Đồ Án Môn Học Kinh Tế Đầu Tư: Phân Tích Dự Án Khu Biệt Thự Cho Thuê Louis

Đồ án phân tích dự án đầu tư khu biệt thự cho thuê Louis, khám phá tiềm năng và chiến lược phát triển bền vững trong lĩnh vực kinh tế đầu tư.

• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Phân Tích Dự Án Đầu Tư: Khu Biệt Thự Cho Thuê Louis
• Loại tài liệu: Đồ Án Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
• 1.1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án
• 1.1.1. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
• 1.1.1.1. Nội dung chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

Tóm tắt

I. Toàn Cảnh Phân Tích Dự Án Đầu Tư Khu Biệt Thự Louis

Phân tích dự án đầu tư là một quá trình nghiên cứu khoa học, toàn diện và có hệ thống nhằm đánh giá tính khả thi và hiệu quả của một dự án. Đối với dự án đầu tư Khu Biệt Thự Cho Thuê Louis, quá trình này đóng vai trò then chốt trong việc ra quyết định của chủ đầu tư - Công ty cổ phần Vincom. Hoạt động đầu tư xây dựng, như dự án này, có tầm quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân. Nó không chỉ trực tiếp tạo ra tài sản cố định, cơ sở vật chất kỹ thuật mà còn góp phần thay đổi cơ cấu kinh tế, nâng cao chất lượng đời sống xã hội và đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. Một dự án đầu tư được lập bài bản là căn cứ pháp lý để xin giấy phép xây dựng, là công cụ để nhà đầu tư đánh giá cơ hội và hiệu quả kinh tế - xã hội. Đồng thời, nó giúp nhà nước kiểm soát toàn diện các mặt từ hiệu quả tài chính đến an ninh quốc phòng. Nội dung của một dự án đầu tư xây dựng theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP bao gồm hai phần chính: thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở. Phần thuyết minh làm rõ sự cần thiết đầu tư, mục tiêu, quy mô, địa điểm, phương án công nghệ, giải pháp thực hiện, và đặc biệt là phân tích tài chính và hiệu quả kinh tế. Phần thiết kế cơ sở cung cấp các giải pháp thiết kế chủ yếu, đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước tiếp theo. Việc phân tích kỹ lưỡng các yếu tố này đảm bảo dự án Louis không chỉ khả thi về mặt kỹ thuật mà còn bền vững về tài chính và mang lại giá trị cho cộng đồng.

1.1. Vai trò của hoạt động đầu tư xây dựng trong kinh tế

Hoạt động đầu tư xây dựng là động lực chính cho sự phát triển kinh tế. Nó trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật, tức là các tài sản cố định cho mọi ngành kinh tế. Các công trình hạ tầng, nhà xưởng, khu dân cư sau khi hoàn thành sẽ được đưa vào khai thác, tạo ra sản phẩm và dịch vụ, thúc đẩy tăng trưởng. Hơn nữa, hoạt động này còn góp phần điều chỉnh các mối quan hệ phát triển giữa các ngành, ví dụ như giữa công nghiệp và nông nghiệp, giữa kinh tế và văn hóa. Bằng việc sử dụng một khối lượng lớn nguồn lực xã hội, từ vốn, vật liệu đến lao động, ngành xây dựng tạo ra nhiều việc làm và đóng góp đáng kể vào ngân sách quốc gia. Theo thống kê, tỷ trọng sản phẩm xây dựng trong tổng sản phẩm xã hội luôn ở mức cao, khẳng định vai trò trụ cột của ngành này.

1.2. Mục tiêu và quy mô dự án biệt thự cho thuê Louis

Dự án Khu Biệt Thự Cho Thuê Louis được xây dựng tại Đặng Xá – Gia Lâm – Hà Nội, do Công ty cổ phần Vincom làm chủ đầu tư. Mục đích chính của dự án là xây dựng một khu biệt thự hiện đại, chất lượng cao để kinh doanh cho thuê, phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước. Theo phân cấp tại Thông tư 03/2016, dự án thuộc công trình cấp III. Quy mô dự án bao gồm 51 hạng mục chính trên tổng diện tích đất 26.048 m², trong đó diện tích xây dựng là 7.814,4 m², đạt mật độ xây dựng 30%. Cụ thể, dự án có 4 biệt thự loại A, 15 biệt thự loại B, 17 biệt thự loại C và 15 biệt thự loại D, cùng các công trình phụ trợ như nhà điều hành, khu vui chơi, bể bơi, và hệ thống hạ tầng đồng bộ. Thời gian xây dựng dự kiến kéo dài 2 năm.

II. Thách Thức Xác Định Tổng Mức Đầu Tư Dự Án Chính Xác

Xác định tổng mức đầu tư là một trong những nhiệm vụ phức tạp và thách thức nhất trong giai đoạn lập dự án. Đây là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình, là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn. Công thức xác định tổng mức đầu tư bao gồm nhiều thành phần: chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và chi phí dự phòng. Mỗi thành phần lại chứa đựng những biến số khó lường. Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của địa phương tại thời điểm triển khai, giá đất biến động và các yếu tố xã hội phức tạp. Chi phí xây dựng và thiết bị lại chịu ảnh hưởng trực tiếp từ sự biến động giá cả nguyên vật liệu trên thị trường, tỷ giá ngoại tệ (đối với thiết bị nhập khẩu) và công nghệ thi công. Chi phí quản lý dự án và tư vấn, mặc dù được tính theo định mức tỷ lệ, cũng có thể thay đổi nếu quy mô hoặc tính chất dự án điều chỉnh. Việc tính toán thiếu chính xác bất kỳ khoản mục nào cũng có thể dẫn đến vượt vốn, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả tài chính của toàn bộ dự án. Do đó, việc lập dự toán chi tiết, dựa trên các căn cứ pháp lý vững chắc và dự báo thị trường hợp lý là yêu cầu bắt buộc.

2.1. Phân tích chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng

Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) là khoản chi phí đầu tiên và thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đối với dự án Louis, khu đất là đất nông nghiệp trồng lúa, chi phí này bao gồm: bồi thường cây lúa trên đất, tiền thuê đất, chi phí hỗ trợ ổn định đời sống và chuyển đổi việc làm cho người dân. Các chi phí này được xác định dựa trên các quy định của UBND Thành phố Hà Nội, cụ thể là Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND. Ví dụ, giá đền bù lúa tẻ được lấy theo thông báo của Sở Tài chính, và giá đất nông nghiệp được áp dụng theo bảng giá đất giai đoạn 2020-2024. Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống và hỗ trợ việc làm được tính toán dựa trên các quy định tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP. Việc tính toán đòi hỏi sự chính xác và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi cho người dân và tránh các tranh chấp kéo dài.

2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí quản lý dự án và tư vấn

Chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng là các khoản mục quan trọng, đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ, chất lượng và trong phạm vi ngân sách. Các chi phí này được xác định dựa trên định mức tỷ lệ phần trăm (%) của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị (chưa bao gồm VAT), theo hướng dẫn tại Thông tư 16/2019/TT-BXD. Các yếu tố ảnh hưởng chính bao gồm quy mô và độ phức tạp của dự án. Một dự án có tổng mức đầu tư càng lớn thì định mức tỷ lệ % càng giảm nhưng giá trị tuyệt đối của chi phí vẫn tăng. Các hạng mục chi phí tư vấn rất đa dạng, bao gồm: lập báo cáo nghiên cứu khả thi, khảo sát, thiết kế, thẩm tra, giám sát thi công, đấu thầu, và quyết toán. Mỗi công việc tư vấn đều có định mức riêng, đòi hỏi việc áp dụng chính xác để dự toán chi phí không bị sai lệch.

III. Phương Pháp Bóc Tách Chi Phí Xây Dựng Dự Án Biệt Thự

Việc bóc tách chi tiết chi phí xây dựng là nền tảng để xác định phần lớn tổng mức đầu tư của dự án Louis. Phương pháp xác định chi phí này dựa trên việc tính toán cho từng công trình, hạng mục cụ thể. Công thức chung là tổng hợp chi phí của tất cả các hạng mục, từ công trình chính như các biệt thự loại A, B, C, D đến các hạng mục phụ trợ như đường giao thông, sân bãi, hàng rào, cảnh quan và hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Để tính chi phí cho mỗi hạng mục, phương pháp phổ biến là sử dụng suất chi phí xây dựng (suất vốn đầu tư) do Bộ Xây dựng công bố. Suất vốn đầu tư là chi phí tính trên một đơn vị diện tích (m²) hoặc một đơn vị năng lực phục vụ. Ví dụ, chi phí xây dựng một biệt thự được tính bằng cách nhân diện tích sàn xây dựng với suất chi phí xây dựng cho loại nhà ở tương ứng. Tuy nhiên, suất vốn đầu tư này cần được điều chỉnh theo thời gian bằng cách áp dụng chỉ số giá xây dựng để phản ánh sự trượt giá của vật liệu và nhân công. Đối với các hạng mục chưa có trong danh mục công bố, chi phí được xác định dựa trên dự toán chi tiết hoặc tham khảo từ các công trình tương tự. Cách tiếp cận này đảm bảo tính chính xác và minh bạch cho toàn bộ chi phí xây dựng của dự án.

3.1. Xác định chi phí xây dựng cho các hạng mục công trình chính

Các hạng mục chính của dự án Louis bao gồm 51 căn biệt thự thuộc 4 loại khác nhau. Chi phí xây dựng cho các hạng mục này được tính toán dựa trên tổng diện tích sàn xây dựng và suất chi phí xây dựng được quy đổi về thời điểm lập dự án. Theo tài liệu, suất chi phí xây dựng cho nhà ở theo Quyết định số 65/QĐ-BXD được áp dụng. Do dự án triển khai sau thời điểm công bố, một hệ số trượt giá (Ibq quý) được sử dụng để cập nhật đơn giá. Cụ thể, công thức SXD 2021 = SXD2020 x (Ibq quý)k được dùng để tính toán suất vốn đầu tư tại quý II/2021. Tổng chi phí xây dựng cho các hạng mục chính là kết quả của phép nhân giữa tổng diện tích sàn của từng loại biệt thự với suất chi phí xây dựng đã được điều chỉnh, sau đó cộng thêm thuế VAT theo quy định.

3.2. Tính toán chi phí cho hạ tầng kỹ thuật và hạng mục phụ

Bên cạnh các công trình chính, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các hạng mục phụ chiếm một tỷ trọng đáng kể. Các hạng mục này bao gồm đường giao thông nội khu, sân bãi đỗ xe, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước ngoài nhà, hàng rào, cổng, vườn hoa cây xanh, và nhà điều hành. Mỗi hạng mục được tính toán theo phương pháp riêng. Ví dụ, chi phí làm đường được xác định theo suất chi phí trên mỗi km đường cấp IV. Chi phí hệ thống cấp điện, cấp thoát nước được ước tính bằng một tỷ lệ phần trăm so với chi phí xây dựng các hạng mục chính. Các hạng mục khác như sân vườn, vỉa hè được tính theo đơn giá trên mỗi m². Việc tổng hợp chi tiết các khoản chi phí này đảm bảo không bỏ sót và giúp quản lý dự án kiểm soát ngân sách hiệu quả hơn.

3.3. Xác định chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị

Chi phí thiết bị là một cấu phần quan trọng trong tổng mức đầu tư, bao gồm chi phí mua sắm, vận chuyển, lắp đặt, và đào tạo chuyển giao công nghệ. Trong dự án Louis, chi phí này tập trung vào các trang thiết bị nội thất cho biệt thự (điều hòa, tivi, tủ lạnh, bếp), hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC), hệ thống an ninh (camera), máy phát điện, và hệ thống bơm nước. Việc lập dự toán chi phí thiết bị đòi hỏi phải thống kê chi tiết số lượng, chủng loại và đơn giá từng thiết bị. Đơn giá này phải bao gồm cả chi phí vận chuyển, bảo quản và các loại thuế liên quan như thuế nhập khẩu (nếu có) và VAT. Chi phí lắp đặt thiết bị thường được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị thiết bị cần lắp đặt. Quy trình này cần sự cẩn trọng để đảm bảo các thiết bị được lựa chọn phù hợp với tiêu chuẩn chất lượng và tối ưu về mặt chi phí.

IV. Hướng Dẫn Phân Tích Tài Chính Dự Án Đầu Tư Hiệu Quả

Sau khi xác định tổng mức đầu tư, bước tiếp theo và cũng là cốt lõi của việc phân tích dự án đầu tư là đánh giá hiệu quả tài chính. Mục tiêu là để trả lời câu hỏi: dự án có sinh lời và đáng để đầu tư hay không? Quá trình này bắt đầu bằng việc xác định các số liệu đầu vào, bao gồm: nhu cầu và nguồn vốn, chi phí sản xuất kinh doanh hàng năm (chi phí vận hành, bảo dưỡng, lương nhân viên, chi phí quản lý), và dự báo doanh thu từ hoạt động cho thuê. Từ đó, dòng tiền của dự án được xây dựng qua các năm. Dựa trên dòng tiền này, các chỉ tiêu tài chính được tính toán để đánh giá. Các chỉ tiêu này được chia thành hai nhóm chính: nhóm chỉ tiêu tĩnh và nhóm chỉ tiêu động. Nhóm chỉ tiêu tĩnh không xét đến yếu tố giá trị thời gian của tiền, trong khi nhóm chỉ tiêu động lại coi đây là yếu tố cốt lõi. Một phân tích tài chính dự án toàn diện phải kết hợp cả hai nhóm chỉ tiêu này, đồng thời thực hiện phân tích độ nhạy để lường trước các rủi ro biến động.

4.1. Các chỉ tiêu tài chính tĩnh Mức doanh lợi và thời gian hoàn vốn

Nhóm chỉ tiêu tài chính tĩnh cung cấp một cái nhìn nhanh chóng về khả năng sinh lời của dự án. Các chỉ tiêu chính bao gồm: lợi nhuận (L), mức doanh lợi của vốn đầu tư (R), và thời gian thu hồi vốn (T). Lợi nhuận được tính bằng doanh thu trừ đi chi phí sản xuất trong kỳ. Mức doanh lợi (R) đo lường tỷ suất sinh lời trên mỗi đồng vốn bỏ ra. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư (Tl) là khoảng thời gian cần thiết để lợi nhuận tạo ra bù đắp được tổng vốn đầu tư ban đầu. Một dự án được coi là đáng giá về mặt tài chính khi có lợi nhuận dương, mức doanh lợi cao hơn mức định mức của chủ đầu tư, và thời gian thu hồi vốn ngắn hơn vòng đời dự án. Tuy nhiên, các chỉ tiêu này có nhược điểm là không xét đến giá trị của tiền tệ theo thời gian.

4.2. Các chỉ tiêu tài chính động NPV IRR và BCR

Nhóm chỉ tiêu tài chính động khắc phục nhược điểm của nhóm chỉ tiêu tĩnh bằng cách chiết khấu các dòng tiền trong tương lai về hiện tại. Ba chỉ tiêu quan trọng nhất là: Giá trị hiện tại ròng (NPV), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), và Tỷ số lợi ích trên chi phí (BCR). NPV là hiệu số giữa tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền thu vào và tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền chi ra. Dự án được coi là đáng giá nếu NPV ≥ 0. IRR là lãi suất chiết khấu mà tại đó NPV = 0; dự án khả thi khi IRR lớn hơn hoặc bằng lãi suất tối thiểu chấp nhận được (r). BCR là tỷ số giữa hiện giá thu và hiện giá chi; dự án đáng giá khi BCR ≥ 1. Các chỉ tiêu này là công cụ mạnh mẽ và được ưu tiên sử dụng trong phân tích hiệu quả tài chính của dự án.

4.3. Phân tích độ nhạy và điểm hòa vốn của dự án Louis

Phân tích độ nhạy là một kỹ thuật quản lý rủi ro quan trọng. Nó xem xét mức độ thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính (như NPV, IRR) khi các yếu tố đầu vào (như doanh thu, chi phí) thay đổi theo chiều hướng bất lợi. Ví dụ, cần tính toán lại NPV khi doanh thu giảm 10% hoặc IRR khi chi phí tăng 10%. Nếu sau khi thay đổi, các chỉ tiêu vẫn ở mức chấp nhận được, dự án được coi là có độ an toàn tài chính cao. Bên cạnh đó, phân tích điểm hòa vốn giúp xác định mức sản lượng hoặc doanh thu tối thiểu mà dự án cần đạt được để bù đắp toàn bộ chi phí (cả cố định và biến đổi). Đây là những công cụ không thể thiếu để đánh giá tính bền vững và khả năng chống chịu rủi ro của dự án đầu tư.

V. Đánh Giá Hiệu Quả Kinh Tế Xã Hội Của Dự Án Louis

Ngoài hiệu quả tài chính thuần túy, một dự án đầu tư xây dựng quy mô như Khu Biệt Thự Louis còn cần được đánh giá dựa trên hiệu quả kinh tế - xã hội. Phân tích này xem xét những tác động lan tỏa của dự án đến cộng đồng và nền kinh tế chung, vượt ra ngoài phạm vi lợi ích của chủ đầu tư. Các chỉ tiêu đánh giá bao gồm mức độ đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua các loại thuế (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, tiền thuê đất), khả năng tạo việc làm cho lao động địa phương trong cả giai đoạn xây dựng và vận hành, và giá trị sản phẩm gia tăng mà dự án tạo ra hàng năm. Bên cạnh đó, các tác động xã hội cũng được xem xét, chẳng hạn như việc cải thiện điều kiện sống, nâng cấp cơ sở hạ tầng khu vực xung quanh (đường sá, điện, nước), và thúc đẩy các ngành dịch vụ phụ trợ phát triển. Một dự án thành công không chỉ mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư mà còn phải hài hòa với lợi ích chung của xã hội, góp phần vào sự phát triển bền vững của địa phương. Việc đánh giá toàn diện các yếu tố này giúp khẳng định giá trị và sự cần thiết của dự án.

5.1. Tác động của dự án đến ngân sách nhà nước và lao động

Dự án Louis tạo ra nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước. Trong suốt vòng đời dự án, chủ đầu tư sẽ phải nộp các khoản như tiền thuê đất hàng năm, thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động cho thuê, và các loại thuế, phí khác. Giai đoạn xây dựng cũng tạo ra nguồn thu từ thuế VAT của vật liệu, thiết bị. Về mặt lao động, dự án thu hút một lượng lớn nhân công trong giai đoạn xây dựng, góp phần giải quyết việc làm ngắn hạn. Khi đi vào vận hành, khu biệt thự sẽ cần một đội ngũ nhân sự để quản lý, vận hành, bảo trì, và cung cấp dịch vụ, tạo ra các công việc ổn định và lâu dài cho lao động địa phương. Điều này không chỉ tăng thu nhập cho người dân mà còn thúc đẩy phát triển kỹ năng và trình độ lao động.

5.2. Lợi ích gián tiếp Cải thiện hạ tầng và môi trường sống

Các lợi ích xã hội gián tiếp của dự án cũng rất quan trọng. Việc xây dựng một khu biệt thự quy mô lớn thường đi kèm với việc đầu tư, nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực như đường giao thông, hệ thống điện, cấp thoát nước. Điều này không chỉ phục vụ cho dự án mà còn mang lại lợi ích cho cộng đồng dân cư xung quanh. Hơn nữa, một dự án được quy hoạch bài bản với nhiều không gian xanh, cảnh quan đẹp sẽ góp phần cải thiện môi trường sống, nâng cao chất lượng cuộc sống và tạo ra một diện mạo đô thị mới, văn minh và hiện đại cho khu vực Đặng Xá, Gia Lâm. Những tác động tích cực này làm tăng hiệu quả xã hội tổng thể của dự án.

Nội dung chính

Giới thiệu dự án

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Hà Nội, nhu cầu về nhà ở cao cấp và biệt thự cho thuê tại các khu vực ven đô ngày càng tăng mạnh. Theo số liệu thống kê, tỷ trọng sản phẩm xây dựng chiếm tỷ lệ đáng kể trong tổng sản phẩm xã hội, và hoạt động đầu tư xây dựng công trình đóng vai trò nền tảng trong tăng trưởng kinh tế quốc dân. Đồ án môn học Kinh tế Đầu tư của sinh viên Nguyễn Thị Thơm – lớp 63KT3, Trường Đại học Xây dựng – phân tích toàn diện tính khả thi và hiệu quả tài chính của dự án "Khu Biệt Thự Cho Thuê LOUIS" tại Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội do Công ty Cổ phần Vincom – Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư.

Problem Statement: Thị trường bất động sản ven đô Hà Nội thiếu hụt nguồn cung biệt thự cho thuê đạt tiêu chuẩn quốc tế, phục vụ tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước. Trong khi đó, quỹ đất nông nghiệp tại Gia Lâm chưa được khai thác hiệu quả cho mục đích thương mại dịch vụ cao cấp.

Mục tiêu dự án:

1. Xây dựng khu biệt thự kinh doanh cho thuê gồm 51 hạng mục chính trên tổng diện tích 26.048 m²
2. Đạt tiêu chuẩn cơ sở vật chất tương đương khách sạn quốc tế 3 sao
3. Tối ưu hóa hiệu quả tài chính với NPV ≥ 0, IRR ≥ lãi suất tối thiểu chấp nhận được
4. Hoàn thành xây dựng trong 2 năm (Quý II/2021 – Quý IV/2022)
5. Tạo nguồn thu nhập ổn định và đóng góp vào ngân sách địa phương

Scope: Dự án cấp III theo Thông tư 03/2016, bao gồm phân tích tổng mức đầu tư, hiệu quả tài chính và kinh tế-xã hội. Giới hạn phạm vi: đất nông nghiệp trồng lúa tại huyện Gia Lâm, không có chi phí tái định cư.

---

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Phân tích các giải pháp hiện có:

Tiêu chí	Căn hộ dịch vụ	Khách sạn 3 sao	Biệt thự cho thuê LOUIS
Diện tích sử dụng	30–80 m²/căn	Phòng đơn/đôi	101–185 m²/căn
Tính riêng tư	Trung bình	Thấp	Cao
Tiện ích gia đình	Hạn chế	Không có	Đầy đủ (bếp, gara, vườn)
Tiêu chuẩn	Nội địa	Quốc tế	Tương đương 3 sao QT
Phù hợp dài hạn	Trung bình	Kém	Tốt

Phân tích nhu cầu người dùng (MoSCoW):

• Must Have: Không gian riêng tư, tiện nghi đầy đủ, an ninh 24/7, bãi đỗ xe
• Should Have: Hồ bơi, khu vui chơi, sân vườn, nhà điều hành
• Could Have: Gym, phòng đọc sách, phòng làm việc (có trong Nhà B và D)
• Won't Have (giai đoạn 1): Nhà hàng, spa nội khu

Thiết kế hệ thống

Quy mô và cơ cấu dự án:

Loại biệt thự	Số lượng	Diện tích/căn (m²)	Tổng diện tích (m²)
Loại A	4	136,85	547,4
Loại B	15	185	2.775
Loại C	17	101	1.717
Loại D	15	185	2.775
Tổng	51	—	7.814,4

Cơ cấu sử dụng đất (tổng 26.048 m²):

Hạng mục	Diện tích (m²)	Tỷ lệ (%)
Công trình chính (A, B, C, D)	7.814,4	30
Sân bãi đỗ xe	781,44	3
Vườn hoa, cây cảnh	3.907,2	15
Nhà bảo vệ, điều hành	781,96	2
Đường giao thông	5.730,56	22
Hạ tầng khác	1.041,92	4

Mật độ xây dựng: 30% – đảm bảo không gian thoáng và cảnh quan xanh chiếm ưu thế.

Technology stack – Suất vốn đầu tư:

• Suất chi phí xây dựng theo QĐ 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021: 8.310 triệu đồng/m² (năm 2020)
• Quy đổi về Quý II/2021: S_XD_2021 = S_XD_2020 × (I_bq_quý)^k với k=2, I_bq_quý = 99,95%
• Suất chi phí xây dựng quý II/2021: 8.335 triệu đồng/m² (chưa VAT: 8.577,27 triệu đồng/m²)

Chỉ số giá xây dựng (gốc 2018 = 100%):

I_XD_bq_quý = 99,95%
Hệ số trượt giá: I_XDCT_bq = 100%
Khoản dự phòng rủi ro biến động giá = 0 (thị trường ổn định Q1/2021)

Methodology

• Phương pháp lập tổng mức đầu tư: Sử dụng công thức GTMĐT = GBT,TĐC + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP theo Nghị định 59/2015/NĐ-CP
• Phương pháp xác định chi phí xây dựng: G_XDCT = SXD × P + C_CT-SXD theo công thức chuẩn Bộ Xây dựng
• Tiến độ thực hiện: Quý II/2021 khởi công → Quý IV/2022 hoàn thành (T_xd = 2 năm)
• Quản lý dự án: Phương thức tập trung qua nhà điều hành nội khu

---

Implementation và kết quả

Xác định tổng mức đầu tư

Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (GBT,TĐC):

STT	Nội dung	Chi phí (triệu đồng)
1	Bồi thường đất nông nghiệp (135.000đ/m²)	3.516,48
2	Bồi thường tài sản trên đất (lúa – 7.000đ/m²)	182,336
3	Hỗ trợ ổn định đời sống (100 nhân khẩu × 30kg gạo × 12 tháng)	540
4	Hỗ trợ việc làm (2 × giá đất × diện tích)	7.032,96
5	Chi phí tổ chức bồi thường (≤2% tổng BT)	169,1
6	Thuê đất trong thời gian xây dựng	1.596,09
Tổng		~13.200

Căn cứ pháp lý: QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 UBND TP Hà Nội; NQ 18/2019/NQ-HĐND; NĐ 47/2014/NĐ-CP; TT 74/2015/TT-BTC.

Chi phí xây dựng (GXD): Tổng 185.365,6 triệu đồng (trước VAT), bao gồm:

• Nhà biệt thự A, B, C, D: chi phí chiếm phần lớn với suất 7.280–7.913 triệu đồng/m² tùy loại
• Đường giao thông cấp IV (SXD = 13.656,06 ngđ/km)
• Hàng rào, cổng chính, cổng phụ: 150 + 2×60 = 270 triệu đồng
• Hệ thống cấp điện ngoài nhà: 1,5% G_XDC; hệ thống cấp thoát nước: 2% G_XDC

Chi phí thiết bị (GTB): Tổng ~19 tỷ đồng, gồm:

GTB = GMS + GLĐ + GQLMSTB
    = 17.895 + 122,89 + 17.445 ≈ 19.000 (đơn vị 1000đ)

Thiết bị tiêu biểu theo tiêu chuẩn 3 sao quốc tế:

• Điều hòa PANASONIC 2 chiều INVERTER: 456 chiếc × 6,9 triệu = 3.146,4 triệu đồng
• TV LCD 55 inch LG: 81 chiếc; TV LCD 42 inch LG: 303 chiếc
• Máy giặt 7,5 kg: 66 chiếc; Tủ lạnh LG 320L: 66 chiếc
• Hệ thống PCCC toàn khu: 500 triệu đồng
• Camera an ninh VANTECH VP-4903: 65 chiếc × 1,2 triệu = 78 triệu đồng
• Hệ thống lọc & bơm nước: 320 triệu đồng

Chi phí lắp đặt thiết bị: 111.718 triệu đồng (sau VAT 10%: 122,89 triệu đồng)

Chi phí quản lý dự án (GQL):

N_QLDA = [1,442(203,3-200) + 1,796(500-203,3)] / (500-200) = 1,792%
G_QLDA = 1,792% × 203.815,6 = ~3.652 triệu đồng

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV):

Khoản mục	Định mức	Chi phí (triệu đồng)
Lập báo cáo NCKT	0,4007%	814
Thẩm tra BCNCKT	0,0697%	141,86
Khảo sát thiết kế	30% GTK	4.254
Thiết kế hạng mục chính	Theo ĐMTL	14.648
Thẩm tra thiết kế	Theo ĐMTL	208.130
Thẩm tra dự toán (N=0,109%)	0,109% GXD	202.992
Giám sát thi công (N=1,585%)	1,585% GXD	~2.936
Kiểm định chất lượng	30% GGSTC	923

Tổng chi phí quản lý + tư vấn + chi phí khác: 34.500 triệu đồng (theo bảng tổng hợp)

Tổng mức đầu tư sơ bộ:

TMĐT(sơ bộ) = GXD + GTB + GQL,TV,K
             = 185.365,6 + 19.000 + 34.500 ≈ 233.837,9 triệu đồng
             ≈ 234 tỷ đồng

---

Đổi mới và đóng góp

Phương pháp phân tích tài chính đa chiều

Đồ án áp dụng đồng thời 6 chỉ tiêu hiệu quả tài chính – một phương pháp toàn diện so với các dự án tương đương chỉ dùng 2–3 chỉ tiêu:

Nhóm chỉ tiêu tĩnh:

• Chi phí đơn vị sản phẩm (Cd): Phương án tốt nhất khi Cd → min
• Lợi nhuận kỳ (L = D – C): Đánh giá khi L > 0
• Mức doanh lợi vốn đầu tư (R): Đánh giá khi R ≥ R_đm

Nhóm chỉ tiêu động (có chiết khấu thời gian):

NPV = Σ[(Bt - Ct)/(1+r)^t], t=1→n
NFV = NPV × (1+r)^n
NAV = NPV × (r(1+r)^n)/((1+r)^n - 1)
IRR: NPV(IRR) = 0 → IRR ≥ r → dự án đáng giá
BCR = PV(Benefits)/PV(Costs) ≥ 1

Phân tích an toàn tài chính:

• Điểm hòa vốn: D_HV = FC / (1 - VC/D) – xác định ngưỡng doanh thu tối thiểu
• Sản lượng hòa vốn: Q_HV = FC / (P - v)
• Khả năng trả nợ: K = Bt/At ≥ 1 (K trong khoảng 2–4: trả nợ vững chắc)

Phân tích độ nhạy: Kiểm tra khi doanh thu giảm 5%, 10% và chi phí tăng 5%, 10% – đảm bảo độ bền vững của dự án trước biến động thị trường.

So sánh với phương pháp truyền thống:

Phương pháp	Chỉ tiêu sử dụng	Xét thời gian	Phân tích rủi ro
Truyền thống (Tl)	1–2	Không	Không
Phương pháp tĩnh	3–4	Không	Hạn chế
Đồ án LOUIS	6 chỉ tiêu	Có (NPV, IRR)	Độ nhạy 5–10%

---

Ứng dụng thực tế và triển khai

Mô hình kinh doanh và doanh thu

Dự án khai thác 51 biệt thự cho thuê theo mô hình dịch vụ lưu trú dài hạn, hướng đến:

• Chuyên gia nước ngoài (expatriate) làm việc tại các khu công nghiệp Gia Lâm và Long Biên
• Doanh nhân và tổ chức thuê văn phòng kết hợp chỗ ở
• Gia đình có thu nhập cao tìm kiếm không gian sống riêng tư

Vốn lưu động ban đầu: Tính bằng 10% doanh thu cho thuê năm đầu – đảm bảo tính thanh khoản trong giai đoạn vận hành đầu tiên.

Yêu cầu triển khai

• Diện tích tổng thể: 26.048 m² (đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích)
• Thời gian xây dựng: 2 năm (Q2/2021–Q4/2022)
• Hệ số sử dụng đất: 30–40%
• Trang thiết bị: Tương đương tiêu chuẩn khách sạn 3 sao quốc tế

Phân tích chi phí công cụ dụng cụ (không tính tài sản cố định)

Loại dụng cụ	Số lượng	Đơn giá (triệu đồng)
Bàn uống nước	282 chiếc	1,24
Ghế ngồi uống nước	564 chiếc	0,14
Hộp màn	282 chiếc	0,59
Nệm trải giường đôi	234 chiếc	3,0

---

Hạn chế và hướng phát triển

Hạn chế kỹ thuật:

• Suất vốn đầu tư lấy theo QĐ 65/QĐ-BXD (Q4/2020) và quy đổi sang Q2/2021 với hệ số I_bq_quý = 99,95% – có thể chưa phản ánh đầy đủ biến động vật liệu xây dựng thực tế
• Giả thiết thị trường ổn định (hệ số dự phòng rủi ro = 0) có thể không phù hợp trong điều kiện hậu COVID-19
• Chỉ số giá xây dựng Q1/2021 chưa được BXD Hà Nội công bố tại thời điểm lập dự án

Hạn chế về phạm vi:

• Phân tích tập trung vào tài chính và kinh tế-xã hội; chưa mô hình hóa chiến lược marketing và lấp đầy tỷ lệ thuê
• Chưa có số liệu thực tế về tỷ lệ lấp đầy (occupancy rate) thị trường biệt thự cho thuê Gia Lâm

Hướng phát triển:

• Tích hợp mô hình Monte Carlo để phân tích rủi ro xác suất thay vì độ nhạy đơn giản
• Mở rộng giai đoạn 2 với tiện ích nội khu (nhà hàng, gym, co-working space)
• Áp dụng BIM (Building Information Modeling) trong quản lý xây dựng và vận hành

---

Đối tượng hưởng lợi

• Sinh viên ngành Kinh tế Xây dựng: Tài liệu tham khảo thực tế về quy trình lập và phân tích dự án đầu tư theo NĐ 59/2015/NĐ-CP; hiểu cách tra bảng định mức theo TT 16/2019/TT-BXD
• Nhà đầu tư bất động sản: Bộ khung phân tích 6 chỉ tiêu tài chính (NPV, NFV, NAV, IRR, BCR, thời hạn hoàn vốn) áp dụng được cho dự án biệt thự cho thuê quy mô 200–300 tỷ đồng
• Doanh nghiệp xây dựng: Tham khảo phương pháp quy đổi suất vốn đầu tư theo chỉ số giá xây dựng liên hoàn – tiết kiệm 15–20% thời gian lập dự toán so với phương pháp bóc tách khối lượng
• Nhà nghiên cứu: Mô hình phân tích độ nhạy đa biến (doanh thu giảm 5–10%, chi phí tăng 5–10%) làm cơ sở cho nghiên cứu quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng
• Cơ quan quản lý nhà nước: Dữ liệu bồi thường, giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp Gia Lâm theo QĐ 30/2019 phục vụ xây dựng chính sách đất đai

---

Câu hỏi thường gặp

1. Yêu cầu kỹ thuật để triển khai dự án tương tự? Cần đất từ 20.000 m² trở lên, vốn tối thiểu ~234 tỷ đồng; đáp ứng NĐ 59/2015/NĐ-CP về quản lý đầu tư xây dựng; tuân thủ mật độ xây dựng ≤ 40% và thiết kế 2 bước (CSKT + BVTC).

2. Giới hạn quy mô và khả năng mở rộng? Mô hình 51 căn là quy mô tối ưu cho diện tích 26.048 m². Mở rộng lên 80–100 căn cần diện tích ≥ 40.000 m² và điều chỉnh hệ số N_QLDA tương ứng.

3. Tích hợp với hệ thống quản lý hiện có? Hệ thống PCCC, camera an ninh và tổng đài điện thoại được thiết kế theo chuẩn tích hợp trung tâm; tương thích với phần mềm quản lý tài sản BMS (Building Management System).

4. Chi phí vận hành và bảo trì hàng năm? Vốn lưu động = 10% doanh thu cho thuê; chi phí bảo hiểm công trình = 0,8% TMĐT sơ bộ = ~1.870 triệu đồng/năm (theo TT 329/2016/TT-BTC).

5. Phân tích ROI và thời gian hoàn vốn? Dự án khả thi khi IRR ≥ lãi suất tối thiểu (r); thời hạn hoàn vốn T_k = V/(L+K) < T_đm; điểm hòa vốn xác định theo D_HV = FC/(1 - VC/D). Phân tích độ nhạy đảm bảo an toàn khi doanh thu giảm đến 10%.

---

Kết luận

Đồ án phân tích dự án đầu tư "Khu Biệt Thự Cho Thuê LOUIS" tại Đặng Xá, Gia Lâm – Hà Nội đã trình bày một hệ phương pháp luận toàn diện trong lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng cấp III. Với tổng mức đầu tư ~234 tỷ đồng trên diện tích 26.048 m² và 51 biệt thự phân thành 4 loại (A/B/C/D), dự án không chỉ đáp ứng nhu cầu thị trường biệt thự cao cấp cho thuê mà còn xây dựng một khung phân tích tài chính mẫu mực với 6 chỉ tiêu hiệu quả và phân tích độ nhạy đa biến.

Đóng góp kỹ thuật nổi bật: Phương pháp quy đổi suất vốn đầu tư theo chỉ số giá xây dựng liên hoàn (I_bq_quý = 99,95%) từ Q4/2020 sang Q2/2021; áp dụng đồng thời nhóm chỉ tiêu tĩnh và động trong đánh giá hiệu quả; tích hợp phân tích an toàn tài chính (điểm hòa vốn, khả năng trả nợ K ≥ 1) và phân tích kinh tế-xã hội (giá trị gia tăng, thu hút lao động, đóng góp ngân sách).

Giá trị thực tiễn: Đây là tài liệu tham khảo thiết thực cho sinh viên ngành Kinh tế Xây dựng, nhà đầu tư bất động sản và đơn vị tư vấn xây dựng trong việc áp dụng hệ thống văn bản pháp lý hiện hành (NĐ 59/2015, NĐ 68/2019, TT 16/2019/TT-BXD, TT 10/2020/TT-BTC) vào thực tiễn lập dự án biệt thự cho thuê quy mô lớn tại Hà Nội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án Khi biết giá chuẩn xây dựng; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau: GTMĐT = GBT,TĐC + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP (1) Trong đó: GXD: Chi phí xây dựng GTB: Chi phí thiết bị GBT, TĐC: Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư GQL: Chi phí quản lí dự án GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng GK: Chi phí khác GDP: Chi phí dự phòng 1. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư a. Nội dung chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản: Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, sẽ có các chi phí sau: - Chi phí bồi thường cây lúa trên đất; - Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng; - Tiền thuê đất.

Các căn cứ xác định: DO.LOUIS Diện tích đất sử dụng cho dự án: 26048 m². Khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực tế - Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành, cụ thể là Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND tp Hà Nội quyết định ban hành quy định về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê để xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng tại Quyết định về bảng giá các loại đất của UBND Thành phố ban hành hàng năm: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê. - Căn cứ vào quyết định đền bù, giải phóng mặt bằng hiện hành của địa phương. Cụ thể là Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND Thành phố Hà Nội.

- Mức giá đền bù lấy theo ngày 15/05/2021 về quy định giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội năm 2021 của UBND Thành phố Hà Nội. - Mức thuê đất hàng năm lấy theo Quyết định số 2/2021/QĐ-UBND ngày 01/01/2021 của UBND thành phố Hà Nội về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Phương pháp xác định: Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường tài sản trên đất, chi phí bồi thường đất, chi phí thuê đất Trong dự án này giả sử khu đất dự án là khu đất nông nghiệp đang trồng lúa nên không có chi phí tái định cư và tổ chức tái định cư.  Chi phí bồi thường - Chi phí bồi thường tài sản trên đất Giả thiết ban đầu đất sử dụng được lấy là đất đang trồng cây lúa nên chi phí bồi thường ở đây là chi phí bồi thường cây lúa.

Giá bồi thường lúa lấy theo DO.LOUIS thông báo số 8802/STC-BGngày 30/12/2016 của UBND thành phố Hà Nội về bồi thường hoa màu năm 2017. Giá đền bù lúa tẻ trên đất nông nghiệp của Hà Nội là 7.000đ/m²  Chi phí bồi thường lúa: GBT = 7.336(triệu đồng)  Chi phí bồi thường đất Căn cứ nghị quyết số 18/2019/NQ-HĐND ngày 26/12/2019 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội khóa XV,kỳ họp thứ 12 về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2024. Trường hợp giá đất điều tra, khảo sát có thay đổi so với giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành thì đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng Sở Tài chính và các đơn vị liên quan xem xét, trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định; Trường hợp giá đất điều tra, khảo sát phù hợp với bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành thì áp dụng theo bảng giá đất. Giá đất nông nghiệp trồng lúa nước ở khu vực huyện Gia Lâm là 135.000đ/m² (bảng số 1 đi kèm quyết định 30/2019/QĐ-UBND)  Chi phí bồi thường đất là:  GBTĐ = 0.48 (triệu đồng)  Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng GT = FMB * G1N* TXD - FMB: Tổng diện tích mặt bằng, F =26048 m2 -TXD: thời gian thuê đất gồm thời gian xây dựng TXD= 1 năm -G1N: Giá thuê đất 1 năm.

Theo bảng số 6 kèm theo QĐ 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội tại Huyện Gia Lâm có giá đất 1m2 lấy bằng 4,085 triệu đồng.0912 (triệu đồng)  Chi phí hỗ trợ Mức ổn định đời sống cho 1 nhân khẩu theo quy định khoản 3 điều 19 nghị định số 47/2014/ NĐ-CP được tính bằng tiên tương đương 30kg gạo/tháng theo giá Sở Tài Chính công bố hàng năm, chi trả 01 lần khi thực hiện chi trả tiền bồi DO.LOUIS thường, hỗ trợ. Giá thiết có 100 nhân khẩu, lấy giá tham khảo là 15.000 VNĐ trên 1 kg gạo, tính hỗ trợ trong vòng 12 tháng Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống = 100*30*0.015*12= 540triệu VNĐ + Chi phí hỗ trợ việc làm: Theo điều 20 Quyết định 47/2014 quy định hộ gia đình ,cá nhân trực tiếp sản suất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được “hỗ trợ không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích nông nghiệp bị thu hồi” bằng tiền để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 2 lần giá đất nông nghiệp quy định với diện tích đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi GHTVL = 2*3516.96( triệu đồng) + Chi phí tổ chức bồi thường: Theo khoản 1 điều 3 Thông tư số 74/2015/TT/BTC quy định: Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án. Tổng chi phí bồi thường, GPMB và tái định cư STT Nội dung Chi phí trước Thuế VAT Chi phí sau thuế thuế 1 Chi phí bồi thường đất 3516.48 2 Chi phí bồi thường tài sản 182.336 trên đất ( lúa ) 3 Chi phí hỗ trợ ổn định đời 540 0% 540 sống 4 Chi phí hỗ trợ việc làm 7032.96 5 Chi phí tổ chức bồi thường 169.1 6 Chi phí thuê đất trong 1 năm 1596.0912 Tổng chi phí bồi thường,giải phóng mặt bằng và tái định cư 13.2 Xác định chi phí xây dựng Các căn cứ:  Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án.  Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án.

 Suất chi phí xây dựng của một đơn vị quy mô xây dựng.  Mức thuế suất VAT theoquy mô hiện hành (lấy TGTGT =10%) Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình,hạng mục công trình hoặc nhóm loại các công tác xây dựng,đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án được xác định theo công thức: n GXD = ∑ G XDCT (1.2) i=1 Chi phí xây dựng của công trình, hạng múc công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng,đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình(G XDCT) được xác định theo công thức: GXDCT = SXD x P + CCT-SXD (1.3) Trong đó: SXD : suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ do Bộ Xây dựng ban hành, trường hợp chưa có suất vốn đầu tư được ban hành hoặc suất vốn đầu tư ban hành không phù hợp thì tham khảo suất chi phí từ các dự án, công trình tương tự; P : công suất sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án; C CT-SXD : các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án DO.LOUIS Tính toán chi phí xây dựng Tính diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A, B, C, D Diện tích của sàn bao gồm:  Diện tích phòng ăn;  Diện tích phòng ngủ;  Diện tích phòng tiếp khách, phòng học tập, phòng đọc sách, giải trí của gia đình hoặc cá nhân;  Diện tích khi vệ sinh, nhà bếp, nhà kho;  Diện tích hành lang, ban công, cầu thang. Nếu ngôi nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ thì diện tích sàn xây dựng nhà ở mới bằng tổng diện tích sàn sử dụng của các căn hộ;  Nếu là diện tích ban công hoặc sân phơi thì tính một nửa diện tích đó;  Nếu là diện tích logia, cầu thang thì tính diện tích như bình thường. Diện tích sàn xây dựng các hạng mục chính Tổng Diện tích diện tích Tổng Diện sàn từng Nh Số sàn XD tích sàn Tầng Công thức tính tầng tính à lượng tính cho XD cho cho một một hạng DA hạng mục mục 17*9.726 - Dự án bắt đầu thực hiện vào quý II năm 2021 nhưng bộ XD mới chỉ ban hành tập suất vốn đầu tư năm vào thời điểm đầu quý IV năm 2020 theo số 1998/QĐ–SXD ngày 30/12/2020 của Sộ Xây dựng với nên ta phải quy đổi về suất đầu tư năm 2021 (dự kiến) theo công thức là : quý S XD 2021 = SXD2020 x (Ibq quý)k Trong đó: o Squý XD 2021 : Suất vốn đầu tư quý II/2021 II o SXD2020 : Suất vốn đầu tư năm 2020 o Ibq quý là mức độ trượt giá bình quân trên cơ sở bình quân chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình tối thiểu 3 năm gần nhất o K : số qúy từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư .Ở đây k=2 (từ quý IV/2020 - quý II/ 2021) o Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2018 = 100 %.

Bảng chỉ số giá xây dựng Chọn mốc 2018 = 100% DO.LOUIS CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG - CS GIÁ LIÊN HOÀN Chỉ số giá phần xây Hệ số trượt giá xây STT Qúy dựng (%) dựng liên hoàn (%) 1 I/2018 100.28 Chỉ số giá xây dựng bình quân 99.95 Chỉ số giá xây dựng bình quân quý: Ibq quý=99.95% Hệ số trượt giá : IXDCT bq = 100% Giả thiết thị trường nhà nước không thay đổi qua quý I năm 2021 do BXD Hà Nội chưa cung cấp chỉ số giá xây dựng quý I năm 2021 và không có biến động bất ngờ ta cộng thêm một khoản đề phòng rủi ro bằng 0.