Nghiên Cứu Thực Trạng Giá Đất và Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Tại Thành Phố Tuyên Quang Giai Đoạn 2011 - 2013

Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Hầu hết các nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế. Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.

Yếu tố khu vực là những yếu tố có tính chất đặc trưng của từng khu vực địa lý, có ảnh hưởng đến giá đất của khu vực đó. Yếu tố cá biệt là những yếu tố riêng biệt của từng thửa đất, có ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. Vị trí thửa đất là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận các tiện ích, dịch vụ và cơ hội kinh doanh. Cơ sở hạ tầng như giao thông, điện, nước, viễn thông cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá đất. Đặc điểm của thửa đất như diện tích, hình dạng, hướng, và địa hình cũng ảnh hưởng đến giá trị của nó.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu từ các nguồn chính thức như UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, và các báo cáo thị trường. Phương pháp điều tra phỏng vấn người dân, chuyên gia bất động sản, và cán bộ quản lý đất đai để thu thập thông tin về giá đất thực tế và các yếu tố ảnh hưởng. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu dựa trên các khu vực đặc trưng của thành phố. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu bằng phần mềm thống kê để phân tích và so sánh giá đất.

Phương pháp chuyên gia được sử dụng để đánh giá các yếu tố định tính ảnh hưởng đến giá đất, như tiềm năng phát triển, uy tín của chủ đầu tư, và các yếu tố tâm lý. Phương pháp bản đồ được sử dụng để trực quan hóa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng trên địa bàn thành phố. Các phương pháp này được kết hợp để đảm bảo tính khách quan, chính xác, và toàn diện của nghiên cứu.

Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013 theo quyết định số 25/2012/QĐ của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố trung tâm giai đoạn 2011 - 2013. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố cận trung tâm giai đoạn 2011 - 2013. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố xa trung tâm giai đoạn 2011 - 2013.

So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố trung tâm với giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố cận trung tâm với giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố xa trung tâm với giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang.

Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Nâng cao năng lực định giá đất của cán bộ quản lý. Tăng cường kiểm tra, giám sát thị trường bất động sản.

Phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ. Thu hút đầu tư vào các dự án bất động sản có quy hoạch. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai.

Nghiên cứu đã đánh giá thực trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tại Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013. Kết quả nghiên cứu cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà quản lý, nhà đầu tư, và người dân.

Cần tiếp tục nghiên cứu sâu hơn về thị trường bất động sản Tuyên Quang và các yếu tố tác động. Đề xuất các kiến nghị cụ thể để cải thiện công tác quản lý giá đất và phát triển thị trường bất động sản bền vững.