Đặt vấn đề Thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế- xã hội, trong những năm qua, hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông, thuỷ lợi, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc; các công trình xây dựng và phát triển các ngành kinh tế, các lĩnh vực sự nghiệp kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, khoa học, kỹ thuật, các dự án xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu đô thị mới và các dự án xây dựng, phát triển cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ… đã và đang được triển khai thực hiện ở khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước. Đặc biệt ở Thái Nguyên, nhu cầu đất đai cho việc phát triển, xây dựng các công trình theo mục đích trên là rất lớn và xu hướng ngày càng tăng, đặt ra nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác GPMB, đảm bảo tiến độ các dự án. Tuy nhiên, công tác GPMB được tiến hành trôi chảy lại phụ thuộc vào chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước đối với đối tượng trong diện giải toả. Do bị ảnh hưởng trực tiếp, sự thay đổi mọi mặt về sản xuất- sinh hoạt, đời sống khi bị thu hồi đất đai, do đó đối tượng bị giải toả chỉ chịu chấp hành khi họ nhận được khoản bồi thường hợp lý.
Các phương án đền bù được thực hiện như: đền bù bằng tiền, bằng nhà ở, đất ở… hay bố trí những đối tượng này vào các khu TĐC. Nhưng xem ra công tác GPMB vẫn gặp phải những vấn đề hết sức khó khăn. Giá đất giữ vị trí hết sức quan trọng – là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Do đó việc xác định giá đất tính bồi thường vừa đảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng đất, của Nhà nước góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư.
Trong những năm qua việc xây dựng giá đất để tính tiền bồi thường đang là nhiệm vụ hết sức khó khăn và còn nhiều tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để bồi thường còn chưa có cơ sở thực tiễn nên chưa đảm bảo phù hợp với thiệt hại về đất của người dân, chưa phù hợp với chính sách dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Ngày16/11/2004 Chính phủ đã bàn hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương n 2 pháp định giá đất và khung giá các loại đất. Dựa trên khung giá quy định của Nhà nước, thành phố Thái Nguyên hàng năm công bố bảng giá các loại đất trên cơ sở nghiên cứu đến yếu tố biến động giá thực tế, tuy nhiên việc thực hiện vẫn còn nhiều bất cập. Một số chủ dự án được quyền thỏa thuận giá đất với chủ sử dụng, do đó đẩy nhanh được tiến độ giải phóng mặt bằng.
Chính vì vậy, cùng một loại đất, cùng một thời điểm nhưng giá đất bồi thường khác nhau dẫn đến nảy sinh thắc mắc cho người sử dụng đất. Xuất phát từ thực tiễn đó, được sự hướng dẫn củaThS. Nông Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn Thành Phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 -2014” 1. Mục đích, yêu cầu 1.
Mục đích của đề tài Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên (bao gồm dự án do nhà nước làm chủ đầu tư và dự án do các doanh nghiệp làm chủ đầu tư), từ đó rút ra thuận lợi khó khăn để đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác xác định giá đất bồi thường GPMB trong thời gian tới. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững nguyên tắc định giá đất, các văn bản liên quan đến giá đất bồi thường hàng năm của thành phố Thái Nguyên. - Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. - Các giải pháp đề xuất phải phù hợp với thực tiễn và có tính khả thi cao.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 1.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Củng cố kiến thức cơ sở cũng như kiến thức chuyên ngành, vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn.
- Nâng cao khả năng tiếp cận, điều tra, thu thập và xử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài. - Nâng cao kiến thức, kĩ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế phục vụ cho công tác nghiên cứu sau này. n 3 - Nâng cao khả năng tự học tập, nghiên cứu và tìm tài liệu. - Bổ sung tư liệu cho học tập.Ý nghĩa trong thực tiễn - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội cho bản thân củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho bản thân tiếp cận với vấn đề về đất đai.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: tìm ra những mặt hạn chế và tích cực trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở pháp lý của đề tài 2. Các văn bản của nhà nước - Luật đất đai 2003 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/4/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của bộ tài chính hướng dẫn việc thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất - Căn cứ nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư 14/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục giao đất, thu hồi đất và cho thuê đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP và 123/2007/NĐ-CP 2. Các văn bản của thành phố Thái Nguyên - Căn cứ Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Thái nguyên về ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2014 n 5 - Căn cứ Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Căn cứ Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/06/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Căn cứ Công văn số 3081/UBND-TH ngày 10/11/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc chấp thuận chủ trương thực hiện dự án đầu tư xây dựng trung tâm thiết kế thời trang TNG tại phường Hoàng Văn Thụ, TPTN của Cty cổ phần đầu tư và thương mại TNG. - Căn cứ Quyết định số 7663/2010/QĐ-UBND ngày 20/06/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt dự án xây dựng công trình: Xây dựng cở sở hạ tầng khu dân cư 7B, phường Túc Duyên, TP Thái Nguyên. Khái quát chung về định giá đất 2.
Nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất : "Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy nhiên, theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điều kiện: Sử dụng hợp pháp: như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khoẻ, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ. Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.
Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai. Một "sử dụng" sau kho thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất". n 6 - Nguyên tắc dự báo trước : Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại.
Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị lợi ích hoặc giá trị thiệt hại có thể có được trong tương lai nhưng để xác định giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại. Nguyên tắc này thường được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. - Nguyên tắc cung – cầu : Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc biệt.
Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ ở tương tác của chung và cầu trên thị trường. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu.