Luận văn thạc sĩ: Phương pháp lý thuyết trò chơi trong quản lý chi phí vay vốn xây dựng

• Tác giả: Phan Thanh Thien Son
• Người hướng dẫn: Dr. Bui Phuong Trinh
• Trường học: Ho Chi Minh City University of Technology
• Chuyên ngành: Construction Management
• Đề tài: Developing A Game Theory Approach To Determine Optimal Loan-To-Cost Ratios For Construction Loans
• Loại tài liệu: master’s thesis
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Ho Chi Minh City

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. INTRODUCTION
• 1.1. LTC Ratio, Feasibility Analyses, and Financial Analyses
• 1.2. Project Performance and Default
• 2. LITERATURE REVIEW
• 3. METHODOLOGY
• 4. CASE STUDY 1
• 5. CASE STUDY 2
• 6. COMPARISONS WITH EXISTING MODELS
• 7. DISCUSSION AND EVALUATION
• 8. CONCLUSION
• PHỤ LỤC
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Tổng quan về phương pháp lý thuyết trò chơi trong xác định tỷ lệ chi phí tối ưu

Phương pháp lý thuyết trò chơi đã trở thành một công cụ hữu ích trong việc xác định tỷ lệ chi phí tối ưu cho các khoản vay xây dựng. Mô hình này không chỉ giúp các nhà phát triển tối ưu hóa lợi nhuận mà còn cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quyết định tài chính phức tạp. Việc áp dụng lý thuyết trò chơi cho phép phân tích các tương tác giữa các bên liên quan, từ đó đưa ra các quyết định tài chính hợp lý hơn.

1.1. Khái niệm và ứng dụng của lý thuyết trò chơi

Lý thuyết trò chơi là một lĩnh vực nghiên cứu về các quyết định trong các tình huống mà kết quả phụ thuộc vào hành động của nhiều bên. Trong bối cảnh khoản vay xây dựng, lý thuyết này giúp phân tích các chiến lược của cả nhà phát triển và nhà cho vay.

1.2. Tại sao tỷ lệ chi phí tối ưu quan trọng

Tỷ lệ chi phí tối ưu ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời của dự án. Việc xác định chính xác tỷ lệ này giúp các nhà phát triển tối đa hóa lợi nhuận tài chính và giảm thiểu rủi ro trong quá trình thực hiện dự án.

II. Vấn đề và thách thức trong xác định tỷ lệ chi phí tối ưu

Mặc dù lý thuyết trò chơi cung cấp nhiều lợi ích, nhưng việc xác định tỷ lệ chi phí tối ưu vẫn gặp phải nhiều thách thức. Các yếu tố như biến động thị trường, rủi ro tài chính và sự không chắc chắn trong dự báo có thể ảnh hưởng đến kết quả. Các nhà phát triển cần phải xem xét kỹ lưỡng các yếu tố này để đưa ra quyết định chính xác.

2.1. Rủi ro tài chính trong các khoản vay xây dựng

Rủi ro tài chính có thể đến từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm lãi suất biến động và chi phí xây dựng tăng cao. Những yếu tố này có thể làm giảm khả năng sinh lời của dự án nếu không được quản lý đúng cách.

2.2. Tác động của thị trường đến tỷ lệ chi phí

Thị trường xây dựng có thể thay đổi nhanh chóng, ảnh hưởng đến tỷ lệ chi phí và khả năng tiếp cận vốn. Các nhà phát triển cần phải theo dõi các xu hướng thị trường để điều chỉnh chiến lược tài chính của mình.

III. Phương pháp lý thuyết trò chơi trong xác định tỷ lệ chi phí tối ưu

Mô hình lý thuyết trò chơi được phát triển trong nghiên cứu này nhằm xác định tỷ lệ chi phí tối ưu cho các khoản vay xây dựng. Mô hình này sử dụng các thuật toán tối ưu hóa phi tuyến tính để tính toán các tỷ lệ tối ưu dựa trên các chỉ số tài chính như NPV, IRR và ROE.

3.1. Cấu trúc mô hình lý thuyết trò chơi

Mô hình lý thuyết trò chơi được xây dựng dựa trên các giả định về hành vi của các bên liên quan. Điều này cho phép mô hình phản ánh chính xác hơn các quyết định tài chính trong thực tế.

3.2. Các chỉ số tài chính tối ưu hóa

Mô hình không chỉ xác định tỷ lệ chi phí tối ưu mà còn cung cấp các chỉ số tài chính khác như NPV kỳ vọng và IRR kỳ vọng, giúp các nhà phát triển có cái nhìn tổng quan về hiệu quả tài chính của dự án.

IV. Ứng dụng thực tiễn của mô hình lý thuyết trò chơi

Mô hình lý thuyết trò chơi đã được áp dụng thành công trong hai nghiên cứu trường hợp tại Việt Nam. Kết quả cho thấy mô hình này có thể giúp các nhà phát triển xác định tỷ lệ chi phí tối ưu một cách hiệu quả, từ đó tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

4.1. Nghiên cứu trường hợp 1 Dự án A

Dự án A đã áp dụng mô hình lý thuyết trò chơi để xác định tỷ lệ chi phí tối ưu, dẫn đến việc tối đa hóa NPV và IRR. Kết quả cho thấy sự cải thiện rõ rệt trong hiệu quả tài chính của dự án.

4.2. Nghiên cứu trường hợp 2 Dự án B

Tương tự, dự án B cũng đã sử dụng mô hình này và đạt được tỷ lệ chi phí tối ưu, giúp giảm thiểu rủi ro tài chính và tăng cường khả năng sinh lời.

V. Kết luận và tương lai của nghiên cứu

Nghiên cứu này đã chứng minh rằng việc áp dụng lý thuyết trò chơi trong xác định tỷ lệ chi phí tối ưu cho các khoản vay xây dựng là một phương pháp hiệu quả. Tương lai của nghiên cứu có thể mở rộng sang các lĩnh vực khác trong tài chính xây dựng, từ đó cung cấp thêm công cụ cho các nhà phát triển.

5.1. Đề xuất cho nghiên cứu tiếp theo

Nghiên cứu tiếp theo có thể xem xét việc áp dụng mô hình lý thuyết trò chơi cho các loại hình đầu tư khác, từ đó mở rộng khả năng ứng dụng của mô hình.

5.2. Tác động đến ngành xây dựng

Việc áp dụng mô hình này không chỉ giúp các nhà phát triển tối ưu hóa lợi nhuận mà còn có thể tạo ra những thay đổi tích cực trong cách thức quản lý tài chính trong ngành xây dựng.

Tổng quan nghiên cứu

Tỷ lệ khoản vay trên chi phí (Loan-to-Cost ratio - LTC ratio) là một chỉ số tài chính quan trọng trong các khoản vay xây dựng, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả tài chính của dự án phát triển bất động sản. Theo báo cáo của ngành, tỷ lệ LTC có thể dao động từ 0% (vốn chủ sở hữu hoàn toàn) đến 100% (vốn vay hoàn toàn), quyết định cấu trúc vốn và mức độ đòn bẩy tài chính của dự án. Việc xác định tỷ lệ LTC tối ưu giúp các chủ đầu tư và nhà phát triển tối đa hóa các chỉ số tài chính như giá trị hiện tại ròng kỳ vọng có đòn bẩy (expected levered NPV), tỷ suất hoàn vốn nội bộ kỳ vọng có đòn bẩy (expected levered IRR) và tỷ suất sinh lợi kỳ vọng trên vốn chủ sở hữu (expected levered ROE).

Nghiên cứu này tập trung phát triển một mô hình dựa trên Lý thuyết trò chơi (Game Theory) kết hợp thuật toán tối ưu hóa phi tuyến nhằm xác định tỷ lệ LTC tối ưu cho các khoản vay xây dựng trong các dự án phát triển tư nhân tại Việt Nam. Mô hình được áp dụng cho hai nghiên cứu trường hợp thực tế, so sánh với các mô hình hiện có để đánh giá hiệu quả. Phạm vi nghiên cứu bao gồm giai đoạn tiền xây dựng đến khi hoàn thành và bán tài sản, tập trung vào các dự án tư nhân với vốn vay xây dựng có lãi suất cố định và khả năng thu hồi một phần khoản vay khi dự án bị bỏ dở.

Nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn lớn trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư, nhà phân tích tài chính và các tổ chức tín dụng trong việc cấu trúc các điều khoản vay xây dựng hợp lý, đồng thời đóng góp vào kho tàng lý thuyết về tối ưu hóa cấu trúc vốn trong lĩnh vực quản lý xây dựng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Mô hình được xây dựng dựa trên Lý thuyết trò chơi dạng mở rộng (extensive form game) với các đặc điểm:

• Hai người chơi: chủ đầu tư (người vay) và tổ chức tín dụng (người cho vay).
• Trò chơi diễn ra theo trình tự thời gian với ba mốc: t=0 (tiền xây dựng), t=1 (giai đoạn xây dựng giữa chừng), t=2 (hoàn thành và bán tài sản).
• Mỗi người chơi đưa ra quyết định dựa trên thông tin hoàn chỉnh về các hành động trước đó và các biến ngẫu nhiên như giá thị trường tài sản và chi phí xây dựng.
• Mục tiêu của chủ đầu tư là tối đa hóa một trong ba chỉ số tài chính: expected levered NPV, expected levered IRR hoặc expected levered ROE.
• Mô hình sử dụng phương pháp suy ngược (backwards induction) để xác định chiến lược tối ưu và tỷ lệ LTC tối ưu.

Các khái niệm chính bao gồm:

• Tỷ lệ LTC (Loan-to-Cost ratio): Tỷ lệ khoản vay trên tổng chi phí xây dựng.
• Expected levered NPV: Giá trị hiện tại ròng kỳ vọng có đòn bẩy.
• Expected levered IRR: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ kỳ vọng có đòn bẩy.
• Expected levered ROE: Tỷ suất sinh lợi kỳ vọng trên vốn chủ sở hữu có đòn bẩy.
• Mức lãi suất chấp nhận được chung (Mutually Acceptable Interest Rate): Lãi suất mà cả người vay và người cho vay đều đồng ý.
• Quyết định bỏ dở dự án (Abandonment Decision): Quyết định của chủ đầu tư tại thời điểm t=1 dựa trên chi phí xây dựng thực tế và giá thị trường.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chính bao gồm:

• Dữ liệu đầu vào từ hai nghiên cứu trường hợp thực tế tại Việt Nam, với các thông số về chi phí xây dựng, giá thị trường dự kiến, tỷ lệ giải ngân giai đoạn đầu, và các biến ngẫu nhiên liên quan.
• Thông tin tham khảo từ các mô hình tối ưu hóa LTC ratio hiện có trong tài liệu quốc tế.

Phương pháp phân tích:

• Xây dựng mô hình trò chơi mở rộng với hai người chơi, mô phỏng các quyết định tài chính theo từng giai đoạn.
• Áp dụng thuật toán tối ưu hóa phi tuyến tính để tìm tỷ lệ LTC tối ưu nhằm tối đa hóa các chỉ số tài chính mục tiêu.
• Sử dụng phương pháp suy ngược để xác định các quyết định tối ưu tại từng thời điểm.
• So sánh kết quả mô hình với các mô hình hiện có để đánh giá tính hiệu quả và thực tiễn.
• Thời gian nghiên cứu từ tháng 12/2022 đến tháng 6/2023.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tỷ lệ LTC tối ưu khác nhau tùy theo chỉ số tài chính mục tiêu:

   • Tỷ lệ LTC tối ưu để tối đa hóa expected levered NPV dao động khoảng 65-75%.
   • Tỷ lệ LTC tối ưu để tối đa hóa expected levered IRR thường cao hơn, khoảng 70-80%.
   • Tỷ lệ LTC tối ưu để tối đa hóa expected levered ROE có thể lên đến 80% hoặc hơn, phản ánh mức độ đòn bẩy cao hơn.

2. Mô hình dựa trên Lý thuyết trò chơi cho phép xác định mức lãi suất chấp nhận được chung (M.) giữa người vay và người cho vay:

   • Mức lãi suất này được tính toán dựa trên sự cân bằng lợi ích giữa hai bên, giúp giảm thiểu rủi ro cho cả chủ đầu tư và ngân hàng.
   • Ví dụ, trong một trường hợp, mức lãi suất M. được xác định là 8,5%/năm, phù hợp với điều kiện thị trường Việt Nam.

3. Quyết định bỏ dở dự án tại thời điểm t=1 phụ thuộc vào chi phí xây dựng thực tế và giá thị trường:

   • Khi chi phí xây dựng vượt quá mức tối đa khả thi (𝑐̂ ′), chủ đầu tư sẽ chọn bỏ dở dự án để hạn chế thua lỗ.
   • Tỷ lệ bỏ dở dự án giảm khi tỷ lệ LTC tối ưu được áp dụng, do cấu trúc vốn hợp lý giúp giảm áp lực tài chính.

4. So sánh với các mô hình hiện có:

   • Mô hình đề xuất cho kết quả tỷ lệ LTC tối ưu tương đồng hoặc cao hơn khoảng 5-10% so với các mô hình truyền thống như Dias Jr. và Ioannou (1995) hay Bakatjan et al. (2003).
   • Mô hình mới có ưu điểm trong việc mô phỏng tương tác chiến lược giữa người vay và người cho vay, đồng thời tích hợp đa mục tiêu tài chính.

Thảo luận kết quả

Việc sử dụng Lý thuyết trò chơi giúp mô hình phản ánh thực tế hơn quá trình đàm phán và ra quyết định giữa chủ đầu tư và ngân hàng, đặc biệt trong việc xác định lãi suất và tỷ lệ vay phù hợp. Các kết quả cho thấy tỷ lệ LTC tối ưu không chỉ phụ thuộc vào mục tiêu tài chính mà còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố rủi ro như khả năng bỏ dở dự án và biến động giá thị trường.

So với các nghiên cứu trước đây, mô hình này mở rộng phạm vi phân tích bằng cách kết hợp ba chỉ số tài chính quan trọng và mô phỏng các quyết định theo từng giai đoạn dự án, giúp tăng tính linh hoạt và ứng dụng thực tiễn. Các biểu đồ minh họa mối quan hệ giữa tỷ lệ LTC và các chỉ số tài chính (NPV, IRR, ROE) cho thấy điểm cực đại rõ ràng, hỗ trợ việc lựa chọn tỷ lệ vay tối ưu.

Tuy nhiên, mô hình vẫn có giới hạn khi không xét đến các yếu tố như chi phí vận hành sau xây dựng, thuế phức tạp, hoặc các loại khoản vay khác như mezzanine. Việc áp dụng mô hình cho các dự án công hoặc PPP cũng cần điều chỉnh thêm do đặc thù quản lý và tài chính khác biệt.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Áp dụng mô hình Lý thuyết trò chơi trong đàm phán điều khoản vay xây dựng:

   • Chủ đầu tư và ngân hàng nên sử dụng mô hình để xác định tỷ lệ LTC và lãi suất hợp lý, giảm thiểu rủi ro tài chính.
   • Thời gian thực hiện: trong giai đoạn tiền xây dựng, trước khi ký hợp đồng vay.

2. Tích hợp mô hình vào phần mềm tài chính và quản lý dự án:

   • Các công cụ như MS Excel, ARGUS Enterprise có thể bổ sung thuật toán tối ưu hóa phi tuyến và mô hình trò chơi để hỗ trợ phân tích tài chính dự án.
   • Chủ thể thực hiện: nhà phát triển phần mềm, chuyên gia tài chính.

3. Đào tạo và nâng cao nhận thức cho các bên liên quan:

   • Tổ chức các khóa đào tạo cho nhà đầu tư, quản lý dự án, và cán bộ tín dụng về cách sử dụng mô hình và ý nghĩa của tỷ lệ LTC tối ưu.
   • Thời gian: liên tục, đặc biệt trong các chương trình đào tạo chuyên ngành xây dựng và tài chính.

4. Mở rộng nghiên cứu và ứng dụng mô hình cho các loại dự án khác:

   • Nghiên cứu tiếp theo nên phát triển mô hình cho dự án công, PPP, hoặc các khoản vay phức tạp hơn như mezzanine.
   • Chủ thể thực hiện: các nhà nghiên cứu, trường đại học, viện nghiên cứu.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Chủ đầu tư và nhà phát triển dự án bất động sản:

   • Lợi ích: Xác định tỷ lệ vay phù hợp để tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro tài chính.
   • Use case: Lập kế hoạch tài chính dự án, đàm phán với ngân hàng.

2. Chuyên gia tài chính và phân tích đầu tư:

   • Lợi ích: Có công cụ phân tích đa mục tiêu, mô phỏng tương tác chiến lược giữa các bên.
   • Use case: Đánh giá hiệu quả tài chính dự án, tư vấn cấu trúc vốn.

3. Ngân hàng và tổ chức tín dụng:

   • Lợi ích: Hiểu rõ hơn về rủi ro và lợi ích khi cho vay xây dựng, xác định lãi suất hợp lý.
   • Use case: Thiết kế sản phẩm vay, quản lý danh mục tín dụng xây dựng.

4. Giảng viên và sinh viên ngành quản lý xây dựng, tài chính:

   • Lợi ích: Nắm bắt kiến thức mới về tối ưu hóa cấu trúc vốn và ứng dụng Lý thuyết trò chơi trong xây dựng.
   • Use case: Tham khảo tài liệu nghiên cứu, phát triển đề tài luận văn.

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ lệ LTC là gì và tại sao nó quan trọng trong các khoản vay xây dựng?
   Tỷ lệ LTC là tỷ lệ khoản vay trên tổng chi phí xây dựng, quyết định mức độ đòn bẩy tài chính của dự án. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và rủi ro của chủ đầu tư cũng như khả năng thu hồi vốn của ngân hàng.

2. Lý thuyết trò chơi giúp gì trong việc xác định tỷ lệ LTC tối ưu?
   Lý thuyết trò chơi mô phỏng tương tác chiến lược giữa người vay và người cho vay, giúp xác định mức lãi suất và tỷ lệ vay mà cả hai bên đều chấp nhận, từ đó tối ưu hóa lợi ích chung.

3. Mô hình này có áp dụng được cho các dự án công hay PPP không?
   Hiện tại mô hình tập trung vào dự án tư nhân và chưa xét đến các đặc thù của dự án công hoặc PPP. Cần nghiên cứu mở rộng để phù hợp với các loại dự án này.

4. Các chỉ số tài chính nào được tối ưu trong mô hình?
   Mô hình tối ưu ba chỉ số chính: expected levered NPV, expected levered IRR và expected levered ROE, giúp chủ đầu tư lựa chọn tỷ lệ LTC phù hợp với mục tiêu tài chính.

5. Làm thế nào để áp dụng mô hình vào thực tế?
   Chủ đầu tư và ngân hàng có thể sử dụng phần mềm tài chính tích hợp mô hình để phân tích các kịch bản vay, từ đó đưa ra quyết định về tỷ lệ LTC và lãi suất phù hợp trước khi ký hợp đồng vay.

Kết luận

• Luận văn phát triển thành công mô hình dựa trên Lý thuyết trò chơi kết hợp tối ưu hóa phi tuyến để xác định tỷ lệ LTC tối ưu cho các khoản vay xây dựng trong dự án tư nhân.
• Mô hình cho phép tối đa hóa đồng thời các chỉ số tài chính quan trọng: expected levered NPV, IRR và ROE, đồng thời xác định mức lãi suất chấp nhận được chung giữa người vay và người cho vay.
• Kết quả mô hình được minh họa qua hai nghiên cứu trường hợp thực tế tại Việt Nam, cho thấy tính ứng dụng và hiệu quả vượt trội so với các mô hình hiện có.
• Nghiên cứu góp phần mở rộng kho tàng lý thuyết về tối ưu hóa cấu trúc vốn trong quản lý xây dựng và cung cấp công cụ thực tiễn cho các bên liên quan.
• Đề xuất các hướng nghiên cứu tiếp theo bao gồm mở rộng mô hình cho dự án công, PPP và các loại khoản vay phức tạp hơn, đồng thời khuyến nghị áp dụng mô hình trong thực tế để nâng cao hiệu quả tài chính dự án.

Call-to-action: Các nhà đầu tư, tổ chức tín dụng và chuyên gia tài chính nên cân nhắc áp dụng mô hình này trong quá trình lập kế hoạch và đàm phán khoản vay xây dựng nhằm tối ưu hóa lợi ích và giảm thiểu rủi ro tài chính.