Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Chu Mạnh Hùng (ngành Luật, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2023) đặt vấn đề từ phạm trù tài chính đất đai – một lĩnh vực rộng lớn bao gồm nhiều khoản nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện đối với Nhà nước như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền phạt vi phạm pháp luật đất đai, tiền bồi thường thiệt hại và khoản điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Trong cơ cấu đó, nghĩa vụ nộp tiền thuê đất là khoản thu cơ bản, mang tính thường xuyên và chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn thu ngân sách nhà nước, do hình thức thuê đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh chiếm ưu thế trong các phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước.
Tuy nhiên, bối cảnh thực tiễn cho thấy nguồn thu tài chính từ tiền thuê đất trên địa bàn cả nước trong những năm qua chưa đạt được kỳ vọng và mục tiêu đề ra; số thu có xu hướng giảm qua các năm, chỉ tiêu hàng năm chưa hoàn thành, tình trạng thất thoát nguồn thu còn diễn biến phức tạp và tiềm năng đất đai chưa được kiểm soát tối ưu. Nguyên nhân trực tiếp xuất phát từ các quy định pháp luật hiện hành về nghĩa vụ tài chính đất đai nói chung và tiền thuê đất nói riêng còn lỏng lẻo, bộc lộ nhiều kẽ hở, tạo điều kiện cho hành vi gian lận, trốn tránh nghĩa vụ, kết hợp với công tác thực thi tại các địa phương còn thiếu chặt chẽ.
Nhằm giải quyết bất cập trên, tác giả xác định mục đích nghiên cứu là làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn thi hành pháp luật về tiền thuê đất, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thu nộp ngân sách và bảo đảm công bằng xã hội. Các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể được xác định gồm:
- Làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nói chung, nghĩa vụ tài chính là tiền thuê đất nói riêng và những tiền đề lý luận về pháp luật về tiền thuê đất;
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về tiền thuê đất, làm rõ thực trạng thực hiện pháp luật về tiền thuê đất tại một số địa phương;
- Đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về tiền thuê đất góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trên thực tế.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài được giới hạn như sau:
- Đối tượng nghiên cứu: Quy định của pháp luật về tiền thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013, thực tiễn thi hành, áp dụng các quy định này và các định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2013;
- Phạm vi nội dung: Các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về tiền thuê đất, trọng tâm là các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài chính hướng dẫn về tiền thuê đất; các báo cáo tổng kết thi hành và xu hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến tiền thuê đất;
- Phạm vi không gian: Thực tiễn thực hiện pháp luật về tiền thuê đất tại một số địa phương trên cả nước;
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu, thu thập tài liệu, số liệu thống kê và báo cáo về tình hình thu tiền thuê đất từ khi triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 đến hết năm 2022 - 2023.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Về mặt lý luận và khái niệm, công trình kế thừa quan điểm của Từ điển Bách khoa Việt Nam về bản chất phạm trù kinh tế của tài chính gắn liền với sự ra đời của Nhà nước và quan hệ hàng hóa - tiền tệ; đồng thời sử dụng các công trình nghiên cứu chuyên khảo tiêu biểu như nghiên cứu về "Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam" (2013) của PGS.TS. Trần Thị Minh Châu, cùng các nghiên cứu chuyên sâu của Trường Đại học Luật Hà Nội do PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến chủ nhiệm (2012). Tác giả làm rõ cơ sở pháp lý nền tảng xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013, kết hợp với chế định hợp đồng thuê tài sản tại Bộ luật Dân sự năm 2015.
Khung pháp lý trực tiếp được tác giả phân tích bao gồm: Luật Đất đai năm 2013 (các Điều 3, 54, 55, 56, 108, 126, 129, 172, 189); Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất; các nghị định sửa đổi, bổ sung gồm Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP; Thông tư số 76/2014/TT-BTC và Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính; cùng các định hướng thể chế tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.
Để giải quyết các nhiệm vụ đề ra, tác giả sử dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý truyền thống:
- Phương pháp hệ thống: Nhằm hệ thống hóa các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ thu tiền thuê đất từ luật đến các văn bản dưới luật;
- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp lý luận, báo cáo đánh giá và dữ liệu thực tế từ các cơ quan quản lý nhà nước;
- Phương pháp thống kê: Thống kê số thu ngân sách từ đất đai giai đoạn 2014 - 2022 và số liệu miễn, giảm nghĩa vụ tài chính;
- Phương pháp so sánh, đối chiếu: Đối chiếu giữa các giai đoạn lập pháp (Luật 1987, 1993, 2003, 2013) và so sánh giữa quy định pháp luật với thực tiễn thực thi tại cơ quan thuế và địa phương.
Nguồn dữ liệu thực nghiệm được trích xuất từ các báo cáo chính thức gồm: Báo cáo số 85/BC-BTNMT ngày 03/08/2022 và Báo cáo số 193/BC-TNMT ngày 06/09/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Báo cáo tổng hợp số liệu thu ngân sách nhà nước từ đất của Bộ Tài chính; dữ liệu thống kê số thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giai đoạn 2014 - 2022 của Tổng cục Thuế và Cục Quản lý công sản.
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Lý luận chung pháp luật về tiền thuê đất của người sử dụng đất đối với Nhà nước
Chương 1 tập trung xây dựng cơ sở lý luận về chế định tiền thuê đất. Tác giả phân tích nghĩa vụ tài chính đất đai là công cụ điều tiết lợi ích giữa Nhà nước, cộng đồng và người sử dụng đất, cấu thành bởi 7 nhóm khoản thu chính. Dựa trên khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 và quy định về hợp đồng thuê tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2015, tác giả đưa ra định nghĩa: tiền thuê đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước để được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định theo hợp đồng thuê. Chế định này mang 4 đặc điểm cốt lõi:
- Quan hệ chủ thể mang tính quyền lực nhà nước dù được thiết lập dưới hình thức hợp đồng, do Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là tổ chức quyền lực chính trị;
- Tiền thuê đất mang tính ấn định từ phía Nhà nước dựa trên bảng giá đất và giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành;
- Đối tượng thuê đất được mở rộng bình đẳng cho mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước;
- Người sử dụng đất có quyền linh hoạt lựa chọn phương thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền hàng năm.
Tác giả xác định 4 vai trò của tiền thuê đất: công cụ huy động nguồn thu trực tiếp và ổn định cho ngân sách nhà nước; đòn bẩy khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, chống bỏ hoang; công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng sử dụng đất; và phương tiện điều phối thu nhập, bảo đảm công bằng xã hội.
Về lịch sử lập pháp, tác giả phân kỳ quá trình phát triển qua 4 giai đoạn:
- Giai đoạn Luật Đất đai năm 1987 (đất đai được coi là phúc lợi xã hội cấp phát bao cấp, chưa có khái niệm tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất, chỉ mới manh nha quy định nộp thuế đất và lệ phí địa chính tại khoản 5 Điều 48);
- Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 (bắt đầu chuyển biến từ quan hệ hiện vật sang quan hệ giá trị, ghi nhận giá đất tại Điều 12 nhưng các văn bản dưới luật như Nghị định số 80-CP, Nghị định số 89/CP ngày 17/08/1994 chủ yếu mới hướng dẫn thu tiền sử dụng đất);
- Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 (chính thức thiết lập các phương thức trả tiền thuê đất kèm theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, Nghị định số 121/2010/NĐ-CP, Thông tư số 120/2005/TT-BTC, Thông tư số 94/2011/TT-BTC);
- Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 đến nay (hệ thống hóa quy định về căn cứ, thời điểm tính thu, các chính sách ưu đãi, miễn giảm và định hướng hoàn thiện theo Nghị quyết số 18-NQ/TW).
Chương 2: Pháp luật hiện hành về tiền thuê đất và thực tiễn áp dụng
Chương 2 chiếm dung lượng lớn nhất của công trình, đi sâu phân tích hệ thống quy định thực định và đánh giá thực tiễn thi hành:
Đối tượng nộp tiền thuê đất: Phân tích cụ thể Điều 56 Luật Đất đai năm 2013, phân định rõ hai nhóm đối tượng: nhóm được quyền lựa chọn hình thức trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần (như hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp, làm muối, thương mại dịch vụ; tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuê đất xây dựng công trình sự nghiệp...); và nhóm bắt buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm (đơn vị vũ trang nhân dân sản xuất kinh tế kết hợp quốc phòng; các chủ thể sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, đầm phá để nuôi trồng thủy sản).
Căn cứ xác định tiền thuê đất: Căn cứ theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và Thông tư số 77/2014/TT-BTC, tiền thuê đất được xác định dựa trên: diện tích đất cho thuê (diện tích ghi trong quyết định hoặc hợp đồng thuê đất, xử lý trường hợp diện tích thực tế lớn hơn hoặc phân bổ theo doanh thu/diện tích công trình đối với mục đích sử dụng hỗn hợp); thời hạn thuê đất (xác định theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, tối đa 50 năm đối với dự án thông thường, không quá 70 năm đối với vùng khó khăn hoặc dự án thu hồi vốn chậm, không quá 99 năm đối với cơ quan ngoại giao và không quá 05 năm đối với quỹ đất nông nghiệp công ích của xã); đơn giá thuê đất; và hình thức trả tiền thuê đất.
Đơn giá thuê đất và phương pháp định giá:
- Thuê đất trả hàng năm không qua đấu giá: Đơn giá xác định bằng Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất cụ thể. Mức tỷ lệ chuẩn là 1%, trong đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định mức từ 0,5% đến 3% tùy khu vực đô thị, trung tâm thương mại hoặc vùng sâu, vùng xa.
- Thuê đất trả tiền một lần không qua đấu giá: Đơn giá là giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư hoặc hệ số điều chỉnh giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP).
- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê: Trả tiền hàng năm áp dụng đơn giá trúng đấu giá ổn định 10 năm (khi hết chu kỳ, mức điều chỉnh không quá 30%). Giá khởi điểm do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định trình Hội đồng thẩm định giá đất (do Sở Tài chính làm Thường trực) đối với thửa đất từ 30 tỷ đồng trở lên (đối với thành phố trực thuộc Trung ương), từ 10 tỷ đồng trở lên (đối với tỉnh miền núi, vùng cao), từ 20 tỷ đồng trở lên (đối với các tỉnh còn lại); các khu đất có giá trị dưới ngưỡng này do cơ quan tài chính xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất.
Trình tự thủ tục hành chính: Phân tích quy trình 3 bước:
- Bước 1: Cơ quan thuế (Cục Thuế xác định đối với tổ chức, Chi cục Thuế đối với hộ gia đình, cá nhân) xác định đơn giá và tính số tiền thuê đất trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ địa chính;
- Bước 2: Cơ quan thuế ban hành thông báo nộp tiền thuê đất;
- Bước 3: Người thuê đất nộp tiền theo kỳ hạn (thuê trả hàng năm nộp 2 kỳ: kỳ 1 tối thiểu 50% trước ngày 31/5, kỳ 2 trước ngày 31/10; thuê trả một lần nộp 50% trong 30 ngày và nộp đủ số còn lại trong 60 ngày tiếp theo).
Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất: Rà soát các trường hợp miễn tiền thuê đất (miễn toàn bộ thời hạn cho công trình an sinh, công cộng; miễn trong thời gian xây dựng cơ bản tối đa 3 năm; miễn từ 3 đến 15 năm tùy theo địa bàn khó khăn, đặc biệt khó khăn hoặc danh mục ngành nghề ưu đãi đầu tư; chính sách đất nông nghiệp trong hạn mức đến hết năm 2020) và các trường hợp giảm (giảm 50% cho hợp tác xã; giảm theo mức độ thiệt hại thiên tai, hỏa hoạn từ dưới 40% sản lượng hoặc miễn nếu thiệt hại từ 40% trở lên). Quy trình giải quyết miễn giảm tại cơ quan thuế là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ nộp trong vòng 10 ngày kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.
Thực tiễn áp dụng và những hạn chế: Tác giả chỉ ra 8 nhóm tồn tại lớn:
- Chính sách giá đất chưa sát thực tế, phương pháp định giá bộc lộ nhiều kẽ hở, giá đất định giá thấp hơn thị trường và chênh lệch lớn ở vùng giáp ranh (như Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chỉ ra);
- Nguồn thu từ đất chưa thực sự bền vững;
- Chế độ sử dụng đất của một số tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, quỹ tài chính ngoài ngân sách chưa được cụ thể hóa; việc chuyển đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ sang thuê đất làm phát sinh thủ tục nhưng không tăng thu ngân sách do được miễn tiền thuê đất;
- Việc cho phép doanh nghiệp lựa chọn trả tiền một lần tạo kẽ hở "ôm đất" rồi chuyển nhượng, làm mất tính ổn định dài hạn của nguồn thu ngân sách;
- Chế độ ưu đãi đầu tư chồng chéo; thiếu quy định thời hạn cụ thể buộc cơ quan nhà nước phải ban hành giá đất dẫn đến dự án chậm tính nghĩa vụ tài chính qua nhiều năm;
- Chu kỳ ổn định đơn giá 05 năm (Điều 15 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP) không phù hợp với bản chất trả tiền hàng năm, gây thất thoát khi thị trường tăng nóng;
- Thủ tục gia hạn thuê đất còn nhiều rào cản, ách tắc hồ sơ kéo dài nhiều năm (điển hình tại Hà Nội đối với các doanh nghiệp cổ phần hóa), dẫn đến việc người nộp thuế bị xử phạt chậm nộp oan và không được áp dụng các gói hỗ trợ giảm tiền thuê đất của Chính phủ;
- Bất cập trong các yếu tố cấu thành tiền thuê đất quy định tại khoản 2 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về tiền thuê đất
Dựa trên kết quả nghiên cứu và bối cảnh thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, tác giả xây dựng định hướng hoàn thiện:
- Bãi bỏ cơ chế cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với các dự án sản xuất kinh doanh thương mại không phải đất ở, chuyển căn bản sang phương thức thuê đất trả tiền hàng năm nhằm bảo đảm nguồn thu thường xuyên, ổn định cho ngân sách nhà nước và hạn chế hành vi đầu cơ, giữ đất;
- Đổi mới phương pháp xác định giá đất cụ thể tính tiền thuê đất, loại bỏ sự can thiệp hành chính mang tính chủ quan, bảo đảm giá đất phản ánh đúng giá trị trị trường phổ biến;
- Điều chỉnh quy định về chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất hàng năm (05 năm) tại Điều 15 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP theo hướng linh hoạt hơn hoặc cập nhật sát theo biến động thị trường;
- Hoàn thiện khung pháp lý về thủ tục gia hạn thuê đất, quy định rõ ràng trách nhiệm hành chính và thời hạn giải quyết của cơ quan có thẩm quyền, tháo gỡ điểm nghẽn cho các doanh nghiệp cổ phần hóa để tránh phát sinh tiền phạt chậm nộp không do lỗi của người sử dụng đất;
- Rà soát, chuẩn hóa các chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, xóa bỏ cơ chế "xin - cho", bảo đảm hậu kiểm việc sử dụng đất đúng mục đích ưu đãi và thu hồi số tiền miễn giảm kèm tiền chậm nộp nếu phát hiện vi phạm.
Kết quả và đóng góp
Công trình cung cấp số liệu thực nghiệm đầy đủ về số thu tiền thuê đất trong tổng cơ cấu thu tài chính đất đai tại Việt Nam. Theo dữ liệu trích dẫn từ Báo cáo số 85/BC-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường và dữ liệu từ Bộ Tài chính, tỷ trọng thu ngân sách nhà nước từ đất đai tăng từ 7,8% năm 2013 lên 15,83% năm 2020. Trong cơ cấu thu từ đất giai đoạn 2013 - 2020, tiền sử dụng đất chiếm 67,26% và tiền thuê đất chiếm 15,23%.
Về chính sách hỗ trợ giảm nghĩa vụ tài chính do ảnh hưởng khó khăn kinh tế giai đoạn 2020 - 2023, số liệu thống kê từ Tổng cục Thuế ghi nhận tổng số tiền thuê đất, mặt nước được giảm là 8.019 tỷ đồng; tiền chậm nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được miễn là 5.300 tỷ đồng; riêng chính sách giảm 30% tiền thuê đất theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ ngày 03/10/2023 ước tính giảm khoảng 3.500 tỷ đồng.
Diễn biến thu nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất giai đoạn 2014 - 2022 được tác giả trích dẫn qua bảng số liệu sau:
| Năm |
Tiền sử dụng đất (Tỷ đồng) |
Tiền thuê đất, thuê mặt nước (Tỷ đồng) |
Tổng cộng thu từ đất (Tỷ đồng) |
| 2014 |
44.188 |
9.201 |
53.389 |
| 2015 |
67.857 |
17.547 |
85.404 |
| 2016 |
98.518 |
17.352 |
115.870 |
| 2017 |
135.208 |
28.786 |
163.994 |
| 2018 |
147.730 |
32.276 |
180.006 |
| 2019 |
165.558 |
38.379 |
203.937 |
| 2020 |
172.708 |
38.508 |
211.216 |
| 2021 |
186.198 |
39.538 |
225.736 |
| 2022 |
207.515 |
35.296 |
242.811 |
(Nguồn: Tổng cục Thuế, Cục Quản lý công sản)
Đóng góp của khóa luận thể hiện ở việc hệ thống hóa toàn diện các văn bản quy phạm pháp luật dưới luật điều chỉnh trực tiếp nghĩa vụ nộp tiền thuê đất (từ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP đến các văn bản sửa đổi mới nhất như Nghị định số 10/2023/NĐ-CP). Đồng thời, tác giả đã phát hiện và phân tích trực diện những mâu thuẫn giữa quy định pháp luật và thực tế áp dụng (vấn đề định giá đất cụ thể chậm trễ, việc lợi dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần để chuyển nhượng bất động sản, chu kỳ ổn định 05 năm bất hợp lý và những rủi ro pháp lý mà doanh nghiệp gặp phải trong thủ tục gia hạn thuê đất).
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Hạn chế của khóa luận nằm ở phạm vi khảo sát thực tế: công trình chủ yếu dựa trên các số liệu tổng hợp vĩ mô trên toàn quốc và đưa ra ví dụ thực tiễn điển hình tại địa bàn Thành phố Hà Nội (đối với vấn đề ách tắc thủ tục gia hạn thuê đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa), chưa thực hiện được các khảo sát định lượng chi tiết hoặc điều tra xã hội học sâu tại từng nhóm địa phương khác nhau (miền núi, hải đảo, các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam).
Hướng nghiên cứu tiếp theo được văn bản gợi mở là tiếp tục theo dõi, đánh giá tác động thực tế của việc thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (thời điểm năm 2023), đặc biệt là việc bãi bỏ khung giá đất, cơ chế định giá đất sát nguyên tắc thị trường và việc chuyển dịch toàn diện sang hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với các dự án kinh tế.
Giá trị tham khảo
Khóa luận là tài liệu tham khảo thiết thực cho:
- Sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai, Quản lý đất đai và Thuế: Tài liệu hữu ích cho việc tìm hiểu cơ chế xác định tiền thuê đất, quy trình hành chính tính thuế và phân biệt bản chất giữa tiền thuê đất với tiền sử dụng đất;
- Cán bộ làm công tác quản lý tại cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên và môi trường cấp tỉnh/huyện: Nội dung phân tích các bước tính đơn giá, xử lý hồ sơ miễn giảm tiền thuê đất và các vướng mắc về thẩm định giá đất cụ thể có giá trị nghiệp vụ thực tiễn;
- Doanh nghiệp và nhà đầu tư có sử dụng đất thuê của Nhà nước: Giúp nhận diện rõ quy trình nộp hồ sơ miễn giảm tiền thuê đất theo kỳ hạn, cơ chế khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất, cũng như lưu ý các rủi ro pháp lý liên quan đến thời hạn gia hạn hợp đồng thuê đất.
Câu hỏi thường gặp
1. Khái niệm tiền thuê đất được tác giả định nghĩa như thế nào trên cơ sở đối chiếu pháp luật đất đai và dân sự?
Dựa trên khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 và quy định về hợp đồng thuê tài sản tại Bộ luật Dân sự năm 2015, tác giả xác định tiền thuê đất là một khoản tiền người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước để được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định theo hợp đồng thuê.
2. Mức tỷ lệ phần trăm (%) để xác định đơn giá thuê đất hàng năm không qua đấu giá được quy định ra sao?
Căn cứ Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất một năm có mức chung là 1%. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành mức cụ thể nhưng tối đa không quá 3% (đối với đất đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao) và tối thiểu là 0,5% (đối với vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn hoặc đất sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối).
3. Số thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trên toàn quốc đạt mức cao nhất vào năm nào trong giai đoạn 2014 - 2022?
Theo bảng thống kê số liệu của Tổng cục Thuế và Cục Quản lý công sản được trích dẫn trong khóa luận, số thu từ tiền thuê đất và thuê mặt nước đạt mức cao nhất vào năm 2021 với con số 39.538 tỷ đồng (tổng thu từ đất năm này đạt 225.736 tỷ đồng).
4. Thủ tục nộp tiền thuê đất hàng năm được quy định phân kỳ theo các mốc thời gian nào?
Căn cứ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và Thông tư số 77/2014/TT-BTC, việc nộp tiền thuê đất hàng năm được chia làm 2 kỳ: kỳ thứ nhất nộp tối thiểu 50% trước ngày 31 tháng 5; kỳ thứ hai nộp hết số tiền còn lại trước ngày 31 tháng 10 hàng năm.
5. Vì sao tác giả cho rằng chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất 05 năm tại Điều 15 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP là bất cập?
Tác giả phân tích rằng việc ấn định đơn giá cho cả chu kỳ 05 năm liên tiếp làm mất đi bản chất của phương thức nộp tiền hàng năm (vốn phải tương ứng với giá trị từng năm tài chính), dẫn đến việc đơn giá các năm tiếp theo vẫn bị cố định theo giá đất của năm đầu chu kỳ, không phản ánh kịp thời sự biến động tăng của thị trường bất động sản và gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Kết luận
Khóa luận của tác giả Chu Mạnh Hùng đã phân tích có hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiễn thi hành pháp luật về tiền thuê đất tại Việt Nam theo tinh thần Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Bằng việc phân tích thực chứng các số liệu thu nộp ngân sách, chính sách miễn giảm giai đoạn 2014 - 2022, tác giả chỉ ra các rào cản căn bản trong công tác định giá đất, cơ chế ổn định đơn giá và thủ tục gia hạn thuê đất đối với doanh nghiệp. Các giải pháp hoàn thiện được đề xuất bám sát định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW, góp phần cung cấp luận cứ hữu ích cho quá trình sửa đổi Luật Đất đai và chính sách tài chính đất đai trong giai đoạn hiện nay.
