Chương 1: Lý luận cơ bản về môi giới bất động sản và pháp luật về môi giới bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn thực hiện ở Việt Nam hiện nay. Chương 3: Định hƣớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay. 6 CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.
Lý luận về môi giới bất động sản 1. Khái niệm môi giới bất động sản Khái niệm bất động sản: Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tƣơng lai. Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất động sản liên quan mật thiết đến tài chính và vốn, và phân biệt rõ ràng với từ động sản. Nếu đƣợc sử dụng, sở hữu bất động sản, bạn có mọi quyền lợi đối với chính mảnh đất và những gì liên quan với nó. Bao gồm: Sử dụng để kinh doanh hay cho thuê, xây nhà, chuyển nhƣợng, mua bán, thế chấp, … Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trƣờng bất động sản là khái niệm đã có từ xa xƣa ở nƣớc ta cũng nhƣ các nƣớc khác. Tuy nhiên ở nƣớc ta, trong thời kỳ nhà nƣớc không cho phép chuyển quyền quyền sử dụng đất và đất đai không đƣợc xác định là có giá trị thì thị trƣờng bất động sản không đƣợc thừa nhận.
Sau Luật Đất đai năm 1993 và nhất là sau sự ra đời của bộ Luật Dân sự, thị trƣờng bất động sản mới đƣợc khơi gợi từ những năm cuối cùng của thế kỷ 20. Một số quan niệm cho rằng thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng nhà và đất. Theo ý kiến này, thì nhà và đất mới đƣợc mang ra mua bán chuyển nhƣợng trên thị trƣờng và vì bất động sản nhà, đất giữ vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng của đất nƣớc. Hiện nay nhà và đất là bất động sản chủ yếu về cả khối lƣợng thực tế và giá 7 trị.
Hơn nữa thực tế ở nƣớc ta từ xa xƣa đến nay, thị trƣờng nhà, đất đã và đang đƣợc hình thành, phát triển và vận hành vừa rõ rệt, vừa sôi động, vừa dễ nhận biết và đã trở thành quan niệm, thói quen truyền thống từ lâu đời của đại đa số nhân dân. Các bất động sản khác nhƣ các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình kiến trúc là di tích lịch sử, văn hóa, xã hội … trong thực tế chƣa hình thành thị trƣờng một cách rõ rệt và rất hạn chế. Có ý kiến khác cho rằng thị trƣờng bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trƣờng. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trƣờng cụ thể.
Khái niệm này làm cho ngƣời ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trƣờng bất động sản hơn một khái niệm có tính chất tổng quát. Nhƣng cũng có ý kiến cho rằng, cần hoàn thiện quan niệm trên cho trọn nghĩa nhƣ sau: Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng của các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu, chuyển nhƣợng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trƣờng có sự quản lý của nhà nƣớc. Ý kiến này xuất phát từ hoạt động của thị trƣờng đất đai ở đại đa số các nƣớc đều đƣợc điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai, mà đất đai là yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Do đó, thị trƣờng bất động sản cũng cần có bàn tay can thiệp của Nhà nƣớc.
Ngoài ra, còn có những quan điểm khác cho rằng: Thị trƣờng bất động sản là môi trƣờng trong đó giữa ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá. Hoặc thị trƣờng bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia đƣợc thực hiện. Thị trƣờng bất động sản có thể phân ra thành thị trƣờng đất đai, thị trƣờng nhà ở, thị trƣờng các công trình kiến trúc khác nhau… Từ việc phân tích những quan niệm trên, có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản, bao gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ khác như: Môi 8 giới, định giá, tư vấn về bất động sản, quản trị bất động sản giữa các chủ thể có liên quan. Trong đó các giao dịch về bất động sản dựa trên quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định.
Khái niệm môi giới bất động sản: Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, trong thị trƣờng bất động sản, quá trình trao đổi bất động sản diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại các bất động sản ngày càng phong phú và phƣơng thức trao đổi bất động sản theo đó cũng ngày càng đa dạng. Thị trƣờng bất động sản càng phát triển ở trình độ cao hơn, các bất động sản và dịch vụ về kinh doanh bất động sản ngày càng phong phú về số lƣợng, đa dạng về loại hình, nhạy cảm trong vận hành thị trƣờng. Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho ngƣời giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải có hoạt động tƣ vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề. Giống nhƣ những nghề khác môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định đó là khi xuất hiện thị trƣờng bất động sản và khi thị trƣờng bất động sản đó đã phát triển đến một trình độ nhất định.
Sự ra đời của hoạt động môi giới trong thị trƣờng bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trƣờng bất động sản. Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất động sản vƣợt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cƣ nhất định, thậm chí vƣợt ra khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trƣờng bất động sản. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lƣợng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: Mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn,.đòi hỏi phải có thị trƣờng bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trƣờng bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân, …; bất động sản tham gia giao dịch trên thị trƣờng phát triển vƣợt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống, làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tƣ vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung cầu 9 về bất động sản.
Nghề môi giới bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi trong xã hội có ự tự do trong việc lựa chọn nghề nghiệp. Tất nhiên, không chỉ trên thị trƣờng bất động sản mới có nghề môi giới. Trong thị trƣờng chứng khoán có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức đƣợc pháp luật quy định thành một nguyên tắc: Nguyên tắc trung gian. Theo từ điển tiếng việt thông dụng: “Môi giới: Ngƣời làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” [12].
Nội dung của hoạt động môi giới thƣờng chỉ gồm việc tìm kiếm khách hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho ngƣời đƣợc môi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và ký kết hợp đồng. Khác với ngƣời đại diện, ngƣời môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng. Trong lĩnh vực thƣơng mại, môi giới thƣơng mại đƣợc quy định tại Luật Thƣơng mại Việt Nam năm 1997 và tiếp tục đƣợc quy định tại Luật Thƣơng mại năm 2005, theo đó môi giới thƣơng mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ thƣơng mại trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ thƣơng mại để hƣởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Các bên tham gia quan hệ môi giới thƣơng mại gồm ngƣời môi giới và ngƣời đƣợc môi giới.
Nội dung hoạt động môi giới thƣơng mại bao gồm tìm kiếm bạn hàng, cung cấp các thông tin cần thiết về bạn hàng cho ngƣời đƣợc môi giới, giới thiệu về hàng hoá, dịch vụ cần môi giới, tiến hành các đàm phán ban đầu với bạn hàng, thoả thuận về các cuộc gặp gỡ, tiếp xúc giữa các bên đƣợc môi giới, giúp đỡ các bên đƣợc môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng khi cần thiết. Mục đích của hoạt động môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau. Chủ thể của quan hệ môi giới bất động sản gồm bên môi giới và bên đƣợc môi giới, trong đó bên môi giới phải là tổ chức, các nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danh chính mình để quan hệ với các bên đƣợc môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên môi 10 giới với nhau.
Sau đó các bên đƣợc môi giới trực tiếp giao kết hợp đồng với nhau. Họ không đƣợc đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Nội dung của hoạt động môi giới rất rộng bao gồm nhiều hoạt động nhƣ: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng, đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, mua bất động sản. Mục đích của bên môi giới BĐS là tìm kiếm lợi nhuận.