MỞ ĐẦU. 1 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CHCC. CHCC và thị trƣờng CHCC. Khái niệm, phân loại CHCC.
Khái niệm và vai trò của thị trƣờng CHCC. Nội dung đánh giá sự phát triển thị trƣờng CHCC. Khái niệm phát triển thị trƣờng CHCC. Các nhân tố ảnh hƣởng tới sự phát triển thị trƣờng CHCC.
Các tiêu chí đánh giá sự phát triển thị trƣờng CHCC. Một số kinh nghiệm quốc tế. Mô hình phát triển của Trung Quốc. Kinh nghiệm của Hàn Quốc.
11 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CHCC TẠI TP-HCM. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và sự phát triển TT- BĐS TP-HCM. Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội có tác động đến sự phát triển thị trƣờng CHCC. Điều kiện dân cƣ.
Thực trạng phát triển thị trƣờng CHCC tại TP-HCM. Thực trạng về nhà ở. Thực trạng về nhà ở chung cƣ. Đánh giá chung về thị trƣờng CHCC TP-HCM những năm qua.
Những kết quả đã đạt đƣợc. Những hạn chế và nguyên nhân. 43 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CHCC TẠI TP-HCM. Phƣơng hƣớng phát triển thị trƣờng CHCC TP-HCM.
Định hƣớng phát triển thị trƣờng CHCC tại TP-HCM. Các giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trƣờng CHCC TP-HCM 49 3. Giải pháp chung. Một số giải pháp cụ thể.
58 TÀI LIỆU THAM KHẢO. 59 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt Nội dung viết tắt 1 BĐS Bất động sản 2 TT-BĐS Thị trƣờng bất động sản 3 TP-HCM Thành phố Hồ Chí Minh 4 QPPL Quy phạm pháp luật 5 HTKT Hạ tầng kỹ thuật 6 HTXH Hạ tầng xã hội 7 NƠXH Nhà ở xã hội 8 GDP Tổng sản phẩm quốc nội DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ BẢNG Bảng 2.1 Thống kê nhà ở TP-HCM đến 31/12/2016 .2 Chất lƣợng nhà ở TP-HCM giai đoạn 1989 - 2016.3 Cơ cấu về chất lƣợng nhà ở TP-HCM giai đoạn 1989 - 2016 .4 Diện tích chia theo chất lƣợng nhà ở .5 Tốc độ tăng diện tích bình quân nhà ở giai đoạn 1976 - 2016 .6 Diện tích nhà ở bình quân giai đoạn 1999 - 2016 .7 Số lƣợng nhà ở cao tầng trên địa bàn TP-HCM đến tháng 9/2015 .8 Số lƣợng giao dịch CHCC tại Tp Hồ Chí Minh giai đoạn 2013 - 2016 .9 Phân loại căn hộ giao dịch thành công năm 2016 .1 Dự báo chỉ tiêu nhà ở TP-HCM đến năm 2020 .1 Thống kê tổng sản phẩm nội địa TP-HCM giai đoạn 2010 - 2016 .2 Dự nợ tín dụng BĐS TP-HCM giai đoạn 2014 - 2016.3 Vốn đầu tƣ ngân sách TP-HCM giai đoạn 2005 - 2014 .4 Thống kê nhà ở TP-HCM đến 31/12/2016 theo năm xây dựng .5 Tỷ lệ loại hình nhà ở theo năm xây dựng .6 Chất lƣợng nhà ở TP-HCM GĐ 1989 - 2016 .7 Cơ cấu về chất lƣợng nhà ở TP-HCM giai đoạn 1989 - 2016 .8 Diện tích chia theo chất lƣợng nhà ở .8 Số lƣợng CHCC giai đoạn 1975 - 2016 .9 Tỷ lệ nhà ở chung cƣ. 39 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Trong những năm gần đây, với việc nền kinh tế Việt Nam ngày một khởi sắc, dân số tăng trƣởng nhanh, chất lƣợng đời sống ngƣời dân đƣợc cải thiện đồng thời kéo theo nhu cầu về nhà ở ngày một nâng cao. Với việc áp lực tỷ lệ đô thị hóa tại các khu vực đô thị trên cả nƣớc ngày một cao, mật độ dân số tăng trƣởng nhanh, quỹ đất phát triển nhà ở ngày một hạn hẹp, công nghệ xây dựng phát triển và thói quen nhà sử dụng nhà ở ngƣời dân đang đƣợc thay đổi thì việc phát triển loại hình nhà ở là căn hộ cao tầng tại các khu vực phát triển và có mật độ dân số, tỷ lệ đô thị hóa cao là xu hƣớng của thị trƣờng.
TP-HCM là khu vực có nền kinh tế phát triển nhất cả nƣớc, thu hút lƣợng lao động lớn, nhu cầu về nhà ở cao chính vì vậy TT-BĐS đặc biệt là thị trƣờng CHCC là một lĩnh vực tiềm năng, hấp dẫn đối với các chủ đầu tƣ dự án. Mặc dù TT-BĐS đang trên đà hồi phục, các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị đƣợc đầu tƣ triển khai nhiều tuy nhiên việc phát triển của thị trƣờng là chƣa thực sự ổn định, có tính bền vững. Các dự án đƣợc phát triển vẫn chủ yếu vẫn tập trung vào loại hình nhà ở chung cƣ giá thành cao diện tích lớn, lƣợng cung về nhà ở với mức giá trung bình đáp ứng nhu cầu chi trả thực tế của ngƣời dân còn thấp, đặc biệt là thị trƣờng CHCC. Để duy trì sự phát triển ổn định của TT-BĐS, đặc biệt là thị trƣờng CHCC, bên cạnh sự ảnh hƣởng của các yếu tố nhƣ điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý, các điều kiện về kinh tế và dân cƣ của khu vực thì việc nghiên cứu sự biến động nguồn cung, xu hƣớng nhu cầu về loại hình nhà ở và sự biến động giá cả CHCC là hết sức cần thiết để đánh giá mức độ phát triển của thị trƣờng.
Trên thực tế, TT-BĐS đặc biệt là thị trƣờng CHCC tại Việt Nam nói chung và tại TP-HCM nói riêng còn nhiều điểm đáng phải lƣu ý nhƣ: nguồn cung chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu ngày một lớn của thị trƣờng và tốc độ phát triển của nền kinh tế, mức tăng trƣởng dân số; bên cạnh đó, cơ cấu các loại hình nhà ở ii còn chƣa hợp lý; giá thành nhà ở vẫn còn cao so với khả năng chi trả của ngƣời dân; … Trên cơ sở những vấn đề nêu trên, tác giả đã lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường CHCC tại TP-HCM” làm vấn đề nghiên cứu tại luận văn này. Luận văn đƣợc thực hiện nhằm hƣớng tới mục tiêu đƣa ra cơ sở khoa học để đánh giá thực trạng phát triển và dự báo xu hƣớng đƣa ra các khuyến nghị và giải pháp đối với cơ quan quản lý nhà nƣớc nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng CHCC tại TP-HCM. Cụ thể: (1) Phân tích thực trạng về TT-BĐS nói chung và thị trƣờng CHCC tại TP-HCM trong những năm qua; phân tích các yếu tố ảnh hƣởng tới sự phát triển, chỉ ra những tồn tại hạn chế và nguyên nhân của những tồn tại hạn chế đó; (2) Dự báo diễn biến phát triển thị trƣờng CHCC tại TP-HCM trong những năm tới; (3) Đề xuất một số giải pháp để thị trƣờng CHCC phát triển ổn định, lành mạnh. Trong quá trình thực hiện nghiên cứu, luận văn có sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính, định lƣợng, áp dụng các lý thuyết khoa học kết hợp thu thập, phân tích các dữ liệu thứ cấp từ các dữ liệu thống kê về kinh tế, xã hội; các tài liệu quy hoạch; các đề án; các chƣơng trình phát triển nhà ở, đô thị và thị trƣờng BĐS; báo cáo của các Sở, ngành và các doanh nghiệp tƣ vấn BĐS.
Luận văn đã đánh giá đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng tới sự phát triển của thị trƣờng CHCC, phân tích đƣợc thực trạng phát triển thị trƣờng CHCC trong những năm gần đây tại TP-HCM. Từ đó đƣa ra một số nhận định về diễn biến thị trƣờng CHCC trong thời gian tới đồng thời nêu một số khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý, thúc đẩy phát triển thị trƣờng CHCC tại TP- HCM. Tính cấp thiết của đề tài TP-HCM là một trong hai đô thị loại đặc biệt trên cả nƣớc. Đây không chỉ là trung tâm phát triển về kinh tế, khoa học công nghệ mà còn là trung tâm đào tạo phát triển giáo dục của cả nƣớc.
Lĩnh vực BĐS là một trong những lĩnh vực thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định của nền kinh tế, đáp ứng yêu cầu về ở, sinh hoạt, giải trí của ngƣời dân; đồng thời cũng trực tiếp thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Tại TP-HCM, những năm vừa qua TT-BĐS đã từng bƣớc phát triển khởi sắc và đạt đƣợc nhiều kết quả quan trọng. Hàng loạt các dự án BĐS, dự án khu đô thị mới; các dự án phát triển công trình kinh doanh, thƣơng mại, dịch vụ đi kèm với đó là hệ thống hạ tầng (bao gồm cả HTKT và HTXH) đƣợc đầu tƣ đồng bộ đã làm chất lƣợng đô thị đƣợc cải thiện, điều kiện sống của ngƣời dân đƣợc nâng cao. Cùng với đó, sự phát triển của các dự án BĐS cũng góp phần chuyển dịch cơ cấu, thúc đẩy kinh tế - xã hội của thành phố phát triển; và đáp ứng đƣợc nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân ngày một cao cả về diện tích và chất lƣợng, góp phần đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội.
Mặc dù TT-BĐS đang từng bƣớc hồi phục sau một giai đoạn suy thoái, các dự án xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị hỗn hợp đƣợc triển khai nhiều tuy nhiên việc phát triển của thị trƣờng là chƣa thực sự ổn định, có tính bền vững. Các chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở chủ yếu phát triển nhiều dự án ở phân khúc trung và cao cấp có giá bán cao tỷ suất lợi nhuận lớn, lƣợng cung về nhà ở với mức giá trung bình đáp ứng nhu cầu chi trả thực tế của ngƣời dân còn thấp, nhất là đối với thị trƣờng CHCC. Trong điều kiện đó, Đề tài đƣợc xây dựng từ nghiên cứu lý luận đến phân tích thực tiễn về tình hình nguồn cung, nhu cầu nhà ở thực tế và diễn biến giá cả CHCC những năm gần đây tại TP-HCM từ đó có đƣợc những dự 2 báo về thị trƣờng trong thời gian tới đồng thời đƣa ra một số giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển thị trƣờng CHCC tại TP-HCM phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững. Mục tiêu nghiên cứu Với mục tiêu nhằm đƣa ra một số giải pháp để khuyến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nƣớc, đặc biệt là cơ quan quản lý về lĩnh vực TT-BĐS tại TP-HCM, đề tài dự kiến có các mục tiêu sau: - Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về phát triển thị trƣờng CHCC; - Phân tích, đánh giá thực trạng TT-BĐS tại TP-HCM, đặc biệt là đối với thị trƣờng CHCC để phát hiện những vấn đề cần khắc phục giải quyết; - Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trƣờng CHCC trong thời gian tới.
Phƣơng pháp nghiên cứu 3. Sơ đồ nghiên cứu Các yếu tố ảnh Thực trạng thị hưởng tới thị trường trường • Điểm đã đạt được • Cơ hội phát triển • Tồn tại hạn chế • Thách thức phát triển Định hướng và giải pháp 3.