Chương 1 MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP DONG MUA BAN CĂN HO CHUNG CU 1. Khai niệm, đặc điểm của hop đồng mua bán căn hộ chung cư 1.Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Trước tiên, ta đi tìm hiểu khái niệm Căn hộ chung cư là gì? Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định khái niệm nhà chung cu “nha chung cư là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiễu căn hộ, có lỗi di, cau thang chung, co phan sở hữu riêng, phan sở hữu chung và hệ thong công trình ha tang sử dung chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” mà không quy định về khái niệm Căn hộ chung cư, nhưng từ khái niệm trên ta có thê đưa ra được khái niệm về căn hộ chung cư như sau: Căn hộ chung cư là: Căn hộ bố tri khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trong căn hộ. Bên trong các căn hộ có thể có đô nội thất đây đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thể tự lựa chọn để trang trí ngôi nhà của mình theo đúng y tưởng của các thành viên trong gia đình. Đối với xã hội, nhu cầu nhà ở của mỗi người dân không ngừng tăng nhanh tại các thành phố lớn, vì vậy các giao dịch mua bán, trao đôi, tặng cho, chuyên nhượng đối tượng là nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng không ngừng tăng nhanh và phát triển mạnh mẽ.
Theo đó một trong những cơ sở để phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên khi tham gia giao dịch là hợp đồng Khái niệm hợp đồng, tùy vào lĩnh vực mà được định nghĩa khác nhau: Theo Điều 385 BLDS năm 2015 quy định về khái niệm hợp đồng như sau: “Hop dong là sự thỏa thuận giữa các bên vỀ việc xác lập, thay đổi hoặc chdm dit quyên, nghĩa vụ dân sự ”.! Trong lĩnh vực thương mại: “La sự thỏa thuận giữa các thương nhán với nhau hoặc với người liên quan nhằm xác lập, thay đổi hay cham đứt các quyên và nghĩa vụ trong hoạt đông thương mai”? Điều 385BLDS năm 2015 Châu Quoc An, Bài giảng Hợp dong trong hoạt động thương mại, Khoa Kinh tê - Dai học Quoc Gia Thành phô Ho Chí Minh, trang 3 Như vậy, dù nhìn nhận dưới góc độ dân sự thuần tuý hoặc nhìn nhận dưới góc độ thương mại thì hợp đồng cũng đều bao gồm những dấu hiệu cơ bản sau: (i) Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên: Day là dau hiệu không chi đặc trưng của hợp đồng so với hành vi pháp lý đơn phương mà còn thể hiện đặc trưng của quan hệ pháp luật dân sự. Các bên giao kết hợp đồng luôn có quyên thé hiện ý chí trước bên đối tác. Dé có thé hình thành được hợp dong, ý chí của các bên phải CÓ SỰ thống nhất, và chỉ khi thống nhất ý chí các bên mới thực sự đạt được thoả thuận. Mặc dù vậy, sự thể hiện ý chí của các bên cũng phải phù hợp với ý chí của nha nước về: hình thức của hợp đồng, các nội dung của hợp dong,.
(ii) Mục đích của hợp đồng: Sự thê hiện ý chí và thong nhất ý chí của các bên phải hướng tới một mục đích nhất định. Mục đích đó có thể là hướng tới việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên, có thể là nhằm thay đôi quyền và nghĩa vụ của các bên, có thé là làm chat đứt quyền và nghĩa vụ của các bên. Mục đích của việc giao kết hợp đồng là một trong các yếu tố tác động đến hiệu lực của hợp đồng. Theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 thì mục đích của hợp đồng không được vi phạm điều cắm của luật và không trái đạo đức xã hội.
Do đó, việc xác lập hợp đồng của các bên không được vi phạm quy định bắt buộc về mục đích. (iii) Trong quan hệ hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên luôn đối lập với nhau. Trong đó, quyền của bên này luôn đối lập với nghĩa vụ của bên kia. Đây là một trong những dấu hiệu cơ bản cho thấy quan hệ hợp đồng là một trong những loại quan hệ trái quyền (trái quyền theo thoả thuận).
Trên thực tế, rất ít trường hợp quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng lại không đối lập với nhau cho dù hợp đồng đó có là hợp đồng song vụ hoặc đơn vụ. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là một trong những hợp đồng cụ thể có đối tượng là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng có những dấu hiệu của hợp đồng nói chung như: Là sự thoả thuận và thống nhất ý chí giữa bên bán và bên mua; có mục đích là chuyên quyền sở hữu căn hộ chung cư từ bên bán sang bên mua; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng luôn đối lập với nhau. Từ những phân tích trên có thê rút ra được khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ và chuyên quyên sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua và có quyền nhận tiền; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và có quyền nhận chuyển giao căn hộ chung cư của người bản.
Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Như đã chỉ ra, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là một trong các loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó vừa mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản, vừa mang những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. * Những đặc điểm chung của hop dong mua ban tài sản: Tứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng song vụ. Căn cứ mối liên hệ về quyền và nghĩa vụ giữa các bên, hợp đồng được phân chia thành hợp đồng song vụ và hợp đồng đơn vụ. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xếp vào nhóm hợp đồng song vụ, tức là các bên trong hợp đồng đều phải thực hiện nghĩa vụ đối với nhau.
Theo đó, bên bán căn hộ chung cư và bên mua căn hộ chung cư đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc không bên nào chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng như cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ như những gì đã thỏa thuận và cam kết được ghi trong hợp đồng. Vi du: Bên mua căn hộ chung cư đến hạn thanh toán tiền nhưng không thực hiện thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện việc thanh toán và ngược lại bên mua đã thanh toán tiền đúng theo thỏa thuận nhưng bên bán vẫn không bản giao căn hộ chung cư thì bên mua có quyền yêu câu bên bán phải thực hiện nghĩa vụ ban giao căn hộ cho bên mua.
Thnk hai, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng có tính chất đền bù Căn cứ tính chất có đi có lại về lợi ích giữa các bên trong hợp đồng, hợp đồng được phân chia thành hợp đồng có đền bù và hợp đồng không có đền bù. Hợp đồng mua bản căn hộ chung cư là một loại hợp đồng mua bán tai sản cụ thể nên nó thuộc nhóm hợp đồng có đền bù. Tính đền bù về lợi ích của loại hợp đồng này thê hiện ở chỗ khi một trong hai bên thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Theo đó, bên mua chuyên trả tiền cho bên bán phần tiền tương ứng với giá trị căn hộ chung cư thì bên bán chuyền giao căn hộ chung cư cho bên mua đã được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận Nếu căn cứ vào thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng được phân chia thành hợp đồng ưng thuận và hợp đồng thực tế.
Trong đó hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xác định là hợp đồng ưng thuận. Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng. Kê từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập. Ngoài ra, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng có thể do các bên thoả thuận.
Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có mục đích quyền sở hữu căn hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua Như đã phân tích ở tiêu mục 1.1, hợp đồng nói chung, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng đều có mục đích là chuyên quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang cho bên mua. Mục đích này phù hợp với quy định của pháp luật và phù hợp với bản chất của quan hệ mua bán tài sản. Theo đó, trong hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, bên bán có trách nhiệm chuyền giao tài sản và chuyển quyền sở hữu hợp pháp tài sản của mình cho bên mua. Thứ năm, hợp đồng mua ban căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập và thực hiên các quyền và nghĩa vụ của các bên dựa trên nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng, tự nguyện bình đăng, thiện chí hợp tác, trung thực và ngay thang không lừa dối, giả tạo.
* Những đặc điểm riêng của hợp dong mua bản căn hộ chung cư: Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau, bao gồm: Các văn bản pháp luật dân sự, văn bản pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bắt động sản và các văn bản có liên quan. Những quy định pháp luật này khi được vận dụng vào trong hợp đồng, chúng sẽ được cụ thé hóa thành những điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.