Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Hoạt động đầu tư xây dựng công trình giữ vị trí then chốt trong nền kinh tế quốc dân thông qua việc trực tiếp tạo lập cơ sở vật chất kỹ thuật và tài sản cố định cho các ngành kinh tế khai thác sinh lợi. Hoạt động này góp phần định hình lại các mối quan hệ liên ngành giữa công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng và đóng góp vào nguồn thu ngân sách nhà nước. Do lĩnh vực xây dựng tiêu tốn khối lượng nguồn lực vật chất, tài chính và lao động xã hội rất lớn, công tác quản lý đầu tư nếu yếu kém sẽ dẫn tới tình trạng thất thoát, lãng phí nghiêm trọng. Trong chu trình quản lý, đồ án và hồ sơ dự án đầu tư được lập theo quy định pháp luật là căn cứ pháp lý để cơ quan có thẩm quyền thẩm định, cấp phép xây dựng, đồng thời là công cụ để chủ đầu tư đo lường hiệu quả kinh tế - xã hội, kiểm soát tài chính và khống chế các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật xuyên suốt các giai đoạn triển khai.
Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đồ án môn học được xác định cụ thể như sau:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý dự án đầu tư xây dựng, nội dung thuyết minh và thiết kế cơ sở theo Nghị định số 59/2015/NĐ-CP; thiết lập khung phương pháp phân tích tài chính tĩnh và động, phân tích kinh tế - xã hội và đánh giá độ nhạy dự án.
- Xác định các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, quy hoạch tổng mặt bằng và cơ cấu công trình cho dự án "Khu biệt thự cho thuê Louis" tại xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội do Công ty Cổ phần Vincom (Tập đoàn Vingroup) làm chủ đầu tư.
- Tính toán và xác lập các thành phần chi phí cấu thành Tổng mức đầu tư của dự án, bao gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ($G_{BT,TĐC}$); chi phí xây dựng ($G_{XD}$); chi phí thiết bị ($G_{TB}$); chi phí quản lý dự án ($G_{QL}$); chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ($G_{TV}$); chi phí khác ($G_K$) và dự trù vốn lưu động ban đầu.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:
- Đối tượng nghiên cứu: Quy trình xác định tổng mức đầu tư và phương pháp phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng công trình biệt thự kinh doanh dịch vụ lưu trú.
- Phạm vi không gian: Khu đất nông nghiệp có diện tích $26.048\text{ m}^2$ tại địa bàn xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Dự án dự kiến triển khai xây dựng trong thời gian 2 năm ($T_{xd} = 2$ năm), kéo dài từ Quý II/2021 đến Quý IV/2022; các căn cứ pháp lý, đơn giá và suất vốn đầu tư được tham chiếu trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2021.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Đồ án vận dụng hệ thống lý luận kinh tế xây dựng và khung pháp lý hiện hành của Nhà nước cùng các quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội:
-
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật:
- Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14/08/2019 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
- Thông tư số 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng.
- Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng ban hành định mức chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
- Thông tư số 09/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Thông tư số 10/2020/TT-BTC ngày 20/02/2020 của Bộ Tài chính quy định về quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước.
- Thông tư số 329/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 119/2015/NĐ-CP.
- Thông tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Luật Thuế giá trị gia tăng số 71/2015/QH13 và Thông tư số 173/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính.
- Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020.
- Các văn bản của thành phố Hà Nội: Nghị quyết số 18/2019/NQ-HĐND ngày 26/12/2019 của HĐND thành phố Hà Nội; Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND thành phố Hà Nội về bảng giá các loại đất; Quyết định số 02/2021/QĐ-UBND ngày 01/01/2021 về đơn giá thuê đất; Thông báo số 8802/STC-BG ngày 30/12/2016 của Sở Tài chính Hà Nội về giá bồi thường hoa màu.
-
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp xác định chi phí theo định mức tỷ lệ phần trăm (ĐMTL): Tính toán chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và chi phí khác theo công thức nội suy tuyến tính dựa trên cận trên, cận dưới công bố tại Thông tư 16/2019/TT-BXD:
$$N_{QLDA} = N_b - \frac{N_b - N_a}{G_b - G_a} \times (G_b - G_t)$$
- Phương pháp quy đổi suất vốn đầu tư: Sử dụng chỉ số giá xây dựng liên hoàn theo quý để trượt giá suất đầu tư từ thời điểm công bố (quý IV/2020) về thời điểm tính toán (quý II/2021):
$$S_{XD}^{quý\ II/2021} = S_{XD}^{2020} \times (I_{bq}^{quý})^k$$
với $k = 2$ và chỉ số trượt giá bình quân quý $I_{bq}^{quý} = 99,95%$.
- Phương pháp dự toán chi phí thiết bị: Lập danh mục chi tiết, khối lượng phòng ốc theo tiêu chuẩn khách sạn 3 sao và tra cứu đơn giá thị trường.
- Hệ thống mô hình đánh giá tài chính: Thiết lập các công thức phân tích tĩnh (chi phí đơn vị $C_d$, lợi nhuận $L$, tỷ suất lợi nhuận $R$, thời hạn thu hồi vốn $T_l$) và phân tích động ($NPV, NFV, NAV, IRR, BCR$), cùng các tiêu chí an toàn vốn, sản lượng hòa vốn, độ nhạy khi doanh thu giảm $5% - 10%$ hoặc chi phí tăng $5% - 10%$.
-
Nguồn dữ liệu: Số liệu định mức từ các tập suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng; bảng giá đất và chính sách bồi thường của UBND thành phố Hà Nội; bản vẽ quy hoạch kiến trúc sơ bộ khu biệt thự; báo giá thương mại của các hãng thiết bị (Panasonic, LG, Inax, Hòa Phát, Honda, Vantech, Faber).
Nội dung chính theo từng chương
Phần Mở đầu: Khung lý thuyết về lập dự án và phương pháp phân tích hiệu quả
Phần mở đầu hệ thống hóa vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và cơ cấu hồ sơ dự án theo quy định. Hồ sơ khả thi gồm thuyết minh và thiết kế cơ sở với số lượng độc lập tối thiểu 9 bộ. Tác giả phân loại nội dung phân tích tài chính làm hai nhóm chỉ tiêu:
- Nhóm chỉ tiêu tĩnh: Áp dụng khi chưa tính đến giá trị thời gian của tiền tệ, bao gồm giá thành đơn vị, mức doanh lợi của một đồng vốn đầu tư ($R \ge R_{đm}$), lợi nhuận kỳ ($L = D - C$), và thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận ($T_l \le T_{đm}$).
- Nhóm chỉ tiêu động: Đánh giá dòng tiền chiết khấu theo suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được ($r$), gồm:
- Giá trị hiện tại thuần:
$$NPV = \sum_{t=1}^n \frac{B_t - C_t}{(1+r)^t}$$
(dự án đáng giá khi $NPV \ge 0$).
- Suất thu lợi nội tại ($IRR$): xác định tại ngưỡng $NPV = 0$ (dự án đáng giá khi $IRR \ge r$).
- Tỷ số thu chi ($BCR \ge 1$), giá trị tương lai thuần ($NFV$) và giá trị san đều ($NAV$).
- An toàn tài chính và độ nhạy: Đánh giá điểm hòa vốn, phân tích khả năng trả nợ qua hệ số $K_{Nt} = \frac{B_t}{A_t}$ (đạt mức trả nợ vững chắc khi $2 < K < 4$), và kiểm tra độ nhạy khi các biến số doanh thu, chi phí biến đổi bất lợi từ $5%$ đến $10%$.
Phần Giới thiệu dự án: Quy hoạch tổng mặt bằng khu biệt thự cho thuê Louis
Dự án được xây dựng tại xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội với mục tiêu kinh doanh cho thuê diện tích ở, phục vụ khách hàng cá nhân và tổ chức trong, ngoài nước theo tiêu chuẩn khách sạn quốc tế 3 sao. Công trình thuộc cấp III theo bảng 1.1 Thông tư 03/2016/TT-BXD, triển khai trên tổng diện tích khu đất $26.048\text{ m}^2$, mật độ xây dựng khối nhà chính là $30%$.
Quy mô xây dựng gồm 51 căn biệt thự chia thành 4 phân loại kiến trúc:
- Biệt thự loại A: 4 căn, diện tích xây dựng $4 \times 136,85\text{ m}^2 = 547,4\text{ m}^2$.
- Biệt thự loại B: 15 căn, diện tích xây dựng $15 \times 185\text{ m}^2 = 2.775\text{ m}^2$.
- Biệt thự loại C: 17 căn, diện tích xây dựng $17 \times 101\text{ m}^2 = 1.717\text{ m}^2$.
- Biệt thự loại D: 15 căn, diện tích xây dựng $15 \times 185\text{ m}^2 = 2.775\text{ m}^2$.
- Tổng diện tích chiếm đất của 51 hạng mục chính: $7.814,4\text{ m}^2$.
| STT |
Tên hạng mục công trình |
Diện tích ($m^2$) |
Tỷ lệ chiếm đất (%) |
| 1 |
Hạng mục công trình chính (Biệt thự A, B, C, D) |
7.814,40 |
30 |
| 2 |
Sân bãi đỗ xe |
781,44 |
3 |
| 3 |
Vườn hoa, cây cảnh |
3.907,20 |
15 |
| 4 |
Nhà bảo vệ, nhà điều hành |
781,96 |
2 |
| 5 |
Đường giao thông nội bộ |
5.730,56 |
22 |
| 6 |
Cơ sở hạ tầng khác, hành lang kỹ thuật |
1.041,92 |
- |
| 7 |
Khu vui chơi và bể bơi ngoài trời ($16\text{m} \times 8\text{m}$) |
Bố trí tập trung |
- |
Tổng thể mặt bằng được thiết kế gồm 1 cổng chính (kinh phí dự kiến 150 triệu đồng), 2 cổng phụ (60 triệu đồng/cổng), 3 nhà bảo vệ, 1 nhà điều hành và khu vực hầm đỗ xe.
Chương I: Phân tích tài chính và lập tổng mức đầu tư dự án
Chương này tập trung tính toán các khoản mục cấu thành tổng mức đầu tư theo công thức tổng quát:
$$G_{TMĐT} = G_{BT,TĐC} + G_{XD} + G_{TB} + G_{QL} + G_{TV} + G_K + G_{DP}$$
1. Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư ($G_{BT,TĐC}$)
Hiện trạng khu đất dự án là đất nông nghiệp trồng lúa nước thuộc huyện Gia Lâm, không phát sinh chi phí tái định cư nhà ở:
- Bồi thường đất nông nghiệp: Áp dụng đơn giá $135.000\text{ đồng/m}^2$ theo Nghị quyết 18/2019/NQ-HĐND và Quyết định 30/2019/QĐ-UBND:
$$G_{BTĐ} = 26.048\text{ m}^2 \times 0,135\text{ triệu đồng/m}^2 = 3.516,48\text{ triệu đồng}$$
- Bồi thường hoa màu (cây lúa): Đơn giá $7.000\text{ đồng/m}^2$ theo Thông báo 8802/STC-BG:
$$G_{BT} = 26.048\text{ m}^2 \times 0,007\text{ triệu đồng/m}^2 = 182,336\text{ triệu đồng}$$
- Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống: Tính cho 100 nhân khẩu, mức hỗ trợ tương đương 30 kg gạo/tháng/nhân khẩu trong 12 tháng với giá gạo $15.000\text{ đồng/kg}$ theo Nghị định 47/2014/NĐ-CP:
$$100 \times 30 \times 0,015 \times 12 = 540\text{ triệu đồng}$$
- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm: Tính bằng 2 lần giá trị bồi thường đất nông nghiệp:
$$2 \times 3.516,48 = 7.032,96\text{ triệu đồng}$$
- Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường: Trích theo định mức Thông tư 74/2015/TT-BTC bằng $169,1\text{ triệu đồng}$.
- Tiền thuê đất trong thời gian thi công (1 năm): Diện tích $26.048\text{ m}^2 \times 4,085\text{ triệu đồng/m}^2 \times 1,5% = 1.596,0912\text{ triệu đồng}$.
- Tổng chi phí bồi thường, GPMB và tái định cư sau thuế đạt $13.036,9672\text{ triệu đồng}$.
2. Chi phí xây dựng ($G_{XD}$)
Chi phí xây dựng công trình chính được tính theo diện tích sàn của từng khối nhà. Suất chi phí xây dựng lấy theo Quyết định 65/QĐ-BXD năm 2020 là $8,310\text{ triệu đồng/m}^2$, quy đổi sang quý II/2021 đạt $8,335\text{ triệu đồng/m}^2$ sàn. Quy mô diện tích sàn tính toán gồm:
- Nhà loại A (4 nhà): tổng diện tích sàn $1.471,56\text{ m}^2$.
- Nhà loại B (15 nhà): tổng diện tích sàn $7.456,425\text{ m}^2$.
- Nhà loại C (17 nhà): tổng diện tích sàn $5.152,241\text{ m}^2$.
- Nhà loại D (15 nhà): tổng diện tích sàn $7.972,5\text{ m}^2$.
Các hạng mục phụ trợ và hạ tầng kỹ thuật:
- Đường giao thông cấp IV: Suất chi phí $13.880\text{ triệu đồng/km}$, tổng kinh phí $72.000\text{ nghìn đồng}$.
- Sân bãi đỗ xe: Đơn giá $1,2\text{ triệu đồng/m}^2$.
- Hệ thống cấp điện ngoài nhà: $1,5% \times G_{XD}$ hạng mục chính ($2.141,06\text{ nghìn đồng}$).
- Hệ thống cấp thoát nước ngoài nhà: $2% \times G_{XD}$ hạng mục chính ($3.188,08\text{ nghìn đồng}$).
- Vườn hoa thảm cỏ ($2.000\text{ m}^2$ với đơn giá $0,2\text{ triệu/m}^2$); 306 cây cảnh ($0,5\text{ triệu/cây}$); 150 cây xanh vỉa hè ($0,6\text{ triệu/cây}$).
- Hàng rào ($250\text{ m}^2$, đơn giá $1,8\text{ triệu/m}^2$); nhà điều hành ($520\text{ m}^2$, đơn giá $4,067\text{ triệu/m}^2$); nhà bảo vệ ($261,44\text{ m}^2$, đơn giá $1,7\text{ triệu/m}^2$).
- Sân chơi chung ($360\text{ m}^2$, đơn giá $0,7\text{ triệu/m}^2$); vỉa hè ($5.470,08\text{ m}^2$, đơn giá $0,8\text{ triệu/m}^2$); san nền cát đen dày 1m ($26.048\text{ m}^2$, đơn giá $0,05\text{ triệu/m}^2$).
- Bể bơi kích thước $16\text{m} \times 8\text{m}$ có suất đầu tư $8,2\text{ triệu đồng/m}^2$ ($S_{XD} = 8.925,87\text{ đồng/m}^2$).
- Chi phí xây dựng các hạng mục khác: $0,5% \times G_{XD}$ chính ($835.047,02\text{ nghìn đồng}$).
- Tổng chi phí xây dựng toàn dự án ($G_{XD}$) trước thuế được xác định là $185.815,6\text{ nghìn đồng}$ (tương đương $185,815\text{ tỷ đồng}$).
3. Chi phí thiết bị ($G_{TB}$)
Xác định theo công thức: $G_{TB} = G_{MS} + G_{LĐ} + G_{QLMSTB}$.
Hệ thống thiết bị được tính toán theo danh mục phòng chức năng (66 phòng khách, 66 bếp ăn, 234 phòng ngủ, 157 WC nhỏ, 68 phòng tắm lớn, 66 phòng giặt, 45 phòng ngủ giúp việc, 66 phòng thờ, 66 gara ô tô):
- Mua sắm thiết bị nội thất: 450 bộ điều hòa 2 chiều Panasonic Inverter ($3.105\text{ triệu đồng}$); 81 bộ salon Hòa Phát bọc da ($1.170,495\text{ triệu đồng}$); 81 TV LCD 55 inch LG ($818,91\text{ triệu đồng}$); 303 TV LCD 42 inch LG ($2.302,08\text{ triệu đồng}$); 234 giường ngủ 1,8m gỗ Acacia ($1.216\text{ triệu đồng}$); 66 tủ lạnh LG 320L ($726\text{ triệu đồng}$); 225 bình nóng lạnh Ferroli 20L ($720\text{ triệu đồng}$); thiết bị vệ sinh Inax...
- Thiết bị kỹ thuật dùng chung: 15 bộ máy phát điện Honda EP 6500CX ($270\text{ triệu đồng}$); 1 hệ thống PCCC toàn khu ($500\text{ triệu đồng}$); 1 hệ thống cấp nước ngoài nhà ($320\text{ triệu đồng}$); 1 bộ video và ăng ten trung tâm ($180\text{ triệu đồng}$); 65 camera giám sát Vantech VP-4903 ($78\text{ triệu đồng}$); 52 bộ báo cháy ($156\text{ triệu đồng}$); 1 tổng đài nội bộ ($15\text{ triệu đồng}$).
- Tổng chi phí mua sắm thiết bị trước thuế là $17.445\text{ triệu đồng}$ (sau thuế VAT 10% là $19.189,5\text{ triệu đồng}$).
- Chi phí lắp đặt thiết bị: tỷ lệ lắp đặt $1% - 2%$ tùy chủng loại thiết bị, tổng giá trị trước thuế là $111,718\text{ triệu đồng}$ (sau thuế $122,89\text{ triệu đồng}$).
- Chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu: $1% \times G_{MS}$ (chưa VAT) theo Thông tư 09/2019/TT-BXD, tương đương $174,45\text{ triệu đồng}$.
4. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và chi phí khác
Quy mô chi phí xây dựng và thiết bị làm căn cứ nội suy định mức:
$$G_t = G_{XD} + G_{TB} = 203,3\text{ tỷ đồng}$$
| STT |
Khoản mục chi phí |
Cơ sở tính toán / Định mức |
Chi phí trước thuế (nghìn đồng) |
Thuế VAT |
Chi phí sau thuế (nghìn đồng) |
| I |
Chi phí quản lý dự án ($G_{QLDA}$) |
Nội suy TT 16/2019 ($N_{QLDA} = 1,792%$) |
3.643.136,0 |
10% |
4.007.449,6 |
| II |
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ($G_{TV}$) |
|
|
|
|
| 1 |
Lập báo cáo nghiên cứu khả thi |
Nội suy TT 16/2019 ($N_{LDA} = 0,4007%$) |
814.027,3 |
10% |
895.430,0 |
| 2 |
Thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi |
Nội suy TT 16/2019 ($N_{TTHQ} = 0,0697%$) |
141.859,99 |
10% |
156.045,99 |
| 3 |
Chi phí khảo sát thiết kế |
$30% \times G_{TK}$ |
4.394.547,0 |
10% |
4.834.001,7 |
| 4 |
Chi phí thiết kế công trình |
Biệt thự lặp lại ($k = 0,36; 0,18$) & hạ tầng |
14.648.490,0 |
10% |
16.113.339,0 |
| 5 |
Thẩm tra thiết kế xây dựng |
Định mức tỷ lệ $\times G_{XD}$ |
208.130,275 |
10% |
228.943,3 |
| 6 |
Thẩm tra dự toán |
Định mức $0,109% \times G_{XD}$ |
202.992,86 |
10% |
223.292,15 |
| 7 |
Lập HSMT, đánh giá HSDT XD và TB |
Định mức tỷ lệ theo quy mô |
216.660,015 |
10% |
238.326,02 |
| 8 |
Giám sát thi công xây dựng và lắp đặt |
Xây dựng ($1,585%$) + Thiết bị ($0,72%$) |
3.793.214,0 |
10% |
4.172.535,4 |
| 9 |
Kiểm định chất lượng công trình |
$30% \times G_{GSTC}$ |
923.438,0 |
10% |
1.015.781,8 |
| 10 |
Quan trắc giám sát môi trường |
Tạm tính |
450.000,0 |
10% |
495.000,0 |
| 11 |
Các chi phí tư vấn liên quan khác |
Tạm tính |
800.000,0 |
10% |
880.000,0 |
| III |
Các chi phí khác ($G_K$) |
|
|
|
|
| 1 |
Thẩm tra, phê duyệt quyết toán |
Định mức $0,189% \times TMĐT$ |
441.028,3 |
- |
441.028,3 |
| 2 |
Kiểm toán quyết toán |
Định mức tỷ lệ $\times TMĐT$ |
666.000,0 |
10% |
732.600,0 |
| 3 |
Bảo hiểm công trình |
Định mức $0,8% \times TMĐT$ (TT 329/2016) |
1.866.262,57 |
10% |
2.052.888,8 |
| 4 |
Chi phí khởi công, khánh thành |
Tạm tính |
500.000,0 |
10% |
550.000,0 |
| 5 |
Các chi phí thực hiện công việc khác |
Tạm tính |
1.500.000,0 |
10% |
1.650.000,0 |
| - |
Tổng cộng chi phí QLDA, tư vấn và khác |
Tổng hợp từ các khoản mục |
34.210.386,3 |
- |
37.606.712,0 |
5. Dự trù vốn lưu động ban đầu
Vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư được dự trù bằng $10%$ doanh thu cho thuê diện tích ở năm thứ nhất. Tác giả khống chế mức vốn lưu động tối thiểu không được nhỏ hơn tổng giá trị mua sắm công cụ dụng cụ phục vụ vận hành không thuộc danh mục tài sản cố định (bao gồm: 282 bàn uống nước, 564 ghế thấp, 282 bộ hộp màn, 234 nệm trải giường đôi với tổng giá trị $772,2\text{ triệu đồng}$ sau thuế).
Kết quả và đóng góp
Nghiên cứu đã hoàn thành việc mô hình hóa bài toán kinh tế đầu tư cho dự án khu biệt thự cho thuê quy mô 51 căn, cụ thể hóa qua hệ thống bảng tính:
- Xác định tổng diện tích đất xây dựng khối biệt thự đạt $7.814,4\text{ m}^2$ trên tổng diện tích khu đất $26.048\text{ m}^2$, tuân thủ mật độ xây dựng quy hoạch $30%$.
- Tính toán đầy đủ 6 thành phần của tổng mức đầu tư theo chuẩn Nghị định 68/2019/NĐ-CP:
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ GPMB: $13.036,9672\text{ triệu đồng}$.
- Chi phí xây dựng: $185.815,6\text{ nghìn đồng}$ (hạng mục biệt thự A, B, C, D chiếm tỷ trọng chủ đạo, kết hợp hạ tầng đồng bộ đường giao thông $5,73\text{ km}$, trạm điện, cấp thoát nước, bể bơi $128\text{ m}^2$).
- Chi phí thiết bị: Mua sắm đạt $17.445\text{ triệu đồng}$ (chưa VAT) với 450 điều hòa, 384 tivi, hệ thống máy phát điện 15 bộ và hệ thống PCCC trung tâm; lắp đặt thiết bị đạt $111,718\text{ triệu đồng}$.
- Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và chi phí khác đạt trên $34\text{ tỷ đồng}$ trước thuế ($37,6\text{ tỷ đồng}$ sau thuế).
Về giải pháp thực tiễn, tác giả đã đề xuất phương án bồi thường mặt bằng đất nông nghiệp kết hợp hỗ trợ đào tạo nghề nghiệp và ổn định đời sống (chiếm tỷ trọng hơn $50%$ tổng chi phí GPMB) nhằm giải quyết xung đột xã hội khi thu hồi đất. Đồ án áp dụng nguyên tắc giảm trừ định mức thiết kế đối với các công trình lặp lại (công trình thứ 2 nhân hệ số $0,36$; từ công trình thứ 3 trở đi nhân hệ số $0,18$), giúp giảm chi phí tư vấn thiết kế cho chủ đầu tư.
Đóng góp tự thân của đồ án là việc tích hợp đồng bộ giữa hồ sơ quy hoạch kiến trúc 3 sao và quy trình xác định chi phí xây dựng theo hệ thống văn bản pháp luật chuyển tiếp giai đoạn 2019–2021, xử lý việc trượt giá suất đầu tư công bố từ năm 2020 sang thời điểm lập dự án năm 2021 bằng phương pháp chỉ số giá liên hoàn.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Văn bản đồ án bộc lộ một số giới hạn xuất phát từ phạm vi tài liệu:
- Văn bản khảo sát dừng lại ở khâu xác lập tổng mức đầu tư và thống kê bảng công cụ dụng cụ vốn lưu động; các bảng tính dòng tiền chi tiết, chiết khấu đa năm, giá thuê phòng cụ thể và việc chạy mô hình số liệu cho các chỉ tiêu động ($NPV, IRR, BCR, T_k$) chưa được thể hiện đầy đủ trong phần văn bản này.
- Giả thiết thị trường bất động sản và giá cả vật liệu xây dựng ổn định trong quý I/2021 được đưa ra do Sở Xây dựng Hà Nội chưa công bố chỉ số giá của quý này, dẫn đến hệ số trượt giá bình quân tạm thời lấy bằng $100%$, chưa phản ánh các biến động bất thường của giá thép và vật tư xây dựng.
- Phương án dự trù vốn lưu động mới dừng ở mức khống chế tỷ lệ $10%$ doanh thu năm thứ nhất và thống kê công cụ dụng cụ, chưa xây dựng chi tiết bảng phân bổ theo chu kỳ quay vòng tiền mặt trong khâu lưu thông và dự trữ dịch vụ lưu trú.
Hướng nghiên cứu tiếp nối bao gồm:
- Hoàn thiện bảng cân đối dòng tiền thu - chi cho toàn bộ vòng đời khai thác của khu biệt thự (từ 20 đến 50 năm), xác định mức giá thuê phòng tối ưu theo ngày/tháng cho từng loại biệt thự A, B, C, D để đạt tỷ suất sinh lời mục tiêu.
- Tính toán giá trị bằng số của các chỉ tiêu $NPV, IRR, NAV$ và chạy mô phỏng độ nhạy tài chính khi công suất lấp đầy phòng suy giảm hoặc chi phí vận hành biến động tăng $5% - 10%$.
- Phân tích rủi ro tài chính khi biến động lãi suất vốn vay ngân hàng trong cơ cấu tài trợ vốn của chủ đầu tư.
Giá trị tham khảo
Đồ án là tài liệu thực hành có giá trị đối với sinh viên chuyên ngành Kinh tế xây dựng, Quản lý xây dựng và Kinh tế đầu tư khi thực hiện đồ án môn học hoặc khóa luận tốt nghiệp về lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án bất động sản.
Nội dung đồ án cung cấp các hướng dẫn cụ thể về:
- Phương pháp bóc tách và áp dụng đơn giá bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp thực tế trên địa bàn Hà Nội theo Nghị định 47/2014/NĐ-CP và Quyết định 30/2019/QĐ-UBND.
- Kỹ thuật tính toán chi phí quản lý dự án và các loại chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bằng phương pháp nội suy hai chiều theo Thông tư 16/2019/TT-BXD.
- Cách thức quy đổi suất vốn đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây dựng qua các mốc thời gian bằng chỉ số giá liên hoàn bình quân quý.
- Mẫu biểu thống kê trang thiết bị, phân loại phòng ốc chi tiết cho dự án bất động sản nghỉ dưỡng hoặc khu biệt thự cho thuê đạt chuẩn khách sạn 3 sao.
Câu hỏi thường gặp
1. Dự án "Khu biệt thự cho thuê Louis" có quy mô diện tích và mật độ xây dựng như thế nào?
Dự án được xây dựng trên khu đất nông nghiệp có tổng diện tích $26.048\text{ m}^2$ tại xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội. Trong đó, diện tích xây dựng của 51 căn biệt thự chính là $7.814,4\text{ m}^2$, chiếm mật độ xây dựng $30%$. Phần diện tích còn lại dành cho giao thông ($5.730,56\text{ m}^2$ - $22%$), cây xanh và vườn hoa ($3.907,2\text{ m}^2$ - $15%$), bãi đỗ xe ($781,44\text{ m}^2$ - $3%$), nhà quản lý và bảo vệ ($781,96\text{ m}^2$ - $2%$), cùng hạ tầng kỹ thuật và bể bơi.
2. Dự án gồm bao nhiêu căn biệt thự và diện tích từng loại được phân bổ ra sao?
Dự án bao gồm 51 hạng mục biệt thự chính thuộc cấp công trình cấp III, phân chia thành 4 loại:
- 4 nhà loại A: diện tích $136,85\text{ m}^2/\text{nhà}$ (tổng $547,4\text{ m}^2$).
- 15 nhà loại B: diện tích $185\text{ m}^2/\text{nhà}$ (tổng $2.775\text{ m}^2$).
- 17 nhà loại C: diện tích $101\text{ m}^2/\text{nhà}$ (tổng $1.717\text{ m}^2$).
- 15 nhà loại D: diện tích $185\text{ m}^2/\text{nhà}$ (tổng $2.775\text{ m}^2$).
3. Chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án gồm các khoản mục chính nào?
Tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư là $13.036,9672\text{ triệu đồng}$ cho $26.048\text{ m}^2$ đất trồng lúa, gồm: bồi thường đất ($3.516,48\text{ triệu đồng}$); bồi thường hoa màu lúa tẻ ($182,336\text{ triệu đồng}$); hỗ trợ ổn định đời sống cho 100 nhân khẩu ($540\text{ triệu đồng}$); hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm ($7.032,96\text{ triệu đồng}$); chi phí tổ chức bồi thường ($169,1\text{ triệu đồng}$); và tiền thuê đất 1 năm thời gian thi công ($1.596,0912\text{ triệu đồng}$).
4. Suất vốn đầu tư xây dựng công trình được tác giả quy đổi về thời điểm quý II/2021 theo công thức nào?
Tác giả áp dụng công thức trượt giá:
$$S_{XD}^{quý\ II/2021} = S_{XD}^{2020} \times (I_{bq}^{quý})^k$$
Trong đó, suất vốn đầu tư năm 2020 theo Quyết định 65/QĐ-BXD là $8,310\text{ triệu đồng/m}^2$, số quý trượt giá từ quý IV/2020 đến quý II/2021 là $k = 2$, và chỉ số giá xây dựng bình quân quý lấy theo chuỗi số liệu từ năm 2018 là $I_{bq}^{quý} = 99,95%$. Kết quả suất chi phí xây dựng tính toán cho quý II/2021 đạt $8,335\text{ triệu đồng/m}^2$ sàn.
5. Chi phí quản lý dự án được xác định trên cơ sở nào và đạt giá trị bao nhiêu?
Chi phí quản lý dự án được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng và thiết bị trước thuế ($G_t = G_{XD} + G_{TB} = 203,3\text{ tỷ đồng}$). Áp dụng công thức nội suy từ Bảng phụ lục 1 Thông tư 16/2019/TT-BXD giữa hai mốc quy mô 200 tỷ đồng ($1,796%$) và 500 tỷ đồng ($1,442%$), định mức nội suy ra là $N_{QLDA} = 1,792%$. Chi phí quản lý dự án trước thuế tương ứng là $3.643,136\text{ triệu đồng}$ (sau thuế VAT 10% là $4.007,4496\text{ triệu đồng}$).
Kết luận
Đồ án môn học "Phân tích dự án đầu tư: Khu biệt thự cho thuê Louis" của sinh viên Nguyễn Thị Thơm đã giải quyết trọn vẹn bài toán xác định tổng mức đầu tư cho một dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô 51 căn tại huyện Gia Lâm, Hà Nội. Tác giả đã vận dụng bài bản các văn bản quy phạm pháp luật và định mức xây dựng hiện hành để tính toán chi tiết từng khoản mục chi phí từ giải phóng mặt bằng, xây lắp, mua sắm trang thiết bị đến quản lý dự án và tư vấn. Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo thiết thực về phương pháp luận và kỹ năng lập dự toán đầu tư xây dựng công trình dân dụng cho sinh viên khối ngành kinh tế và quản lý xây dựng.
