ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất. Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển. Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người.
Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và đang trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng.
Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng. Phan Đình Phùng là phường trung tâm hành chính của thành phố Thái Nguyên, có mật độ dân cư đông đúc và là nơi có cơ sở hạ tầng tốt. Trong sự phát triển của thành phố, phường Phan Đình Phùng đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, các dự án khu trung tâm hành chính của tỉnh, khu đô thị mới được xây dựng.
Giá đất tại khu vực khi các dự án trong quá trình phát triển đã có nhiều biến động dẫn đến khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn để, để góp phần nâng cao chất lượng công tác định giá đất. Được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo: Th.S Nông Thị Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”. Mục đích và yêu cầu của đề tài 1.
Mục đích của đề tài Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng - Tp.Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cho địa phương trong thời gian tới. Yêu cầu - Các số liệu, tài liệu có liên quan đến quy định về giá đất được cập nhật đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế. - Các số liệu, tài liệu phải đảm bảo khách quan, trung thực, phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
- Các giải pháp đưa ra phải có ý nghĩa thực tiễn và phù hợp với địa phương. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa khoa học - Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. - Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. e 3 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Tổng quan về giá đất và định giá đất 2. Khái quát chung về giá đất 2.
Khái niệm giá đất Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.
Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng.
Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. - Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Ngoài ra còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể e 5 tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào.
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lại và mang lại lợi nhuận cao.
Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của yếu tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Quan hệ cung - cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.