CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm, sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Khái niệm: Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định. Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: Hoạt động kinh doanh BĐS gồm có kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS.
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn để tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. Dự án đầu tư kinh doanh BĐS được xem xét ở một số giác độ sau: [1] - Về mặt hình thức: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một tập hợp các hồ sơ trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí liên quan đến quá trình tạo lập BĐS theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. - Về giác độ quản lý: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một công cụ quản lý trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra BĐS nhằm đem lại các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài.
- Về mặt nội dung: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng là BĐS nhằm mục đích tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của BĐS trong một khoảng thời 6 gian xác định. Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS. Sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: - Các dự án đầu tư có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia. Đầu tư là hoạt động cơ bản nhất tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật mới hiện đại và duy trì hoạt động của cơ sở vật chất kỹ thuật hiện hành, là điều kiện cho sự phát triển kinh doanh dịch vụ của quốc gia, doanh nghiệp.
Đầu tư kinh doanh BĐS trong đó có đầu tư cơ sở hạ tầng luôn giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược đối với hạ tầng quốc gia. Đầu tư kỹ thuật luôn phải đi trước một bước so với các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trò tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng như điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia hoạt động. Một thực tế trong các năm qua ở các nước ta, khi các tỉnh thành thực hiện chính sách thu hút đầu tư thì lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được kêu gọi đầu tiên và đây là lĩnh vực đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi nhất. - Dự án đầu tư BĐS là nguồn cung BĐS chủ yếu cho thị trường, là yếu tố làm gia tăng tài sản cố định xã hội.
Mỗi dự án đầu tư BĐS luôn cần lượng vốn lớn để thực hiện dự án; vì vậy dự án cần phải huy động các nguồn vốn trong xã hội. Khi dự án đầu tư kinh doanh BĐS mà đạt hiệu quả nó sẽ thu hút được các nguồn vốn: khách hàng có nhu cầu về BĐS, các ngân hàng tổ chức tài chính, nhà đầu tư góp vốn nước ngoài…Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là trung gian thực hiện quá trình chuyển hóa vốn từ giá trị sang hiện vật (hình thành các BĐS), góp phần huy động vốn đầu tư phát triển, giúp việc sử dụng các nguồn vốn trong xã hội đạt hiệu quả. - Dự án đầu tư kinh doanh BĐS không chỉ tạo ra cơ sở hạ tầng còn còn cung cấp không gian cho sự tồn tại, làm việc và nghỉ ngơi. Đầu tư dự án BĐS 7 là điều kiện để hoàn thành công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước.
Ngoài ra, các dự án đầu tư vẫn ổn định xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân góp phần nâng cao chất lượng và điều kiện sống của nhân dân. - Nền kinh tế trong quá trình hội nhập và phát triển, nhu cầu về BĐS ngày càng nhiều. Yêu cầu phải có cả dự án đầu tư kinh doanh BĐS đáp ứng được các yêu cầu cho quá trình phát triển và hội nhập. - Đầu tư kinh doanh BĐS theo hình thức dự án góp phần trong quản lý, quy hoạch đô thị, giúp cho đô thị đẹp hơn, phát triển đồng bộ.
Đặc biệt đầu tư theo hình thức dự án góp phần sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý hơn; và giúp gia tăng thêm ngân sách Nhà nước. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản - Đầu tư kinh doanh BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai. Các công trình BĐS được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó.
Vì vậy, mọi dự án đầu tư BĐS đều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội. - Hoạt động kinh doanh BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro (ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá; ảnh hưởng của tự nhiên như thiên tai, lũ lụt…). Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền. - Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là đặc thù.
Tính đa ngành được thể hiện: trong quá trình sản xuất ta phải quan tâm đến những vấn đề: kinh tế đất đai, kỹ thuật đất đai, quy định về pháp lý, vấn đề về xây dựng trong khâu lưu thông: xem xét các vấn đề về hoạt động marketing, 8 mua bán, tư vấn trong khai thác BĐS thì phải xem xét đến các vấn đề về tài chính, quản lý BĐS. Tính đặc thù được thể hiện: BĐS mang tính độc quyền, thị trường BĐS không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu. - Hoạt động kinh doanh BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án. Khái niệm, sự cần thiết của phân tích tài chính dự án kinh doanh bất động sản Khái niệm: Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân phối.
[1] Phân tích tài chính dự án là đánh giá một cách khoa học và toàn diện tính hiệu quả tài chính của dự án dưới giác độ của các tổ chức và cá nhân tham gia đầu tư vào dự án. Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất. Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản: +.Đối với chủ đầu tư: phân tích tài chính dự án nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính, từ đó giúp chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất, mang lại lợi nhuận cao nhất. Hay đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng là một nội dung quan trọng rất được chú trọng.
Vì các tổ chức này muốn có được các phương án đầu tư hợp lý dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản. Ví dụ: trong các dự án phúc lợi xã hội (trường học, y tế, giao thông công cộng) 9 cần phải phân tích làm sao cho chi phí là thấp nhất nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu xã hội mà không vì mục tiêu lợi nhuận). Đối với cơ quan quản lý Nhà nước, phân tích tài chính dự án là căn cứ để cơ quan xem xét cho phép đầu tư với các dự án sử dụng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước. Mặt khác, dựa vào phân tích tài chính dự án để lựa chọn đầu tư sao cho đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư và những đóng góp của dự án đối với nền kinh tế - xã hội.
Đối với cơ quan quản lý vốn cho dự án, phân tích tài chính dự án là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án, đảm bảo dự án hiệu quả về mặt tài chính và có khả năng hoàn vốn vay đúng hạn. Mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính dự án kinh doanh bất động sản Mục đích: Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc: +. Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án). Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án.
Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết định đầu tư. Đánh giá được độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư.