CHƯƠNG 1: Cơ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Tông quan về tín dụng ngân hàng 1.1 Khái Iiiệni về till dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng là hình thírc cam kết vay mượn giữa ngân hàng với khách hàng, ngân hàng cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền đê sứ dụng vào mục đích của khách hàng. Sau một khoảng thời gian nhât định theo thỏa thuận thì khách hàng sẽ phải hoàn trả lại cho ngân hàng với khoản tiền lớn hơn ban đầu (gốc và lãi).2 Đặc điêín về tín dụng ngân hàng • Đánh giá tin nhiệm: Ngân hàng thường đánh giá tín nhiệm của khách hàng dựa trên lịch sử tín dụng của họ. Điều này bao gồm việc thanh toán hỏa đơn đúng hạn, sữ dụng tín dụng một cách có trách nhiệm và các klioản vay tnrớc đây. • Thn nhập và khả năng trà nợ: Khả năng trà nợ của khách hàng được xem xét thông qua thu nhập và khã năng thanh toán.
Ngân hàng thường yêu cầu bằng chứng về thu nhập đê đảm bảo khách hàng có khả năng trả lại khoản vay. • Lịch sữ tài chính: Lịch sử tài chính cá nhân của khách hàng được xem xét, bao gồm các khoản tiết kiệm, đầu hr và tài sàn sờ hữu. • Mục đích vay: Ngân hàng cũng có thê xem xét mục đích sử dụng khoản vay. Ví dụ, khoản vay đê mua nhà thường được coi là Illi ro thấp hơn so với vay tiêu dùng.
• Tỹ lệ nợ: Ngân hàng thường đánh giá tỳ lệ nợ so với thu nhập cùa khách hàng. Điều này giúp đâm bào rằng khoản vay là bền vững và khách hàng có khả năng trả lại khoản vay mà không gặp khó khăn tài chinh. • Điêm tín dụng: Ngân hàng có thê sử dụng diêm tín dụng đê đánh giá khách hàng. Điêm tín dụng thường dựa trên lịch sừ tín dụng, tỷ lệ nợ và một số yếu tố kliác đê đo lường rủi ro cho ngân hàng.
Căn cứ vào thời hạn cho vay • Tín dụng ngấn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay tối đa 1 năm. Đây thường là các khoản vay có thời hạn ngan được sừ dụng đê tài trợ cho việc mua bất động sản nhir căn hộ, nhà ở hoặc đất đai. Thường thì khoản vay ngắn hạn này có thê được sử dụng khi bạn đang chờ đợi việc bán một tài sản khác hoặc đang chờ đợi các nguồn tài chính khác như vốn đầu tư, tiền lương, hoặc tiền thường. • Tín dụng trung hạn: Các khoản vay có thời hạn cho vay trên 1 năm và dưới 5 năm.
Đây là một hình thức vay vốn phô biến cho các cá nhân muốn sờ hữu một căn nhà mà không cần phải trả toàn bộ số tiền mua nhà một lần. • Tín dụng dài hạn: Các klioản vay có thời hạn cho vay trên 5 năm. Đây là khoản vay dài hạn, người mua thường sẽ đặt cọc một số tiền ựr có (tiền mặt hoặc tài sản) và sừ dụng khoản vay còn lại đê mua nhà. Thời gian trả nợ dài hạn giúp giảm thiêu áp lực tài chính hàng tháng cho người vay, vì số tiền phải trả hàng tháng thấp hơn so với các khoản vay trung hạn hoặc ngăn hạn.
Căn cứ vào tài sản đảtn bão • Cho vay có tài sân đám bâo: Là việc cho vay vốn mà người vay sẽ sừ dụng tài sản đảm bảo đê thực hiện nghĩa vụ trả nợ cùa khách hàng vay được cam kết bão đảm thực hiện bang tài sân cam cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bang tài sàn của bên thứ ba. • Cho vay không có tài sân đâm bão: Loại cho vay này thường được cấp cho các khách hàng có uy túi, đa số là khách hàng có tài chính vững mạnh, ít xày ra tình trạng nợ xấu hoặc món vay tương đối nliỏ so với vốn của khách hàng 2 c. Căn cứ vào III ục đích vay • Vay tiêu dùng: Là khoản cho vay đê đáp ứng nhu cầu tiêu dùng cuộc sống hàng ngày như mua sắm đo đạc, khám chữa bệnh, làm đẹp, du lịch, mua sắm hàng hóa hoặc dịch vụ cho gia đình. • Vay mua nhà đất: Là khoản vay nham đáp ứng nhu cầu mua nhà, đất đai,.
đê ờ hoặc kinh doanh. Người vay có thê dùng nhà đất sẽ mua làm tài sàn đâm bảo. • Vay sân xuất kinh doanh: Là khoản vay dành cho doanh nghiệp và các chủ thê kinli tế đê tiến hành sản xuất kinh doanh. Hoặc nham phục vụ mọi nhu cầu vốn lưu động cho doanh nghiệp: mua sắm trang thiết bị, hàng hóa, dịch vụ, trả lương công nhân viên, nộp thuế,.
• Vay mua xe: Là khoản vay nhăm đáp ứng nhu cầu mua ô tô, xe máy đê sừ dụng đi lại, cho thuê hoặc kinh doanh (mua đi - bán lại). Người vay có thê dùng chiếc xe sẽ mua làm tài sản đảm bảo.2 Bất động sản 1.1 Khái niệm Bất động sản là một thuật ngữ pháp lý bao gồm đất đai và bất cứ thứ gì gan liền vĩnh viền với mảnh đất. Những thứ được coi là cố định vĩnh viễn, chăng hạn như nhà ờ, gara, kiến tróc thượng tầng hoặc các mò dầu, klú đốt và klioáng sàn dưới lòng đất.2 Đặc diêm ciìa bat động sản a. Tính cá biệt và khan hiein: Thuộc tính này cùa bất động sản bắt nguồn tìi tính đặc thù và thiếu nguồn đất sẵn có.
Việc thiếu đất là do diện tích sẵn có cùa trái đất là hữu hạn. Thiếu đất cụ thê là diện tích đất tối đa mà mỗi mành đất có thê có, vùng, địa phương, lãnh thô. Do thiếu đất, tính chất là đất cố định và bất động sàn nên hàng hóa liên quan đến tài sản là số ít. Trong khu vực nhỏ này, thậm chí có hai bất động sàn nằm cạnh nhau với các thành phan không giống nhau.
Trên thị trường bất động sàn, rất khó đê hai bất động 3 sản giống hệt nhau về không gian, thiết kế, vị trí cùng tồn tại. Ngay cả trong một tòa nhà, các phòng đều có hướng và cấu trúc khác nhau. Ngoài ra, tất cả các bên liên quan đều mong muốn nôi bật, đê thu hút khách hàng hoặc đáp ứng mọi sờ thích cá nhân. Tíh/1 bền lâu Bời vì đất đai là nguồn tài nguyên được thiên nhiên ban tặng cho chúng ta, một nguồn tài nguyên được coi là không thê bị phá hủy, trừ khi nó bị phá hủy một cách tự nhiên do xói mòn, hoặc bị chôn vùi, nó là nguồn tài nguyên có thê được sừ dụng.
Ngoài ra, các bộ phận kiến trúc và công trình trên đất được chinh trang hoặc nâng cấp sau kill xây dựng hoặc sừ dụng trong một thời gian có thê có tuôi thọ lên tới hàng trăm năm. Ket quả là, độ ben của tài sản là môi thọ cùa các bộ phận kiến tróc và các hiện vật được xây dựng. Điều quan trọng là phải phân biệt giữa “đời sống vật chất” và “đời sống kinh te” cùa tài sân. Các thành phan kinh tế của cuộc sống được hoàn thiện khi clii phí sử dụng bất động sàn tương đương với lợi ích nhận được từ nó.
Tuôi thọ vật lý dài hơn môi thọ kinh te vì nó bao gồm môi thọ cùa các cấu trác hỗ trợ chính của các công trình và tòa nlià, khi các công trình này đã cũ đi và không còn an toàn đê sừ dụng. Trong trường hợp này, nếu coi đó là việc cải tạo và nâng cap bat động sản có lợi ích lớn hơn việc phá bò và xây dựng một cái mới, môi thọ vật chất có thê được tăng lên gấp nhiều lan môi thọ kinh tế. Trên thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh rằng khả năng tồn tại về mặt kinh tế của bất động sản phụ thuộc vào tính chất sừ dụng cùa tài sân đó. Điên hình môi thọ kinh tế của nhà ờ, khách sạn, rạp hát dài hơn 40 năm, môi thọ kinh te của cơ sờ công nglúệp và nhà ở chung dài hơn 45 năm.
Do tính chất lâu dài của hàng hóa bất động sản nên đất sau một thời gian sir dụng kliông bị mất đi, có thê sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Nhờ đó, hàng hóa bất động sản rât phong phú, đa dạng, không bao giờ phải cạn kiệt. Tính chịu sự ảnh hưởng lãn nhan: Bất động sản có ảnh hường sâu sắc lần nhau, giá trị của tài sàn này có thê bị thay đôi bời tài sân khác. Cụ thê, khi nhà nước cấp vốn xây dựng các công trinh hạ tầng sẽ nâng cao vẻ đẹp và giá trị bất động sàn tại khu vực.
Trên thực tế, đây là hiện tượng phô biến giúp tôn lên vẻ đẹp và sức hấp dẫn cùa tài sản khác.3 Phân loại Bất động sản được chia thành 3 loại dựa trên đặc diêm quy hoạch và tác động của con người: ❖ Bất động sản có đầu tư xây dựng Bao gồm các hoạt động đầu tư, xây dựng công trình cho mục đích sử dụng của con người, chẳng hạn như: Bất động sân nhà đất: Bao gồm đất đai và tài sàn liên quan. Đây là nhóm cơ bản, chiếm tru thế trên thị trường do nhu cầu sinh sống, thay đôi địa diêm cir ngụ, nhu cầu cao hơn. Bất động sân nhà xướng và công trình thương mại - dịch vụ: Dành cho lao động trong lĩnli vực sàn xuất, thi công. Bất động sán hạ tầng, bất động sân trụ sỡ ỉàm việc: Bao gồm cơ sờ hạ tầng công cộng, trụ sờ của các cơ quan nhà nước.
❖ Bất động sản không đầu tư xây dựng Không bao gồm xây dựng công trình. Thường được sữ dụng cho mục đích nông nghiệp hoặc có tính đặc thù, chăng hạn như: Đất nông nghiệp: Trong lúa, hoa màu. Đất nuôi trồng thủy sàn: Nuôi trồng thủy sân, cung cấp nguyên liệu cho ngành chế biến. Đất làm muối: Phát triên nghề làm muối ven biên.
Đất quý giá - Nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú: Đất là một tài nguyên quý giá với sự hiện diện của nhiều nguyên tố kim loại, tạo ra nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú. Tuy nhiên, đa phan đất hiện tại vẫn chưa được sử dụng hiệu quà, chưa được quy hoạch để mục đích thực tế. ❖ Dau an bất động sản đặc biệt Có một số công trình đặc biệt thường được sử dụng trong việc gìn giữ nét vãn hóa dân tộc, bao gom: Công trình bảo tồn quốc gia Di sân vãn hóa vật thê 5 Nhà thờ, đình chùa, miếu mạo Nghĩa trang.3 Hoạt động tín dụng khách hàng cá nhân ỉ.1 Khái niệm Cho vay khách hàng cá nhân là hình thức cung cấp tiền đê hỗ trợ tài chính do ngân hàng, công ty tài chính thực hiện. Sau khi nhận được yêu cầu vay vốn, ngân hàng hoặc công ty tài chính sẽ giãi ngân một khoản tiền nhất định.