Chương 1. Hệ thống đăng ký đất đai cấp huyện và tình hình áp dụng công nghệ thông tin trong đăng ký đất đai. Thiết kế hệ thống đăng ký biến động đất đai ở cấp huyện dựa trên cơ chế phiên bản cơ sở dữ liệu. Thử nghiệm các quy trình đăng ký biến động đất đai bằng phiên bản cơ sở dữ liệu trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CẤP HUYỆN VÀ TÌNH HÌNH ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN TRONG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1. Cơ sở khoa học và pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 1. Vai trò của đăng ký đất đai Quản lý đất đai có từ xã hội nguyên thủy chỉ là phân chia vùng đất sinh sống. Thời phong kiến phân chia ranh giới thửa đất, từng lô đất để xác định quyền sở hữu và nghĩa vụ nộp thuế.
Ngày nay quản lý đất đai không chỉ đảm bảo tính công bằng trong hệ thống hành chính của quá trình sử dụng đất mà giải quyết những vấn đề mang tính xã hội như bảo vệ tài nguyên đất, phát triển bền vững, công bằng trong sử dụng đất,… Là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá song đất đai có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu của con người ngày càng tăng. Việc sử dụng đất đai ảnh hưởng đến sự phát triển của xã hội. Do vậy quốc gia nào cũng đặt nhiệm vụ quản lý đất đai lên hàng đầu. Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh và sự gia tăng dân số dẫn đến những nhu cầu về đất ở và đất sản xuất gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất nông nghiệp nói riêng và quỹ đất đai nói chung.
Vì vậy mà công tác quản lý nhà nước về đất đai luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai công tác đăng ký đất đai giữ vai trò vô cùng quan trọng vì đây là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người dân. Đăng ký đất đai là bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là cơ sở để Nhà nước quản lý tốt đất đai. Đồng thời là căn cứ để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên trong những bối cảnh nhất định nó cũng gặp những khó khăn trên cả phương diện chủ quan lẫn khách quan. - Đối với Nhà nước và xã hội, việc đăng ký đất đai đem lại các lợi ích: 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ,… + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật; + Giám sát việc giao dịch đất đai; + Phục vụ quản lý trật tự, trị an,… - Đối với công dân, việc đăng ký đất đai đem lại những lợi ích như: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với thửa đất; + Khuyến khích chủ sử dụng đất đầu tư vào đất đai; + Mở rộng khả năng vay vốn; + Hỗ trợ các giao dịch về đất đai; + Ngăn ngừa tranh chấp đất đai. Căn cứ pháp lý của đăng ký đất đai Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và đại diện cho nhân dân nắm quyền sở hữu, nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Để quản lý tốt quỹ đất đai của Quốc gia, Nhà nước tạo hành lang pháp lý và thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ.
Việc đăng ký đất đai tuân thủ theo các văn bản luật và dưới luật sau đây: * Luật Đất đai 2003: Tại điều 46 Luật đất đai 2003 đã nêu: Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây [5]: - Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ; - Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này; - Người nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất. - Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. * Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai năm 2003: Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện cho nhân dân là chủ sở hữu duy nhất. Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nên đăng ký đất đai thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất.
Tại điều 38 quy định: Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất [3]. - Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: + Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng; + Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau: + Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; + Người sử dụng đất được phép đổi tên; 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; + Nhà nước thu hồi đất. * Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất * Thông tư 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Điều 3 của Thông tư quy định về mẫu và nội dung GCN, theo đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai ở cấp huyện 1. Vai trò, nhiệm vụ của đăng ký đất đai ở cấp huyện Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo Pháp luật; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là GCN QSDĐ) cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện để xác lập vị trí pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đối với mọi chủ sử dụng đất; do hệ thống ngành Địa chính trực tiếp giúp UBND các cấp tổ chức thực hiện.