao, chiều sâu”5. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, toàn bộ diện tích đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý6. Đất đai là bộ phận đầu tiên, quan trọng nhất tạo lập lãnh thổ quốc gia.
Theo đó, đất đai không thể là đối tượng trong giao dịch dân sự. Chính vì vậy, đất đai được quy định ở đây phải được hiểu là: “từng mảnh đất riêng biệt, gắn với nó là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam”7. Tài sản gắn liền với đất như nhà, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng. Để trở thành bất động sản, những tài sản này phải gắn kết, liên quan chặt chẽ và không thể tách rời với đất đai.
Những tài sản khác gắn liền với đất đai như những tài nguyên khoáng sản nằm trong lòng đất chưa được phát hiện. Những tài sản khác do pháp luật quy định, Bộ luật Dân sự liệt kê những tài sản là bất động sản dựa vào tính chất gắn liền với đất đai, mà không liệt kê tất cả tài sản là bất động sản. Đây là một quy định mở, nhằm dự liệu những trường hợp cụ thể pháp luật quy định một tài sản là bất động sản. Ví dụ như: Trong Luật Kinh doanh bất động sản thì quyền sử dụng đất cũng được coi là bất động sản 8.
Ngoài việc quy định những bất động sản do tự nhiên, Bộ luật Dân sự của một số nước trên thế giới còn xác định bất động sản do mục đích. Bộ luật Dân sự Pháp đưa ra quy định: “Những vật sau đây được coi là bất động sản do mục đích sử dụng khi chúng được chủ sở hữu đưa vào phục vụ hoặc khai thác ruộng đất: Súc vật gắn với canh tác; nông cụ; hạt giống giao cho người thuê đất canh tác hoặc người cấy rẽ…”9. Xác định tài sản là bất động sản là căn cứ cho việc xác định bất động sản liền kề. Theo quy định tại Điều 174 có rất nhiều tài sản là bất động sản.
Tuy nhiên, không phải tất cả các bất động sản đều là đối tượng xác định bất động sản liền kề. Bởi vì, “Chỉ các bất động sản thuộc bản chất không di, dời được mới tồn tại các 5 Hoàng Thế Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2013), Tlđd 1, tr. 6 Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. 7 Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội, tr.
8 Khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản. 9 Điều 524 BLDS Pháp. 9 ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể tồn tại bất động sản liền kề”10. Nghĩa là, có rất nhiều tài sản được xác định là bất động sản theo quy định của pháp luật nhưng chỉ những bất động sản về bản chất không thể di, dời mới là đối tượng để xác định bất động sản liền kề.
Trong hệ thống bất động sản thuộc về bản chất thì đất đai đóng vai trò quan trọng nhất. Tính xác định của bất động sản này được thể hiện ở cả hai khía cạnh. Ở góc độ pháp lý, Nhà nước giao đất, người sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từng mảnh đất được đặc định, thể hiện trên bản đồ địa chính.
Giấy chứng nhận thể hiện những thông tin về người sử dụng cũng như diện tích và ranh giới với các bất động sản khác, đó cũng chính là căn cứ, điều kiện để chủ sở hữu, người sử dụng có thể chuyển đổi, chuyển nhượng và được đền bù khi có thu hồi đất. Dưới góc độ thực tế, tính đặc định được thể hiện ở các mốc phân ranh giữa các bất động sản. Những mốc phân ranh này phải phù hợp với bản đồ địa chính thông qua quyết định giao đất của Nhà nước. Khi có ranh giới giữa bất động sản nghĩa là giữa chúng có yếu tố liền kề.
Trong pháp luật Dân sự Việt Nam không quy định một khái niệm cụ thể về bất động sản liền kề. Theo từ điển Tiếng Việt phổ thông thì: Liền là “Ở kề, sát ngay, không cách”11; Kề được hiểu là “Ở vào hoặc làm cho vị trí rất gần, không còn hoặc coi như không có khoảng cách”12. Tức là những bất động sản ở ngay cạnh bên nhau có chung với nhau một ranh giới. Bất động sản liền kề có thể được hiểu là những bất động sản có chung nhau ranh giới.
Theo cách định nghĩa của thuật ngữ pháp lý phổ thông, đất liền kề là: “Khu đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định”13. Bất động sản liền kề “được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản”14. Phải xác định được bất động sản liền kề mới biết được bất động sản phải hạn chế quyền để phục vụ cho một bất động sản khác. Hai bất động sản liền kề khi thuộc về các chủ sở hữu, sử dụng khác nhau và giữa chúng tồn tại ranh giới.
Chúng ta có thể thấy rằng, trong quá trình sử dụng một bất động sản, không chỉ tác động đến bất động sản liền kề mà còn tác động đến nhiều bất động sản khác, đây là những bất động sản xung quanh. Bất động sản xung quanh là 10 Phạm Công Lạc (2006), Tlđd 7, tr. 11 Viện Ngôn ngữ (2010), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, NXB Thanh Niên, Hà Nội, tr. 12 Viện Ngôn ngữ (2010), Tlđd 11, tr.
13 Nguyễn Ngọc Điệp (2009), 3450 Thuật ngữ pháp lý phổ thông, NXB Giao thông vận tải, tr. 14 Phạm Công Lạc (2006), Tlđd 7, tr. 10 bất động sản không có chung ranh giới nhưng có sự tác động đến quá trình khai thác sử dụng bất động sản bị vây bọc. Qua phân tích những quy định của pháp luật và một số khái niệm liên quan có thể khẳng định: Bất động sản liền kề là bất động sản về bản chất (không thể di, dời) và giữa chúng tồn tại một ranh giới.
Bất động sản liền kề chỉ được áp dụng đối với đất đai, nhà ở và một số công trình xây dựng, chúng tồn tại và liên kết với nhau về mặt vật lý. Trên cơ sở xác định bất động sản liền kề mới có thể xác định bất động sản phải hạn chế quyền để phục vụ cho bất động sản kia. Khái niệm về lối đi qua bất động sản liền kề Bộ luật Dân sự năm 2005 không đưa ra khái niệm lối đi qua bất động sản liền kề mà chỉ quy định những căn cứ, điều kiện, quyền và nghĩa vụ cụ thể của chủ thể. Để có một khái niệm chính xác về lối đi qua bất động sản liền kề, trước hết, chúng ta phải hiểu rõ khái niệm về “lối đi”.
Trong giao thông công cộng, người ta thường sử dụng thuật ngữ “đường đi”, “con đường” để nói về nơi thực hiện giao thông từ nơi này đến nơi khác. Cũng với mục đích phục vụ giao thông, đi lại nhưng BLDS năm 2005 lại sử dụng thuật ngữ “lối đi”. Lối đi được hiểu là “khoảng đất hẹp dùng để đi vào, ra một nơi nào đó, để đi lại từ nơi này đến nơi khác”15. Theo cách định nghĩa này, khái niệm lối đi có diện tích nhỏ hơn so với đường đi vì đó chỉ là nơi thực hiện giao thông có diện tích “hẹp”.
Yếu tố hẹp có thể được hiểu là vừa đủ để đáp ứng một cách thiết yếu nhất nhu cầu đi lại. Trong khi đường đi không bị hạn chế bởi yếu tố này, đường đi có thể cho các loại phương tiện giao thông đi lại một cách dễ dàng, thuận tiện.